집 한 채, 직접 안 살면 세금이 늘까?
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서울 아파트
매매지수: 101.1 (▲0.26)
전세지수: 101.1 (▲0.25)
수도권 아파트
매매지수: 100.7 (▲0.17)
전세지수: 100.7 (▲0.19)
지방 아파트
매매지수: 100.0 (▲0.01)
전세지수: 100.1 (▲0.04)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
8월 3일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 정부의 이번 세제 개편안은 집값과 실거주를 봅니다.
► 비거주·고가 1주택자는 세금이 늘 수 있습니다.
► 무주택자는 전월세 매물 변화를 봐야 합니다.
집 한 채, 직접 안 살면 세금이 늘까?
종합부동산세와 양도소득세를 손보는 정부 세제 개편안이 나왔습니다. 1주택자의 세금과 무주택자의 전월세 구하기에 미칠 영향을 따져봅니다.
세 놓은 집, 계속 갖고 있을까
정부안은 종합부동산세(종부세)¹⁾를 집 수보다 집값과 실거주 여부 중심으로 바꿉니다. 공시가격²⁾ 14억 원(시세 약 20억 원)까진 살든 안 살든 종부세가 없고, 넘으면 공제액이 갈리죠. 직접 살아도 시세 40억~50억 원을 넘으면 부담이 늘 수 있습니다. 국회를 통과하면 2027년부터 시행돼, 세 놓은 1주택자는 갖고 있을지, 팔지, 들어가 살지 다시 따져야 합니다.
▸ 1주택자 세금, 이렇게 바뀜
•종부세 대상: 공시가격 14억 원 초과
•종부세 공제: 거주 14억 원, 비거주 9억 원
•양도세 보유 공제: 2028년 축소→2029년 폐지
•양도세 공제 한도: 2028년 20억 원→2029년 10억 원
¹⁾ 종합부동산세(종부세): 주택 공시가격 합계가 과세 기준을 넘으면 내는 보유세예요. 집을 팔 때가 아니라 보유하는 동안 냅니다.
²⁾ 공시가격: 정부가 매년 정해 세금 계산에 쓰는 집값이에요. 실제 거래가격과 다르고, 보통 더 낮습니다.
전셋집, 더 구하기 어려워질까
무주택자가 먼저 볼 건 전월세 매물입니다. 세 놓은 1주택자나 새 매수자가 직접 들어가 살면, 만기 뒤 전월세로 다시 나오지 않는 집이 늘 수 있으니까요. 집이 팔려도 현재 계약이 바로 끝나진 않지만, 다음 전셋집 선택지는 줄 수 있습니다.
▸ 무주택자 전월세, 이렇게 바뀜
•매물: 임대인, 새 매수자가 들어가 살면 감소 가능
•계약: 입주·전입신고 다음 날부터 대항력 발생, 이후 집을 산 사람이 임대인 지위 승계
집이 있든 없든, 뭘 봐야 할까
세제 개편 뒤 매매·전월세 매물이 어떻게 달라질지, 상황별로 짚어봅니다.
Q 누가 세금을 덜 내고, 누가 더 낼까?
A 시세 30억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세가 줄거나 사라집니다. 10년 이상 살다 양도가액 30억 원 이하에 팔면 양도세 기본공제도 250만 원에서 2500만 원으로 늘어납니다. 반면 비거주 1주택자·다주택자는 종부세가 늘고, 시세 40억~50억 원 수준을 넘는 공동주택(전체 0.4%)은 실거주해도 부담이 커질 수 있습니다. 다만 다주택자 양도세 중과세율은 2028년까지 낮아집니다.
Q 집 한 채 가진 가구는 뭘 봐야 할까?
A 공시가격과 실제 거주 기간입니다. 14억 원 이하면 종부세가 없고, 넘으면 직접 살 때 14억 원, 안 살 때 9억 원을 뺍니다. 팔 때도 실제 거주 기간만 인정돼, 2029년부터는 1년에 8%씩 최대 80%까지 양도세 공제를 받습니다.
Q 세부담이 늘면 사람들이 집을 팔까?
A 2028년부턴 오래 보유해 받던 양도세 공제가 줄고 한도도 생깁니다. 비거주자나 고가주택 소유자는 바뀌기 전 팔지 고민할 수 있죠. 다만 인기 지역은 사려는 사람도 많아, 매물이 늘어도 집값이 내린다고 단정하긴 어렵습니다.
Q 무주택자의 내 집 마련 조건도 바뀔까?
A 대출 한도와 청약 기준은 그대로입니다. 다만 동네의 매매·전월세 매물은 달라질 수 있습니다.
Q 청년 월세 임차인은 뭐가 달라질까?
A 국회를 통과하면 2027년 낸 월세부터 청년 월세세액공제¹⁾ 한도가 연 1000만 원에서 1200만 원으로 늘어납니다. 한 달 월세가 83만 원을 넘어야 새 한도를 쓸 수 있죠. 총급여가 5500만 원을 넘는 청년은 2029년까지 공제율도 15%에서 17%로 오릅니다.
¹⁾ 월세세액공제: 1년 동안 낸 월세의 일정 비율만큼 내야 할 세금에서 빼주는 제도예요. 공제 한도가 늘어도 그만큼을 그대로 돌려받는 건 아닙니다.
생애최초 대출, 총량 규제서 뺄까
정부가 청년·신혼부부의 첫 집 대출 문턱을 낮추는 방안을 검토합니다. 금융당국 안팎에선 수도권 생애최초 주택구입자¹⁾ 대출을 총량 관리에서 빼거나 따로 우대하는 안이 거론되죠. LTV²⁾를 70%에서 80%로 되돌리는 안은 사실상 배제된 걸로 알려졌습니다. 다만 대출 총량은 계속 조일 거라 문턱이 실제로 낮아질진 미지수입니다.
¹⁾ 생애최초 주택구입자: 본인을 포함한 세대 구성원 모두가 과거에 집을 소유한 적이 없는 사람을 말해요. 지금 무주택이어도 예전에 집을 가졌다면 해당하지 않습니다.
²⁾ LTV(주택담보인정비율): 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 뜻합니다. 70%면 5억 원짜리 집에 최대 3억5000만 원까지 대출받을 수 있어요.
대출 조여도 첫 집은 샀다?
올 상반기 서울 아파트, 연립주택, 오피스텔 매매등기의 46.1%는 생애 첫 매수였습니다(출처: 법원등기정보광장). 작년보다 8.5%p 올라 2010년 이후 최고치죠. 그중 66.4%는 매수자가 19~39세였습니다. 대출을 조여도 그나마 싼 집을 찾는 청년층은 움직였습니다.
하반기, 대출 더 어려워질 가능성
정책대출을 뺀 5대 시중은행 가계대출이 올 들어 6조3821억 원 늘었습니다(출처: 매일경제). 1년 목표(4조3363억 원)를 7개월 만에 2조 원가량 넘긴 겁니다. 7월에만 2조6853억 원 불었죠. 하반기엔 창구가 더 좁아집니다. 계약 전 잔금일에 돈이 나오는지부터 확인해야 합니다.
대형 오피스텔 거래 2.3배 ↑
올 들어 6월까지 서울 대형 오피스텔(전용 85㎡ 초과) 거래는 283건으로 1년 새 2.3배 늘었습니다(출처: 알스퀘어). 10억 원 이상은 321건, 3.7배 증가했죠. 아파트보다 규제망이 헐거운 덕입니다. 단, 관리비, 세금, 되팔 때 난도 등이 아파트와 비교해 쉬운지도 따져야 한다는 평입니다.
서울 매수자금 32.6%, 집 판 돈
올 1~5월 서울에서 집을 산 개인이 신고한 자금 중 32.6%는 기존 부동산을 판 돈이었습니다(출처: 국토교통부). 은행 대출은 22.7%, 주식·코인 매도와 증여·상속은 합쳐서 14%였죠. 대출 규제 중에도 기존 자산을 활용한 매수는 이어졌습니다.
Q 독립할 첫 집, 실거주와 투자 중 뭘 먼저 볼까요?
•가족 구성원: 30세 여성(현재 부모님 세대원, 독립 예정)
•현재 거주지: 경기도 안양시 소재 아파트(부모님 자가)
•주택 소유 여부: 무주택(부모님은 1주택)
•자산/부채: 3억6500만 원(주식 2억7000만 원 + 현금 9500만 원) / 없음
•월수입: 400만 원(세후)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 240만 원
•내 집 마련 희망 지역: 서울시 성동·중·동대문·관악구 등
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 상권 > 자연 > 학군
•고민 사연
-현재 부모님 소유의 경기 안양 아파트에서 살고 있습니다. 독립을 앞두고 생애최초로 아파트를 사고 싶습니다. 예산은 8억~9억 원입니다. 1인 거주라 전용 59㎡를 보고 있고, 향후 갈아타기도 생각하고 있습니다. ‘몸테크’도 할 수 있습니다.
-최근 서울 종로구 창신동의 창신쌍용, 노원구 월계동의 ‘미미삼’을 임장했습니다. 다만 미미삼은 예산 안에서 살 수 있는 면적이 너무 작았습니다. 관악구 봉천동의 벽산블루밍과 현대, 성북구 돈암·장위동, 동대문구 이문동 일대도 함께 보고 있습니다. 관련하여 질문 드립니다.
질문 1.
투자가치와 향후 갈아타기를 생각하면 ‘미미삼’의 소형 면적을 사두는 게 나을까요?
질문 2.
예산을 최대 9억 원까지 써서 관악구 봉천동의 벽산블루밍이나 현대를 사는 것과 성북구 돈암·장위동, 동대문구 이문동 일대 단지 중 어느 쪽이 향후 투자가치와 갈아타기에 유리할까요?
질문 3.
세후 월수입 400만 원, 월 원리금 최대 240만 원을 감당할 수 있다면 금리 상승기에도 예산 상단까지 레버리지를 쓰는 게 나을까요? 아니면 매수가를 낮춰 대출을 줄이는 게 나을까요?
A 독립이 급하면 실거주, 아니라면 투자를 택하세요
대출받아 아파트를 산 뒤 독립하겠다는 계획입니다.
최근 나온 세제 개편안상 20억 원 이하 아파트는 세금 인상 영향도 제한적입니다. 전월세난, 입주 물량 부족, 새집을 찾는 신혼부부 증가 등을 고려하면 가격이 오를 가능성이 있어 내 집 마련을 하겠다는 방향은 맞습니다.
다만 자연스러운 독립인지, 부모님과의 갈등 때문에 꼭 필요한 독립인지부터 따져봐야 합니다.
미미삼(미륭·미성·삼호3차, 1986년, 3930가구) 전용 33㎡(13평)는 8월 현재 8억 원대 중반으로, 최근 1~2년 새 많이 올랐습니다.
인근 서울원아이파크가 오르면 미미삼도 함께 오르죠. 재건축 시 현재 매수가와 별도로 조합원이 내는 추가분담금은 7억~8억 원 이상 예상해야 합니다.
그래도 재건축 후엔 매수가와 추가분담금을 합친 금액 이상의 가치를 기대할 수 있습니다. 투자가치와 갈아타기를 생각해도 몸테크가 가능하다면 미미삼 소형을 택해도 됩니다.
하지만 너무 작다면 상계주공3단지, 하계동 장미, 양천구 신월시영, 경기 광명 하안주공 시리즈도 알아보세요. 실거주, 갈아타기는 관악구 봉천동의 벽산블루밍, 현대가 낫습니다. 성북구 정릉우성·돈암현대, 강북구 미아동의 SK북한산시티도 대안이고요.
현재 서울 전역과 경기도 15곳은 토지거래허가구역이라 임차인을 둔 채 아파트를 살 수 없고 직접 들어가 살아야 합니다. 독립하면서 거주 의무도 채울 수 있죠.
세제 개편안상 장기거주 공제는 10년을 살아야 받을 수 있어, 장기 보유할 거라면 실거주가 낫습니다. 다만 금리 상승까지 고려하면 월 240만 원 상환 한도를 꽉 채우는 건 부담입니다.
독립이 꼭 필요하지 않다면 부모님 집에 살면서 토지거래허가 대상이 아닌 서울 재개발구역 빌라나 비규제지역 아파트를 전세 끼고 매수할 수 있습니다.
임차인의 전세보증금을 매매대금 일부로 활용해 대출을 받지 않아도 되는 게 장점이죠. 고가주택이 아니면 장기거주 공제도 크게 중요하지 않습니다.
따라서 독립이 꼭 필요한 상황이면 대출받아 실거주 아파트를 사고, 아니라면 9억 원짜리 집에 대출을 최대한 쓰기보다 부모님 집에 살면서 전세를 끼고 투자하는 쪽이 효율적입니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 8월 10일~12일
•한강 푸르지오 리버프론트 ★★★(3/5)
GOOD: “한강이 보여 ‘리버프론트’라는 이름값은 함.”
BAD: “한강이 잘 보이는 라인은 분양가가 높은 중대형. 게다가 전매제한 3년에 입주는 5년 뒤.”
•세종 우미 린 센터파크(행정중심복합도시 5-2생활권 S1블록, 글미마을 9단지) ★★★★(4/5)
GOOD: “바이오 특화 생활권에 ‘유·초·중품아’. 세종 공급 부담도 이젠 덜함.”
BAD: “학군과 인프라가 자리 잡으려면 앞으로 10년.”
•두산위브더제니스 대연 ★★★(3/5)
GOOD: “입지는 좋음. ‘대연 디아이엘(대연3구역 재개발)’의 막냇동생 격.”
BAD: “258가구. 부산에선 바로 옆 단지라도 가격은 별개로 움직임.”
⚡ [무순위] 8월 10일 | 14가구⚡
•더 리치먼드 미아(2차) ★(1/5)
GOOD: “우이신설선 삼양사거리역 코앞.”
BAD: “전용 59㎡에 1억 원 더 보태면 한화포레나미아로 갈아타기 가능.”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
근린생활시설
동네 주민이 이용하는 가게나 시설을 묶은 건축물 용도입니다. 흔히 ‘근생’이라고 부르며, 편의점·미용실·식당·소규모 학원 등이 대표적이죠. 건물 규모와 업종에 따라 제1종과 제2종으로 나뉘며, 각각 허용되는 시설과 면적 기준이 다릅니다.
근생빌라
근린생활시설인데 빌라처럼 꾸며 사는 곳입니다. 전입신고가 돼도 주택으로 허가받은 건 아니죠. HUG 전세보증금반환보증 대상이 아니고, 전세대출도 어려울 수 있습니다. 적발 뒤 고치지 않으면 소유자에게 이행강제금이 부과됩니다.
초록
여기저기로 다니며 초록을 담는 중.
사진 제공 | @oo_rang_
