집값의 25%만 내고 입주

수도권 아파트

매매지수: 100.9 (▲0.11)

전세지수: 100.3 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 7일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

►‘지분적립형 주택’을 도입합니다.

►적은 대출로 집을 살 수 있게 하려는 겁니다.

► 연말, 광명 865가구·광교 240가구가 나옵니다.

집값의 25%만 내고 입주

정부가 집값의 일부만 내고 입주해, 30년간 나눠 갚는 새 공공분양 모델을 꺼냈습니다. 오늘 부딩은 ‘지분적립형 주택 도입: 집값의 25%만 내고 입주’에 대해 다룹니다.

집값의 25%만 내고 입주 

정부가 공공분양¹⁾에 ‘지분적립형 주택’을 도입합니다. ① 집값의 10~25%만 내고 입주하고 ② 나머지는 20~30년간 나눠 갚는 구조입니다. 지분을 다 모을 때까진 임대료를 내고, 다 모은 뒤 집을 팔면 그 차익을 정부와 나눕니다. 이번 정부 들어 처음 시행하는 제도로, 올 연말 경기 광명에 865가구, 광교에 240가구를 시범 공급합니다.

▸ 지분적립형 주택 요약

•초입: 분양가의 10~25%

•방식: 지분 나눠 매입, 최대 30년

•조건: 실거주 5년, 전매제한 10년, 차익 공유

•활용: 내 지분 담보로 대출도 OK

¹⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다.

왜 이걸 밀까? 

고금리·고물가 상황에서 무리한 대출 없이 집을 살 수 있는 모델이 필요해섭니다. 특히 청년·신혼부부처럼 기존 공공분양도 감당하기 어려운 이들에게 새로운 선택지를 만들어주겠다는 취지입니다. 다만 정부의 정책 설계 의도와 시장의 해석이 살짝 엇갈립니다.

▸ 정부의 뜻과 시장의 눈

•가계부채 1868조 원 돌파 → “대출 없이도 살 길 필요”

•청년·신혼 내 집 마련 어려움 → “공공분양도 비쌈”

•시세보다 싸게 공급 → “싼 대신, 내 몫도 적네요?”

•공공 디벨로퍼 확대 → “수익 안 나면 민간은 빠질 듯”

지분의 집, 기회의 집? 

정책에 걱정도 나옵니다. 지분을 다 사려면 오래 걸리고, 차익도 다 못 챙긴다는 겁니다. 영국 ‘헬프 투 바이(Help to Buy)’, 미국 ‘드림 포 올(Dream for All)’도 금리와 예산 문제로 끝났습니다. 그럼에도 무리한 대출 없이 집을 살 수 있고, 자산을 쌓을 기회란 기대는 있습니다. 정부는 공공분양 문턱을 낮출 계기로 보고 있습니다.

서울 21개구 오름폭 축소

6·27 대책¹⁾ 이후 서울 아파트값 상승세가 꺾였습니다. 25개 구 중 21곳에서 오름폭이 줄었고, 강남 3구는 거래량이 급감했습니다(출처: 한국부동산원). 반면 강서·관악·구로·금천구 4곳은 되레 상승률이 확대돼 풍선효과 우려가 커지고 있습니다.

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 규제로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다.

6000만 원 낮은 마피 등장

서울 도봉·강북·구로구 신축 단지에서 분양가보다 2000~6000만 원 싼 ‘마피’ 매물이 하나둘 등장하고 있습니다. 6·27 대책으로 대출한도가 6억 원으로 묶이고, 실거주 의무로 전세도 줄 수 없기 때문입니다. 잔금을 못 맞춘 이들이 손해를 안고 물건을 내놓고 있습니다.

규제 전 막차, 20.3% 증가

지난 6월 서울에서 생애 최초로 집을 산 사람은 7178명입니다(출처: 법원등기정보광장). 5월보다 20.3% 늘었습니다. 7월 스트레스 DSR¹⁾ 3단계 시행 전 막차를 타려는 수요가 몰렸단 풀이입니다. ‘생애 최초’ 기준으론 2021년 11월(7886명) 이후 최대치입니다.

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리 인상 때 이자 부담이 커질 걸 미리 반영해 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 정하는 제도입니다. 2024년 9월 수도권 기준 가산금리 1.2%p로 2단계를 시작했고, 2025년 7월 3단계부턴 은행권·제2금융권 모든 대출에 가산금리 1.5%p를 적용합니다. 즉, 대출 한도는 지금보다 더 줄어듭니다.

“금리 내리면 집값만 자극”

이창용 한국은행 총재는 기준금리를 연 2.5%로 동결하며 “지금 금리를 낮추면 집값만 자극한다”고 했습니다. “집값이 이미 소비와 성장을 제약하는 수준”이란 말도 덧붙였고요. 집값 안정 없이 금리인하는 어렵다는 겁니다. 참고로 기준금리 결정은 올해 8·10·11월 세 차례 남았습니다. 

“부동산 세제, 손 안 대요”

부동산 관련 세금 제도는 이달 말 나오는 세법개정안에서 빠질 전망입니다. 6·27 대책 이후 시장이 조용해졌기 때문입니다. 다주택자 양도세 중과 유예(2026년 5월까지)나 종합부동산세 완화도 제외될 수 있습니다. 이재명 대통령 말처럼, 부동산 세금 카드는 마지막에 꺼낼 가능성이 큽니다.

〈수도권〉

•서울 7월분 재산세 2조3624억 원 부과, 전년 대비 8.6% 증가 

•서울 2026년 1월까지 ‘여의도 12개 재건축 단지’ 정비계획 결정 목표 

•서울 vs 마포 ‘쓰레기 소각장’ 갈등 심화 

•강남 청년·신혼부부 전월세대출 이자 지원 예산 2.3배 증액 

•강서 ‘방화동 598-146 일대’ 모아주택 180가구 공급 계획 

•노원 ‘상계한신3차’ 467가구로 재건축 추진 

•동작 ‘노량진동 동작구청 부지’ 민간 매각 재추진 

•서대문 ‘홍은15구역’ 추진위 없이 조합 직접 설립 추진 

•영등포 ‘신길동 1358 일대’ 654가구로 재개발 추진 

•영등포 ‘여의도대교’ 재건축 공사비 3.3㎡당 1100만 원 돌파 

•용산 ‘오리온 본사 부지’에 38층 규모 주상복합시설 개발 추진 

•경기 ‘제3판교테크노밸리’ 대학교 유치 계획 무산 

•광명 ‘광명3구역’ 재개발사업 주민 동의율 55% 돌파 

•화성 동탄신도시 ‘동탄트램’ 시공사 선정 유찰 

•인천 ‘송도 11공구’ 바이오 메가클러스터로 재편 계획

〈지방〉

•부산 ‘부산~양산~울산 광역철도 건설사업’ 예비타당성조사 통과 

•부산 ‘신공항사업’ 가덕도 주민 토지 보상안 거부로 차질 

•부산 ‘북항재개발사업’ 배후지 지하차도 10월 완공 예정 

•대구 수성구 아파트값 34주 만에 상승 전환 

•대구 전세보증금반환보증료 지원 대상, 전 연령층으로 확대 

•광주 ‘더현대 광주’ 10월 착공, 2028년 상반기 개점 예정 

•전주 ‘전주역사 인근 개발사업’ 4년 만에 재개, 7000가구 조성 

•전주 ‘옛 대한방직 부지’ 개발사업 올 하반기 착공, 2030년 준공 계획 

•청주 올 하반기 6개 지구에서 아파트 8644가구 공급 

•포항 남북구 연결 다리 명칭 ‘해오름대교’로 결정 

•경남 남해안 5개 관광해양도시 연결 152㎞ 해상도로 구축 추진 

•전남 서남권에 인구 50만 규모 에너지 신도시 조성 계획

〈해외〉

•미국 8월부터 구리 관세 50% 인상, 주택 건설비 부담 확대 전망 

•미국 캘리포니아 주택거래량, 코로나19 정점 대비 37% 감소, 고금리·고가 집값에 매수자 이탈 

•미국 항공사, 트럼프 눈독 들인 그린란드에 첫 직항편 개설 

•캐나다 5월 주택거래량 6개월 만에 반등, 토론토·캘거리 중심으로 시장 안정 조짐 

•영국 장기 공실 주택 26만 채 중 5000채, 다가구임대주택(HMO) 대안으로 부상 

•이탈리아 밀라노 고정세제 ‘CR7 룰’로 유럽 자산가 새 거점 부상 

•모나코 F1 그랑프리 기간 부동산 검색량 5배 급증, 고급 주택 시세 3.3㎡당 약 2억7500만 원 형성 

•일본 수도권 주거지 땅값, 2020년부터 20분기 연속 상승 

•일본 도쿄 도심 5구의 오피스빌딩 공실률 3.37%, 4개월 연속 하락세

한강 뷰, 언제부터 비쌌을까?

‘한강이 얼마나 보이냐’에 따라 달라진 집의 가치. 그 흐름을 살폈습니다.

① 1970~1980년대 | “한강은 예쁜데, 수질은 좀” 🫧

•흐름: 한강이 보였지만, 웃돈은 안 붙음

•이슈: ‘여의도 시범’ 등장, 조망 단지의 시작점

•반응: 외국 느낌 난다는 기대와 위생 걱정이 공존

•조건: 생활하수 그대로, 조망은 그냥 풍경

② 1990년대 | “한강 보이면 좋은 동네” 🏙️

•흐름: 88올림픽 이후 수질 개선, 조망이 처음 ‘돈’이 됨

•이슈: 강남 3구 대단지, 조망 강조한 마케팅 확산

•반응: 강남은 부촌, 강북은 공단 이미지로 나뉨

•조건: 개발 몰린 강남 쏠림, 강 건너는 상대적 저평가

③ 2000년대 | “한강 변은 투자 1순위” 💸

•흐름: 조망이 투자 기준이 됨

•이슈: 재건축 기대 커지고, 고급 단지 쏟아짐

•반응: 한강 변은 ‘유망지’, 안 보이면 ‘후순위’

•조건: 분양가 오르고, 강남·강북 차이 굳어짐

④ 2010년대 | “조망은 기본, 브랜드는 덤” 🏢

•흐름: 조망+브랜드가 고급의 공식이 됨

•이슈: ‘아크로’ 등 조망 특화 고급 단지 등장

•반응: 성수·옥수도 ‘고급’으로 재평가

•조건: 수변 정비·환경 개선, 조망이 입지 경쟁력으로

⑤ 2020년대 | “우리도 한강 뷰” 🌉

•흐름: ‘한강 벨트’라는 말 생김, 조망은 부촌의 조건

•이슈: 마용성부터 강동까지, 조망 단지 확산

•반응: 브랜드+조망이 집값 기본 조건

•조건: 뷰 가리면 ‘평타’, 전면 조망이면 청약홈 서버 다운

분양권

청약에 붙으면 생기는 권리입니다. 아직 짓고 있는 아파트나 오피스텔을 계약한 상태죠. 입주는 공사가 끝난 뒤 가능하고, 등기는 준공 뒤에야 할 수 있습니다. 전매 제한이나 실거주 조건이 붙기도 합니다.

입주권

재개발·재건축 구역에 있는 집의 소유자가 새 아파트를 배정받을 수 있는 권리입니다. 분양권보다 가격은 낮지만, 사업 속도에 따라 입주 시점과 조건은 달라질 수 있습니다.

어스름

어둠도 잠들 것 같은 어스름 속에서.

사진 제공 | @abracos.donggyu