꽁꽁
가을이 시작됐는데 주택대출 문턱은 이미 한겨울입니다. 특히 요샌 ‘이건 안 하겠거니’ 하던 전세대출 규제 얘기마저 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 규제 가능성: 꽁꽁’에 대해 다룹니다.
지금 대출 상황
최근 은행이 주택대출*을 잠그거나 한도를 줄인다는 소식 들으셨을 겁니다. 1800조 원까지 불어난 가계부채 때문입니다. 지난해에 금융 당국은 시중은행에 올해 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 지금 은행 대출 잠그기는 이런 금융 당국의 가이드라인**에 따른 것입니다. 참고로 LH농협은행은 지난 7월에 작년 말 대비 가계대출 증가율이 7.1%를 기록하자 신규 주택대출을 중단했습니다.
*주택담보대출과 전세대출 등을 말합니다.
**9월 24일 기준 지난해 말 대비 은행 가계대출 증가율은 NH농협은행(7.18%), 하나은행(4.77%), KB국민은행(4.29%), 우리은행(3.61%), 신한은행(2.43%) 순입니다.
전세대출 규제 가능성
요새 금융 당국의 화두는 ‘전세대출 규제’입니다. 은행 대출 잠그기에도 가계부채가 줄지 않자 전세대출 규제를 저울질하고 있습니다. 쉽게 빌려주고 금리도 싼 전세대출이 가계대출을 키우고 집값까지 방어해준다는 주장입니다. 시장에선 금융 당국이 10월 초중순에 내놓을 가계부채 대책에 전세대출 규제가 포함될 것으로 거의 확신합니다.
전세대출 많이 늚?
많이 늘었습니다. 지금도 늘어나는 중입니다. 올 들어 8월까지 KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행 등 5대 은행 가계대출 증가액은 28조6610억 원입니다. 그중 절반 이상(14조7543억 원)이 전세대출이었습니다. 특히 우리은행은 가계대출 증가액 중 전세대출 비율이 84%에 달했습니다. 신한은행도 75%나 됐습니다. KB국민은행은 60%를 차지했습니다.
꽁꽁
현재 시장에서 거론되는 전세대출 규제 방안은 아래와 같습니다. ‘대출 빙하기’라고 해도 될 만큼 찬바람이 붑니다. 보증 비율 줄임(주택금융공사 등이 거의 100% 보증해주는 비율을 내림) DSR* 규제(전세대출 원금과 이자 등 상환액을 연 소득으로 제한함) 1주택자 대출 제한(1주택자는 신규 전세대출 안 해줌) 참고로 금융 당국은 올해 5~6%에서 내년 4%로 가계부채 연간 증가율을 조입니다. 현재 연말이 아님에도 6%에 가까워져 대출을 잠그는 상황이라면, 내년엔 한도가 더 빨리 소진될 거라는 예측이 나옵니다.
*모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 소득이 많아야 전세대출도 더 많이 받을 수 있게 됩니다.
규제 부작용은?
전세대출은 주로 무주택 실수요자가 씁니다. 실제로 보증금의 5% 이상 계약금을 낸 영수증과 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 집주인 통장 사본 등을 내야 전세대출을 받을 수 있습니다. 이에 섣불리 규제했다가 실수요자만 잡을 수 있다는 주장입니다. 통계청에 따르면 40~64세 60%가 무주택자입니다. 전세대출 규제가 ‘월세화’를 부추겨 전세난이 더 심해질 거라는 목소리도 나옵니다. 전세보증금이 부족해 월세를 찾을 수밖에 없다는 겁니다.
결혼보다 중요하지만
한 기관이 ‘서울 청년에게 내 집이란?’을 주제로 서울에 사는 청년(18∼34세) 676명에게 물었는데, 응답자 중 73.9%가 “내 집 마련은 꼭 해야 한다”고 답했습니다. 결혼(38.4%)과 출산(38.2%)에 대한 물음의 2배에 가까운 결과입니다. 단, 실현 가능성은 높지 않다고 봤습니다. 응답자 중 절반 이상(53%)이 “부모님 도움 없이 내 집 마련은 불가능하다”고 답했기 때문입니다.
국민지원금과 아파트값
소득 하위 88% 1인당 25만 원씩 지급한 제5차 국민지원금. 이걸 받은 이들의 비율과 서울 아파트 3.3㎡(약 1평)당 가격은 관계가 있을까요? 있었습니다. 서울 25개 구 중 지원금을 받은 비율이 가장 낮은 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 마포구, 성동구 순이었습니다. 성동구와 마포구 순위만 뒤바뀌었을 뿐 6개 구에서 아파트값과 국민지원금을 받은 이들의 비율 간 반비례 관계를 확인할 수 있었습니다. 전문가들은 부동산이 자산의 대부분을 차지하는 우리나라 현실을 반영한 결과라고 평했습니다.
월세가 40%
월세가 빠르게 늘고 있습니다. 지난 8월 서울 아파트 전월세 거래 중 40.4%는 월세(반전세 포함)가 조금이라도 끼어 있었습니다. 올 들어 월세 비중이 40%를 넘은 건 처음. 전문가들은 지난해에 임대차보호법을 시행한 후 전세 매물이 줄어든 것을 그 원인으로 꼽았습니다. 참고로 임대차보호법 시행 직후인 2020년 8월(31%)과 비교하면 월세 비율은 9.4%p나 높습니다.
서울엔 딱 55가구
전국 미분양 주택*이 1만4864가구라고 합니다(8월 말 기준). 2000년 이후 최저 수준입니다. 미분양 주택은 올해 들어 매달 조금씩 줄고 있는데, 수도권은 1183가구로 전월(1381가구) 대비 198가구 줄었고, 지방은 1만3681가구로 전월(1만3817가구)보다 136가구 줄었습니다. 믿기 어렵지만 서울 강동구 등에도 미분양 주택이 55가구 있습니다. 대부분 초소형 아파트입니다.
*100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 걸 뜻합니다. 지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 경우죠.
한동안 불편
3기 신도시*를 잇는 철도·도로망 개통 시점이 최초 입주 시기보다 늦을 듯합니다. 신도시 연결 예정 철도망(지하철 등) 11개 중 2개만 입주 시점에 개통하고, 도로망은 43개 중 16개가 입주 시점보다 이르게 개통하는 것으로 조사됐습니다. 가령 2025년 첫 입주가 시작되는 고양 창릉신도시는 4년 뒤인 2029년 ‘고양~은평 간 도시철도’와 ‘고양시청~식사 신교통수단’ 등이 개통 예정입니다.
*인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
예비타당성조사
나랏돈이 많이 들어가는 사업을 해도 될지 말지 따지는 조사예요. 세금 낭비를 막는 최소한의 제도적 장치죠. 줄여서 ‘예타’라고도 부릅니다.
SOC(Social Overhead Capital)
경제활동을 원활하게 하기 위해 필요한 사회기반시설을 말합니다. 흔히 ‘인프라’라고 하죠. 도로나 항만, 철도 같은 거요. 전통적 SOC가 ‘토목 사업’ 중심의 대규모 인프라 구축을 의미한다면, ‘생활SOC’는 동네 인프라 만드는 걸 말합니다. 도서관이나 공원, 체육센터 같은 곳 말이죠.
문득
어제 새벽, 문득 여름이 떠나갔음을 알았지 뭐야. 🦆
사진 제공. @yoon_6.12