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brake! brake!


[1] 공시가격에 제동이 걸립니다.

[2] 2년간 세금이 너무 올랐다는 겁니다. [3] 당장 내년부터 세금 부담을 줄입니다.


brake! brake!

빠르게 치솟던 부동산 공시가격에 제동이 걸릴 전망입니다. 정부가 ‘공시가격 현실화’를 재검토하기로 해섭니다. 이런 움직임에 대한 찬반 논란이 벌써 팽팽합니다. 오늘 부딩은 ‘공시가격 현실화 재검토: brake! brake!’에 대해 다룹니다.


공시가격 현실화란 무엇?

그간 실거래가에 훨씬 못 미치는 주택 공시가격¹⁾ 때문에 세금을 공평하게 걷지 못한다는 지적이 있었는데 이를 바로잡는 걸 말합니다. 이에 문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화율²⁾을 2030년까지 시세의 90% 수준까지 단계적으로 끌어올린다는 계획을 발표, 시행했습니다. 현실화율 상향을 시행한 지 2년째인 2022년 전국 아파트 등 공동주택의 공시가격 현실화율은 평균 71.5%입니다.

¹⁾ 정부가 세금을 부과하기 위해 공개적으로 알리는 부동산 가격입니다. 실거래가를 기준으로 삼지 않는 이유요? 실거래가는 수시로 오르거나 내려 세금 같은 공적 업무에 반영할 수 없기 때문입니다. 그래서 정부가 따로 과세표준을 만든 걸로 이해하면 쉽습니다. 공시가격은 보유세(재산세+종합부동산세), 건강보험료 등의 산정 기준이 됩니다. 비싼 집을 가진 사람일수록 세금도 늘어나는 겁니다.

²⁾ 공시가격이 시세를 반영하는 지표를 말합니다. 2022년 전국 공동주택의 공시가격 현실화율은 평균 71.5%로 2년 전에 비해 2.2%p 올랐습니다. 시장에서 10억 원에 팔리는 아파트에 정부는 올해 7억1500만 원의 가격을 책정한 겁니다.


brake! brake!

현 정부가 전 정부에서 시행한 공시가격 현실화에 제동을 거는 이유는 단순합니다. ① 목표 현실화율(90%) 자체가 높고 ② 지난 2년간 공시가격을 급격히 올려 국민의 불만이 심했기 때문입니다. 공시가격이 얼마나 올랐길래 이러느냐고요? 공동주택 공시가격은 집값 상승기와 맞물려 2년 연속 급등했습니다. 지난해엔 19.05%p 올랐고, 올해도 17.2%p 뛰었습니다.

공평과세 VS 세금폭탄

공시가격 현실화는 민감한 문제입니다. 세금과 관련이 있어섭니다. 이에 늘 찬반 주장이 엇갈립니다. 찬성 쪽은 ‘공평과세’를, 반대 쪽은 ‘세금폭탄’을 내세웁니다. 좀 더 풀어 말하면 아래와 같고요.

  • 찬성: “턱없이 낮은 공시가격은 투기를 부추긴다. 원안대로 현실화 시행하라!”

  • 반대: “공시가격 현실화는 증세 수단에 불과하다! 현실화를 늦춰 세금을 내려라!”

다만 정부는 오는 11월까지 공시가격 현실화에 대한 수정 방안을 만들어 내년 공시가격부터 적용하겠다는 방침을 밝혔습니다. 이로써 내년엔 보유세¹⁾와 건강보험료 인상에 따른 부담을 덜 수 있게 될 전망입니다.

¹⁾ 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.

브레이크 어떻게 걸까?

현행 90%인 목표 공시가격 현실화율을 낮추고, 2030년인 현실화율 달성 연도를 늦추는 안이 제기됐습니다. 경제위기나 집값 급등 등 외부 충격이 있을 때 현실화율 적용을 잠시 미룰 수 있는 조정 장치를 신설할 수 있는지도 살핀단 계획이고요. 하지만 이렇게 하면 선거 등을 앞두고 정부가 정치적 목적으로 공시가격 인하에 나서는 등 문제가 생길 수 있다는 의견도 있습니다.


30대 이하 매입 43.3%

여전히 많은 20·30대가 서울 아파트를 사들이고 있습니다. 한국부동산원이 밝힌 연령대별 아파트 매매 통계에서 지난 4월 서울 아파트 매매(신고일 기준) 1624건 중 30대 이하 매입이 687건(43.3%)인 것이 이를 증명합니다. 5월 30대 이하의 서울 아파트 매수 건수와 비중은 모두 올해 최다·최고 기록입니다. 20·30대의 매입 비중이 가장 높은 구요? 종로구(56.0%)와 관악구(55.6%), 노원구(55.3%) 순이었습니다.

서울 미분양 2배 증가

서울에서 미분양¹⁾이 크게 늘었습니다. 국토교통부 통계에 따르면 4월 말 기준 360가구입니다. 3월의 180가구보다 2배 늘었습니다. 이 가운데 절반 이상인 195가구가 강북구에서 나왔고 동대문구(95가구)와 강동구(36가구), 구로구(29가구)가 그 뒤를 이었습니다. 다만 한 가지, 이 같은 미분양은 초소형주택²⁾이거나 분양가가 비싸게 나온 케이스가 대부분이었습니다.

¹⁾ 지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.

²⁾ 전용면적 13~26㎡ 원룸이나 투룸 형태 주택을 말합니다.


당장 실거주 안 해도 돼요!

빠르면 올 하반기부터 서울을 포함한 수도권 등 분양가상한제(분상제)¹⁾가 적용된 새 아파트에 집주인이 바로 입주하지 않고 세입자를 들이는 게 가능해집니다. 분상제 아파트에 집주인이 ‘무조건 처음부터’ 2~5년간 실거주해야 하는 의무를 완화하는 겁니다. 이는 계약갱신청구권제²⁾ 시행 2년 차를 맞는 8월 이후 심해질 수 있는 전세난을 대비한 정부의 조치입니다. 전월세 매물 증대 효과를 노리는 겁니다.

¹⁾ 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다. 참고로 이것이 적용된 아파트엔 집주인 실거주 의무도 따릅니다. 가령 공공택지는 분양가가 주변 시세보다 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년의 실거주 기간을 아파트 입주 시점부터 채워야 합니다.

²⁾ 전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 집주인에게 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리입니다.

왕릉 뷰 아파트 입주

인천 검단신도시 왕릉 뷰 아파트¹⁾가 우여곡절 끝에 입주를 시작했습니다. 이에 철거는 사실상 불가능할 거라는 전망이 나옵니다. 입주를 시작한 아파트는 추후 문화재청이 철거 명령을 내리더라도 소유권이 입주자들에게 이전된 상태라 법률관계가 복잡해지기 때문입니다. 이 사건은 문화재청과 건설사 양측의 수차례에 걸친 법적 다툼 끝에 7월 대법원 판결을 기다리고 있습니다.

¹⁾ 세계문화유산인 김포 장릉이 훤히 내려다보일 정도로 코앞에 지은 인천 지역 아파트를 말합니다. 2021년 문화재청은 이 아파트가 문화재보호법에 따라 사전 심의를 받아야 하는데 이를 지키지 않았다며 관련 건설사를 경찰에 고발했습니다.


수도권 착공 25.8% 감소

4월 들어 전국 아파트의 분양과 착공¹⁾ 건수가 크게 줄었습니다. 국토교통부의 ‘4월 주택 통계’에 따르면 전국의 착공 실적은 3만4417가구로 3월에 비해 13.4% 떨어졌습니다. 수도권은 25.8% 하락했고요. 특히 수도권 분양은 3월 대비 3분의 1 수준으로 줄었습니다. 착공 물량이 이렇게 감소한 건 건설자재값 급등 때문입니다. 착공 물량 급감은 시장 안정화에 악영향을 줄 수 있습니다.

¹⁾ 건설사가 공사에 착수하는 걸 말합니다. 착공신고서를 제출하는 것만으론 부족하고 굴삭기로 터파기공사를 진행해야 착공한 것으로 인정합니다.



스물세 살의 고요와 시드니집



#12 시드니와 2006년 고요의 집

낮에 집에 찾아온 지인이 내 얼굴이 벌겋다며 바닷가에 다녀왔느냐고 물었다. 기온이 오르면 홍조가 심해진다. 아직도 밤이면 전기장판을 켜는데, 이렇게 불쑥 여름이 와 있다니. 에어컨 청소를 할 때가 되었다. 이 계절에는 자꾸만 시드니 생각이 난다.

20대의 대부분을 시드니에서 보냈다. 7년을 에어컨 없이 살았다. 더웠던 기억은 거의 없고, 집 근처 해변으로 향하던 설레는 발걸음과 여름밤 공기만이 아득하게 떠오른다. 구글맵을 켜고 입력한다. ‘663 Anzac Parade, Maroubra.’ 잊을 수 없는 주소. 스마트폰 화면에 어김없이 펼쳐지는 2006년 나의 집. 태어나 처음으로 임대한 집이다.

이 집은 버스를 타고 동네를 지나다 발견했다. ‘for lease’ 간판을 보고 무작정 부동산에 전화를 걸었다. 지은 지 100년이 넘었다는 이 집의 임대료는 주당 550달러(당시 환율로 50만 원 정도). 방 4개와 화장실 2개, 넓은 거실 2개와 주방, 앞·뒷마당으로 이루어져 있었다. 방마다 셰어메이트를 두면 나는 공짜로 거주할 수 있다는 생각에 집을 빌렸다. 버스로 몇 정거장 거리에 시드니 주립대학이 있어 사람을 구하기는 어렵지 않았다.

남들이 선뜻 선택하지 않을 낡은 집이라 공을 많이 들였다. 집 안에 들인 건 대부분 중고거나 저가 이케아 가구였지만 발품을 팔아 신중히 꾸몄다. 그렇게 스물세 살에 셰어하우스 주인이 됐다. 생일을 맞은 이가 있으면 뒷마당에서 바비큐 파티를 열었고, 여름이면 30분 거리의 마러브라 비치로 산책을 나섰다. 비록 바퀴벌레의 출몰로 1년 6개월 만에 이사해야 했지만, 잊지 못할 기억이 그 집에 남았다. 지금도 여름 냄새를 맡으면 어김없이 구글맵에 익숙한 주소를 입력한다. 앞으로 100년 후에도 나의 스물세 살이 그곳에 있길 기도하며.





입주장 새 아파트 공사가 끝난 뒤 입주하는 시점까지, 즉 이 시기의 ‘시장’을 말합니다. 매매나 전월세 계약을 하느라 집주인과 세입자, 공인중개사가 모두 정신없이 바쁜 시기를 말하죠. 아파트 준공 후 약 2개월을 이렇게 부릅니다.



보류지 재건축·재개발조합이 이후 조합원 수의 변화에 대비해 일반 분양으로 내놓지 않고 남겨둔 물건을 말합니다. 쉽게 말해 만약을 대비해 빼놓은 물량을 나중에 경매로 파는 걸 의미하죠. 서울시의 경우 총가구수의 1% 내로 보류지를 남겨놓을 수 있도록 합니다.




낮에 해방촌에서

"밖에 나와 있는 화분 같은 건 다 이 양반 작품이에요"

사진 제공. @yellow_tear



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