1분기 내에 100% → 90%

수도권 아파트

매매지수: 94.9 (▼0.02)

전세지수: 89.8 (■)

지방 아파트

매매지수: 92.0 (▼0.05)

전세지수: 90.9 (■)

100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)

100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)

1월 6일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전세대출 보증 비율이 낮아질 전망입니다.

► 갭투자는 줄어들 가능성이 크고,

► 주거비 증가에 대한 우려는 커지고 있습니다.

1분기 내에 100% → 90%

정부가 1분기 내에 전세대출 보증 비율을 낮추기로 했습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 보증 비율 축소: 1분기 내에 100% → 90%’에 대해 다룹니다. 

1분기 내에 100% → 90% 

정부가 가계부채 안정과 갭투자 억제를 위해 전세대출 보증 비율을 1분기 내에 100%에서 90% 이하로 낮춥니다. 전세대출 보증요? 임차인이 전세대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험부담을 덜어주는 장치입니다. 그간 은행은 보증 기관이 대출 위험을 100% 부담해 리스크 없이 안전하게 대출해줄 수 있었습니다. 그 구조는 다음과 같이 작동했습니다.

•임차인 → 보증 기관(전세금 보증 신청)

•보증 기관 → 은행(위험 100% 부담)

•은행 → 임차인(대출 실행)

보증 비율 축소가 바꿀 풍경?

보증 비율 축소로 시장이 이렇게 달라질 가능성이 있습니다.

전세의 월세화 가속

•전세대출을 받기가 어렵게 되면 반전세나 월세로 넘어가는 임차인이 늘어날 수 있음.

•월세 전환 시 매달 고정비 부담이 커질 수 있음.

임차인 대출 부담 증가

•대출 심사가 더 빡빡해지고 금리도 오를 수 있음.

•빌라 같은 비아파트 주택은 대출이 거절될 가능성이 커질 수 있음.

이떻게 대비하죠? 

전세대출 보증 비율 축소와 관련해 Q&A로 좀 더 살펴봅니다. 

Q 보증 비율 축소 이후 전세대출은 더 어려워질까?

A 네, 어려워질 가능성이 있습니다. 현재는 보증 기관이 리스크를 100% 안고 가지만, 1분기 이후엔 은행도 일부 위험을 부담해야 하기 때문입니다.

Q 정부 정책에 대한 비판 의견도 있던데? 

A 전세대출 보증 비율 축소가 청년과 저소득층에게 더 큰 타격을 줄 수 있다는 우려가 있습니다. 고가 전세 임차인이나 고소득자는 상대적으로 영향이 크지 않을 거란 지적도 있고요.

Q 갭투자가 어려워질 수 있다는데, 그 이유는?

A 은행이 대출을 줄이거나 금리를 높일 가능성이 크기 때문입니다. 다시 말해 임차인이 낼 수 있는 보증금이 줄면서, 집주인(갭투자자)이 이전처럼 전세보증금만으로 매매가를 충당하긴 어려워지는 겁니다. 결국 그렇게 갭투자 시도도 줄어들게 됩니다.

Q 전세대출이 갑자기 축소되거나 막힐 때 대응책은?

A 다음 세 가지를 고려해볼 수 있습니다.

월세 전환 가능성 검토

-전세를 월세로 바꿀 경우 전월세전환율로 예상 월세를 미리 계산해 보는 게 좋습니다.

-예: 전월세전환율이 6%일 때 전세금 1억 원은 월세 약 50만 원이 됩니다(1억 원 × 6% ÷ 12). 참고로 지난 10월 전국 주택 전월세전환율은 6%(출처: 한국부동산원).

정부와 지자체 지원 활용

•청년월세 한시 특별지원: 19~34세 독립 거주 무주택 청년은 일정 요건을 충족하면 정부에서 2년간 월세 최대 480만 원을 지원받을 수 있습니다.

•전세대출: 금리가 낮은 청년전용 버팀목 전세자금대출이나, 혼인 7년 이내 무주택 세대주가 이용할 수 있는 신혼부부 전용 전세자금대출도 검토해보세요.

주거 전략 재검토하기

•고정비 대비: 월세로 전환 시 증가할 고정비에 대비해 소비 계획을 조정하고, 비상금을 마련하는 것도 방법일 수 있습니다.

최대 480만 원 월세 지원 

오는 2월 25일까지 청년월세 한시 특별지원 2차 접수를 진행합니다(출처: 국토교통부). 19~34세 독립 거주 무주택 청년 중, 기준중위소득 60% 이하, 원가구 중위소득 100% 이하라면 신청 가능합니다. 보증금 5000만 원 이하, 월세 60만 원 이하 주택에 거주한다면, 복지로(bokjiro.go.kr)에서 신청해 혜택을 챙기세요.

기준금리, 연 2%대 중반 가능성

올해 기준금리가¹⁾ 연 3%에서 2%대 중반으로 내려갈 수 있다는 의견이 나왔습니다(출처: LH). 가계부채 증가와 내수 부진으로 기준금리 인하가 필요하다는 겁니다. 대출이자 부담이 줄면 부동산시장에도 변화가 있을 거란 평입니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.

중위 전셋값 5억5000만 원

서울 아파트 전세 중위가격¹⁾이 2022년 12월 이후 최고치인 5억5167만 원을 기록했습니다(출처: KB부동산). 강북 14개 구는 16개월째 상승하며 4억9000만 원을, 강남 11개 구는 7개월 연속 오르며 6억2417만 원을 기록했습니다. 신규 아파트 공급 부족이 주원인으로 꼽힙니다. 

¹⁾ 중위가격: 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격입니다. 가령 2억, 3억, 4억, 5억, 9억 원짜리 주택의 중위가격은 4억 원입니다. 평균가격은 약 4억6000만 원이고요.

‘주택 100%’ 추진

서울시가 도심 개발 시 상가를 의무로 짓지 않아도 되는 ‘상가 의무 비율 축소안’을 내놓으며, 여의도가 변화의 중심에 섰습니다. 실제로 몇몇 단지가 ‘주택 100%’로 재건축을 추진 중입니다. 이 정책으로 상가 미분양과 공실 부담을 줄이는 대신, 임대주택이나 공공 기숙사를 포함해야 합니다.

임차권등기명령 역대 최다

2024년 임차권등기명령¹⁾ 신청 건수가 4만7343건으로 역대 최다 기록을 썼습니다(출처: 법원등기정보광장). 경기가 1만2668건으로 가장 많았고, 부산과 광주에선 신청 건수가 2배 가까이 늘었습니다. 역전세와 전세 사기 피해가 주요 원인으로 꼽힙니다.

¹⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

〈수도권〉

•서울 아파트값 2주 연속 보합 

•서울 아파트 전셋값 86주 만에 하락 전환 

•서울 주택보급률 93.6%로 4년 연속 하락 

•관악 ‘봉천13구역’ 473가구 재개발사업 재시동 

•도봉 방학동 618 일대 1860가구 모아타운 추진 

•서초 ‘조상 땅 찾기' 서비스로 1년간 찾아준 땅 1조9000억 원 상당 

•수도권 아파트 분양가 3년 연속 상승, 3.3㎡당 2311만 원 기록 

•고양 ‘경제자유구역 유치’ 시민 89% 공감 

•용인 신혼부부 120쌍에게 전세대출 이자 지원(신청: ~1월 31일) 

•과천 ‘주공8·9단지’ 재건축 관리처분계획 인가 

•성남 ‘1기 신도시 이주용 주택 건설’ 대체 부지 정부 제안 

•인천 송도 주택용지 팔아 영종국제학교 건립, 투자 심의 통과

〈지방〉

•부산 아파트값 2024년 2.82% 하락 

•부산 원도심 산복도로 고도제한 대폭 완화 추진 

•대구 아파트값 60주 연속 하락

•광주 올해 아파트 입주 예정 물량 작년 대비 36% 감소 

•춘천 ‘약사촉진4구역’ 재개발 사업시행인가 임박 

•진도 청년 위한 ‘만원주택’ 60가구 건립 추진 

•창원 ‘스타필드 창원’ 올 상반기 착공 

•김해 신혼부부 전월세대출 이자 지원, 혼인신고일 기준 5년에서 7년으로 확대

•제주 준공 후 미분양 주택 구매 시 세금 감면 추진

〈해외〉

•미국 캘리포니아 잦은 산불로 보험사들 수년 전부터 발 빼 주택 피해 보상 막막 

•미국 주택 소유자 3분의 1 이상(34%), 갈아타기 비용 증가로 현재 집 매도하지 않겠다고 응답 

•미국 트럼프 ‘그린란드 매입’ 의지 표명에 “큰 부동산 거래나 마찬가지” 과거 발언 재조명 

•미국 최빈곤 주 미시시피, 독일 1인당 GDP(5만1000유로)에 근접 

•영국 유럽에서 지역 간 주거비 차이가 가장 큰 국가 1위 선정 

•영국 고금리로 집값 상승세 9개월 만에 하락세로 전환 

•중국 부동산시장 침체 속 2024년 압류 주택 약 37만 채 기록 

•일본 수도권 땅값 18분기 연속 상승 

•일본 ‘임대차 주택 필수 조건’ 질문에 1위 면적, 2위 역까지 짧은 거리, 3위 욕실과 화장실 분리 응답

빌라 → 아파트 → 더 넓은 면적 

전세대출이 임차인의 주거 패턴을 바꾼다고 분석한 논문(‘전세자금대출이 임차가구 주택수요에 미치는 영향’)이 화제입니다. 전세대출이 더 나은 주거 환경을 택할 기회를 주지만, 이를 이용한 가구는 기존 주거 환경에 머물기보다 새로운 유형의 주택을 택하거나 더 넓은 면적으로 옮긴다는 겁니다. 아래와 같이요. 

임차인의 선택 변화

• 빌라 → 아파트로 이동

• 소형 → 중대형 주택 선택 

• 소비 기준 재설정 → 주거비 증가

여기에 더해 논문은 전세대출이 주거 안정성을 높이기는커녕 삶의 질을 낮출 수 있다는 연구 결과도 내놨습니다. 전세대출이 ① 임차인의 소득수준을 넘어선 주거 과소비를 이끌고 ② 장기적으로 주거비 부담을 늘려 ‘대출 함정’에 빠뜨릴 위험이 있다고 지적한 겁니다. 전세대출, 더 나은 집과 부담 줄이기 중 무엇을 택하시겠어요?

공실률

건물에서 입주나 임대가 되지 않아 비어 있는 호실의 비율을 말합니다. 이게 높다는 건 그만큼 수요가 낮다는 의미입니다. 간혹 임대료가 비싸 공실률이 높아지기도 합니다. 공실률이 높아지면 유동인구가 줄어 상권이 함께 나빠지는 악순환에 빠질 수 있습니다.

유동인구

일정한 기간에 한 지역을 오가는 사람의 수를 말합니다. 이는 수익성 상가 등에 투자할 때 중요한 지표로 작용합니다. 잘 모르겠다면 ‘사람이 모이는 곳에 돈이 모인다’는 옛말을 생각하면 이해하기 쉽습니다. 참고로 서울 강남역의 하루 평균 유동인구는 60만 명에 이릅니다.

기운 사진 콘테스트

기울어진 서울, 기울어진 하늘.

사진 제공 | @we_just_need_to_chill