막힌 거래, 뚫린 경매

서울 아파트

매매지수: 105.8 (▲0.23)

전세지수: 102.0 (▲0.14)

수도권 아파트

매매지수: 102.1 (▲0.14)

전세지수: 101.0 (▲0.10)

지방 아파트

매매지수: 99.3 (■0.00)

전세지수: 100.0 (▲0.03)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

10월 27일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 10·15 대책으로 돈이 경매로 몰렸습니다.

► 서울 낙찰가율은 100%를 넘겼습니다.

► 정부가 문을 잠그면, 시장은 다른 문을 엽니다.

막힌 거래, 뚫린 경매

10·15 대책으로 거래 문이 닫히자, 시장은 다른 문을 찾았습니다. 막히면 돌아가듯, 사람들은 경매로 향했습니다.

서울 낙찰가율 100% 돌파 

10월 서울 아파트 경매 낙찰가율¹⁾이 3년 4개월 만에 100%를 돌파했습니다(출처: 지지옥션). 싸게 사려는 이들이 몰리며 경쟁에 불을 붙인 겁니다. 원인요? 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책²⁾입니다. 일반 매매는 막혔는데, 경매에 ‘구멍’이 있었던 겁니다.

▸ 왜 지금 경매로 몰림?

•허가 예외: 토지거래허가구역이라도 경매는 규제 밖

•실거주 의무 없음: 낙찰 후 바로 전세·매도 OK

•전세 활용: 주담대 안 쓰면 갭투자도 가능

•서류 간단: 자금조달계획서 안 내도 되는 경우 있음

¹⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻.

²⁾ 10·15 대책: 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한 규제입니다. 

경기 12곳, 아직 97.9% 

서울 아파트 경매시장이 달아오른 사이, 경기권은 아직 여유가 있습니다. 10월 경기 토지거래허가구역 12곳의 평균 낙찰가율은 97.9%. 감정가가 시세보다 낮아 여전히 저렴하게 살 수 있는 여지가 있습니다. 입찰가가 낮은 물건도 남아 있어, 기회를 노리는 수요가 꾸준히 이어집니다.

▸ 경매시장, 지금 어떤 상황?

•서울 과열: 낙찰가율 102.3%

•경기 여유: 토지거래허가구역 12곳 97.9%

•저평가 물건: 시세 못 따라간 감정가, 아직 기회 있음

•응찰 늘어남: 규제 피한 투자자 + 실수요자 몰림

토지거래허가구역 경매 Q&A 

‘토지거래허가구역인데 경매가 돼?’ 싶을 수 있습니다. 예외 규정부터 임대·세금 문제까지 꼭 알아야 할 포인트를 살핍니다.

Q 왜 토지거래허가구역에서 경매는 예외일까? 

A 법원이 집행하는 절차라 허가 대상이 아닙니다. 다만 낙찰 후 되팔거나 증여하면 일반 거래로 바뀌어 허가가 필요합니다.

Q 낙찰받은 집, 바로 임대할 수 있나? 

A 가능합니다. 실거주 의무가 없어 낙찰 후 곧바로 전세나 월세를 줄 수 있습니다. 단, 주담대를 쓰면 6개월 내 전입 의무가 생깁니다.  10·15 대책으로 대출 한도는 최대 6억 원까지로 묶여 있어, 물건 가격에 따라 필요한 현금이 달라집니다.

Q 임차인이 있는 집, 낙찰받아도 문제없나? 

A 낙찰받는 건 가능합니다. 다만 임대차계약이 끝나야 입주할 수 있습니다. 그 전엔 임차권이 살아 있고, 등기를 옮겨도 실제 입주는 기다려야 합니다.

Q 지금 경매에 뛰어드는 거, 위험하지 않을까? 

A 위험이 따를 수 있습니다. 낙찰가가 높을수록 조정장에선 손실도 커지니까요. 감정가와 시세 차이, 임대수익 가능성, 수리 비용, 대출 여부와 실거주 의무까지 꼼꼼히 살펴야 하는 이유입니다.

Q 경매로 사면 세금은 다른가? 

A 일반 매매와 같습니다. 취득세, 재산세, 종부세 모두 똑같이 냅니다. 취득세는 낙찰가와 시가표준액 중 높은 금액을 기준으로 계산합니다. 계약서가 없어도 낙찰결정문이 증빙이 됩니다.

서울 상승률 0.23%로 반토막

10·15 대책 이후 서울 아파트값 상승률이 한 주 만에 절반으로 꺾였습니다. 10월 넷째 주 상승률은 0.23%로, 전주(0.5%)보다 크게 둔화했습니다(출처: 한국부동산원). 특히 성동·마포·광진·강동 같은 한강벨트 지역 오름폭이 줄었습니다.

화성·남양주·구리 풍선효과

10·15 대책 규제에서 벗어난 경기 외곽 아파트값이 오릅니다. 10월 넷째 주 상승률은 구리 0.18%, 화성 0.13%, 남양주 0.08%로 모두 전주보다 높았습니다(출처: 한국부동산원). “서울 대출 규제로 막힌 수요가 외곽으로 옮겨간 결과”라는 풀이입니다.

대출 규제? 신용대출로 우회

6·27 대책¹⁾으로 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 묶었지만, 서울에서 6억 원 넘는 대출은 대책 발표 전 36%에서 39%로 오히려 늘었습니다(출처: 추경호 의원실). 고소득층이 신용대출을 더해 규제를 우회한 겁니다. 규제를 만들수록 소득과 신용도가 높은 사람만 더 유리해진다는 설명입니다.

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 규제로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다.

11월 금리 동결 전망 

한국은행은 11월에도 기준금리¹⁾를 동결할 전망입니다. 미국이 9월과 10월 연속 기준금리를 내렸지만, 서울 아파트값이 38주째 오르며 시장 불안 요소가 남아 있어섭니다. 이창용 한국은행 총재도 “지금 유동성을 더 풀면 부동산에 불이 붙을 수 있다”고 말했습니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.

외국인 258만 명 돌파, 역대 최대

작년 기준 국내 장기 거주 외국인이 258만 명을 넘었습니다(출처: 행정안전부). 전체 인구의 5%로, 경북 인구와 비슷한 규모입니다. 출신 국가는 중국(한국계) 43.3%, 베트남 23.6%, 중국 17.9% 순으로, 이들 상당수가 수도권에 거주하며 외곽 지역 주택 수요를 만들고 있었습니다. 

〈수도권〉

•서울 아파트값 38주 연속 상승 

•서울 아파트 전셋값 37주 연속 상승 

•서울 시민 57% “10·15 대책 효과 없다” 평가 

•서울 오세훈 시장 “소비쿠폰 정책, 집값 자극” 언급 

•서대문 ‘홍은5구역’ 600가구로 재개발 추진 

•중 명동, 팬데믹 때 공실률 50%→최근 7%로 회복 

•중랑 용마터널 인근에 551가구 공공주택 공급 추진 

•중랑 면목동 174-1 일대 신통기획으로 970가구 재개발 추진 

•수원 ‘영화지구’ 16년 만에 재개발 착공 

•여주 2026년부터 청년·신혼부부 100쌍 전세대출 이자 지원 계획 

•인천 ‘송도세브란스병원’ 개원 지연, 40억 원대 손해금 부과 검토 

•3기 신도시 남양주 왕숙1·2지구에 학교 37개 신설 추진

〈지방〉

•부산 영도 청년 1인가구 주거안심키트 지원(신청: ~11월 19일) 

•부산 동부산권 중심으로 아파트값 상승 지속 

•대구 ‘준공 후 미분양’ 3669가구, 4개월 연속 감소 

•대구 아파트값 100주 연속 하락 

•세종 아파트값 6주 만에 하락세로 전환 

•광주·전남 상가 임대료 전국 평균치 하회 

•김해·밀양 ‘김해∼밀양 고속도로’ 예타 통과 

•전주 청년 1인가구 월평균 임대료 30만 원 

•곡성 청년·신혼부부 주택자금대출 이자 지원(신청: ~11월 14일) 

〈해외〉

•미국 플로리다·텍사스 등 남부 8개 지역 매수자 우위 시장으로 전환, 공급 급증과 고금리, 세금 부담이 원인 

•미국 1~9월 주택 거래회전율 1000가구당 28건(2.8%)으로 30년 내 최저 

•중국 부동산시장 침체 2026년까지 지속 전망, 신규 주택 판매 면적 20%, 거래액 10% 추가 감소 예상 

•영국 10월 주택 가격상승률 전년 대비 2.4%로 확대, 금리인하 기대와 임금 인상이 맞물리며 수요 회복 

•영국 20·30대 임차인 10명 중 9명 ‘최악의 룸메이트’ 경험, 설거지·흡연·소음 갈등이 내 집 마련 의지 자극 

•캐나다 부유층, 환율 불안과 관세 부담 등으로 미국 플로리다 부동산 매도 움직임 확대 

•그리스 주택난 해소 위해 ‘사회임대’·‘사회주택’ 도입, 군 유휴 부지 활용해 아테네 등에 1500~1700가구 공급 계획 

•일본 수도권 20·30대 가구 61%가 주택 갈아타기 시 매도 차익 발생, 평균 627만2000엔(약 5800만 원) 기록 

•일본 도쿄 A급 오피스 공실률 1.3%로 4년 만에 1%대 진입

사랑은 감정, 계약은 문서

귀여운 반려동물과 살 집을 구하다 보면 ‘펫 가능’ 문구에 마음이 녹습니다. 하지만 계약서엔 감정이 없습니다. 귀여움도 조항으로 남겨야 지켜집니다.

① 특약 조항 🐶

계약서에 ‘반려동물 조항’이 없으면 임차인이 키워도 문제는 없습니다. 다만 ‘금지’ 특약이 있으면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

→ 매물 사이트에 ‘펫 가능’이라 써 있어도 소용없습니다. 계약서에 적혀야 효력이 생깁니다.

② 추가 비용 💸

‘반려동물 허용’은 임대인 마음입니다. 그래서 보증금이나 월세를 올리거나, 청소비를 요구하기도 합니다. 미리 정하지 않으면 퇴거할 때 공제 분쟁이 납니다.

→ 보증금 추가액, 청소비 기준, 교체 책임을 특약에 꼭 써두세요.

③ 사전 고지 🗣️

임차인은 법적으로 반려동물을 키운다는 사실을 알릴 의무가 없습니다. 그래도 몰래 키우다 들키면 임대인이 ‘신뢰 파괴’를 이유로 계약을 끊을 수 있습니다.

→ 계약 전 미리 말하고, 청소비·보증금 조건을 함께 정하세요. 숨기기보다 합의가 낫습니다.

④ 원상복구 분쟁 🔨

최근 5년간 반려동물 분쟁 132건 중 93건이 원상복구 문제였습니다. 벽지 긁힘, 마루 손상, 냄새 배임이 대부분입니다.

→ 입주 전 벽지·바닥 상태를 찍어두세요. 털 자국이나 냄새가 남으면 보증금 일부를 공제당할 수 있습니다. 전문 청소업체를 부르는 게 낫습니다.

⑤ 특약 문구 작성법 📝

“소형견 1마리, 청소비 30만 원 공제”처럼 구체적으로 써야 효력이 있습니다. 2017년엔 특약이 없던 임차인이 손해배상 소송에서 1200만 원을 받아낸 판례도 있습니다.

→ “훼손 시 실비 배상”, “퇴거 시 전문 청소”처럼 명확하게 써두세요. 애매한 문장은 결국 싸움이 됩니다.

시공능력평가

건설사가 ‘이 회사 믿고 공사 맡겨도 될까?’에 답하는 지표입니다. 국토교통부가 매년 7월 발표하며, 실적·경영 상태·기술력·신인도를 종합해 점수를 냅니다. 이 점수로 평가액과 순위가 정해집니다. 2025년엔 삼성물산 34조 원대, 현대건설 17조2000억 원대로 1·2위를 기록했습니다.

책임준공제도

건설사가 ‘끝까지 책임진다’는 약속입니다. 시행사나 금융사가 자금난으로 멈춰도, 건설사가 준공을 보장해 공사를 완수하는 구조입니다. 대신 자금 투입이나 채무 인수 위험을 떠안아 부담이 큽니다. 이런 리스크를 줄이기 위해 정부는 최근 책임 범위와 연장 기준을 손보고 있습니다.

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사진 찍는 30분 내내, 파도만 바라보더라.

사진 제공 | @noxpic_