6억 원 컷, 외국인은 OK?

수도권 아파트

매매지수: 100.9 (▲0.11)

전세지수: 100.3 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 7일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 수도권 주담대 6억 원 규제 이후

► 외국인은 이 규제 대상에서 빠져

► “역차별 아니냐”는 반발이 커지고 있습니다.

6억 원 컷, 외국인은 OK? 

대출 규제 이후 한국인은 6억 원 벽에 막히고, 외국인은 그 벽을 넘고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘외국인 집 쇼핑: 6억 원 컷, 외국인은 OK?’에 대해 다룹니다.

6억 원 컷, 외국인은 OK? 

정부가 6·27 규제¹⁾로 수도권 주택담보대출을 6억 원으로 묶었지만, 외국인은 집을 계속 사고 있습니다. ① 자국 은행 대출로 규제를 피하고 ② 몇 채를 가졌는지 파악하기 어려워 세금도 비껴가며 ③ 임대 과정에서 전세사기로 번지는 일까지 늘었습니다. 참고로 올해 상반기 기준 외국인 매수자 10명 중 7명이 중국인이었습니다(출처: 법원등기정보광장).

▸ 외국인 매수, 뭐가 달라?

•대출 규제: 내국인 6억 원 제한 vs 외국인 전액 가능

•다주택 회피: 가족관계 없어 파악 어려움

•전세 사고: 피해액 123억 원(2021~2023년)

•서울 집중: 보유 주택 2만3700여 호(2024년 말)

¹⁾ 6·27 규제: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 대책으로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다.

외국인은 언제부터 한국에 집을 샀을까? 

IMF 사태 직후인 1998년, 정부가 허가제를 신고제로 바꾸자 외국인 매수가 시작됐습니다. 처음엔 공장·상가 위주였지만 곧 아파트로 옮겨갔고, 외국인 보유 주택은 2022년 8만3052가구에서 2024년 10만216가구로 21% 늘었습니다(출처: 국토교통부). 중국은 내부 규제로 투자처를 한국으로 돌렸다는 분석도 나옵니다. “투자 유치가 집 쇼핑 수단이 됐다”는 지적이 나옵니다.

우리만 활짝?

외국인 부동산 매수 논란이 커지자, 서울시는 자금조달계획서 검증을 강화하겠다고 했습니다. 국회도 사전 허가제와 상호주의 법안을 발의했습니다. “규제가 거세지면 해외투자에 불이익 받을 수 있다”는 우려도 있지만, 너무 수그리는 것 아니냐는 말도 나옵니다. 실제로 해외는 이미 더 강하게 막고 있습니다.

▸ 외국인 집 쇼핑, 세계는?

•한국: 사전 허가제, 자금조달계획서 검증 강화 추진

•중국: 외국인 부동산 취득 자체를 엄격히 제한

•싱가포르: 외국인 취득세 최대 60%

•호주: 기존 주택 매입 2년간 금지(2024년 4월부터)

•뉴질랜드: 외국인 주택 매입 전면 금지

•캐나다 밴쿠버: 외국인 취득세 20%

•스페인: 비EU 외국인 취득세 최대 100% 추진

“하반기 집값 상승” 49%

국민 2명 중 1명(49%)은 올 하반기 집값이 오를 거로 봤습니다(출처: 부동산R114). 핵심 지역 집값 상승, 금리인하 기대 때문입니다. 전셋값(48%)과 월셋값(50%) 상승 전망도 우세했고요. 다만 대출 규제와 경기침체 우려는 하락 원인으로 꼽혔습니다.

하반기 13만7000여 가구 분양

올 하반기 전국에서 13만7796가구를 분양합니다(출처: 직방). 상반기보다 2배 늘었고, 수도권에만 8만9067가구가 몰렸습니다. 하지만 최근 대출 규제 탓에 6억 원 한도에 묶이거나 DSR 초과 등으로 자금 마련이 쉽지 않을 거란 목소리도 나옵니다. 

지주택, 3곳 중 1곳 분쟁

7월 4일 기준, 전국 지역주택조합(지주택)¹⁾ 3곳 중 1곳(187곳)이 횡령·분담금 문제로 분쟁 중이었습니다(출처: 국토교통부). 절반은 모집 단계에 멈춰 있고, 환불 지연도 계속되고 있었습니다. “지주택 문제가 심각하다”는 이재명 대통령 지적에 따라 정부는 대책을 마련 중입니다.

¹⁾ 지역주택조합: 주민이 조합을 만들어 함께 땅을 사서 아파트를 짓는 방식입니다. 재개발·재건축은 기존 집주인이 조합을 꾸려 자기 땅에 짓는 반면, 이 방식은 처음부터 땅을 사야 해 해당 지역 땅 주인들과 협의가 꼭 필요합니다. 이 과정에서 사업이 무산되기도 합니다.

규제 뚫는 편법 거래 등장

수도권에서 6억 원 넘는 주택담보대출이 막히자, 전세를 끼고 집을 파는 방식이 다시 등장했습니다. ① 집주인이 먼저 임차인과 전세 계약을 맺고 ② 그 보증금을 받은 상태로 집을 팔면 ③ 새 집주인은 남은 금액만 내고 집을 살 수 있게 되는 겁니다. 전세금이 대출처럼 쓰이는 셈입니다.

3기 신도시 ‘속도전’

정부가 이달 중 주택공급 대책을 내놓기로 한 가운데 국토교통부는 3기 신도시¹⁾ 내 공장·군부대 이전을 추진 중입니다. 공급 속도를 높이기 위해섭니다. 하지만 공사비 급등, 토지보상 난항, GTX 착공 지연 등으로 3기 신도시 32만8000가구 중 절반 이상은 2030년 이후 입주가 예상됩니다.

¹⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등 수도권 5대 핵심지구를 포함해 총 32만8000가구를 짓는 정부의 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년 12월입니다.

Q  3억 원으로, 빌라 몸테크해도 될까요?

•가족구성원: 20대 여성, 30대 남성(예비부부) 

•현재 거주지: 서울시 중구 전세(여성), 서울시 중구 본가(남성) 

•주택 소유 여부: 여성 유주택, 남성 무주택 

•자산 / 부채: 3억 원(여성 1억 원 + 남성 2억 원) 

•월수입: 1000만 원(두 사람 합계) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 250만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 동대문·중·종로·서대문·성동구 

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 학군> 상권 > 자연 > 투자 

•고민 내용:

-결혼을 앞둔 예비부부로 신혼집 마련을 두고 고민 중입니다. 20대 여성인 저는 유주택자, 30대인 남자친구는 무주택자입니다. 가용자산은 남자친구 2억 원, 저 1억 원을 합해 총 3억 원입니다.

-요즘 서울 동대문구 ‘전농9구역’에 관심이 많습니다. 공공 재개발이 진행 중이고, 향후 힐스테이트 브랜드가 들어올 예정이라 기대하고 있습니다. 현재 재개발 예정인 이곳 빌라 시세는 6억5000만~9억 원입니다.

-저희는 실투자금 3억 원에, 부족한 금액은 대출로 충당해 투룸 빌라에 들어가 몸테크하며 입주를 기다리는 방안을 고민 중입니다.

-다만 입주까지 시간이 길고, 노후 빌라에서 신혼생활을 시작해야 한다는 점이 고민입니다. 예비부부로서 이런 투자 방식이 적절한 선택인지, 다른 대안은 없는지도 고민하고 있습니다.

-전농9구역이 속한 청량리는 입지, 교통, 학군, 개발 호재 등 장점이 많아 장기적으론 괜찮아 보입니다. 전문가의 객관적 의견을 듣고 싶습니다.

질문. 

전농9구역 몸테크는 실거주 측면에서 감당 가능한 선택일까요? 또한 실투자금 3억 원으로 신축 입주권 확보가 가능한 전략일까요?

A 물건만 잘 고르면 몸테크 부담을 덜 수 있습니다

가용자금 3억 원으로 6억5000만~7억 원대 재개발 예정 빌라를 매수해 입주권을 확보하는 방안을 고민 중이시군요. 이곳은 준신축 빌라도 꽤 있어, 물건만 잘 고르면 몸테크 부담도 덜 수 있습니다.

전농9구역은 2004년 재개발 기본계획이 수립된 초기 구역입니다. 한때 투기수요가 몰리며 지분 쪼개기가 성행했고, 이로 인해 사업성이 떨어져 추진이 멈췄죠. 그러다 2020년 공공 재개발로 지정되며 다시 시동이 걸렸고요.

지난 5월 LH와 현대엔지니어링이 공동 사업시행 협약을 맺고 본격적으로 사업을 추진 중입니다. 최고 35층, 9개 동, 총 1159가구로 ‘힐스테이트 클래시나인’을 지을 계획입니다. 그중 권리자·일반분양이 920가구, 공공임대가 239가구입니다. 

LH가 시행사인 만큼 고급화는 어려울 수 있습니다. 대신 공사비, 추가분담금이 과도하게 나오진 않을 가능성도 있습니다. 현재 거론되는 조합원 분양가는 전용면적 59㎡(약 25평) 기준 7억1200만 원, 일반분양가는 8억3520만 원 수준입니다.

여기서 중요한 점 하나, 매입가가 그대로 인정되는 게 아니라 감정평가로 산정된 ‘권리가액’이 기준이라는 것입니다.

예를 들어 6억5000만 원에 매입해도 권리가액이 4억 원으로 나오면, 조합원 분양가에서 4억 원을 뺀 3억1200만 원을 추가분담금으로 내야 합니다. 결과적으로 총 9억1200만 원이 들어가는 셈이죠.

일반분양보다 비싸게 사는 거 아니냐는 생각이 들 수 있지만, 일반분양가가 더 높게 나올 수도 있고, 조합원은 동·층을 고르는 우선권이 있죠.

무엇보다 일반분양 당첨은 ‘하늘의 별 따기’입니다. 입주권이 확실히 나오는 물건을 확보한다면 충분히 계산이 맞습니다.

사업 기간 또한 관건일 겁니다. 아직 서울시의 사업시행인가와 관리처분인가 절차가 남아 있습니다. 조합원 간 권리가액과 추가분담금을 둘러싼 분쟁도 생길 수 있고요.

제 생각엔 입주까지 10년은 각오하셔야 합니다. 물론 더 빨리 끝나면 생큐지만요.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 7월 14일~7월 18일

•고양 장항지구 S-1블록 공공분양주택(본청약) ★★★★★(5/5)

GOOD: “한강 뷰임에도, 주변 시세보다 2억 원 이상 저렴.”

BAD: “전체 869가구 중 710가구는 사전청약으로 이미 찜! 일반분양은 159가구뿐.”

•검단호수공원역 중흥S-클래스 ★★★(3/5)

GOOD: “상업지구·공원·업무시설 삼박자에 초품아까지.”

BAD: “분양가상한제 단지인데 왜 이렇게 안 싸죠?”

•해링턴플레이스 풍무(1·2·3BL) ★★(2/5)

GOOD: “김포골드라인 풍무역 역세권에 짓는 1만 가구 미니 신도시 내 1500가구 대단지.”

BAD: “고분양가와 입지 조건이 다소 애매.”

•아산 신창1차 광신프로그레스 ★(1/5) 

GOOD: “장점을 찾기 어렵습니다.”

BAD: “충남 아산 시내에서도 비인기 입지.” 

⚡[불법행위 재공급] 7월 14일 | 1가구⚡

•송파 위례리슈빌 FIRST CLASS ★★★(3/5) 

GOOD: “위례신도시 수변공원 인접 단지 + 시세 대비 약 6000만 원 저렴.” 

BAD: “송파구에 속해 투기과열지구에 토지거래허가구역까지 적용.”

⚡[무순위] 7월 14일 | 3가구⚡

•파주 운정3지구 A5블록 제일풍경채 그랑퍼스트 ★★★★(4/5) 

GOOD: “실거래가보다 1억 원 저렴한 전국 청약 가능 단지.”

BAD: “계약 후 1개월 내 잔금 완납 조건.” 

⚡[불법행위 재공급] 7월 14, 15일 | 3가구⚡

•신검단중앙역 제일풍경채 어바니티 2차 ★★★(3/5) [불법행위 재공급]

GOOD: “수영장까지 갖춘 고급 단지인데 시세보다 3000만 원 저렴.”

BAD: “인천 무주택자만 가능 + 계약 후 1개월 내 잔금 완납 조건.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

기부채납

아파트를 짓는 쪽이 만든 공공시설을 지자체에 공짜로 넘기는 걸 말합니다. “아파트를 더 높이 짓고 싶어요” 하면 “그럼 단지 옆에 공원을 만들어 구청 앞으로 넘겨주세요” 같은 식이죠. 단순히 만드는 걸 넘어, 지자체 앞으로 등기까지 넘겨야 인정합니다. 재건축·재개발에서 자주 등장하고, 이걸 조건으로 인센티브를 받기도 합니다.

공공기여

아파트를 짓고 생기는 도시 부담을 줄이기 위해 대신 뭘 내놓는 걸 말해요. 새 단지가 들어서면 교통난이나 시설 부족이 생기죠. 그러면 지자체가 “더 짓고 싶으면 뭘 줄 건데요?” 하고 묻고, 도로나 임대주택으로 답합니다. 기부채납도 그중 하나입니다. 공공기여는 왜 내야 하느냐를 다루고, 기부채납은 뭘 어떻게 내느냐에 가깝습니다.

우리가 말을 못 한다면

우리가 강아지처럼 말을 못 한다면 어쩌면 더 깊이 사랑하게 될지도 몰라.

사진 제공 | @milkywaybook