135만 가구라는데, 7월 입주 물량은 왜 적을까

서울 아파트

매매지수: 103.8 (▲0.27)

전세지수: 104.4 (▲0.30)

수도권 아파트

매매지수: 102.5 (▲0.20)

전세지수: 103.2 (▲0.19)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.9 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

6월 29일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 7월 입주 물량이 10년 만에 최저입니다.

► 정부의 135만 가구 공급은 착공 기준입니다.

► 공급 숫자는 단계부터 봐야 합니다.

135만 가구라는데, 7월 입주 물량은 왜 적을까

이달 전국 아파트 입주 물량은 1만5646가구. 7월 기준 10년 만에 가장 적습니다. 정부는 135만 가구 공급을 말하는데, 정작 당장 들어갈 집은 왜 이만큼일까요?

두 숫자, 같은 공급일까 

같은 ‘공급’이지만, 숫자를 센 시점은 다릅니다. 1만5646가구는 이달 입주하는 전국 아파트, 135만 가구는 2026~2030년 수도권에서 착공(공사 시작)하겠다는 주택이죠. 착공해도 입주까진 보통 2~3년 이상. 그러니 올가을 이사할 사람에겐 135만 가구보다 이달 입주 물량 1만5646가구가 더 직접적인 숫자입니다. 정부 발표가 이달 입주를 바로 늘리지 못하는 이유입니다.

▸ 단계별로 입주까지 남은 시간

•인허가: 짓겠다고 승인받음, 입주까지 3~5년 이상

•착공: 첫 삽을 뜸, 입주까지 2~3년 이상

•입주: 지금 들어가 살 수 있음

전엔 어느 단계에서 셌을까 

정부가 “몇만 가구 공급”을 말할 때, 우린 그게 언제 들어갈 수 있는 집인지 모른 채 듣습니다. 발표마다 세는 기준이 달랐거든요. 부지 기준이면 아직 첫 삽도 안 뜬 물량까지 포함돼 숫자가 커 보이고, 착공 기준이면 실제 입주 시점에 더 가까워지죠. 그래서 공급 숫자 앞에선 몇 가구인지보다 어느 단계에서 센 숫자인지부터 봐야 합니다. 작년 9월 정부가 발표한 135만 가구는 그중에서도 착공 기준입니다.

▸ 발표 때마다 다른 기준

•2021년: 부지 기준, 83만6000가구(전국)

•2022년: 인허가 기준, 270만 가구(전국)

•2025년: 착공 기준, 135만 가구(수도권)

그때 발표한 공급은 집이 됐을까

수년 전 발표한 공급 물량 중엔 이미 입주를 앞둔 곳도, 아직 착공 전인 곳도 있습니다. 그리고 그 차이는 곧 내 전월세 조건으로 이어집니다.

Q 내가 청약하지 않은 새 아파트도 내 전월세 계약과 관련이 있을까? 

A 일부는 그렇습니다. 2018년 발표한 3기 신도시 가운데 인천 계양 지구가 올해 12월 첫 입주를 앞두고 있죠. 청약과 무관하게 입주가 한꺼번에 몰리는 입주장이 열리면 주변 전월세 매물이 늘고, 인근 기존 아파트의 전월세 조건까지 흔들릴 수 있습니다.

Q 그럼 내 계약에선 뭘 확인해야 할까? 

A 봐야 할 건 둘입니다. 입주 시점이 내 계약 만기와 겹치는지, 실제 전월세 매물이 얼마나 나오는지. 입주 가구가 많아도 대부분 소유자가 직접 들어가 살면 임대 매물은 생각보다 적을 수 있습니다. 입주 시점은 시공사·조합 공지에서, 매물은 부동산 플랫폼에서 확인하는 게 빠릅니다.

Q 2~3년 뒤 이사할 사람은 착공 물량 숫자만 보면 될까? 

A 착공은 출발선일 뿐입니다. 같은 해에 첫 삽을 떠도 공사 속도에 따라 입주 시점은 갈리거든요. 관심 단지의 공사가 실제로 어디까지 왔는지, 입주 예정일이 밀리진 않았는지까지 봐야 합니다.

관리비 꼼수 차단법

관리비를 올려 전월세상한제¹⁾ 5% 상한 제한을 피해 가는 꼼수, 이걸 막는 법안이 나왔습니다(출처: 김기표 의원실). 임차인이 전기료·난방비·청소비 같은 항목별 내역과 영수증을 보여달라 할 수 있고, 관리비 외 비용은 임대료로 보는 방향입니다. 월세 대신 관리비 올리던 길을 막으려는 겁니다.

¹⁾ 전월세상한제: 임대차계약을 갱신할 때 임대료 인상폭을 최대 5% 안으로 제한하는 제도입니다. 임차인이 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살 때 적용합니다.

집값 상승 전망 55%, 전월세는 65%

사람들 마음이 넉 달 만에 뒤집혔습니다. 1년 뒤 집값이 오를 거란 응답은 55%. 지난 3월 29%에서 26%p 뛰었습니다(출처: 한국갤럽). 전월세 상승 전망은 그보다 높은 65%였습니다. 매매보다 임대차시장이 더 무겁다는 얘깁니다. 거래보다 시장심리가 먼저 뜨거워졌습니다. 

갈아타기를 어렵게 하는 세금?

집을 사고팔 때 붙는 세금 부담을 줄이고, 보유세 비중은 높이라는 OECD 권고가 나왔습니다. 한국은 부동산 관련 세수 중 거래세 비중이 50.4%, 보유세 비중은 29.4%입니다. 집을 옮길 때 세금이 많이 나오면 이사나 갈아타기를 미루게 되니, 사고파는 문턱부터 낮추라는 얘깁니다.

종부세 걷은 돈, 전 국민 통장으로?

작년에 종합부동산세¹⁾로 걷은 4조6000억 원을 전 국민 기본소득으로 나누자는 제안이 나왔습니다(출처: 유종오 의원 등). 비싼 집이나 다주택 소유자가 낸 세금을 특정 지역이 아닌 모두에게 주자는 겁니다. 세금의 쓰임을 집 가진 사람의 부담에서 모두의 소득으로 넓히자는 주장입니다.

¹⁾ 종합부동산세: 매년 6월 1일 기준, 가진 집의 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 내는 보유세입니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외엔 9억 원부터 과세합니다.

서울 준공 41.6%↓, 착공 25.3%↓

서울에 새로 생기는 집이 당분간 계속 줄 수 있습니다. 올해 1~5월 누적 입주 물량은 1만3111가구로 지난해보다 41.6% 줄었고, 몇 년 뒤 입주할 아파트 착공 물량도 25.3% 감소했습니다(출처: 국토교통부). 2~3년 전 집을 덜 지은 결과가 이제 나타났는데, 새 공사까지 줄어든 겁니다.

〈수도권〉

•서울 아파트 전셋값 0.3% 상승, 4주째 0.3%대

•서울 5월 민간분양 분양가 3.3㎡당 평균 8205만 원, 전용 84㎡ 면적 단순 환산 시 약 20억8000만 원

•서울 5월 연립·다세대주택 원룸 전세보증금 한 달 새 599만 원 상승

•서울 소규모 노후 주택단지 15곳 재건축사업성 무료 분석(신청: ~7월 31일)

•강남 ‘압구정2구역’ 최고 66층, 2381가구로 재건축 통합심의 통과

•도봉 아파트값 0.37% 상승, 서울 25개 구 중 최고

•중 ‘세운6-1-1구역’ 대지 47% 이상 개방형 녹지로 조성

•군포 대야미 A-1블록 6년 분양전환 공공임대 378가구 공급(청약: 7월 22~24일)

•성남 분당 선도지구 6개 단지 재건축사업 시행자 확정

〈지방〉

•대전 도시철도 3·4·5호선과 2호선 지선 포함, 63.43㎞ 구축 계획 최종 승인

•대구 수성알파시티 약 483만㎡, 전국 첫 스마트도시 특화단지 지정

•대구 5월 미분양 4298가구, 한 달 새 522가구 줄고 준공 후 미분양도 12.9% 감소

•경북 5월 주택 착공 4181가구, 지난해 216가구보다 18배 이상 증가

•청주 SK하이닉스 반도체 생산 거점에 100조 원 투자 예정

•제주 헬스케어타운 153만9339㎡, 9년 표류 뒤 JDC 자산 인수로 정상화 재추진

〈해외〉

•미국 뉴욕 지난해 아파트 공급 3만8682가구, 전국 아파트 건설은 15년 만에 최저지만 뉴욕은 1965년 이후 최다

•미국 뉴욕 500만 달러(약 76억 원) 초과 비거주용 세컨드홈 약 1만 채에 별도 보유세 추진

•중국 청년층 대도시의 비싼 월세 피해 미분양 넘치는 ‘유령도시’로 이주, 빈집 많은 신도시가 저렴한 주거 대안으로 전환

•영국 민간 주택공급 부진에 국영 개발회사 설립 검토, 정부가 직접 땅 사서 집 짓는 방식 추진

•영국 2028년부터 200만 파운드(약 40억 원) 초과 주택에 연 2500파운드 이상 ‘저택세’, 고가 주택 40%는 거래 기록 없어 가격 산정 논란

•프랑스 올 상반기 주택 거래 정체, 단독주택 평균 매도 기간은 105일로 늘었지만 생애 첫 집 구매자 비중은 45%로 상승

•스페인 장기임대 매물 줄고 임대료 부담 커지자 계절·방 단위 임대도 가격 규제 검토, 단기계약으로 규제 피하는 틈새 차단

•스페인 1분기 집값 12.8% 상승, 유럽연합 평균 5.1%의 2배 넘으며 주택 부족이 전국 문제로 확산

•일본 도쿄 숙박세 2027년 4월부터 숙박료의 3%로 개편, 호텔뿐 아니라 민박도 포함해 관광객 증가에 따른 행정비용 확보

왜 겨울을 견딘 집이 여름은 못 견뎠을까

6월 말 유럽을 덮친 폭염에, 프랑스에서만 사망자가 평소보다 2000명 넘게 늘었습니다. 에어컨을 사려 몸싸움까지 벌어졌죠. 추위를 막도록 지은 집이 여름엔 열을 빼내지 못한 겁니다.

🥵 에어컨을 두고 싸우는 도시

프랑스에선 집 안이 특히 위험했습니다. 6월 22~28일 자택 사망은 전주보다 91% 늘었고, 마트엔 냉방기를 사려는 인파가 몰려 몸싸움까지 벌어졌죠. 집에서 버티려 했지만, 집이 버텨주지 못한 겁니다.

•규모: 프랑스, 평소보다 2000명 넘게 사망

•자택 사망: 전주보다 91% 증가

•현장: 냉방기 품절과 몸싸움

🏠 열을 품도록 만든 집

사망 증가의 직접 원인은 40도 안팎의 기록적 폭염입니다. 엎친 데 덮친 격으로 외부 차양과 야간 환기가 부족한 집은 낮에 받은 열을 밤에도 내보내지 못했죠. 겨울 추위엔 강했지만, 여름 햇볕을 막고 열을 빼는 설계는 부족했던 겁니다.

•직접 원인: 40도 안팎 폭염

•열 차단: 외부 차양 부족

•열 배출: 야간 환기 부족

🌡️ 집 밖의 두 번째 피난처

집이 첫 번째 피난처라면, 그다음은 집 밖입니다. 사회학자 에릭 클라이넨버그는 <폭염 사회>에서 비슷하게 가난한 지역이라도 상점·도서관·교회가 제 기능을 하고 이웃이 안부를 묻는 곳에선 사망자가 적었다고 분석했죠. 집 밖으로 나가 더위를 피할 곳이 있었기 때문입니다.

•첫 번째 피난처: 더위를 막는 집

•두 번째 피난처: 상점·도서관·교회

•마지막 안전망: 이웃의 안부

🇰🇷 첫 번째 피난처도 개인 몫

우리도 크게 다르지 않습니다. 보일러는 집에 남지만 에어컨은 이사할 때 떼어 옮기고, 새 아파트에선 시스템에어컨 옵션값을 따로 냅니다. 2006년 이후 사업승인을 신청한 아파트 등 공동주택에 의무화된 것도 에어컨이 아니라 실외기 자리죠. 폭염이 잦아지며 냉방을 어디까지 집의 기본으로 볼지 다시 묻게 됩니다.

•난방: 집에 남는 기본 설비

•냉방: 입주자가 마련하는 가전

•의무 기준: 세대 안 실외기 공간

•커지는 질문: 냉방도 집의 기본일까

낙찰

부동산 경매에서 가장 높은 가격을 써내 물건을 살 수 있는 자격을 얻은 걸 말합니다. 단, 낙찰됐다고 바로 내 집이 되는 건 아닙니다. 법원의 매각허가결정을 받고, 정해진 기간 안에 잔금을 내야 소유권을 넘겨받죠. 그래서 이는 ‘집을 산 단계’라기보다 ‘집을 살 권리를 얻은 단계’에 가깝습니다.

패찰

부동산 경매에 입찰했지만 떨어진 상태입니다. 내가 써낸 가격보다 더 높은 가격을 쓴 사람이 있으면 패찰이죠. 경매에선 싸게 사려는 사람이 많아 패찰이 흔합니다. 중요한 건 떨어졌다는 사실보다, 무리하게 가격을 올리지 않고 자기 기준을 지켰는지입니다.

초파

더운 만큼 초록만 파헤치기.

사진 제공 | @oo_rang_