월세는 정말 손해일까?

수도권 아파트

매매지수: 101.0 (▲0.06)

전세지수: 100.4 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▼0.03)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 21일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 월세 비중이 61%까지 올랐습니다.

► 정부도 월세시장을 키우겠단 입장입니다.

► 전보다 현금흐름을 따지는 이도 늘었습니다.

월세는 정말 손해일까?

전세계약이 줄고 있습니다. ‘전세 종말’이란 말도 이젠 낯설지 않습니다. 오늘 부딩은 ‘월세 시대: 월세는 정말 손해일까?’에 대해 다룹니다.

월세 비중 61% 

올 들어 5월까지 전국 전월세 거래에서 월세는 61%였습니다(출처: 국토교통부). 2021년 42%에서 19%p나 뛴 겁니다. 특히 빌라 같은 비아파트 주택은 월세 비중이 75%까지 올랐습니다. 이젠 전세보다 월세가 더 흔한 시대입니다.

▸ 월세 쏠림 현상, 그 원인은?

•전세사기: 보증금 떼일까 봐 임차인이 전세 기피

•임대차 2법: 4년간 임대료 묶여 임대인이 월세 전환

•금리인상: 대출 이자 부담에 임차인도 월세 선택

정부도 월세파? 

사실 이런 흐름엔 정부의 의도도 섞여 있습니다. 박상우 국토교통부 장관이 “전세는 역사적 사명을 다했다”고 한 게 괜한 말이 아닙니다. 정부도 월세시장 육성에 관심이 많습니다. 실제로 월세 세액공제 대상도 늘리고, 공공임대도 월세 비중을 늘리고 있습니다.

▸ 정부는 왜 월세를 밀까?

•보증 부담: 전세는 사적 계약인데 공공 보증 요구함

•구조 불안: 사기 사건 반복돼 신뢰 기반 약해짐

•과세 쉬움: 월세는 임대소득이 드러나 제도화 쉬움

월세는 정말 손해일까?

한국에선 전세가 아직도 성역처럼 여겨집니다. 반면 “월세는 버리는 돈”이란 말도 여전합니다. 그런데 따져보면 꼭 그런 것만은 아닙니다. 전세대출 3억 원이면 이자만 한 달에 100만 원입니다(연 4% 기준). 여기에 깡통전세 위험과 기회비용까지 더하면, 전세도 마냥 안전하진 않습니다. 전세냐 월세냐보다 ‘지금 내 상황에 맞는 선택’을 고민하는 사람이 늘고 있습니다.

▸ 전세와 월세, 뭐가 달라졌나?

•예전: 전세는 저축, 월세는 소비

•지금: 전세는 묶임 + 리스크, 월세는 유동성 + 안전

•핵심 변화: 목돈보다 현금흐름을 따지는 사람 증가

수도권 전세, 평균 4215만 원 상승

수도권 전용면적 84㎡(약 32평) 아파트 전셋값이 2년 만에 3억9063만 원에서 4억3278만 원으로, 평균 4215만 원 올랐습니다(출처: 집토스). 서울은 6억196만 원을 기록해 평균 6435만 원 뛰었고요. 공급은 줄고 대출은 막히고, 전월세 규제까지 겹치며 전셋값이 올랐다는 풀이입니다.

4분기, 대출 절벽?

5대 시중은행이 올 하반기 가계대출 목표를 7조2000억 원에서 3조6000억 원으로 줄였습니다. 8월까진 기존 계약 덕에 대출이 늘겠지만, 4분기부터 ‘대출 절벽’ 우려가 큽니다. 하반기에 집을 살 계획이라면 대출한도부터 확인해야 합니다.

오피스텔 수익률, 17개월 만에 최대

지난 6월 전국 오피스텔 임대수익률은 5.55%로 17개월 만에 가장 높았습니다(출처: 한국부동산원). 전세가 월세로 바뀌는 추세에 더해 오피스텔 공급까지 줄며 수익률이 올랐습니다. 지방 수익률은 5.97%로 서울(4.94%)보다 1.03%p 높았습니다. 매매가는 낮지만 월세 차이는 적어섭니다.

서울 아파트 매매 33%↑

올 상반기 서울에서 아파트 같은 집합건물 매매는 작년보다 33% 늘어난 7만8519건이었습니다(출처: 법원등기정보광장). 거래 절반은 한강벨트에 집중됐고, 자치구 중에선 신축 아파트가 몰린 동대문구가 5162건으로 가장 많았습니다. 30·40대가 매수세를 이끌었습니다. 

2000가구 이상, 노인시설 의무?

초고령사회에 접어들며, 서울시가 2000가구 넘는 아파트를 새로 지을 때 노인요양시설을 의무로 넣겠다는 입장을 보이며 곳곳에서 갈등이 터지고 있습니다. 여의도에선 1년 넘게 시와 재건축 조합이 다퉜고, 서초에선 조합 반발로 의견이 갈립니다. 서울시는 “거부하면 불이익”이란 입장이라, 갈등은 더 커질 전망입니다.

Q  출산 전, 집을 살까요, 더 모을까요?

•가족구성원: 31세 동갑 신혼부부(2인가구) 

•현재 거주지: 경기도 남양주시 별내동 소재 빌라(전세) 

•주택 소유 여부: 무주택 

•자산 / 부채: 4억3300만 원(현금 2억3000만 원  + 주식 1억9000만 원 + 청약저축 1300만 원) / 1억6800만 원(전세대출) 

•월수입: 900만 원(부부 합계) 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 300만 원 

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 남양주·구리·하남시, 서울시 송파구 

•내 집 마련 우선순위: 학군 > 투자> 교통 > 상권 > 자연 

•고민 내용:

-현재 경기 남양주 별내동 빌라에 전세로 거주 중이며, 11월 출산을 앞두고 있습니다. 신혼집을 알아볼 당시 매수도 고민했지만, 2년만 더 돈을 모으자는 생각에 전세를 택했고, 친정집이 걸어서 10분 거리인 별내동을 고른 이유도 컸습니다.

-예상보다 빨리 아이가 생기며 전세 만기까지 10개월이 남은 지금, 전세를 연장할지, 내 집 마련을 할지 고민하던 중 6·27 규제로 당장 매수는 어렵다고 판단했습니다.

-하지만 요샌 빌라 전세도 귀하더라고요. 청약도 공급이 줄고, 당첨 가능성도 낮아 보이고요. 그래서 전세를 연장할지, 아니면 매매로 방향을 바꿔야 할지 다시 고민하고 있습니다.

-출산을 앞두고 아내의 직장(송파)과 친정집(별내)을 함께 고려해야 하다 보니, 현실적으로 구리·다산·하남·강동·송파 쪽 8억 원 이내 아파트를 알아보고 있습니다. 송파·강동·하남은 직장에서 가깝고 투자가치가 높지만, 평수가 작고 대부분 구축입니다. 반면 구리·다산은 신도시인 데다 면적이 넓고 친정집과 가까운 장점이 있지만, 투자가치는 조금 떨어지는 것 같습니다.

-육아휴직 이후 워킹맘이 될 예정이고, 친정의 도움이 필수인 상황입니다. 아이를 생각하면 아무래도 남양주 쪽에 더 마음이 가긴 합니다. 전세를 연장하고 돈을 더 모을지, 아니면 지금 8억 원대 아파트를 사는 게 나을지 고민이 큽니다. 아래는 매수를 고려하는 단지입니다.

▸ 매수를 고민 중인 단지

서울 송파구

•거여1단지(1997년·1004가구)

경기 남양주시

•다산신안인스빌퍼스트포레(2020년·1282가구)

•다산푸르지오(2021년·1614가구)

경기 하남시

•감일센트레빌(2020년·589가구)

경기 구리시

•하나(1994년·686가구)

질문 1. 

전세를 연장하고 부모님의 도움을 받아 자금을 더 모으는 게 나을까요, 아니면 지금 8억 원대 아파트를 매수하는 게 나을까요?

질문 2. 

출산과 향후 워킹맘 계획까지 고려할 때, 직장과 친정집 사이에서 어느 지역에 우선순위를 두는 게 나을까요?

질문 3. 

위 5개 단지 중 현재 상황에 가장 적합한 아파트를 추천해주실 수 있을까요?

A  여력이 된다면 지금 사세요

언급하신 아파트 중에선 거여1단지가 서울 송파 생활권이면서 7월 기준 21평형이 8억 원대라, 입지와 가격 모두 매력적입니다.

단, 6·27 대책 이후 대출을 받으면 반드시 실거주해야 하므로, 전세를 끼고 사려면 전액 현금이 필요합니다.

현금 여유가 있다면 집은 먼저 사고, 거주는 별내에서 이어가는 전략도 가능합니다. 거래가 눌린 지금이 기회일 수 있습니다.

서울 아파트는 한번 사면 보통 7년에서 10년 가까이 보유하게 되는데, 그사이 인플레이션과 공급부족이 누적되며 중장기적으로 상승 가능성이 더 큽니다.

자금 여유가 있고, 장기 보유 계획이 있다면, 지금 실행에 옮기는 것도 현명한 선택이 될 수 있습니다.

반대로 실거주 편의나 청약 기회 유지에 더 무게를 둔다면, 별내동 전세를 연장하고 3기 신도시 청약을 노리는 전략도 좋습니다. 남양주에 거주하면 왕숙지구에서 거주자 우선 조건을 활용할 수 있습니다.

특히 청약통장을 유지하고 있고, 자녀까지 출산한다면, 신혼부부 특별공급과 일반공급을 병행해 꾸준히 청약에 도전해보시기 바랍니다. 시세 대비 저렴한 분양가로 공급하는 단지가 적지 않을 겁니다.

참고할 점도 있습니다. 2028년부터 남양주 왕숙지구에 6만6000가구가 입주를 시작하면, 인근 지역은 3~4년 정도 일시적 공급과잉 영향을 받을 수 있습니다.

매수 리스트의 다산신안인스빌퍼스트포레, 다산푸르지오, 하나 모두 그 영향권에 포함됩니다. 중장기 보유 계획이 없다면, 수급과 유동성 측면에서 타이밍 조절이 필요할 수 있습니다.

결국 가장 중요한 건 어디에 무게중심을 두고 거주 만족도를 우선시하는지입니다. 직장과 친정 중 어느 쪽이 현재 삶에서 더 중요한지도 판단 기준이 될 수 있습니다.

만약 투자가치에 더 비중을 둔다면, 서울이나 그에 준하는 입지를 확보하고, 실거주는 친정이나 직장 가까운 곳에서 전세나 월세로 사는 방식도 고려해볼 수 있습니다.

마지막으로, 부동산시장의 단기 흐름은 누구도 정확히 예측하기 어렵습니다. 예상치 못한 정책 변화나 외부 변수로 단기 하락이 올 수도 있고, 반대로 급등할 수도 있습니다. “지금이 저점”이라 확신하고 들어가는 건 결국 운에 맡긴 선택에 가깝습니다.

하지만 7년 이상 보유할 계획이 있고, 자금 여력이 된다면 지금 매수해두는 것이 장기적으로 안정적 전략이 될 수 있습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 7월 28일~8월 1일

•대야미역 금강펜테리움 레이크포레(B1BL) ★★(2/5)

GOOD: “군포시 신규 택지지구로 쾌적함.”

BAD: “최근 인근 분양가보다 6000만 원 비쌈.”

•가야역 롯데캐슬 스카이엘 ★★(2/5)

GOOD: “부산 가야역 역세권에 옵션비 무료, 발코니 확장도 무료.”

BAD: “9억 원대 초반의 높은 분양가와 입주 6개월 남은 후분양.”

•북항 월드메르디앙 그랑블루 ★(1/5)

GOOD: “부산 초량역 역세권 단지.”

BAD: “후분양이라 계약 후 바로 입주.”

•무등산 경남아너스빌 디원 ★(1/5)

GOOD: “특이 사항 없음.”

BAD: “광주에서도 선호도 낮은 입지에 분양가까지 높음.”

•트리븐 삼척 ★(1/5)

GOOD: “강원 삼척, 새 아파트가 드문 곳.”

BAD: “문제는 수요, 누가 들어올까?”

⚡[무순위] 7월 28일 | 3가구⚡

•파주운정3지구 A42블록 신영지웰 운정신도시(2차) ★★★★(4/5)

GOOD: “시세 대비 4000만 원 이상 저렴.”

BAD: “경기 거주 무주택 세대 구성원만 신청 가능.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

공공임대 분양전환

LH·SH 같은 공공기관이 임대하던 집을, 나중에 사게 해주는 제도입니다. 5년이나 10년 동안 살고 나면, 그 집을 분양받을 수 있습니다. 보통 시세보다 20~30% 저렴한 가격에 매수할 수 있습니다. 오래 살수록 가격이 더 내려가기도 하고요. 단, 심사도 있고, 거주 기간이나 자격 조건이 까다로운 편입니다.

민간임대 분양전환

민간 건설사가 임대하던 집을, 나중에 입주자에게 파는 제도입니다. 8년이나 10년 동안 임대 후, 실거주한 임차인에게 우선매수 기회를 줍니다. 분양가는 시세에 가깝게 정해지는 경우가 많고, 조건은 사업자마다 다릅니다. 단, 실제 분양 시점엔 가격과 조건을 놓고 갈등이 생기기도 합니다.

목욕탕

아직 목욕탕이 남아 있다. 

사진 제공 | @513f__1996