코뿔소와 마주했을 때 대처법
부동산시장 가까이에 ‘회색코뿔소(gray rhino)’가 어슬렁거리고 있다는 경고음이 나옵니다. 미국의 금리인상 속도가 빨라지며 자산시장이 요동치니 대비책을 마련해야 한다는 얘깁니다. 오늘 부딩은 ‘회색코뿔소 이론: 코뿔소와 마주했을 때 대처법’에 대해 다룹니다.
회색코뿔소가 뭐람?
사람들이 잘 알고 있으면서 대응하지 못해 위험에 처하는 리스크를 말합니다. 서브프라임모기지 사태*가 대표적 사례죠. 당시에도 몇몇 기관이 금융시장의 위험을 경고했지만 관계자들이 제대로 된 대책을 내놓지 않아 대혼란이 일어났습니다. 이는 발생 확률이 낮아 예측하기 어렵지만 한번 나타나면 큰 충격을 주는 블랙스완(black swan)과 대비됩니다.
*2007년 미국에서 일어나 전 세계로 번진 최악의 금융위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다.
회색코뿔소와 부동산의 상관관계?
코로나19 팬데믹으로 쪼그라든 경제를 살리기 위해 뿌린 돈을 거두는 과정에서 부동산시장 위축이 예상되지만 별다른 대처도 하지 않는 상황을 이릅니다. 뿌린 돈을 회수하는 가장 강력한 방법인 금리인상을 단행했지만 시장에선 그로 인한 리스크를 낮게 본다는 얘기죠. 이유요? 서울 입주 물량 부족과 전세대란 가능성*, 대선 공약 등으로 올해도 집값이 강세를 보일 거란 전망이 나와섭니다.
*전월세 계약을 맺고 2년간 거주한 세입자가 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 계약갱신청구권제에 대한 얘깁니다. 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려가 나옵니다.
집값 상승 전망이 얼마나 많길래?
사실상 주요 민간 연구소는 대부분 올해 집값이 오를 거로 내다봤습니다. 주택산업연구원과 한국건설산업연구원은 전국 집값이 각각 2.5%, 2% 오를 거로 봤고, 대한건설정책연구원은 아파트값이 전국 5%, 수도권 7% 상승할 것으로 전망했죠. 이는 정부 입장과는 정반대입니다. 홍남기 경제부총리는 최근 “집값 하향 안정세 전환에 가속도가 붙는 모습”이라고 진단했거든요.
현재 시장 상황이 어떤데?
작년까지만 해도 완만한 금리인상은 경기가 좋아지는 신호라 오히려 시장에선 호재로 통했습니다. 하지만 심각한 인플레이션*의 영향으로 ‘완만한 금리인상론’은 이미 폐기됐습니다. 세계 금리에 영향을 주는 미국 기준금리는 당초 올 연말 인상에서 올 3월 인상이 유력해지고 있고요. 서울 입주 물량 부족 리스크요? 해소되진 않았지만 최근 사전 청약**을 통한 공급 폭탄이라는 변수를 만났습니다. 하반기 이후 전세대란 전망도 연초부터 전세시장이 안정되며 빗나갈 가능성이 커지고 있습니다.
*물건이나 서비스 가격이 시간이 지남에 따라 상승하는 걸 말합니다. 즉 돈의 가치가 시간이 지날수록 하락한다는 이야기. **본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.
회색코뿔소와 마주했을 때 대처법
전문가들은 부동산시장의 위기 가능성이 커지는 시기인 만큼 철저한 전략을 세워야 한다고 강조합니다. ‘영끌’로 집을 샀다면 금리인상으로 불어난 원리금(원금+이자) 상환 부담에 대비해야 하고, 무주택자라면 가격이 떨어졌을 때 매수할 수 있는 주택을 미리 골라 눈여겨보거나 분양가상한제* 적용을 받는 신도시 중심으로 사전 청약을 노려야 한다고 말합니다. 청약은 당첨 가능성이 낮다고요? 청약도 집값 조정기로 들어서면 경쟁률이 떨어집니다. 심지어 미분양**도 늘고요. 믿기 어렵겠지만 “지금 집 사면 망한다”는 소리가 나돌던 2013년 12월엔 서울에서도 미분양이 3151가구에 달했습니다.
*정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다. **지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.
서울 상승세 끝남?
홍남기 경제부총리는 서울의 집값 상승세가 끝났다고 했습니다. “수도권 아파트는 2년 5개월 만에 매매가 상승세를 멈추고, 서울 아파트는 1년 8개월 만에 0.01% 하락, 전세시장 또한 수도권은 하락 전환하고 서울도 상승세를 종료했다”고 한 겁니다. 다만 시장에선 대출 규제 때문에 이런 일이 생겼다고 보는 시각도 있습니다. 정부가 말하는 ‘하향 안정화’는 착시현상이라는 겁니다.
줍줍 매달 1000가구 이상
수도권 전역에서 무순위청약(줍줍)*이 쏟아집니다. 지난해 11월부터 올 1월까지 전국에서 쏟아지는 줍줍 물량이 매달 1000가구 이상입니다. 줍줍이 쏟아지는 이유요? 청약에 당첨됐는데 계약을 포기하는 사례가 늘어섭니다. 계약을 포기하는 이가 늘어난 건 대출 규제로 자금조달이 어려워졌고, 신축 아파트를 잡으면 무조건 가격이 오른다는 기대가 한풀 꺾여서라는 분석이 나옵니다.
*아파트 계약 취소분에 대해 무순위 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역 무주택자만 신청 가능합니다.
평당 11만3600원
서울 강남 오피스 임대료가 빠르게 올라 지난해 4분기 3.3㎡(약 1평)당 월평균 11만3600원을 기록했습니다. 직전 분기보다 3.7%, 2020년 4분기보다 9.71% 오른 수준입니다. 임대료가 빠르게 오른 이유요? IT 기업과 스타트업 임차 수요가 크게 늘어났기 때문이라는 분석입니다. 참고로 지난해 4분기 강남 오피스 공실률은 약 1.5%로 최근 10년간 가장 낮은 수준입니다.
올해는 리모델링이 대세?
올해 아파트 리모델링시장이 지난해의 2배가 넘는 19조 원 규모로 커질 거란 얘기가 나옵니다. 정부의 재건축·재개발 규제 강화 때문이라는 분석입니다. 이에 리모델링 단지가 많은 1기 신도시*와 1990년대에 준공한 중·고층 단지 등이 득을 볼 거란 전망도 나옵니다. 특히 다음 달 대선과 맞물려 리모델링 특별법** 통과 가능성도 한층 커지고 있습니다.
*성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절, 서울 집값을 잡기 위해 조성했습니다. 첫 입주는 1991년.
**김병욱 더불어민주당 의원이 대표 발의한 ‘공동주택 리모델링에 관한 특별법’을 말합니다. 여러 법에 흩어져 있는 리모델링 관련 규정을 한데 모은 이 법안이 통과되면 리모델링 인허가에 걸리는 시간을 줄일 수 있습니다.
조기상환수수료 70% 면제
한국주택금융공사는 오는 6월 30일까지 ‘내집마련디딤돌대출’ 이용 고객이 대출금을 조기 상환하면 조기상환수수료의 70%를 깎아주겠다고 했습니다. 상환 여력이 있는 이들의 조기 상환을 유도해 그 돈으로 실수요층을 지원하기 위한 목적입니다. 감면 대상은 내집마련디딤돌대출을 받은 지 3년 이내인 고객입니다.
상가주택
상가와 주택이 같이 있는 건물을 말합니다. 흔히 1·2층은 상가, 위로 몇 개 층을 주택으로 쓰는 형태죠. 매달 임대수익을 얻을 수 있어서 은퇴자들이 가장 선호하는 주택으로 꼽힙니다. 단점은 ‘공실’입니다. 경기가 안 좋을 땐 상가 임차인을 구하기 어렵거든요.
수익형 부동산 매달 월세를 받을 수 있는 부동산을 뜻합니다. 오피스텔이나 상가, 사무실 등이 대표적이죠. 저금리 시대일수록 사람들이 이것에 관심을 보입니다. 은행 금리보다 높은 수익을 올릴 수 있기 때문. 하지만 요샌 수익형 부동산의 공실률이 높아 꼭 그렇지도 않은 듯합니다.
찰칵
골목이 주는 느낌이 좋아서. 📸
사진 제공. @analog_feelim
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