월세는 구독, 해지는 불가
- BOODING
- 7일 전
- 5분 분량
서울 아파트
매매지수: 105.8 (▲0.23)
전세지수: 102.0 (▲0.14)
수도권 아파트
매매지수: 102.1 (▲0.14)
전세지수: 101.0 (▲0.10)
지방 아파트
매매지수: 99.3 (■0.00)
전세지수: 100.0 (▲0.03)
100 이상: 가격 오름세 흐름
100 미만: 가격 내림세 흐름
10월 27일 기준, 한국부동산원 가격지수
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 서울 월세 상승률이 10년 만에 최고입니다.
► 월세 쏠림도 갈수록 심해지고 있습니다.
► 월세는 이제 ‘해지 불가 구독료’입니다.
월세는 구독, 해지는 불가
서울 아파트 월세가 10년 만에 가장 많이 올랐습니다. ‘월세→전세→자가’로 이어지던 주거 사다리가 흔들리고 있습니다.
월세 급등, 10년 만 최고
올 들어 10월까지 서울 아파트 월세가 7.1% 올랐습니다(출처: KB부동산). 10년 만에 최고 상승률입니다. 더욱이 전국 월세 거래는 처음으로 60%를 넘었고, 서울은 64%가 월세입니다. ‘이렇게 많아?’ 싶을 수 있지만, 보증금 액수가 크든 작든 매달 돈을 내면 통계상 ‘월세’입니다. 10·15 대책으로 집을 사면 2년 실거주가 의무화되면서, 전세 매물은 더 줄어들 전망입니다.
▸ 서울 아파트 월세 상승 흐름
•상승률: 2020년 1.6% → 2024년 5.2% → 2025년 7.1%
•배경: 토지거래허가구역 + 실거주 의무로 전세 감소
월세는 어떻게 기본이 됐을까?
전세의 금융 기능이 무너졌기 때문입니다. 과거 전세는 임차인이 임대인에게 목돈을 맡기고 집을 빌리는 일종의 ‘사적 대출’이었습니다. 한데 전세사기와 대출 규제가 겹치며 이 구조가 삐걱거렸습니다. 이제 사람들은 전세를 포기하고 월세로 눈을 돌리고 있습니다.
▸ 월세로 쏠리는 이유 3
•임차인: 전세사기 불안+ 대출 줄어 돈 묶임
•임대인: 세금·이자 부담 증가 + 월세로 현금 확보
•시장: 전세대출 200조 원 위축 → 반전세 확산
월세는 구독, 해지는 불가
지난 몇 년 월세로 내몰린 청년들에게, 주거는 이제 투자가 아닌 ‘구독’의 문제입니다. 핵심은 그 구독료가 오르기만 하고, 해지할 수도 없단 점입니다. 이제 시장은 규제보다 ‘지원’을 말합니다.
① 세금: 월세 환급액 늘리고, 대출이자 감면
② 지원: 청년 월세 더 보태고, 공공임대 확대
구독료가 끝없이 오르는데, 해지할 수 없다면 버틸 힘은 제도가 대신 만들어야 한단 얘깁니다.
불평등 요인? 소득보다 자산
최근 13년간 소득 격차는 줄었지만, 자산 격차가 더 벌어져 불평등은 오히려 심해졌습니다(출처: 국회입법조사처). 2011년엔 소득이 불평등의 핵심이었지만, 2023년엔 자산이 소득을 앞질렀습니다. “가구 자산의 75%가 부동산이라, 결국 집값이 불평등을 키웠다”는 분석입니다.
중도금 40% 시대, 당첨 포기 전망
청약 당첨자들의 자금 압박이 커졌습니다. 10·15 대책 이후 수도권 곳곳이 규제지역으로 묶이며 중도금대출¹⁾이 집값의 40%까지만 나오기 때문입니다. 전엔 분양금의 60%를 빚으로 메웠지만, 이제 그만큼을 현금으로 채워야 합니다. 자금이 모자라 당첨을 포기하는 사례가 늘 전망입니다.
¹⁾ 중도금대출: 건설사가 은행과 협약을 맺어 입주자들이 함께 받는 ‘집단대출’입니다. 통상 분양가의 약 60%를 6회에 걸쳐 나눠 납부합니다.
서울 땅값 3년 만에 최대 상승
올 3분기 서울 땅값이 3년 만에 가장 크게 올랐습니다(출처: 국토교통부). 전국 땅값은 0.58% 오르는 데 그쳤지만, 서울은 1.07% 뛰며 상승세를 이끌었습니다. 용산(1.96%)·강남(1.68%)·서초(1.35%)가 주도했고, 인구가 줄수록 땅값 상승세는 약했습니다. 결국 전국 땅값을 움직이는 건 수도권이었습니다.
서울 분양가, 1년 새 1억 원 ↑
서울 아파트 분양가가 1년 새 1억 원 가까이 뛰었습니다(출처: HUG). 3.3㎡(약 1평)당 평균 분양가가 4402만 원에서 4676만 원으로 6.2% 올랐습니다. 전용면적 84㎡(약 32평) 기준으론 약 9440만 원 상승입니다. 인플레이션에 건축비와 인건비까지 오르며 상승세는 당분간 이어질 전망입니다.
부동산 범죄, 150일간 특별 단속
경찰이 10월 17일부터 2026년 3월까지 150일 동안 부동산 불법거래 특별단속에 나섭니다(출처: 경찰청). 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축 비리 등 8개 분야가 대상입니다. 전국 경찰 841명으로 전담 팀을 꾸려 수익 추적, 환수까지 나섭니다.
Q 광명 vs 수원, 신혼부부 첫 집 고민요!
•가족구성원: 30대 초반 예비부부
•현재 거주지: 둘 다 경기도 수원시 본가 거주
•주택 소유 여부: 무주택
•자산/부채: 2억5000만 원(현금) / 대출 없음
•월수입: 700만 원(두 사람 합계)
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 200만 원
•내 집 마련 희망 지역: 경기도 수원시, 광명시
•내 집 마련 우선순위: 교통 > 상권 > 학군 > 투자 > 자연
•고민 내용:
-2026년 3월 결혼을 앞둔 예비부부입니다. 신혼집은 힘들더라도 매매로 마련하기로 결정하고 현재 집을 찾는 중입니다. 예비 신부는 영등포구, 예비 신랑은 가산디지털단지로 출퇴근합니다.
-현재 고려 중인 매수 지역은 경기도 수원과 광명입니다. 수원에 집을 사면 예비 신부는 무궁화호, 예비 신랑은 1호선을 타고 출퇴근할 수 있고, 광명에 집을 사면 둘 다 버스로 출퇴근이 가능합니다.
-아이 양육은 양가의 도움이 필요하며, 친정과 시댁이 모두 수원에 있어 수원이 더 편합니다. 매수를 고려 중인 단지는 다음과 같습니다.
▸ 매수 고려 중인 아파트
1. 수원역푸르지오자이(24평) / 수원시 팔달구 고등동
장점: 신축, 대단지, 수원역 역세권, GTX-C 호재, 육아 도움 가능
단점: 맞은편 차이나타운, 역까지 도보 10~20분 소요
2. 센트라우스(25평) / 수원시 권선구 서둔동
장점: 수원역 인근, GTX-C 호재, 육아 도움 가능
단점: 상대적으로 노후
3. 천왕이펜하우스1단지(26평) / 서울시 구로구 천왕동
장점: 직장 모두 1시간 이내, 천왕역 도보권
단점: 단지 내 경사, 인접한 서울남부교정시설
질문 1.
수원역푸르지오자이와 천왕이펜하우스1단지는 6억 원 이상이 필요해 디딤돌대출 등은 불가합니다. 결국 시중은행 대출을 써야 하고, 부부 합산 대출을 받으려면 혼인신고가 필수입니다. 다만 혼인신고를 하면 청약 기회가 줄어들 수 있습니다. 그럼에도 지금 사는 게 나을지, 또 생애최초·신혼부부 혜택 없이 매수할 만큼 가치가 있는지 궁금합니다.
질문 2.
매매는 타이밍이 중요하다고 합니다. 지금이 매수 적기인지, 아니면 2026년 초를 노려야 할지 알고 싶습니다. 추가로 저희가 놓친 다른 아파트 단지나 지역이 있다면 추천해주실 수 있을까요?
A 지역 선택보다 ‘결심’이 우선입니다
매수를 고려 중인 세 단지부터 살핍니다. 수원역푸르지오자이는 2021년 입주한 4086가구 대단지로, 신축이라 깔끔하지만 주변 환경은 덜 정리됐습니다.
센트라우스는 2005년 입주, 1094가구 단지로 GTX-C 기대감은 있지만 교육 환경과 상권은 약하고요.
천왕이펜하우스1단지는 7호선 도보권이라 출퇴근은 편합니다. 다만 단지 내 경사가 있고, 교정시설이 바로 옆입니다. 세 곳 모두 예산에 맞춘 선택이라 완벽하게 ‘이거다’ 싶은 느낌은 없을 겁니다.
자녀 양육이 우선이라면 수원이 낫습니다. 양가가 가까워 도움받기 쉽죠. 반면 직장 접근성과 향후 자산가치는 광명이나 안양이 더 낫습니다.
결국 선택은 기준의 문제입니다. 직장을 중심에 두면 천왕이펜하우스1단지, 자녀 양육을 중심에 두면 수원역푸르지오자이가 맞습니다. 혼인신고로 청약 기회는 줄 수 있지만, 실거주라면 청약보다 매매가 현실적입니다.
타이밍보다 중요한 건 내가 가진 자금 안에서 ‘지금’ 실행하는 겁니다. 가격이 떨어질 때까지 기다려 사겠다는 분이 많지만, 막상 떨어지면 겁이 나서 못 삽니다. 결국 내 집 마련은 타이밍이 아니라 결심의 문제예요.
그 판단이 더 어려워진 이유는, 최근 정부의 대책이 시장의 흐름을 잠깐 묶어놨기 때문입니다.
10·15 대책으로 광명과 수원(영통·팔달·장안구)이 투기과열지구이자 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 단기적으로 거래가 줄겠지만, 공급부족이란 현실은 변하지 않습니다.
현재 주식, 코인, 금, 부동산이 모두 오르는 건 결국 시중에 돈이 넘치기 때문입니다. 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 커지면서 서울과 수도권 ‘경부축’으로 수요가 몰렸습니다. 결국 수요는 꺾이지 않습니다. 실거주 목적이라면 10년 후를 내다보고 자금에 맞춰 들어가는 게 답입니다.
지금은 정부 정책 여파로 시장이 잠시 숨을 고르는 중입니다. 이럴 때 오히려 찬찬히 매물을 보며 조건을 가늠하기 좋습니다. 조급해하지 말고, 3~6개월 정도 시장을 관찰하세요.
저는 평촌신도시도 대안 중 하나라고 봅니다. 부모님이 계신 수원과 서울을 오가기 좋고, 교육 환경도 안정적입니다. 대부분 구축이라 아쉽지만 교육 환경과 생활 편의성은 여전히 뛰어납니다. 재건축 기대감도 남아 있죠.
광명 하안주공 시리즈는 교통이 불편하죠. 결국 내 삶의 우선순위가 선택 기준이 됩니다. 직장 중심으로 보면 천왕이펜하우스1단지, 자녀 양육 중심으로 보면 수원역푸르지오자이가 답입니다.
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.
청약 기간: 11월 3일~11월 5일
•풍무역 푸르지오 더 마크 ★★★★★(5/5)
GOOD: “풍무역세권 도시개발구역 5개 단지 중 으뜸. 역, 초중학교 다 끼고 있음.”
BAD: “전매제한 3년. 입주는 2028년 11월. 팔 수 있는 기간? 고작 3개월.”
•운정 아이파크 시티 ★★(2/5)
GOOD: “3250가구 아이파크.”
BAD: “이름만 ‘운정’인 옆 동네. 운정신도시보다 1억 원 비싼 분양가.”
•트리븐 서산 ★★(2/5)
GOOD: “인근 서산푸르지오더센트럴(800여 가구) 이후 5년 만의 대단지(829가구) 분양.”
BAD: “서산도 국평 5억 원 시대?”
•효성해링턴 플레이스 영주 더리버 ★(1/5)
GOOD: “KTX와 시청, 학교, 홈플러스가 전부 가깝네?”
BAD: “영주가 어디야?”
•김천혁신 동일하이빌 파크레인 ★★★(3/5)
GOOD: “신규 공급이 오래 부족하던 도시.”
BAD: “김밥축제 그 동네?”
본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
추격매수
가격이 오르는 걸 보고 뒤늦게 뛰어드는 매수입니다. “지금 안 사면 더 오른다”는 조급함에 고점 근처에서 사는 경우가 많습니다. 2020~2021년 급등기에 “이번엔 다르다”며 집을 산 사람들 다수가 여기에 해당합니다. 문제는 직후 시장이 꺾이면 ‘고점 물림’이 된다는 점입니다.
가치투자
저평가된 부동산을 사서 오래 들고 가는 전략입니다. 입지·교통·개발 호재 등 내재 가치는 높은데 가격이 낮은 지역을 노립니다. “지금은 변두리지만 10년 뒤엔 중심”이 될 곳을 미리 사두는 식입니다. 추격매수가 ‘오른 걸 쫓는’ 거라면, 가치투자는 ‘안 오른 걸 기다리는’ 겁니다.
어디로
그 무덥던 여름의 날들은 다 어디로 간 걸까.
사진 제공 | @hamseul_photo
