후분양제가 부실 공사를 막을 수 있을까?

광주광역시 신축 아파트 붕괴 사고 이후 후분양제에 대한 관심이 높습니다. 공사가 상당 부분 진행된 아파트를 내 눈으로 직접 보고 사야 한다는 얘깁니다. 단, 후분양제 또한 하자를 줄이는 최선의 선택은 아니라는 주장도 있습니다. 오늘 부딩은 ‘후분양제 논의: 후분양제가 부실 공사를 막을 수 있을까?’에 대해 다룹니다.

무슨 일?

부동산시장 안팎에서 후분양제 도입에 대한 목소리가 나옵니다. 무리한 공사 기간 단축이 이번 사고의 원인으로 지목되어서입니다. 입주 시기를 맞추기 위한 공사 기간 단축을 막을 수 있고, 아파트 품질도 직접 확인하고 택하는 게 가능한 후분양제의 장점이 부각된 겁니다. 최근엔 SH도 후분양제를 밀고 있습니다. 김헌동 SH 사장은 “후분양제는 공사 기간을 맞추느라 겨울에도 무리하지 않는다”라고 그 이유를 밝혔습니다.

후분양제란?

말 그대로 건설사가 아파트를 일정 정도(60~80%) 지은 후 입주자를 모집하는 제도입니다. 분양(청약) 후 공사를 시작하는 선분양제의 반대 개념입니다. 입주 시기도 통상 2~3년 걸리는 선분양제와 달리 6개월에서 1년 이내로 짧습니다. 건설사 입장에선 어느 쪽이 이익이냐고요? 당연히 선분양제입니다. 공사 전 미리 돈을 끌어올 수 있으니까요. 중소 업체가 선분양제를 아파트 건설사업을 벌일 수 있는 디딤돌이라고 부르는 이유입니다.

우리는 왜 후분양제 안 함?

안 하는 게 아니라 그 비중이 낮은 겁니다. 1970년대 후반에 도입한 선분양제는 2013년엔 그 비중이 83%에 이를 만큼 대세가 됐습니다. 이유요? 실은 모두의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문입니다. 정부는 빠른 공급 효과를 보기 위해, 건설업계는 건설 자금을 조달하기 위해, 소비자는 분양가 프리미엄을 얻기 위해서입니다. 잘 모르겠다고요? 우리나라에서 선분양 당시 가격이 입주 시점 가격보다 싼 케이스가 훨씬 많은 것이 그 증거입니다.

해외에선 대부분 후분양?

일반적으로 우리는 선분양제, 외국은 후분양제로 주택을 공급한다는 인식이 강한데 실제론 그렇지 않습니다. 미국과 캐나다, 호주, 일본 등에서도 상황에 따라 선분양제를 시행합니다. 단, 한 가지 특징이 있습니다. 이미 충분한 주택공급이 이뤄진, 즉 주택보급률*이 110% 이상인 선진국엔 후분양제가 많고, 공급이 부족한 국가에선 선분양제가 보편적인 게 사실입니다. 우리나라 주택보급률은 2020년 기준 103.6% 수준이었습니다.

*주택공급을 얘기할 때 거론하는 대표적 통계로 주택 수를 가구수로 나눈 값입니다. 주택 재고가 거주 가구수에 비해 많은지 적은지 판단하기 위한 지표죠. 참고로 우리나라는 2002년 말 공식적으로 주택보급률 100%를 달성했습니다.

후분양제가 부실 공사를 막을 수 있을까?

결론부터 말하면 완벽히 막을 순 없습니다. 사실상 소비자가 골조 같은 구조적 하자는 확인하기 어렵기 때문입니다. 심지어 실제 하자*라고 부를 만한 건 마감공사 중 집중적으로 발생한다는 통계도 있고요. 이에 시장에선 후분양제 논의보다는 건설업계의 고질적 병폐를 바로잡는 게 우선이라는 지적도 적지 않게 나옵니다.

*2015년 국정감사 자료에 따르면 LH가 공급한 아파트에서 발생한 하자는 창호와 가구, 도배와 잡공사 순으로 발생빈도가 높았습니다.

서울 1순위 32만 개 증가

지난해에 서울에서 아파트 6800여 가구를 공급하는 동안 서울 지역 1순위* 청약통장은 32만 개 늘었다는 조사 결과가 나왔습니다. 1순위 통장이 있어도 청약 당첨 가능성은 희박하다는 얘깁니다. 올해 상황은 어떠냐고요? 올해 서울에서 공급 예정 물량은 4만8589가구로 지난해보다 크게 늘었습니다. 단, 이 역시 지난해에 늘어난 32만여 명의 1순위 청약 가입자 수의 1.5%도 채 되지 않는 수준에 불과합니다.

*청약자격은 1순위와 2순위로 구분되고 당첨자는 1순위에서 먼저 정합니다. 1순위 통장으로 만들기 위해선 수도권과 지방에 상관없이 투기과열지구(조정대상지역)에선 통장 가입 후 2년이 지나고, 24회 이상 납입했거나 납입금이 청약 예치 기준 금액 이상이어야 합니다.

우리도 이름 바꿉니다!

수도권 아파트 곳곳에서 ‘개명’ 바람이 붑니다. 인기 지명을 붙여 집값을 올리기 위함입니다. 지난 한 해 서울 강서구청에서 명칭 변경 승인을 받은 단지만 5곳이라고. 아파트 이름, 쉽게 바꿀 수 있느냐고요? 소유자의 80% 이상이 동의하고 지자체의 승인을 받으면 됩니다. 단, 최근엔 지자체에서 신청을 반려하는 일도 허다합니다. 행정구역이 다른데도 무리하게 개명을 요구해서입니다.

전국에서 12만1143가구

오는 3월까지 전국 분양시장에서 총 12만1143가구가 나옵니다. 지난해 같은 기간보다 2배쯤 많은 물량입니다. 좀처럼 보기 힘들던 서울 물량도 4452가구나 되고, 경기도에서도 5만1231가구가 나옵니다. 하지만 전문가들은 지난해와 같은 ‘묻지마청약’은 주의하라고 말합니다. 대출 규제*와 금리인상 등으로 자금 조달의 불확실성이 커졌기 때문입니다.

*2022년 1월부터 모든 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 받습니다. 즉 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 되는 겁니다.

16개월 만에 100 아래로

수도권에 이어 지방 아파트시장에도 전세 수요보다 공급이 많은 것으로 나타났습니다. 한국부동산원이 발표한 1월 17일 기준 주간 아파트 가격 동향에 따르면 비수도권 아파트의 전세수급지수*는 99.9입니다. 전주(100.1)와 비교하면 0.2p 떨어졌습니다. 비수도권 아파트의 전세수급지수가 100 아래로 내려간 건 2020년 9월 이후 16개월 만입니다.

*한국부동산원이 전국 4000여 개 공인중개업소를 통해 시장을 조사한 것으로 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표로서 활용됩니다. 100을 기준으로 숫자가 낮을수록 수요보다 공급이 많다는 의미입니다.

49.95%→19.97%

서울에서 중저가 아파트가 사라지고 있습니다. 지난해 서울에서 3억 원 초과 6억 원 이하 아파트의 거래 비중은 19.97%로 역대 최저치를 기록했습니다. 현 정부가 출범한 2017년엔 49.95%에 달했는데 말입니다. 반면 9억 원 넘는 아파트의 거래 비중은 크게 늘었습니다. 2017년 15.11%에서 지난해 43.74%로 역대 최고치를 찍었습니다. 집값이 상향 평준화된 탓입니다.