6·27 대책 이후 1년, 내 대출은 어디서 잘릴까?
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서울 아파트
매매지수: 103.8 (▲0.27)
전세지수: 104.4 (▲0.30)
수도권 아파트
매매지수: 102.5 (▲0.20)
전세지수: 103.2 (▲0.19)
지방 아파트
매매지수: 100.1 (■0.00)
전세지수: 100.9 (▲0.03)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
6월 29일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 6·27 대책 이후 1년, 대출 문턱이 높아졌습니다.
► 수요는 15억 원 아래로 쏠렸습니다.
► 계약금 전 은행 가심사부터 받아야 합니다.
6·27 대책 이후 1년, 내 대출은 어디서 잘릴까?
6·27 대책을 시행한 지 1년이 지났습니다. 이후 10·15 대책까지 나오며 대출 기준은 더 촘촘해졌고, 사람들이 찾는 집의 가격대도 달라졌습니다.
대출, 세 기준에서 잘림
지금 수도권·규제지역에서 집을 살 때 받는 주택담보대출¹⁾은 크게 세 가지 기준을 함께 봅니다. ① 집값별 최대한도 ② 지역·자격에 따라 집값의 얼마까지 빌릴 수 있는지 보는 LTV ③ 소득과 기존 빚으로 상환 능력을 따지는 DSR이죠. 셋 중 가장 낮게 나온 금액이 기본 한도가 됩니다.
▸ 수도권·규제지역 대출 기준
•15억 원 이하: 최대 6억 원
•15억 원 초과~25억 원: 최대 4억 원
•25억 원 초과: 최대 2억 원
•규제지역 일반 무주택자: LTV 40%
•규제지역 생애최초: LTV 70%
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 금융회사에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.
거래도 15억 원 아래로
대출 기준이 바뀐 뒤 사람들이 찾는 집값도 달라졌습니다. 15억 원 이하는 최대 6억 원을 받을 수 있는 마지막 구간입니다. 이 가격대에 거래가 몰리며, 일부 단지에선 가격이 15억 원 선에 가까워지는 ‘키 맞추기’ 현상도 나타났습니다.
▸ 15억 원 이하 거래 비중
•대책 이전: 75.8%
•대책 이후: 81.6%
•변화: 5.8%p 증가
※대책 발표 전은 2025년 8월~10월 15일, 이후는 2026년 2~5월 중순
14억9000만 원에 샀는데, 왜 4억 원만 나올까
계약가를 15억 원 아래로 맞췄다고 안심할 순 없습니다. 은행은 계약가가 아니라, 대출 신청일에 은행이 인정한 집값을 기준으로 최대한도 구간을 정하거든요.
Q 은행이 보는 집값은 어디서 미리 확인함?
A KB부동산 시세와 한국부동산원 가격부터 보면 됩니다. 다만 어떤 가격을 적용하는지는 은행마다 다를 수 있습니다. 계약할 집의 주소를 알려주고, 은행이 인정하는 집값부터 확인해야 합니다.
Q 계약할 땐 14억9000만 원이었는데, 은행이 인정한 집값이 15억 원을 넘으면?
A 최대한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어듭니다. 계약 뒤 집값 기준이 달라지면 준비해야 할 현금이 최대 2억 원 늘 수 있습니다.
Q 계약금 넣기 전 은행에 뭐라고 물어봐야 할까?
A 집 주소와 예상 계약가, 소득과 기존 빚을 알려주고 가심사를 받아야 합니다. 이때 ① 은행이 인정하는 집값 ② 적용되는 대출 구간 ③ 내 조건으로 받을 수 있는 금액을 함께 확인하면 됩니다. 가심사도 최종 승인은 아니니 여유자금은 남겨둬야 합니다.
동탄·기흥·구리 3중 규제
7월부터 경기 동탄구·기흥구·구리시가 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역¹⁾ 3중 규제로 묶입니다. 무주택자와 새집을 산 뒤 기존 집을 팔기로 한 1주택자라면 LTV가 70%에서 40%로 줄어듭니다. 집을 사려는 이도 줄고, 실거주 의무로 전월세 매물도 감소할 수 있습니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 5월 현재 서울 전역과 경기 12곳이 이것으로 묶였습니다.
규제 다음 돈이 향할 곳?
동탄구·기흥구·구리시가 규제지역으로 묶이자 매수세가 수원 권선구, 안양 만안구, 남양주로 옮겨갈 수 있단 전망이 나옵니다. 서울과 가깝고 집값은 상대적으로 낮아서죠. 작년에도 규제 이후 비규제지역으로 거래가 늘었습니다. 이번에도 인근 지역의 움직임을 함께 지켜볼 필요가 있습니다.
84㎡ 상승 10곳, 전부 비강남
올해 서울에서 가장 많이 오른 전용면적 84㎡(약 32평) 아파트 10곳은 전부 비강남권이었습니다. 대부분 20년 넘은 구축 대단지고, 가격은 11억~15억 원대죠. 강남권은 20억 원이 훌쩍 넘고 전세도 비쌉니다. 결국 대출 6억 원이 가능한 가격대로 수요가 옮겨간 겁니다.
10년 임대라도 보증금은 올라요
서울의 한 공공지원 민간임대¹⁾가 입주 1년 만에 보증금을 1.5% 올리기로 했습니다. 전용면적 84㎡라면 약 1000만 원을 더 내야 하죠. 공공지원 민간임대는 최장 10년 거주를 보장하는 대신, 임대인도 1년이 지나면 연 5% 안에서 임대료를 올릴 수 있습니다. 입주 전 인상 주기와 상한부터 확인하세요.
¹⁾ 공공지원 민간임대: 민간사업자가 정부 지원을 받아 공급하는 임대주택입니다.
재건축 분담금 10억 원 시대
공사비와 금융비용이 뛰며 강남 일부 재건축 단지의 추가분담금이 10억 원대까지 불어났습니다. 이주비 이자, 세금, 사업 지연 비용은 별도고요. “재건축하면 남는다”는 말만 믿어선 안 되는 겁니다. 어떤 집을 사든, 표시 가격이 아니라 끝까지 치를 값을 감당할 수 있는지부터 따져야 합니다.
Q 신혼부부 첫 집, 어디까지 욕심내야 할까요?
•가족구성원: 28세 아내, 30세 남편
•현재 거주지: 서울시 성북구 소재 신축 아파트(전세)
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 6억1000만 원(주식 3억2000만 원 + 전세금 2억4000만 원 + 현금 5000만 원) / 2억 원(청년전세대출)
•월수입: 800만 원(두 사람 합계, 세후)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 450만~500만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 성동·동대문·광진구
•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 학군 > 상권 > 자연
•고민 사연:
-올해 결혼한 부부입니다. 둘 다 서울 대기업에 다니고, 지난해에 아내 소득이 낮아 연 3% 초반 금리로 청년전세대출을 받았습니다. 지난해 7월부터 신축 입주장이던 아파트에 전세로 살고 있습니다.
-지난해에 전세와 매매를 두고 고민하다 전세를 택했는데, 당시 눈여겨본 단지들이 최근 크게 올라 아쉬움이 큽니다. 투자로 모은 자산과 부모님께 혼인공제로 증여받은 자금을 더해 1년 전보다 가용 현금도 크게 늘었습니다. 여기에 회사에서 최대 2억 원까지 사내대출도 받을 수 있습니다.
-이젠 전세계약 중도 퇴거를 해서라도 매매로 전환할 계획입니다. 시장 변동 시에도 오래 보유할 수 있도록 실거주 만족도와 투자가치를 갖춘 ‘서울의 똘똘한 한 채’를 찾고 있습니다.
-자녀 계획은 약 4년 뒤를 생각하고 있어 지금은 학군보다 직주근접과 교통을 우선시합니다. 향후 상급지로 갈아타기 위해 800가구 이상 대단지 위주로 살펴보고 있습니다.
-문제는 대출 규제를 앞두고 10억~15억 원대 아파트 가격이 일제히 키 맞추기에 들어갔다는 점입니다. 주말마다 임장을 다녀도 희망 단지 호가가 대부분 14억~15억 원에 육박합니다. 저희 예산은 13억~14억 원대 초반이며, 전용면적 59㎡를 원합니다.
-가격이 비슷하다면 입지가 가장 좋은 곳을 선점하고 싶습니다. 출퇴근이 편한 보문파크뷰자이, 전농SK, 답십리파크자이, 힐스테이트청계를 둘러봤고, 구축 중에서는 세대수가 적지만 입지가 좋은 성동구 응봉동 신동아와 하왕십리동 무학현대, 장기 미래가치가 기대되는 광진구 일대까지 범위를 넓혀 고민하고 있습니다.
질문 1.
가용예산 13억~14억 원대 초중반에서 성동·동대문·광진구 중 자산 가치 상승과 입지를 함께 보면, 어느 지역의 어느 단지를 가장 집중해서 노려야 할까요?
질문 2.
희망 지역에서 59㎡가 예산을 넘는다면, 같은 지역의 입지가 더 좋은 단지에서 49㎡로 눈을 낮추는 편이 자산 가치 면에서 더 나은 선택일까요?
질문 3.
성동·동대문·광진구 외에, 저희 직장(을지로·답십리)과의 직주근접과 투자가치를 함께 고려할 때 추천하실 만한 다른 지역이나 단지가 있을까요?
A 성동구 구축 먼저, 안 되면 동대문구 준신축으로 가세요
내 집 마련은 서두르는 게 좋습니다. 결혼한 지난해에 질문을 주셨다면 더 좋았겠다는 아쉬움은 있습니다. 그래도 늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 수 있습니다.
제가 서둘러야 한다고 보는 이유는 부동산시장 상황 때문입니다. 우선 최악으로 치닫는 전월세난은 단기간에 해결되기 어렵습니다.
서울의 입주 물량 부족은 적어도 2029년까지 이어질 가능성이 큽니다. 정부 정책도 전세대출 억제에 초점이 맞춰져 있어, 전세시장을 살리는 정책이 나오기는 어려워 보입니다.
더 강한 규제가 나와 집값이 안정될 때까지 기다렸다가 매수하겠다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 집값 하락을 기다리다 보면 결국 내 집 마련을 하지 못할 가능성이 높습니다.
집값이 언제 하락할지 알 수 없습니다. 얼마나 떨어질지도 모르고, 하락세가 얼마나 이어질지도 모릅니다. 현실적으로 하락장에서 정확한 매수 타이밍을 잡는 건 불가능에 가깝습니다.
집값이 실제로 떨어진다면 바닥을 확인한 뒤 반등할 때 내 집 마련에 나서는 게 좋습니다. 다만 지금은 하락 가능성보다 상승 가능성이 더 높다고 봅니다. 자금 여력이 되고 실거주할 집이 필요하다면 지금 매수에 나서는 것이 맞습니다.
지역 가치는 성동구 > 광진구 > 동대문·성북구 > 노원구 > 중랑·도봉구 > 강북구 순으로 보세요. 이 가운데 가장 먼저 노릴 곳은 성동구입니다.
다만 예산 안에서 성동구 59㎡를 찾으면 선택지는 많지 않습니다. 응봉동 신동아가 가능하지만, 희망한 800가구 이상 대단지 조건은 내려놔야 합니다.
신이문역 주변의 래미안아트리치도 함께 보세요. 2019년 입주한 1091가구 규모 아파트입니다.
이번에 매수할 땐 입지가 조금 더 좋다는 이유로 49㎡까지 면적을 낮추지 않는 게 맞습니다. 어떻게든 59㎡를 확보하세요. 59㎡는 49㎡보다 찾는 사람이 많습니다. 나중에 팔기도 상대적으로 수월하고, 상승장에서도 가격 흐름을 따라갈 여지가 더 큽니다.
희망 지역 밖에선 성북구 정릉과 노원구를 차선으로 보세요. 성북구에선 SK북한산시티를 중심으로 정릉 일대를, 노원구에선 상계주공3단지를 비롯해 상계동과 중계동, 월계동 미미삼(미륭,미성,삼호3차)을 체크하면 됩니다.
투자가치를 무엇보다 우선시하고 몸테크까지 감수할 수 있다면 장위뉴타운 장위15구역 재개발 물건을 선택하는 방법도 있습니다. 미래의 새 아파트 입주권을 미리 확보할 수 있는 전략입니다. 방 3개짜리 주택이라면 신혼부부가 다소 불편을 감수하며 거주할 수 있습니다.
빌라에 직접 거주하기 싫다면 재개발 물건을 전세 끼고 매수하고, 아파트 월세로 사는 방식을 택하세요. 실거주 편의보다 투자 목적을 앞세운다면 이 방법이 더 맞습니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 7월 6일~7월 8일
•트리븐 김해 ★★★★(4/5)
GOOD: “김해 대표 신축 연지공원푸르지오와 같은 공원·역 생활권.”
BAD: “가격을 받쳐줄 비교 대상도 연지공원 푸르지오 하나뿐.”
•천안 아이파크 시티 1단지(2회차) ★★(2/5)
GOOD: “인근 분양 단지는 국평 6억 원대, 여긴 5000만 원 저렴.”
BAD: “근처에 분양도 많고, 입주 물량도 줄줄이 대기 중.”
⚡ [무순위] 7월 6일 | 3가구 ⚡
•써밋 더힐 ★★★★(4/5)
GOOD: “노량진 국평 30억 원도 이제 인정받는 중.”
BAD: “현금 많은 무주택자의 어쩔 수 없는 선택.”
⚡ [무순위] 7월 6일 | 223가구 ⚡
•더샵 관저아르테 ★★(2/5)
GOOD: “대전 서구에서 입지는 좋음.”
BAD: “잔여 물량만 223가구. 싸고 좋은 입주 단지부터 찾아볼 때.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
1세대 2주택
세법상 한 세대가 집 두 채를 가진 상태입니다. 한 사람이 두 채를 가져도 되고, 부부가 한 채씩 가져도 1세대 2주택으로 봅니다. 부부가 주소를 따로 옮겼다고 자동으로 다른 세대가 되는 건 아닙니다. 단, 세금마다 집 수를 세는 방법과 예외는 다를 수 있습니다.
일시적 1세대 2주택
집을 갈아타려고 새집을 먼저 사면서 잠시 두 채가 된 상태입니다. 보통 기존 집을 산 지 1년이 지난 뒤 새집을 사고, 새집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 양도세에서 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 다만 기존 집도 보유·거주 등 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
강가
누구도 서두르지 않는 시간.
사진 제공 | @film_batixxi
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