혼틈문답
임대차보호법 시행으로 혼란이 심해지자 매체들도 정부 정책 때리기에 나섰습니다. 정부 입장에선 아픈 데만 골라 때리고 때린 데 또 때리는 매체들이 야속합니다. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘임대차보호법 혼란기: 이 와중에도 알면 득 되는 Q&A’에 대해 다룹니다.
웬 혼란?
임대차보호법이 시행된 지 한 달이 다 되어가지만, 아직 주요 내용의 해석에 대한 세부 가이드라인이 나오지 않았기 때문이래요. 이런 상황에서 또 다른 기사 하나가 불난 집에 기름을 붓고 있다고 합니다. 그게 뭐냐고요? 임대차보호법 개정을 ‘입법 사고’라고 주장한 기사입니다. 세입자가 집주인에게 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리(+2년 거주 플리즈!)를 인정하면서 집주인에게 보장해주겠다고 한 '갱신 시 전월세 5% 이내 인상' 제도가 사실상 무용지물이 됐다는 거죠.
왜 그렇게 주장하는데?
집주인이 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있도록 법안을 손봤지만, 세입자의 수용 의무는 명시하지 않아서 그렇대요. 쉽게 말해 2년 더 살겠다는 세입자의 요구는 집주인이 거부할 수 없게 했지만, 임대료를 5% 내에서 올릴 땐 무조건 세입자의 동의를 받아야 하는 상황이 되었다는 것. 사실상 세입자에게 전월세 가격 결정권을 주는 이상한 법이란 거죠. 하지만 이런 지적에 대한 정부의 반응은 의외로 심플했습니다. “원래 임대차보호법은 집주인에게 특권을 주기 위한 것이 아니거든?”
알면 득 되는 Q&A
정부와 매체들이 이렇듯 서로 핏대를 세우며 다투는 가운데에서도 알아두면 득 되는 정보가 있습니다. 커뮤니티와 매체들이 소개한, 헷갈리기 쉬운 임대차보호법 개정 내용 몇 가지를 세입자 입장에서 Q&A로 정리했습니다.
Q1 이달 31일에 전세 계약이 끝납니다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A 안 됩니다. 최소 계약 만료 1개월 전엔 계약갱신청구권을 행사해야 하기 때문입니다. 다만 오는 12월 10일 이후 신규 계약하거나 계약을 갱신하는 경우는 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
Q2 지금 살고 있는 집에서 이미 4년을 살았어요. 이 경우에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A 가능합니다. 계약갱신청구권은 1회에 한해 세입자가 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리이기 때문입니다.
Q3 계약갱신청구권, 근데 이거 어떻게 행사하는 건가요?
A 행사 방식에 특별한 제약은 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등 모든 방법이 가능합니다. 분쟁 예방을 위해 내용증명우편 등을 활용하는 것도 좋습니다.
Q4 전세대출 만기 연장 시 사실상 집주인의 동의가 필요하다는 기사도 있고, 필요 없다는 기사도 있습니다. 대체 어떤 말을 따라야 하죠?
A 정부는 필요 없다고 전했습니다. 지난 7월 31일 보도자료를 통해 '민법상 채권양도나 질권*설정엔 집주인의 동의가 필요 없고 '통지'만으로 효력이 발생한다'고 밝혔죠. 다만 시중은행 중엔 “아직 지침을 받지 못했다"며 집주인의 동의 후 대출 집행이라는 기존 관행을 고수하는 곳도 있어 세입자가 피해를 보는 일도 왕왕 발생하고 있다고 합니다. 이 기사는 현재 정부도 이런 상황을 파악, 보다 강력한 지침을 내릴 거라고 소개했습니다.
*돈을 빌린 이가 빚을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 이가 빌린 이의 특정 재산을 우선 처분할 수 있도록 '담보'로 확보한 권리를 말합니다.
Q5 전세보증금을 5% 올리기로 해서 전세대출을 더 받아야 하는데 어떻게 하죠?
A 은행에서 전세대출을 추가로 받아야 합니다. 이때 받는 추가 전세대출을 은행에선 ‘신규 대출’로 취급합니다. 그래서 늘어난 대출금액에 대해 새로이 보증보험에 가입하는 등 절차를 거치게 됩니다.
근데 임대차보호법, 이대로 괜찮은 걸까?
사실 이 시점에 많은 매체가 우려하고 있긴 합니다. 한쪽으로 쏠린 법 때문에 집주인과 세입자 간 분쟁이 더욱 심해질 거라고요. 장기적으론 간접적으로 세입자가 피해를 볼 가능성이 크고요. 하지만 이런 우려에도 정부의 입장은 어느 때보다 단호하고 자신만만해 보입니다. 앞서 발표한 여러 대책의 효과가 2개월 후면 나타나 집값이 안정화될 거란 전망을 내놓은 것도 이런 자신감에서 비롯했다는 평이 있고요. 다만 매체들은 정부의 이 같은 자신감을 그리 좋게 보지 않는 듯합니다.
커뮤니티
재개발 직접 알아봄
‘1억 원대로 투자 가능한 서울(인근) 재개발 이슈 지역 총정리’라는 제목의 글이 한 커뮤니티에서 화제입니다. 글쓴이는 말 그대로 ‘이슈’가 되는 곳을 정리한 것이며, 진짜 개발되는 건 아니라고 재차 밝혔지만 무슨 일인지 큰 호응을 얻고 있습니다. 원글에서 눈에 띄는 부분을 발췌해 보기 쉽게 정리합니다.
1. 서울 강북구: 미아동 258번지, 번동 148번지
미아동 258번지는 지난 5월 제가 투자한 곳입니다. 미아역 역세권의 북서울꿈의숲을 품고 있습니다. 현재 구청에서 연번을 받아 구역 지정을 위한 동의서를 징구 중인데, 단기간에 동의율이 급상승한 점, 준비위원장의 열정이 대단하고 비상대책위원회가 없다는 점이 장점이라고 할 수 있습니다.(투자 예상 금액: 1억5000~2억 원)
번동 148번지는 미아동 258번지 옆 동네입니다. 최근 미아동 258번지의 재개발 추진 소식에 힘입어 동의서 징구를 위한 움직임이 있습니다. 아직 명확한 실체가 드러나진 않았지만, 계획대로 진행된다면 미아동 258번지와 비슷한 이점을 취하면서도 좀 더 저렴하게 진입이 가능하다는 장점이 있습니다.(투자 예상 금액: 1억~1억5000만 원)
2. 경기도 고양시: 원당뉴타운
원당1·2·4·구역은 ‘사업시행인가’까지 났으나 최근 고양시에서 토지거래허가구역으로 묶어버리는 바람에 실거주를 목적으로 하는 이만 진입이 가능합니다.
원당6·7구역은 구역 해제가 되었으나 재개발 재추진 움직임이 본격적으로 시작되었습니다. 정비예정구역 지정을 촉구하는 진정서를 고양시에 제출, 재개발을 재추진하고 있죠. 원당역에서 가장 가까운 지역이라는 장점이 있습니다.
원당8구역은 ‘존치정비구역’으로 지정되어 있습니다. 쉽게 말해 아직 구역 지정은 되지 않았지만, 시의 판단에 따르면 개발이 필요하다는 뜻입니다. 따라서 요건이 구비되면 3년 이내에 재개발을 추진할 수 있게 해주겠다는 구역입니다. 고양시청에 문의한 결과, 내년 하반기에 노후도만 충족하면 재정비촉진구역으로 지정 가능하다는 답변을 받았습니다.
종합하면 원당에서 투자 가능 지역은 6·7·8구역으로 좁혀집니다. 원당은 호재도 많으니 직접 찾아보세요. (투자 예상 금액 : 5000만~1억 원)
3. 경기도 성남시: 단대동 논골
단대동 논골은 위례신도시 아래쪽, 산성역과 남한산성역 사이 윗부분에 자리합니다. 가로주택정비구역으로 추진 중인 곳입니다. 제겐 가로주택정비사업이 생소한 방식이긴 한데, 일단 알아본 바로는 잘 추진되고 있는 것 같습니다. 소규모 개발인 만큼 빠른 진행이 장점입니다.(투자 예상 금액: 1억~1억5000만 원)
4. 경기도 인천시: 부평구 부개동
인천은 최근 재개발구역이 늘었습니다. 먼저 부평은 인천에서도 서울과 근접한 교통의 요지인데, 부평 재개발구역은 이미 막바지 단계이기 때문에 투자금이 작년에 2억 원대에 들어선 것으로 압니다. 아직 1억 원대로 투자 가능한 곳은 부평역 바로 옆, 부개역 인근에 있는 부개5구역입니다. 조합설립인가 단계까지 왔음에도 1억 원대로 투자가 가능한 것이 장점이고, 부평역에서 한 정거장 거리기 때문에 부평 재개발의 수혜가 예상됩니다.(투자 예상 금액: 1억~1억5000만 원)
출처. 부동산스터디(네이버 카페) 작성자. 부자한스
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다. 앞으로 소개 영역을 늘려나갈 예정이니 기대해 주세요. 내 청약 가점 알아보기
3기 신도시 청약 알림
3기 신도시란 남양주시 왕숙, 하남시 교산, 인천시 계양, 고양시 창릉 등에 아파트 36만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택 공급 정책입니다. 서울 도심까지 30분대에 출퇴근이 가능하고, 국공립 유치원을 100% 공급해 아이 키우기 좋은 도시로 만든다는 계획이죠. 3기 신도시의 사전 청약은 내년 말부터 시작하며, 이곳을 통해 알림 서비스를 신청할 수 있습니다. 알림 서비스를 신청하면 청약 3~4개월 전에 문자로 청약 계획을 알려준대요.
그런데 잠깐! 서울이나 다른 지역에 살면 청약을 넣지 못하는 거 아니냐고요? 넣을 수 있습니다. 단, 해당 지역에 2년 이상 산 이들보단 당첨 확률이 떨어집니다. 서울에 사는 사람이 남양주시 왕숙에 청약하면 3순위 자격을 받지만, 경기도민이 청약하면 2순위, 남양주시 주민이 청약하면 1순위 자격을 받기 때문입니다. 다시 말해 올해 해당 지역으로 이사하면 사전 청약에 당첨되긴 어려울 수 있지만, 2022년부터 시작하는 본청약 요건은 채울 수 있죠. 3기 신도시 청약 당첨을 노린다면 일단 이사부터 하셔야 합니다.
공공임대
저렴하게 거주할 집이 필요하세요? 정부는 국민의 주거 문제에 관심이 많습니다. 주거복지가 절실한 이들에게 임대주택을 제공하는 것도 중요한 업무 중 하나죠. 국토교통부가 운영하는 마이홈포털의 자가 진단을 통해 내가 혜택을 누릴 수 있는 주거지원 프로그램을 쉽게 찾아보세요.
매수우위지수
ㆍ서울 주간 매수우위지수 114.3
4주간 서울 매수우위지수 변화 129.8→119.6→116.3→114.3
ㆍ전국 주간 매수우위지수 77
4주간 전국 매수우위지수 변화 78.2→75.9→74→77
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 8월 24일)
KB국민은행이 매주 회원 중개사를 대상으로 조사하는 매수우위지수는 0~200사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 높고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 높은 걸 의미합니다.
공실률 건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 공실률이 높다는 건 그만큼 인기가 없다는 의미죠. 다만 최근엔 인기 있는 지역 역시 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 한대요. 이것이 높아지면 유동인구가 줄어 상권이 함께 나빠지는 악순환에 빠지기도 한답니다. 유동인구 일정한 기간에 한 지역을 오가는 사람의 수를 말합니다. 이는 수익성 상가 등에 투자할 때 중요한 지표로 작용한대요. 잘 모르겠다면 ‘사람이 모이는 곳에 돈이 모인다’는 옛말을 생각하면 이해하기 쉬울 겁니다.
Amour plastique
영상 속 두 사람은 커플입니다. 컨셉 아닙니다.
출처. 유튜브 채널 Adèle