쓸 데 있는 사전 청약 Q&A
1월 10일부터 서울을 비롯한 수도권에서 사전 청약 물량이 쏟아집니다. 공공과 민간을 합쳐 무려 1만6000여 가구입니다. 무주택자라면 그 조건을 살펴 전략적으로 청약에 나서야 합니다. 철인3종경기에 나가듯 전력을 다해 임해야 합니다. 현시점 가격 면에서 청약만큼 매력적인 상품은 없기 때문입니다. 오늘 부딩은 ‘공공·민간 사전 청약 개시: 쓸 데 있는 사전 청약 Q&A’에 대해 다룹니다.
들어가며
1월 10일부터 공공분양* 4차 사전 청약 접수를 시작했습니다. 남양주 왕숙과 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 서울 대방 등 3기 신도시를 비롯한 12곳에서 1만3552가구가 나옵니다. 이게 끝이 아닙니다. 같은 날 민간분양** 2차 사전 청약 접수도 시작했습니다. 인천 검단과 평택 고덕 등 2개 지구에서 3324가구가 나옵니다. 둘을 합하면 총 1만6876가구. 이번 사전 청약 이슈 중 헷갈리는 것만 모아 Q&A로 소개합니다. 사전 청약과 관련한 국토교통부의 보도자료 전문 보기는 여기.
*LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다로운 편입니다.
**삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요.
Q. 사전 청약이 뭐였더라?
본청약 1~2년 전, 일부 물량의 청약을 미리 ‘찜’해두는 시스템으로 이해하면 쉽습니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약 당첨 확정! 다만 최종 당첨 조건은 두 청약이 조금 다릅니다. 공공분양 사전 청약 당첨자는 해당 지구의 본청약 전까지 다른 지구의 본청약에 계속 도전해볼 수 있습니다. 하지만 민간분양 사전 청약 당첨자는 불가능합니다. 사전 청약 당첨 시 통장을 사용한 걸로 간주합니다.
Q. 나도 청약 가능할까?
청약통장(주택청약종합저축·청약저축)을 가진 무주택자로 사전 청약 시점에 수도권에 살고 있으면 청약할 수 있습니다. 다만 가입 후 최소 6개월 이상, 납입 인정 횟수 6회 이상(공공분양은 월 납입액 최대 10만 원까지 인정)의 조건을 충족하는 청약통장만 가능합니다. 지금 바로 청약통장을 만든다면 올여름부터는 사전 청약에 참여할 수 있는 겁니다.
Q. 이번 청약, 공공과 민간 둘 다 신청 가능할까?
가능합니다. 두 청약의 당첨자 발표일이 2월 17일(공공분양)과 1월 18~20일(민간분양)로 차이가 있기 때문입니다. 기억하세요. 청약 접수일이 같아도 당첨자 발표일이 다르면 여러 군데에 동시에 청약할 수 있습니다. 참고로 공공분양은 1월 10일 특별공급* 접수를 시작으로 24일까지, 민간분양은 1월 10일 특별공급 접수를 시작으로 12일까지입니다. 또 공공분양 사전 청약은 LH청약센터에서, 민간분양 사전 청약은 청약홈에서 진행하니 헷갈리지 마세요.
*주택공급의 정책적 배려가 필요한 무주택자가 대상이며, 일반인과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다.
Q. 이번 물량, 누가 얼마나 가져갈까?
공공분양 1만3552가구 중 절반이 넘는 7152가구가 신혼희망타운(신희타)*으로 나옵니다. 나머지 6400가구 중 85%는 특별공급으로 분양하고요. 특별공급은 신혼부부 30%, 생애최초 25%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5%, 유공자 5%, 기타 15% 등으로 다시 쪼갭니다. 민간분양요? 전체의 37%는 일반공급으로, 나머지 63%는 신혼부부(20%)와 생애최초(20%)와 다자녀(10%) 등 특별공급으로 배정합니다. 대충 봐도 두 청약 모두 신혼부부와 생애최초 특별공급 물량이 가장 많습니다. 참고로 공공과 민간에서 나오는 사전 청약의 추정 분양가는 시세 대비 80% 이내입니다. 실제 분양가는 1~2년 후 본청약 시점에 확정됩니다.
*유치원과 초등학교가 가까운 신혼부부 특화형 아파트입니다. 혼인신고를 한 지 7년이 이내이거나, 6세 이하의 아이가 있어야 하고요. 사전 청약 공고일 1년 안에 혼인신고를 할 수 있는 예비 신혼부부와 6세 이하 아이를 둔 한부모가족도 청약할 수 있습니다.
Q. 어떤 전형이 유리할까?
특별공급 조건을 충족한다면 단연 두 청약 모두 특별공급에 도전하는 게 좋습니다. 신희타 역시 조건만 맞으면 도전해볼 만하고요. 단, 신희타 당첨자는 수익공유형 모기지*를 이용해야 할 수 있다는 점을 꼭 체크하세요. 한편 지난해 기준 월 소득 965만 원이 넘는 고소득 맞벌이 신혼부부는 민간분양 추첨제** 물량이 유리하다고 전문가들은 말합니다.
*신혼희망타운 청약 당첨자에게 분양가의 70%까지 저리로 빌려주는 대출상품을 말합니다. 신혼희망타운 분양가가 3억700만 원 이상이면 대출이 필요하지 않아도 무조건 이 상품을 이용해야 합니다. 단, 추후 대출금 상환 시 분양가 대비 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유해야 합니다. **말 그대로 추첨으로 청약에 당첨되는 것입니다. 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 생깁니다. 지난해 11월에 고친 청약제도에 따라 생애최초·신혼부부 특별공급 물량의 30%는 추첨제로 당첨자를 뽑습니다.
Q. 1인가구는 어디에 넣는 게 나을까?
민간분양 특별공급 중에서도 생애최초 특별공급* 전형을 살피세요. 지난해까지만 해도 이 전형은 이름에 걸맞지 않게 ‘혼인 중이거나 자녀가 있는 가구’만 신청 가능했습니다. 한데 지금은 집을 가져본 적 없는 1인가구도 청약할 수 있습니다. 심지어 그간 깐깐하게 굴던 소득 요건도 살피지 않습니다. 다만 자산 기준**(3억3000만 원)은 충족해야 합니다. 한 가지 더. 아쉽게도 공공분양 사전 청약은 1인가구의 생애최초 특별공급 신청이 불가능합니다.
*태어나 처음 집을 사려는 이에게 새로 지은 아파트 전체 물량 중 일정 비율을 따로 떼어 공급하는 제도입니다. **땅을 비롯한 부동산과 금융자산, 전세보증금, 자동차 등 자산 합계액이 3억3000만 원 이하만 청약이 가능합니다. 더불어 1인가구는 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 아파트만 청약할 수 있습니다.
Q. 신희타는 어떻게 당첨자를 가렸더라?
크게 1단계(우선공급), 2단계(잔여공급)로 나눠 각각 가점 순으로 당첨자를 뽑습니다. 1단계 대상엔 결혼한 지 2년 이내인 신혼부부와 예비 신혼부부, 2세 이하 아이를 둔 신혼부부와 한부모가족이 포함됩니다. 이렇게 해서 전년도 월평균 세전 소득의 120%(맞벌이는 130%) 이하 3점, 해당 지역 거주 기간 2년 이상 3점, 청약통장 납입 인정 횟수 24회 이상 3점 등 9점 만점으로 점수를 매기는데 가점이 높은 순으로 당첨됩니다. 자신은 떨어질 것 같다고요? 1단계에서 뽑히지 않은 이들을 대상으로 하는 2단계에선 미성년 자녀 3명 이상 3점, 무주택 기간 3년 이상 3점, 해당 지역 거주 기간 2년 이상 3점, 청약통장 납입 인정 횟수 24회 이상 3점 등 12점 만점으로 점수를 매겨 당첨자를 뽑습니다.
Q. 서울에서도 물량이 나온다던데?
공공분양 신희타 물량을 동작구 대방동에서 공급합니다. 다만 물량이 115가구밖에 안 되고 전용면적 55㎡(약 23평) 단일 타입으로 나옵니다. 서울에서 나오는 물량이니만큼 서울 거주자에게 100% 우선 공급합니다.
Q. 사전 청약 당첨 확률은 어떻게 높임?
당첨될 때까지 차수별로 중복해 지원하는 것이 가장 좋습니다. 만약 공공분양 아파트를 노린다면 같은 블록에서 특별공급 하나, 일반공급 하나 등 중복 신청에 도전하는 것도 한 방법입니다. 특히 전문가들은 ‘비인기 단지’ 중에서도 ‘비인기 타입’을 노리는 게 당첨 확률을 높이는 방법이라고 말합니다. 나와 비슷한 조건의 사람들이 몰리는 곳을 피해야 당첨 가능성이 높아진다는 얘깁니다. 당연한 얘기지만 서울에서 거리가 멀수록, 물량이 많을수록 청약 경쟁률은 낮아집니다.
오피스텔 ‘마피’ 등장
오피스텔시장에 마이너스프리미엄* 분양권**이 등장했습니다. 최근 인천의 한 오피스텔 분양권이 1억2400만 원에 나왔는데, 이는 1억4400만 원이던 분양가보다 2000만 원 낮은 가격입니다. 다른 인근 오피스텔 분양권도 분양가(1억7820만 원)보다 700만 원 떨어진 가격으로 시장에 나왔습니다. 지난해에 아파트 대체제로 수요가 몰린 오피스텔시장이 차갑게 식을 거란 전망이 나옵니다.
*흔히 ‘마피’라고 합니다. 입주 후 시세가 분양가 밑으로 떨어져 집주인이 손해를 보는 경우, 프리미엄이 없어졌다고 해서 이렇게 불립니다. **새 아파트나 오피스텔 청약에 당첨되면 주어지는 권리입니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 말하는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!
9억 원이 원인
지난해 말 청약 당첨자 530명이 계약하지 않아 화제가 된 인천에서 희한한 일이 일어났습니다. 최근 인근 아파트 분양에 2만 명이 몰리며 평균 47 대 1의 경쟁률을 기록한 겁니다. 시장에선 분양가를 그 원인으로 지목합니다. 앞선 단지는 분양가가 대부분 9억 원을 넘어 중도금대출*이 어려운 반면, 최근 분양한 단지는 주력 평형을 9억 원 이하로 맞춰 대출이 수월했기 때문이라는 분석입니다.
*아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다. 현시점 분양가가 9억 원 미만이면 HUG가 보증하는 중도금대출을 받을 수 있습니다.
서울에서 집 산 사람↓
지난해에 서울에서 생애 처음으로 집을 산 사람 수가 2020년보다 줄었다는 통계가 나왔습니다. 2020년엔 9만7443명이 서울에서 처음 집을 샀는데, 2021년엔 8만9574명으로 약 8%가 감소한 겁니다. 다만 경기도는 같은 시기 21만8050명에서 22만31명으로, 인천은 4만1482명에서 4만7498명으로 각각 0.9%, 14.5% 증가했습니다. 서울 집값이 단기간에 급등한 영향이 수치에서 드러났습니다.
대선 전엔 협의 없을 수도!
부동산거래분석원 설립 논의가 자취를 감췄습니다. 부동산투기 행위를 모니터링하고 수사해 처벌까지 하는 곳으로 2020년부터 설립 논의가 이어진 그 기관 말입니다. 이유요? 기관 설립을 찬성하는 여당과 과한 시장 통제의 소지가 있다고 여기는 야당이 충돌해 지난 9월 이후 관련 논의를 멈췄기 때문입니다. 대선 전엔 따로 협의가 이뤄지지 않을 거라는 얘기도 나옵니다.
올해는 7만 가구!
정부는 올해 약 7만 가구를 사전 청약을 통해 공급할 계획입니다. 지난해 공급 물량(3만8006가구)의 2배에 가까운 수준입니다. 공공분양 사전 청약 물량은 3만2000가구, 민간분양 사전 청약 물량은 3만8000가구입니다. 서울에서도 4000여 가구가 사전 청약 물량으로 나옵니다. 은평구 증산4구역과 연신내역, 신길2구역, 쌍문역 동·서측, 방학역 등이 대상지로 거론됩니다.
허위 매물
실제 존재하지 않는 매물을 말합니다. 이걸로 매수자를 유인한 후 다양한 핑곗거리로 다른 집을 보여주며 계약을 유도하죠. 하지만 이젠 이것도 못합니다. 공인중개사법 개정으로 2020년 8월부터는 허위 매물을 올리거나 허위과장광고를 하면 500만 원 이하의 과태료를 부과할 수 있기 때문입니다.
샤워효과 상가나 백화점에서 위층의 매출이 아래층의 매출에 영향을 미치는 걸 말합니다. 샤워할 때 물줄기가 위에서 아래로 흐르는 것처럼 말이죠. 백화점 꼭대기 층 식당가를 찾은 손님이 에스컬레이터를 타고 아래층으로 내려가다 계획에 없던 쇼핑을 하는 게 좋은 예입니다.
서울의 현대를 찾아서
반백 년 전 지은 아파트라고 하기엔 믿기 어려운 조형미. 여긴 어디? 👀
사진 제공. @journey.to.modern.seoul
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