4년 살았으니 끝? 아직 남았을 수 있는 갱신권

서울 아파트

매매지수: 103.2 (▲0.07)

전세지수: 103.5 (▲0.17)

수도권 아파트

매매지수: 102.8 (▲0.13)

전세지수: 102.9 (▲0.16)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.6 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

11월 2일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 4년을 살아도 갱신권이 남았을 수 있습니다.

► 답은 2년 전 연장 기록에 있습니다.

► 갱신권을 쓰면 인상은 최대 5%입니다.

4년 살았으니 끝? 아직 남았을 수 있는 갱신권

2억 원 빌라 전세 4년 차, 2000만 원을 올려달라는 문자가 왔습니다. 답장을 보내기 전에 꺼내야 할 거요? 통장이 아닌, 2년 전 계약서입니다.

두 번째 만기에 온 문자 

이런 문자, 요새 흔하죠? 실제로 9월 서울에서 같은 빌라를 다시 계약한 전세 70.7%가 보증금을 올렸거든요(출처: 국토교통부). 그렇다고 달라는 대로 다 올려줄 필요는 없습니다. 2억 원에 2000만 원이면 10%를 올리는 건데, 계약갱신청구권(갱신권)¹⁾이 남았다면 5%까지만 올리면 되니까요. 올려줄 돈을 대출로 메우면, 그 차이는 2년 내내 이자로 나갑니다.

▸ 연 4% 대출로 메울 때 2년 이자

•10% 올려주면: 160만 원

•갱신권을 쓰면: 최대 80만 원

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약을 한 번 더, 2년간 이어가도록 요구할 수 있는 권리입니다.

같은 4년, 다른 갱신권 

결국 관건은 갱신권이 남았느냐인데, 답은 2년 전 계약 연장 때 있습니다. 그때 도장을 찍었다고 갱신권까지 쓴 건 아니거든요. 합의로 연장했거나 별말 없이 이어졌다면 남아 있고, 이미 썼다면 다시 못 씁니다. 다만 2년 전에 5%를 올려줬어도 합의인지 갱신권인지는 겉으로 알 수 없습니다. 연장은 당사자끼리 하는 경우가 많아, 계약서와 그때 주고받은 말을 직접 따져봐야 합니다.

▸ 다시 꺼내 봐야 할 2년 전 기록

•계약서: 갱신권을 썼다는 표시, 따로 적은 조건

•문자·메신저: 그때 갱신권을 쓰겠다고 보낸 내용

2000만 원 더 달라는데, 답장은? 

기록을 확인했다면, 답장은 갱신권이 남았는지로 갈립니다. 남았다면 기한을, 썼다면 협상 근거를 챙겨야 합니다.

Q 갱신권이 남았다면 언제, 어떻게 말할까? 

A 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 “계약갱신청구권을 쓰겠다”는 뜻이 임대인에게 도달해야 합니다. 양쪽 모두 기한 안에 아무 통지가 없었다면 묵시적 갱신¹⁾이 됩니다.

Q 보증금을 더 내고 갱신권은 아껴둘까?

A 그래도 됩니다. 다만 다툼을 막으려면 갱신권을 쓰지 않은 합의라고 계약서에 적어 두세요. 2억2000만 원으로 올려주면, 다음에 5%를 따지는 기준도 그 금액이 됩니다. 게다가 갱신권으로 늘린 계약은 임차인의 해지 통보를 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 끝납니다. 합의로 연장했다면, 중간에 나갈 수 있다는 별도 약정이 없는 한 계약기간을 지키는 게 원칙입니다.

Q 이미 갱신권을 썼다면 다 올려줘야 할까? 

A 아닙니다. 인근 비슷한 집의 최근 전세 실거래가를 근거로 낮춰 협상할 수 있습니다. 이사를 고민한다면 중개보수와 이사비를 올려줄 돈의 2년 이자와 비교해 보세요.

¹⁾ 묵시적 갱신: 정해진 기한까지 양쪽 모두 계약을 끝내거나 조건을 바꾸자는 말이 없어, 같은 조건으로 2년 더 이어지는 겁니다.

경매, 15억 이하는 웃돈

10월 전국 아파트 경매는 3851건으로 12년 7개월 만에 최다였습니다(출처: 지지옥션). 서울 낙찰률¹⁾은 21.8%에 그쳤지만 가격대별 온도는 딴판입니다. 25억 원 초과는 감정가보다 2.9% 싸게, 15억 원 이하는 3.6% 비싸게 팔렸죠. 대출 규제로 중저가 단지에만 돈이 몰린 탓입니다.

¹⁾ 낙찰률: 경매에 나온 물건 중 실제로 팔린 비율입니다. 10건이 나와 2건이 팔리면 낙찰률은 20%입니다.

11월 대출 규제?

11월 중순 추가 대출 규제가 나온다는 온라인 글을 정부가 공식 부인했습니다(출처: 국토교통부·금융위원회). 25억 원 넘는 집의 주택담보대출을 막고 부천, 수원 권선, 안양 만안을 규제지역에 넣는다는 내용이었죠. 정부는 이번 유포 건도 수사를 의뢰합니다. 올해만 네 번째입니다.

서울 분양가, 38% 상승

수도권 민간아파트 분양가가 1년 새 25.7%, 서울은 38% 올랐습니다(출처: HUG). 분양가상한제¹⁾도 예외는 아니죠. 고양 창릉 전용 84㎡ 최고가는 지난해 1월 7억7289만 원에서 올 7월 8억6719만 원으로 9430만 원 뛰었습니다. 공공분양마저 자금 부담이 훌쩍 커졌습니다.

¹⁾ 분양가상한제: 새 아파트 분양가를 땅값과 건축비를 더한 금액 아래로 묶는 제도입니다. 주변 시세보다 싸게 공급하려는 취지입니다.

빌라도 아파트만큼 층간소음 강화

빌라·오피스텔도 아파트만큼 층간소음 기준을 강화하는 안이 나왔습니다(출처: 국토교통부). 발걸음(중량)과 낙하(경량) 소음 기준을 모두 아파트 수준인 49dB 이하로 낮추죠. 30가구 미만 주택도 대상이고, 11월 26일까지 의견을 받습니다. 확정되면 비아파트도 발소리 걱정을 덜게 됩니다.

재개발 서류, 두 번만 고쳐요

서울 재개발·재건축 인허가에 속도가 붙습니다. 서울시가 구청별 기준을 통일해 사업시행자 지정을 30일 내로 끝내고, 서류 보완도 2회로 못 박았습니다(출처: 서울시). 공사비 갈등은 전담 센터가 중재하죠. 서울 공급의 핵심인 정비사업이 빨라지는 만큼, 청약 대기자도 눈여겨볼 변화입니다.

〈수도권〉

•서울 10월 아파트 경매 261건, 낙찰률 21.8%로 3년 6개월 만에 최저

•서울 9월 미분양 996가구, 한 달 새 10.9% 증가

•서울 재개발 계획 물량의 약 90%가 민간사업, 서울시는 정부에 규제 완화 요구

•강남 ‘은마’ 재초환 부담금 예정액 조합원 1인당 평균 4억6334만 원 통지

•서대문·노원 북아현2구역 11월, 상계2구역 2027년 3월부터 총 4800여 가구 순차 이주

•서초 정부에 재초환 폐지 건의

•남양주·하남 왕숙2, 교산 입주 각각 2029년 2월, 6월로 연기

•인천 10월 민간아파트 전용 84㎡ 평균 분양가 8억1370만 원, 역대 최고

•부평 1~9월 집합건물 매수인 중 서울 거주자 비중 7.2%→13.0%, 인천 최고

〈지방〉

•대구 1~9월 아파트 매매 1만9589건, 전년 동기보다 4.6% 증가

•경북 11월 아파트 6083가구 분양 예정, 지방 최다

•광주 ‘학동4구역’ 재개발 2299가구 중 1387가구 11월 일반분양 추진

•세종 이전 대상 중앙행정기관 44곳 중 31곳, 5460명 우선 이전 추진

•충북 11월 첫째 주 아파트값 0.03% 올라 7주째 상승

•제주 제2공항 도민 의견 수렴 절차 마련할 13인 협의회 출범

〈해외〉

•미국 30년 고정 주담대 평균 금리 7.22%

•영국 기준금리 3년여 만에 3.75%→4%로 인상, 금리 연동형 주담대 차주 51만 명의 이자 부담 증가

•프랑스 11월 1일부터 2027년 3월 31일까지 겨울철 강제퇴거 원칙적 유예

•이탈리아 로마 외지 출신 대학생 7만 명에게 공공 기숙사 침상 3100개, 2년 내 민간 포함 1200개 추가 공급 목표

•스페인 바르셀로나 상한제 시행 이후 2년간 임대료 4.4% 하락, 카탈루냐 규제지역 전체는 0.7% 상승

•포르투갈 리스본 법원, 경찰의 주거난 농성 해산에 제동 걸고 11월 24일까지 시위권 인정

•체코 임차인 1000여 명 중 절반 가까이 1년 새 임대료 인상 경험, 10명 중 4명은 추가 인상 예상

•호주 청소·소매 노동자가 감당할 수 있는 임대 매물 1% 미만, 간호사도 1.1%에 불과

•일본 21~35년 고정 주담대 ‘플랫35’ 11월 최저금리 3.81%, 장기금리 오름세 주춤하며 4개월 만에 인하

이혼 소송 중 2배 오른 아파트, 어느 날 값으로 나눌까?

이혼 소송을 낼 땐 9억 원이던 집이 판결을 기다리는 사이 18억 원이 됐다면? 어느 날 값으로 치느냐에 따라, 나눌 재산이 9억 원이나 달라집니다.

📅 남편이 꺼낸 2022년 시세

최근 한 라디오에 소개된 상담 사연도 이 문제였습니다. 2019년 신혼부부 특별공급으로 아파트를 분양받은 부부인데, 2023년 초 아내가 소송을 냈죠. 그런데 소송 도중 집값이 오르자, 남편은 “부부 사이가 틀어졌던 2022년 시세로 나누자”고 나섰습니다. 오르기 전 값으로 나누면, 아내에게 줄 몫도 그만큼 작아지는 셈입니다.

•분양가: 2019년 6억 원

•소송 시작: 약 9억 원(3년째 진행 중)

•현재 시세: 18억 원 안팎(사연자 설명)

•남편 코인 빚: 3억 원(집 담보)

⚖️ 법원의 기준은 변론이 끝난 날

그럴듯해 보여도, 법원은 사이가 틀어진 날이 아닌, 양측이 더는 주장과 증거를 낼 수 없게 재판을 마감한 날의 집값을 기준으로 삼습니다. 파탄 뒤 한쪽 사정으로 바뀐 재산은 빠질 수 있지만, 시장 흐름에 따라 오른 집값은 예외로 보기 어렵다는 게 변호사의 설명입니다. 2심까지 가면 2심 변론이 끝난 날이 기준입니다. 반대로 집값이 내렸다면요? 내린 값으로 나눕니다.

•기준일: 사실심 변론종결일

•가격 산정: 시가 감정평가·실거래가(공시가격 아님)

🔑 팔지 않고 나누는 법

다음 고민은 살던 집을 어떻게 나누느냐인데, 꼭 팔지 않아도 됩니다. 한쪽이 집을 갖고, 상대 몫만큼 현금으로 정산해 주면 되거든요. 물론 집값이 오른 만큼, 집에 남는 사람이 내줘야 할 현금 부담도 늘어납니다. 정산할 땐 주택담보대출 같은 빚은 빼고 남은 순자산을 나눕니다. 단, 이 부부의 3억 원처럼 혼자 투자로 진 빚은 개인 빚으로 빠질 수 있습니다.

•나눌 재산: 아파트 등 혼인 중 모은 재산

•빚: 주택담보대출·공동 생활비 대출 등

❶ 증액계약

보증금이나 월세를 올려 기존 계약을 이어가는 계약입니다. 2억 원 전세를 2억1000만 원으로 올리는 식이죠. 전입·거주를 유지한 채 새 계약서에 확정일자를 받아야, 늘어난 보증금도 경매에서 우선 돌려받을 수 있습니다. 기존 보증금과 증액분은 순위 기준일이 다릅니다. 그래서 예전 계약서도 버리면 안 됩니다.

❷ 감액계약

보증금이나 월세를 낮춰 기존 계약을 이어가는 계약입니다. 2억 원 전세를 1억8000만 원으로 낮추면 2000만 원을 돌려받는 감액계약이죠. 계약서에는 바뀐 보증금과 차액을 돌려받을 날짜를 함께 적어 두세요. 전세대출이나 반환보증을 쓰고 있다면 대출·보증금액도 조정해야 하는지 확인하세요.

🌇

노을 보며 한참을 엎드려 지낸 하루.

사진 제공 | @oo_rang_