청약 당첨, 필요한 현금은?

서울 아파트

매매지수: 106.2 (▲0.17)

전세지수: 102.3 (▲0.15)

수도권 아파트

매매지수: 102.4 (▲0.11)

전세지수: 101.3 (▲0.11)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (▲0.01)

전세지수: 100.1 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

11월 10일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 10·15 대책 이후 청약이 다시 움직입니다.

► 다만 생애최초라도 현금 2억 원은 필요합니다.

► 이제 청약은 자격이 아닌 ‘자금력’ 싸움입니다.

청약 당첨, 필요한 현금은?

10·15 대책 이후 멈춘 청약이 다시 시작됐습니다. 하지만 진짜 문제는 규정이 아닌 돈입니다.

청약, 다시 시작 

10·15 대책¹⁾ 이후 청약 물량이 다시 움직이고 있습니다. 전국 3만6642가구, 작년보다 24% 늘었습니다(출처: 직방). 문제는 강남 3구, 용산구를 포함한 서울 전역과 경기 12곳까지 규제지역으로 묶여 청약이 더 까다로워진 겁니다.

▸ 규제지역 청약, 뭐가 바뀜?

•1순위 요건: 통장 24개월 이상, 세대주만 가능

•당첨 제한: 5년 내 당첨자 제외, 재당첨 최대 10년

•대출 한도: 생애최초 70%(한도 6억 원), 일반 40%

•가점 비율: 85㎡ 초과 80% 적용

•전매 제한: 당첨 후 3년 불가

¹⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 시장 과열을 막기 위해 주택담보대출 한도를 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 낮췄습니다. 

수도권 외곽 = 청약 피난처 

서울과 경기 12곳이 막히자 수요는 김포, 시흥, 인천으로 옮겨갔습니다. 규제가 덜한 데다 분양가가 비교적 낮은 덕입니다. 전용면적 84㎡(약 32평) 신축도 6억 원대 단지가 남아 있으니까요. 6억 원대면 ‘생애최초’ 기준 현금 2억 원 안팎으로 시작할 수 있습니다.

▸ 비규제지역 청약, 뭐가 다름?

•1순위 요건: 통장 12개월 이상, 세대원도 가능

•당첨 제한: 없음(재당첨 제한 미적용)

•대출 한도: 생애최초 70%, 일반 60~70%

•가점 비율: 85㎡ 초과 50% 내외(추첨 많음)

•전매 제한: 6개월, 공공택지는 1년

규제보다 중요한 건 현금 

비규제지역이라도 돈이 변수입니다. 문턱은 낮아졌지만, 여전히 현금이 열쇠입니다.

Q 비규제지역 청약이 더 쉬운 건 맞음? 

A 맞습니다. 서울 전역이 규제로 묶이면서 김포, 시흥, 인천 등 일부 지역만 비교적 열려 있습니다. 통장 가입 기간 1년이면 되고, 세대원도 신청할 수 있어 진입 문턱이 낮습니다.

Q 돈은 얼마나 필요할까? 

A ‘생애최초’ 기준으로 집값의 70%(LTV 70%)까지 대출받아도 한도는 6억 원까지입니다. 예를 들어 8억 원짜리 아파트면 현금 2억4000만 원이 필요하죠. 계약금·중도금 일정까지 고려하면 더 넉넉히 잡는 게 안전합니다. 

▸ 비규제지역, 필요한 현금은? 

•6억 원: 대출 4억2000만 원 → 현금 1억8000만 원 

•8억 원: 대출 5억6000만 원 → 현금 2억4000만 원 

•10억 원: 대출 6억 원(한도) → 현금 4억 원 

•12억 원: 대출 6억 원(한도) → 현금 6억 원

Q 계약금은 언제 내야 함? 

A 당첨 후 보통 7일 내에 납부합니다. 8억 원짜리 아파트면 계약금만 8000만 원입니다. 청약 전부터 계약금 정도는 미리 쥐고 있는 게 좋습니다.

Q 비규제라고 해서 쉬운 건 아니네? 

A 맞아요. 규제는 덜하지만 결국 현금 싸움입니다. 서울이 막혔다고 외곽으로 눈을 돌려도, 최소 2억 원은 손에 쥐고 있어야 시작할 수 있습니다. 청약은 이제 ‘자격’이 아니라 ‘자금력’으로 결정됩니다.

서울 3채 중 1채 30대가 매수

9월 서울 아파트를 산 30대 비중은 36.7%로 4년 만에 최고치였습니다(출처: 한국부동산원). 대출 규제로 1주택자·다주택자의 매수가 어려워지자, 생애최초·무주택자 정책대출 혜택을 받는 30대가 ‘영끌 매수’에 나선 겁니다. 강서구(48%), 관악구(46.1%) 등 중저가 지역에서 30대 비중이 특히 높았습니다.

50대가 밥 먹는 대학 상권?

지방 8개 국립대 상권에서 올해 처음으로 50대 이상 소비가 20대를 앞질렀습니다(출처: 매일경제). 경북대 반경 1km 내 식당은 2019년 2011곳에서 올해 1133곳으로 44% 급감했습니다. 청년 인구 감소와 고령화가 맞물린 결과입니다. 청년이 빠진 자리를 중년이 메우는, 대학가의 세대교체라는 풀이입니다.

아이 있으면 당첨 확률 2배

올해 수도권 LH 분양 당첨자 중 유자녀 세대가 65.4%를 차지했습니다(출처: 문진석 의원실). 5년 전(43%)보다 크게 늘었고, 무자녀 세대 대비 1.89배입니다. 경쟁률 상위 5개 블록에선 유자녀 비율이 72.7%까지 올라갔습니다. 저출생 극복을 위한 유자녀 세대 우대 정책이 효과를 거두는 모습입니다.

규제지역 → 비규제지역

10·15 대책 이후 서울·경기 규제지역 거래는 76% 급감한 반면, 비규제지역은 22% 늘었습니다(출처: 직방). 구리 아파트값은 3주째 상승폭이 커졌고(0.18%→0.52%), 화성 동탄도 오르고 있습니다. 다만 지역 간 편차가 크고, 상승폭엔 한계가 있을 거란 해석도 나옵니다. 

국유지 개발로 2만8000가구 추진 

정부가 국유지·노후 청사 복합개발로 2030년까지 수도권에 공공주택 2만8000가구를 착공하기로 한 목표를 그대로 밀어붙입니다. 최근 ‘국유지 활용 주택공급 점검단’까지 구성했습니다. 대통령의 국유재산 매각 중단 지시와는 별개로, 매각이 아닌 개발을 통한 공급 계획은 쭉 간다는 신호입니다. 

Q 대출 5억 원, 매달 250만 원 갚으며 집 사도 될까요?

•가족구성원: 20대 후반 여성(1인가구)

•현재 거주지: 서울시 마포구 소재 오피스텔(월세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 2억6000만 원(주식 2억 원 + 현금 6000만 원)

•월수입: 530만 원

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 동대문·관악구, 경기도 용인시 수지구, 안양시 동안구(인덕원역 인근)

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 자연 > 학군

•고민 내용:

-현재 거주 중인 오피스텔은 임대사업자 소유라 월세 인상폭은 크지 않지만, 임대인과 중개업소가 계속 월세를 올리려 해 지쳤습니다. 계약이 끝날 때마다 월세가 오를까 불안하고, 안정적으로 머물 집이 없다는 생각이 커졌습니다.

-재택 시간이 길어지며 생활의 중심이 집으로 옮겨졌습니다. 이젠 안정과 투자 모두를 위해 실거주용 주택 매수를 고민하고 있습니다. 첫 집을 마련해 4년 뒤 갈아타기를 목표로 하지만, ‘결국 오를 만한 집만 오른다’는 생각이 강해 최소 7억 원대 주택을 고려하고 있습니다.

-예산은 생애최초 LTV 70%, 2금융권 DSR 50% 기준으로 자기자본 2억5000만 원, 대출 5억 원까지 총 7억5000만 원입니다. 다만 이 자금도 빠듯해 조급하게 매수하는 건 아닌지 고민입니다.

-대출 상환이 세후 소득의 절반을 차지해 부담스럽지만, 공급이 줄고 있어 지금을 놓치면 2~3년은 더 미뤄질 것 같아 불안합니다.

질문 1.

7억~7억5000만 원대 예산으로 지금 집을 사는 게 무리한 결정일까요? 

질문 2.

대출 상환이 세후 수입의 50%를 차지하는 상황은 위험 수준인가요? 

질문 3.

공급부족을 이유로 지금 매수하는 게 타당할까요, 아니면 시기를 늦추는 게 나을까요?

A  버틸 체력이 있으면 지금 사도 됩니다

내 집 마련은 언제나 옳습니다. 다만 자기자본 2억5000만 원, 대출 5억 원이면 대출 비중이 높습니다.

예상치 못한 경기 변수나 금리 급등이 오면 부담이 커질 수 있습니다. 5억 원 대출의 월 원리금은 200만 원 정도고, 대출금리에 따라 그 이상이 될 수 있습니다.

생애최초 저리 대출을 쓰면 부담은 줄 수 있습니다. 그래도 금리 급등 상황을 가정해 대비해야 합니다.

2022년처럼 기준금리가 급격히 오를 때 원리금이 2배로 올라가도 최소 3년은 버틸 수 있어야 합니다.

예를 들어 7억5000만 원 아파트를 구입한 뒤 집값이 5억 원까지 약 30% 떨어지고, 상환액이 200만 원에서 400만 원으로 2배 늘어나면 원금이 사라지고 생활이 마비될 수 있습니다. 이런 경우 많은 경우 6개월~1년 내 급매로 이어집니다.

그래서 ‘10년 보유’를 전제로 계획을 세우고, 상환액이 2배가 되어도 3년을 버틸 수 있으면 위험관리가 된 것입니다.

지금 시장은 서울·수도권 수요 과잉과 공급부족이 기본 구조입니다. 장기 흐름은 10~15년간 큰 문제가 없어 보입니다. 2026~2028년 신축 입주 물량이 매우 부족해 전세·월세 상승 가능성이 높습니다.

기준금리도 2026년까지 인하 흐름을 유지할 가능성이 큽니다. 수도권 아파트는 상승 흐름을 이어갈 수 있습니다.

강남 3구와 용산·성동·마포구 등 한강벨트는 규제로 거래 급증은 어렵지만, 하락 가능성도 낮아 간헐적 신고가가 나올 수 있습니다.

2021년 고점을 회복하지 못했거나 2025년 상승세가 약했던 지역은 2026년 ‘키 맞추기’ 상승 가능성이 있습니다.

7억5000만 원대에선 동대문·관악·성북구 역세권, 노원구 상계주공3단지·중계그린·중계무지개, 도봉구 창동주공3·18·19단지가 실속형 선택지입니다.

경기에선 용인 수지, 평촌신도시, 인덕원 주변 아파트가 가격탄력성이 좋아 검토할 만합니다. 참고로 서울 노도강, 수원 팔달·장안구, 의왕은 토지거래허가구역 해제 가능성도 있습니다. 

입주 부담이 크면 규제가 덜한 남양주 다산신도시, 인천 송도·청라·검단, 부천 중동신도시도 살펴볼 만합니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 11월 17일~11월 19일

•힐스테이트 광명11 ★★★(3/5)

GOOD: “광명뉴타운 방점, 4291가구 단일 브랜드.”

BAD: “단지 위치 확인 필수, 깜짝 놀랄 듯?”

•풍무역세권 수자인 그라센트 1차 ★★★★(4/5)

GOOD: “풍무역세권, 향후 김포 대장 단지 중 2·3등 정도?”

BAD: “곧 2차가 옵니다.”

•효성해링턴 플레이스 양평 ★★★(3/5)

GOOD: “한강 뷰 + 역세권(경의중앙선 오빈역까지 700m).”

BAD: “양평은 정말 서울 근교일까?”

⚡[무순위] 11월 17일 | 3가구⚡

•파주운정 경남아너스빌 디원(A18블록)(2차)★★★★★(5/5)

GOOD: “GTX-A 운정역까지 1km 거리, 당첨 시 2억 원 이익.” 

BAD: “12월 29일까지 잔금 납부 끝내야 함.” 

⚡[무순위] 11월 17일 | 1가구⚡

•베뉴브 해운대 ★★★★(4/5)

GOOD: “국평 14억 원짜리가 단숨에 완판 + 벡스코 앞 입지.”

BAD: “분양가가 사악해 별 하나 지웁니다.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

중개보수

부동산 거래를 성사시킨 중개인에게 주는 수수료입니다. 계약이 성립되면 계약금 납부 시 함께 정산하는 게 보통입니다. 매매·전세·월세 모두 내야 하지만 거래가 불발되면 낼 필요가 없습니다. 금액은 법정 상한요율 안에서만 가능하며, 초과 청구는 환급 대상입니다.

상한요율제

중개보수가 과도하지 않게 거래 금액별 최대 요율을 정한 제도입니다. 주택 매매는 9억 원 이상 12억 원 미만 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 한도입니다. 10억 원 거래면 최대 500만 원, 초과 시 불법입니다. 합의로 더 낮게 정할 수도 있습니다.

마음 가는 사람

사람은 그저 괜히 마음 가는 사람이 좋고.

사진 제공 | @513f__1996