4분의 1은 내 집, 4분의 3은 정부 집

서울 아파트

매매지수: 103.3 (▲0.07)

전세지수: 103.7 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 103.0 (▲0.14)

전세지수: 103.1 (▲0.16)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.01)

전세지수: 100.6 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

11월 9일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 25%만 내고 입주하는 아파트가 나왔습니다.

► 남은 75%도 처음 정한 분양가로 삽니다.

► 단, 입주 땐 보증금도 따로 냅니다.

4분의 1은 내 집, 4분의 3은 정부 집

집값 4분의 1로 입주하는 240가구 아파트에 청약 1만9000건이 몰렸습니다. 25%로 어떻게 들어가냐고요? 나머진 20년간 나눠 사거든요.

첫 지분적립형 성적표는?

6년 전 발표한 지분적립형 분양주택¹⁾이 이제야 경기 수원에서 첫 청약 신청을 받았습니다. ‘나눠 사는’ 59㎡도 100대 1을 넘겼고, ‘한 번에 사는’ 84㎡는 184.3 대 1이었죠(출처: 한국부동산원). 정부는 12월 경기 고양을 시작으로 매년 공공분양의 15%를 이런 방식으로 내놓을 계획입니다.

▸ 숫자로 보는 첫 청약

•59㎡ 분양가: 최고 6억8590만 원

•입주 때까지 내는 25%: 1억7000만 원대

•입주 시점: 2029년 10월

¹⁾ 지분적립형 분양주택: 집값 일부만 내고 입주한 뒤 남은 지분을 나눠 사는 분양주택입니다.

돈을 나눠 내도 처음 그 가격

그건 그렇고, 애초에 왜 나눠 파는 걸까요? 공공분양도 이제 싸지 않아섭니다. 지난 8월 규제지역 공공분양 평균 분양가가 6억3000만 원이라, 40%를 대출받아도 현금 3억7800만 원이 필요하거든요(출처: 국토교통부). 그래서 문턱은 25%로 낮추고, 남은 지분은 집값이 올라도 처음 분양가에 팝니다. 단, 기다려주는 대신 이자는 받습니다. 대출금리가 아닌 ‘예금금리’로요.

▸ 6억8590만 원 집의 남은 돈 내는 일정

•5·10·15년 차: 회당 1억3700만 원

•20년 차: 마지막 1억300만 원

•따로 붙는 이자: 20년간 1억4000만 원 안팎

•온전한 내 집: 2050년 1월 예정

•앞당겨 사기: 불가

25% 가격으로 집 사기 전 궁금한 것

끝까지 살 수 있을지는 분양가만 봐선 모릅니다. 보증금, 매달 나가는 돈, 5년마다 구해야 하는 목돈까지 따져봐야 하죠.

Q 6억8590만 원짜리 집인데, 25%만 내면 바로 들어갈 수 있나?

A 아니요. 보증금도 내야 합니다. 처음엔 주변 전세 시세의 60% 정도. 전세가 5억5000만 원이면 3억3000만 원이죠. 지분을 다 사면 돌려받습니다.

Q 보증금이 3억 원이 넘는데, 줄일 수 있는 방법은?

A 보증금의 80%까지 월세로 돌릴 수 있습니다. 그러면 지금 기준으로 보증금은 6600만 원, 월세는 77만 원이죠. 여기에 처음 내는 집값의 25%를 더하면 입주 때 약 2억3700만 원이 필요합니다.

Q 입주 때 목돈을 다 쓰면, 5년 뒤 1억3700만 원은 어디서 구해야 할까?

A 경기 수원 단지는 전용 대출이 10월 말 나왔습니다. 지분을 살 때마다 나눠 빌려 20년에 걸쳐 갚는 구조죠. 12월 고양 단지는 입주 때 내는 25%에 쓸 대출을 정부가 검토하는 단계입니다.

Q 살다가 이사 가야 하면 팔 수 있을까?

A 입주 뒤 5년은 실거주해야 하고, 당첨자 발표일부터 10년은 못 팝니다. 그 뒤에도 분양한 공공기관의 동의를 받아야 하고요. 판 돈도 그때 가진 지분만큼만 내 몫입니다.

Q 12월 경기 고양 단지를 노리는데, 거기도 똑같을까?

A 나눠 사는 방식과 보증금이 다릅니다. 수원은 5년마다 네 번, 고양은 4년마다 15%씩 다섯 번에 걸쳐 삽니다. 한 번에 사는 몫이 작고, 형편이 어려우면 1년까지 미룰 수도 있죠. 처음 보증금은 수원이 주변 전세 시세의 60%, 고양은 70% 가까이로 정할 예정입니다. 정부 예시로는 주변 전세가 4억 원이면 고양 보증금은 2억7000만 원입니다.

싼 맛 사라진 변동금리

이자가 저렴해 변동금리를 고르려 했다면, 계산기를 다시 두드려야 할 때입니다. 5대 시중은행의 6개월 변동금리(연 4.42~6.48%)가 5년 고정형(연 4.41~6.39%)을 앞질렀거든요. 단기금리가 먼저 오른 탓입니다. 대출을 받아야 한다면 5년 주기형 조건과 수수료 면제 시점까지 비교해보세요.

20평대→30평대, 얼마 더 들까?

서울에서 20평대에서 30평대로 넓히려면 돈이 얼마나 더 들까요? 9월 기준 전용 84㎡(약 33평)와 59㎡(약 26평)의 평균 매매가 차이는 1억6894만 원으로 1년 새 29.7% 줄었습니다(출처: 리얼투데이). 대출 조건이 바뀌며 작은 집에 수요가 몰린 영향이죠. 단, 강남권 차이는 3억 원이었습니다.

병원 기록이 잡아낸 위장전입

정부가 분양단지 43곳에서 적발한 부정청약 의심 사례 354건 중 94%(334건)가 위장전입¹⁾이었습니다(출처: 국토교통부). 부모님 주소만 얹어두면 모를 줄 알았는데, 병원 기록과 직장 주소에 덜미가 잡혔죠. 최근 실거주 검증이 현미경 수준이라, 꼼수를 쓰다 걸리면 10년간 청약시장에서 퇴출당합니다.

¹⁾ 위장전입: 실제로 살지 않는 곳에 주소만 옮기는 일입니다.

내 집에 안 사는 임대인의 세금

비거주 1주택자¹⁾의 세금 기준을 바꾸는 정부안에 국회예산정책처가 검토 의견을 냈습니다. 임대인이 세금을 줄이려고 자기 집에 들어가 살면, 전월세로 나오는 집이 그만큼 적어질 수 있다는 분석이죠. 실거주를 늘리려는 제도가 임차인의 주거비와도 맞물린다는 얘기입니다.

¹⁾ 비거주 1주택자: 집 한 채를 가졌지만 그 집에 살지 않는 사람입니다.

같은 서초구, -1.21% 그리고 +0.24%

같은 동네인데 집값 통계가 엇갈립니다. 10월 서초구를 두고 한국부동산원은 1.21% 하락, KB부동산은 0.01% 하락, 부동산R114는 0.24% 상승이라 발표했거든요. 하락 거래를 바로 반영한 공공과 집주인 호가 중심인 민간 플랫폼이 엇갈려섭니다. 통계 착시에 주의해야 할 때입니다.

Q 연 2.7% 전세대출, 먼저 갚아야 할까요?

•가족 구성원: 30대 중반 부부(2인가구)

•현재 거주지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 18평 아파트(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 3억 원(전세보증금 2억 원 + 현금 1억9000만 원 + 주식 1000만 원) / 1억 원(전세대출)

•월수입: 900만 원(부부 합산)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 400만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 성북구 정릉동, 경기도 성남시 수정구 신흥·단대동

•내 집 마련 우선순위: 출퇴근 > 투자 > 학군

•고민 사연:

-성남시 분당구의 18평 아파트에 전세로 거주하는 신혼부부입니다. 전세 만기는 2027년 4월 초이며, 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 자녀 계획이 있어 아이가 태어나면 20평대 이상 아파트로 이사하고 싶습니다. 생애최초대출과 자금을 최대한 동원하면 9억 원대까지 매수할 수 있을 것으로 예상합니다.

-남편 회사는 서울 상암동 DMC에, 주요 거래처는 안양과 판교에 있으며 제 회사는 서초에 있습니다. 출퇴근과 향후 자산가치를 고려하면 8호선 남한산성입구역~신흥역 사이 20평대 구축 아파트가 좋지 않을까 생각합니다.

-성북구 정릉동 30평대 아파트도 고려하고 있습니다. 양가 부모님이 계신 일산·성북구와 가까워 육아 도움을 받기 좋고, 비교 중인 성남 아파트보다 약 10년 늦게 지어 생활 여건도 나을 것 같습니다.

-아내인 저는 소득이 높은 지금 집을 사서 안정을 찾자는 의견이지만, 남편은 현재 가격이 너무 높으니 시장을 조금 더 지켜보자는 입장입니다.

질문 1.

지금 매수한다면 성남 수정구와 서울 성북구 정릉동 중 어느 쪽이 나을까요? 더 좋은 대안이 있다면 추천받고 싶습니다. 용인시 풍덕천동 인근도 생각했지만, 너무 남쪽으로 내려가는 것 같아 고민입니다.

질문 2.

자녀가 태어날 때까지 현재 전세를 연장해 거주하며 현금을 더 모으는 것이 좋을까요? 전세를 연장한다면 전세대출을 갚는 것과 현금을 보유하는 것 중 어느 쪽이 나을지도 궁금합니다. 현재 청년버팀목대출 금리는 연 2.7%이며, 만기 때 얼마나 오를지는 불확실합니다.

A 현금을 쥐고 있어야 바로 움직입니다

자금이 있고 내 집이 필요하다면 사는 게 맞습니다.

다만 아무 집이나 사면 안 됩니다. 장기적으로 공급보다 수요가 많고, 집 살 돈이 꾸준히 들어오는 지역을 골라야 합니다. 지하철역과 학교, 편의시설 같은 기본적 생활 여건도 같이 봐야 하고요.

성남은 삼성전자와 SK하이닉스 성과급이 앞으로 2~3년은 계속 나올 수 있다는 점을 눈여겨볼 만합니다. 이 돈이 대출 규제와 토지거래허가제로 막힌 매수 여력을 메워줄 수 있습니다.

저는 성남이 적어도 2~3년은 꾸준히 강할 거라고 봅니다. 성북구는 올해 서울에서 집값이 가장 많이 오른 곳 중 하나입니다.

다만 여기서 더 오르면, 대출한도가 묶인 30대 신혼부부가 그 가격을 계속 따라가기는 버거울 수 있습니다.

그렇다고 집값이 떨어진다는 얘기는 아닙니다. 길게 보면 성북구 정릉동도, 성남 수정구도 집값은 오를 가능성이 높습니다.

어느 쪽을 골라도 결과는 큰 차이 없을 겁니다. 출퇴근만 놓고 보면 성남이 낫고요. 신분당선이 지나는 용인 수지구도 풍덕천동을 포함해 충분히 볼만합니다.

육아를 도와주실 부모님 댁이 가까운 게 더 중요하다면 성북구가 낫습니다. 정릉동에서 일산도 1시간쯤 걸리겠지만, 성남보다는 가깝습니다. 결국 출퇴근이냐 육아냐, 뭘 앞에 두느냐의 문제입니다.

아이가 태어날 때까지 전세로 버티며 현금을 더 모으려면 그동안 집값이 오르지도, 떨어지지도 않아야 합니다. 떨어지면 사겠다고 맘먹어도, 막상 떨어지면 불안해서 못 삽니다. 그러다 다시 오르면 비싸서 못 사고, 결국 때를 놓치는 경우가 많습니다.

그래도 전세를 연장하기로 했다면, 전세대출은 서둘러 갚지 마세요. 1억 원에 연 2.7%면 이자가 한 달에 22만 원 남짓입니다. 현금을 쥐고 있어야 원하는 가격이 왔을 때 바로 움직일 수 있습니다.

그보다 중요한 건 언제, 어떻게 살지 정해두는 일입니다. 원하는 지역과 아파트를 미리 찍어두고, 구체적인 매수 계획을 세워두세요.

아직 아이가 없어 청약가점은 높지 않겠지만, 3기 신도시 물량이 나오면 적극적으로 넣어보세요. 원하는 아파트가 목표 가격까지 내려오면 전세보증금을 빼서 바로 살 수 있게 준비해둘 필요도 있습니다.

제가 상담해보면 아내는 사자 하고 남편은 전세로 더 기다리자고 하는 집이 많은데, 아내 말을 따른 집이 결과가 더 좋은 경우가 많았습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 11월 16일~27일

•중화역 라온프라이빗 센트로 ★★★★(4/5)

GOOD: “역세권 신축 국평이 12억 원대, 요즘 서울 분양가로는 착한 편.”

BAD: “176가구라 대단지 같은 편의시설이나 시세 견인력은 약함.”

•안산신길2 A-6블록 신혼희망타운(공공분양)(본청약) ★★★★(4/5)

GOOD: “더블역세권에 3기 신도시까지, 조합 좋다.”

BAD: “안산·시흥에선 아직 이 매력을 모르는 듯.”

•의정부역 펠리스타워 양우내안애 ★★★(3/5)

GOOD: “의정부 대장급 입지. 위치 하나는 압도적.”

BAD: “지역주택조합과 다소 약한 브랜드의 만남.”

•시흥 거모 아테라(시흥거모 A-6BL) 신혼희망타운(공공분양)(본청약) ★★(2/5)

GOOD: “59㎡가 4억 원대. 신혼집 가격은 이래야지.”

BAD: “신혼은 희망찬데, 완판은 희망 사항일 수도.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

지분적립형 분양주택

분양가 일부만 내고 입주해, 남은 지분을 20~30년간 나눠 사는 공공분양주택입니다. 6억 원 집이면 1억5000만 원으로 시작하죠. 남은 지분은 집값이 올라도 처음 분양가에 삽니다. 붙는 건 정기예금 이자 정도. 다 사기 전엔 못 산 지분만큼 임대료를 냅니다. 오른 값은 끝까지 사야 다 내 몫입니다.

이익공유형 분양주택

처음부터 내 명의로 사되, 오른 값은 공공과 나누는 공공분양주택입니다. 싸게 사거나 정책대출을 받은 대가로 차익 일부를 돌려주는 구조죠. 공공에만 되팔고 차익 70%를 갖는 방식이 대표적입니다. 집은 내 것이어도, 오른 값은 다 내 몫이 아닌 겁니다. 정부는 시장에 팔고 대출 비율만큼 나누는 방식도 추진합니다.

정릉동

어두운 고가 아래, 밤의 정지선.

사진 제공 | @513f__1996