정부가 사랑한 수식
다들 계산기 두드리기 바쁩니다. 임대차보호법 시행으로 임대계약 셈법이 복잡해졌기 때문입니다. 이런 와중에 정부는 어제(8월 19일) 또 다른 수식(數式) 하나를 부동산시장에 투척했습니다. 전세를 월세로 바꿀 때 그 비율을 지금의 절반 수준으로 낮추는 정책이었죠. 오늘 부딩 뉴스레터는 ‘바뀌는 전월세전환율: 우리 집 월세 얼마나 줄어듦?’에 대해 다룹니다.
전월세전환율?
전세보증금을 월세로 바꿀 때 ‘이거 이상 못 올림’이라고 권고하는 비율을 말합니다. 세입자의 부담이 커지는 걸 막기 위한 조치죠. 현행법엔 이것이 ‘기준금리+3.5%'로 되어 있대요. 즉 현재 기준금리가 0.5%니 전월세전환율은 4%인 셈. 한데 오는 10월 중으로 정부가 이를 2.5%(기준금리+2%)로 낮춘다고 밝혔습니다. 이유요? 임대차보호법 시행으로 전세 계약을 월세나 반전세로 바꾸려는 집주인이 빠르게 늘고 있어서래요.
우리 집 월세 얼마나 줄어듦?
전월세전환율이 낮아지면 월세 부담은 당연히 줄어듭니다. 한데 얼마나 돈이 굳을지 계산하긴 쉽지 않죠. 부딩이 몇몇 사례를 미리 따져봤습니다.
전세보증금 8억 원을 5억 원으로 줄이고, 나머지 3억 원을 월세로 전환하는 경우→현행 전월세전환율 4%를 적용하면 월세는 100만 원, 이를 2.5%로 낮추면 월세는 62만5000원. 매달 37만5000원 절약!
전세보증금 4억 원을 3억 원으로 줄이고, 나머지 1억 원을 월세로 전환하는 경우→현행 전월세전환율 4%를 적용하면 월세는 33만3000원, 이를 2.5%로 낮추면 월세는 20만8000원. 매달 12만5000원 절약!
전세보증금 2억 원을 5000만 원으로 줄이고, 나머지 1억5000만 원을 월세로 전환하는 경우→현행 전월세전환율 4%를 적용하면 월세는 50만 원, 이를 2.5%로 낮추면 월세는 31만2500원. 매달 18만7500원 절약!
추가로 알아두면 좋은 것
정부의 갑작스러운 조치로 커뮤니티에선 현재 전월세전환율에 대한 질문이 쏟아지고 있습니다. 가장 자주 언급되는 내용만 골라 Q&A로 정리했습니다.
Q1 최근 전월세상한제*를 도입했는데, 이것과는 별개인가요?
A 별개래요. 전월세전환율은 글자 그대로 전세에서 월세로 임대료 내는 방식을 바꿀 때 시중금리 등을 고려해 어느 정도 수준이 적정한지 그 비율을 제시하는 거래요. 예를 들어 보증금을 4억 원에서 3억 원으로 줄이고 1억 원을 월세로 전환하면 월세가 21만 원(전월세전환율 2.5% 적용)인데, 여기에 임대료를 5% 인상한다고 하면 월세가 25만 원이 되는 것.
*집주인이 기존 임대계약에서 전세나 월세를 5% 이상 올리지 못하게 하는 법.
Q2 전월세전환율이 4%에서 2.5%로 바뀌면 월세는 낮아지겠지만, 월세를 전세로 바꿀 땐 거꾸로 너무 많이 오르는 거 아닌가요?
A 이번에 낮춘 전월세전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우엔 적용되지 않는대요. 주택임대차보호법에서 전월세전환율은 전세를 월세로 돌릴 때만 적용하도록 규정했기 때문이라고. 월세를 전세로 바꿀 땐 전세시장의 시세를 고려해 임대인과 임차인이 협의를 거쳐야 한대요.
Q3 얼마 전 집주인이 전세를 월세로 바꾸자 해서 따랐고 계약을 맺었습니다. 근데 알고 보니 전월세전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐어요. 이럴 땐 어떡하죠?
A 초과분은 안 내도 된대요. 법적 전환율을 초과해 책정한 월세는 원칙적으로 무효기 때문이라고. 이미 월세를 초과해 냈다고요? 그럼 차액을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있대요. 잘 모르겠으면 주택임대차보호법 제10조 2에 쓰여 있는 이 내용을 보여주세요.
Q4 새집을 계약할 때도 전월세전환율이 적용되나요?
A 아뇨. 전월세전환율은 기존 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 법적 기준이라 신규 임대계약을 맺는 것과는 관련이 없대요.
전월세전환율, 이거 잘 지켜질까?
사실 잘 지켜질지 의문이래요. 전월세전환율 인하는 강제성 없는 법적 기준일 뿐이라고. 즉 정부는 자신의 수식을 사용했으면 하지만 집주인들이 이를 무시, 비싼 월세를 요구할 수 있단 거죠. 세입자 입장에선 쉽게 이사할 수 없다면 집주인의 요구를 어느 정도 들어줄 수밖에 없단 뜻이래요. 다만 이 시점, 전월세전환율보다 높게 책정한 월세를 받는 경우 2000만 원 이하의 과태료를 부과하는 내용을 담은 무시무시한 법 제정을 추진 중이긴 합니다. 근데 이 또한 사유재산 침해 논란에서 자유롭진 않대요.
온라인 뉴스
가입 안 하면 철컹철컹
엊그제(8월 18일)부터 주택 임대 사업자*는 물론 그 사업자의 집에 세 드는 세입자도 무조건 '임대보증금보증보험'에 가입해야 하는 법이 시행되었대요. 그게 뭐냐고요? 집주인이 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없을 때 보증기관이 대신 돌려주는 일종의 보험입니다. 임대보증금보증보험은 주택도시보증공사나 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있고, 보험료는 집주인과 세입자가 3:1로 부담하는데 계약 기간이 길어지면 보험료를 더 내야 한대요.
예를 들어 전세 5억 원 아파트라면 2년간 내야 하는 보험료가 집주인의 신용등급이나 부채비율에 따라 99만 원에서 최대 438만 원에 달할 거래요. 참고로 전국 주택 임대 사업자 51만 명이 가입 의무 대상이고, 서울에선 총주택의 13%에 해당하는 50만4000채가 그 대상이라고. 정부는 일단 1년 동안 유예기간을 두겠다고 했지만, 주택 임대 사업자들의 반발이 만만치 않대요. 임대보증금보증보험을 가입하지 않으면 집주인이 감옥에 갈 수도 있는 강력한 법이라 더 그렇답니다. 이 기사가 관련 내용을 자세히 소개합니다.
*주택 임대 사업을 목적으로 사업자로 등록한 이라고 생각하면 쉽습니다. 단순히 집을 많이 가지고 있는 다주택자와는 결이 조금 다르죠. 과거엔 세금 혜택이 많았지만, 현재 정부의 부동산 정책 기조로 그 혜택이 대부분 축소되었대요.
출처. 조선비즈 작성자. 이해인 기자
일반분양
청약홈(applyhome.co.kr)이 공개한 청약 정보 중 서울과 수도권 위주로 소개합니다. 앞으로 소개 영역을 늘려나갈 예정이니 기대해 주세요. 내 청약 가점 알아보기
3기 신도시 청약 알림
3기 신도시란 남양주시 왕숙, 하남시 교산, 인천시 계양, 고양시 창릉 등에 아파트 36만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택 공급 정책입니다. 서울 도심까지 30분대에 출퇴근이 가능하고, 국공립 유치원을 100% 공급해 아이 키우기 좋은 도시로 만든다는 계획이죠. 3기 신도시의 사전 청약은 내년 말부터 시작하며, 이곳을 통해 알림 서비스를 신청할 수 있습니다. 알림 서비스를 신청하면 청약 3~4개월 전에 문자로 청약 계획을 알려준대요.
그런데 잠깐! 서울이나 다른 지역에 살면 청약을 넣지 못하는 거 아니냐고요? 넣을 수 있습니다. 단, 해당 지역에 2년 이상 산 이들보단 당첨 확률이 떨어집니다. 서울에 사는 사람이 남양주시 왕숙에 청약하면 3순위 자격을 받지만, 경기도민이 청약하면 2순위, 남양주시 주민이 청약하면 1순위 자격을 받기 때문입니다. 다시 말해 올해 해당 지역으로 이사하면 사전 청약에 당첨되긴 어려울 수 있지만, 2022년부터 시작하는 본청약 요건은 채울 수 있죠. 3기 신도시 청약 당첨을 노린다면 일단 이사부터 하셔야 합니다.
공공임대
저렴하게 거주할 집이 필요하세요? 정부는 국민의 주거 문제에 관심이 많습니다. 주거복지가 절실한 이들에게 임대주택을 제공하는 것도 중요한 업무 중 하나죠. 국토교통부가 운영하는 마이홈포털의 자가 진단을 통해 내가 혜택을 누릴 수 있는 주거지원 프로그램을 쉽게 찾아보세요.
매수우위지수
ㆍ서울 주간 매수우위지수 116.3
4주간 서울 매수우위지수 변화 133.0→129.8→119.6→116.3
ㆍ전국 주간 매수우위지수 74
4주간 전국 매수우위지수 변화 80.6→78.2→75.9→74
매주 월요일에 지수를 업데이트합니다. (등록일 8월 17일)
KB국민은행이 매주 회원 중개사를 대상으로 조사하는 매수우위지수는 0~200사이의 숫자로 산출되며, 100을 넘으면 집을 사려는 이가 많아 집값이 오를 가능성이 높고, 그 미만은 팔려는 이가 많아 집값이 내릴 가능성이 높은 걸 의미합니다.
주택도시보증공사
국토교통부 산하 공기업으로, 주택도시기금 관리와 주택보증 업무를 하는 기관입니다. 약자 ‘HUG’로 부르기도 하죠. 집주인에게 돌려받지 못한 전세보증금을 대신 돌려주는 일 외에도 신규 주택의 분양가 관리 등 각종 주택 업무를 전담하고 있습니다.
SGI서울보증
보증보험을 업으로 하는 대기업입니다. 다만 지분의 90% 이상을 예금보험공사가 가지고 있어 금융공기업으로 보는 이들도 많죠. 현재 국내 최대 규모의 보증 기관이며, 보증보험 시장은 이들의 독점체제로 보는 견해가 우세하다고 합니다.
Tidal Wave
파도가 세상을 다 집어삼켰으면 하는 심정으로 듣는 음악. 출처. 유튜브 채널 Tom Misch