세 낀 매물, 연말까지 문 열립니다

서울 아파트

매매지수: 100.9 (▲0.12)

전세지수: 100.9 (▲0.15)

수도권 아파트

매매지수: 100.7 (▲0.08)

전세지수: 100.9 (▲0.13)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.02)

전세지수: 100.4 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

3월 30일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 세 낀 매물 매수 마감이 연말로 밀렸습니다.

► 다만 대출은 조이고, 보금자리론 금리도 올랐습니다.

► 시간은 늘었지만, 자금 조건은 따로 봐야 합니다.

세 낀 매물, 연말까지 문 열립니다

세 낀 매물, 기준이 달라졌습니다. 5월까지이던 기준이 연말까지로 바뀌었고, 대출 조건도 조정됐습니다.

연말로 밀린 기준 

정부가 4월 1일 가계부채 관리 방안을 내놓으면서, 무주택자의 세 낀 매물 매수 기준이 바뀌었습니다(출처: 금융위원회). 토지거래허가구역¹⁾에서 임차인이 살고 있는 집을 무주택자가 살 때, 지난 2월엔 5월 9일 이전 계약이 조건이었지만 이젠 12월 31일까지 구청에 허가 신청을 접수하면 됩니다. 실거주는 임대차계약 종료일까지 미룰 수 있습니다.

▸ 기준만 추리면

•기준 이동: 계약에서 허가 신청 접수로 변경

•기한 변경: 5월 9일에서 12월 31일로 조정

•적용 대상: 무주택자만 해당

•취득 조건: 허가 후 4개월 내 매수

¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. 

금리보다 먼저 봐야 할 것 

대출 관리 기준도 달라졌습니다. 가계대출 총량관리¹⁾ 목표가 줄었습니다. 개인별 대출한도가 한꺼번에 바뀌는 건 아니지만, 은행마다 관리하는 기준이 달라집니다. 보금자리론²⁾ 금리도 올랐습니다. 그래서 금리만 볼 게 아니라, 대출이 실제로 언제 얼마나 나오는지도 함께 봐야 합니다.

▸ 숫자로 보면

•총량 목표: 올해 1.5%, 작년 1.7%

•보금자리론: 연 4.35~4.65%

•관리 방식: 월별·분기별 목표 신설

¹⁾ 가계대출 총량관리: 은행이 1년간 늘릴 수 있는 가계대출 규모를 정해두는 겁니다. 한도가 차면 대출 문턱이 올라갑니다. 

²⁾ 보금자리론: HF가 무주택자·1주택자에게 내놓는 장기 고정금리 주택담보대출입니다. 만기까지 금리가 바뀌지 않습니다.

지금 따져야 할 것

기준은 바뀌었지만, 실제 거래에선 허가 절차와 대출 실행 가능 시점을 함께 맞춰봐야 합니다.

Q 토지거래허가, 얼마나 걸릴까?A 처리기간은 15일, 업무일 기준입니다. 다만 서류 보완이나 추가 확인이 끼면 실제 일정은 더 길어질 수 있어, 잔금일은 최소 3주 이상 여유를 두고 잡는 편이 안전합니다.

Q 허가 신청은 누가 해야 할까?A 원칙은 매도인과 매수자가 공동으로 신청합니다. 대리인이 접수할 땐 위임장 등 권한 확인 서류가 필요할 수 있습니다.

Q 허가 전에 계약부터 해도 될까?A 허가 전 체결한 계약은 허가를 받기 전까지 효력이 발생하지 않습니다. 일정이 급해 보여도 허가 절차를 먼저 맞춰야 합니다.

Q 보금자리론 금리가 연 4%대인데, 은행 주택담보대출과 무엇을 같이 보면 될까?A 보금자리론은 만기까지 고정금리입니다. 은행 변동금리는 조건이 다를 수 있습니다. 우대금리 대상 여부와 총이자를 함께 확인하면 됩니다.

반환보증 못 들던 집, 다시 보기

전세보증금반환보증(반환보증)¹⁾ 가입의 걸림돌이던 감정평가 체계가 바뀝니다(출처: 국토교통부). 그간 5개에 불과하던 평가 기관을 90여 개로 대폭 늘립니다. 시세보다 낮은 평가액 탓에 가입할 수 없던 문턱이 낮아질 수 있는 겁니다. 임차인 입장에선 보증금을 지킬 ‘방어권’이 강화되는 조치입니다.

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관이 대신 갚아주는 상품입니다.

갱신권 쓴 임차인, 최대 3억 원 지원

서울시가 계약갱신청구권(갱신권)¹⁾을 쓴 무주택 임차인에게 최대 3억 원을 연 3% 금리로 지원합니다. 올 8월부터 내년 7월 계약이 만료되는 이들이 대상입니다. 갱신권 소진 후 전셋값 상승이라는 외통수에 걸린 이들을 위한 구제책입니다. 서울주거포털(housing.seoul.go.kr)에서 확인하세요.

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

빌리면 7%, 맡기면 2%

주택담보대출 금리 상단은 7%를 넘겼는데, 5대 시중은행 정기예금 금리는 아직 2%대입니다. 빌리는 돈값만 뛰고, 맡긴 돈 이자는 제자리입니다. 예대금리차¹⁾도 석 달 새 1.26%p에서 1.47%p로 벌어졌습니다. 대출을 받으려면 금리 비교를, 여윳돈이 있다면 특판 예금을 챙길 타이밍입니다.

¹⁾ 예대금리차: 은행이 대출할 때 받는 금리와 예금할 때 주는 금리의 차이입니다. 벌어질수록 은행 수익은 늘고, 고객 부담은 커집니다.

분양가 20%만 내는 집, 12월 출격

서울시가 2031년까지 공공주택 13만 가구를 내놓습니다. 땅은 공공이 갖고 건물만 파는 토지임대부분양주택¹⁾ 6000가구와 분양가의 20%만 내고 20년간 할부로 갚는 ‘할부형’ 500가구가 포함됩니다. 특히 할부형은 올 12월, 내년 4월에 입주자를 모집하니 일정을 미리 챙겨두는 게 좋습니다.

¹⁾ 토지임대부분양주택: 국가·지자체 땅을 빌려 짓는 주택입니다. 건물값만 반영해 분양가는 낮지만, 땅 사용료를 매달 냅니다.

3기 신도시, 4월 본청약 개시

4월부터 3기 신도시¹⁾ 본청약이 본격화됩니다. 고양 창릉, 남양주 왕숙2, 인천 계양 등에서 총 3647가구가 풀립니다. 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 2000만 원 이하로, 수도권 민간 평균(3217만 원)보다 1000만 원 넘게 쌉니다. 청약 일정은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 확인할 수 있습니다.

¹⁾ 3기 신도시: 서울 주택난 해소를 위해 수도권에 조성 중인 대규모 택지입니다. 창릉·왕숙·계양 등 5곳이 해당됩니다.

Q 입지 좋은 소형 vs 입지 낮은 대단지, 선택은요?

•가족구성원: 30대 초반 여성(1인가구)

•현재 거주지: 경기도 용인시 수지구 소재 아파트(전세)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산/부채: 현금 1억5000만 원(현금화 불가 자산 2700만 원 별도) / 대출 없음

•월수입: 월급 380만 원 

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 150만 원 / 생애최초 보금자리론 가능 / 최대 대출 금액 3억5000만 원(매수 금액 총 5억 원)

•내 집 마련 희망 지역: 경기도 용인시 수지구(수지구청역·성복역), 수원시(화서역)

•내 집 마련 우선순위: 교통 > 투자 > 학군 > 자연 > 상권

•고민 중인 사연:

-경기 용인 수지구청역 역세권 아파트에 3남매가 함께 전세로 살고 있습니다. 전세 만기인 올해 9월 각자 독립할 예정인데, 혼자서는 전세금을 감당하기 어렵습니다.

-수지구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 전세 물량도 거의 사라진 상황이라, 이번 기회에 매수로 방향을 잡았습니다. 10년 넘게 이사를 반복하며 전세 만기 때마다 오른 집값을 봤고, 이제는 감당 가능한 범위 안에서 내 집을 마련하고 싶습니다.

▸ 매수 후보 지역

① 용인시 수지구: 1년 6개월째 거주하며 동네 분위기와 학군에 만족하고 있습니다. 다만 토지거래허가구역 지정 이후 가격이 올라 예산 내 선택지가 제한적입니다. 매수 가능한 매물은 역에서 도보 15~20분, 약 180가구, 방 2개 소형 아파트입니다. 비역세권 나홀로 소형이라 투자 관점에서 아쉬울 수 있다는 고민이 있습니다.

② 수원시 화서역: 임장 결과 평지에 공원이 크고 분위기가 좋았습니다. 신분당선 연장 호재, 정자동 학원가 접근성, 수원역 인접 등 장점이 있고, 예산으로 역에서 도보 약 15분, 500가구 이상 대단지, 수지보다 2평 더 큰 매물 매수가 가능합니다. 다만 서울 접근성은 수지보다 떨어지고, 현재 생활권을 떠나야 합니다.

질문 1.

투자 관점에서 수지구 소형 아파트와 화서역 대단지 중 어떤 선택이 더 합리적일까요?

질문 2.

서울 강남역 1시간 이내 접근 조건으로, 경기 남부에서 추가로 고려할 만한 지역이 있을까요?

사연 제공: ar***

A 당장 살 집과 5년 뒤 팔 집은 기준이 다릅니다

가용자금과 감당 가능한 대출을 활용, 지금 내 집 마련으로 방향을 잡은 판단은 맞습니다.

자금 여건이 넉넉하지 않았을 수 있지만, 전세로 10년을 사는 동안 집값과 전셋값이 어떻게 오르는지 이미 몸으로 겪었을 겁니다.

부동산은 결국 입지가 중요합니다. 그런 점에서 용인 수지는 수원 화서보다 상급지입니다.

강남, 잠실, 판교, 분당, 용인 수지, 광교, 수원, 동탄으로 이어지는 경부벨트에서 강남에 가까울수록 상급지라고 볼 수 있죠.

신분당선 라인만 봐도, 1년 전인 2025년 초엔 용인 수지뿐 아니라 분당 수인분당선 오리역까지 접근이 가능했습니다.

하지만 2025년 한 해 경부벨트 집값이 많이 오르면서, 지금은 용인 수지에서도 가용자금 1억5000만 원에 대출을 4억5000만 원 정도까지 넓혀도 매매가 6억 원 이하 아파트를 찾기가 쉽지 않습니다.

예산 안에서 선택지를 좁혀보면 조건이 괜찮은 단지가 많지 않고, 실제로 남은 매물도 한계가 있죠. 그렇다 보니 나홀로아파트거나 도시형생활주택이 대부분이라 추천하기 어렵습니다.

그래서 현실적으로 화서역 쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있습니다. 화서주공5단지(1997년, 386가구, 용적률 219%)는 전용면적 39㎡(17평) 저층 매물이 3억 원대 후반부터 4억 원대 초반 정도로 나옵니다.

꽃뫼버들마을신동아(1999년, 332가구, 용적률 229%)는 전용면적 59㎡(24평) 저층 매물이 5억3000만 원, 중간층 매물이 5억9000만 원 정도고요. 화서주공5단지는 매물이 많지 않습니다.

혼자 거주하는 건 전용면적 39㎡도 가능합니다. 다만 향후 결혼 가능성이나 공간 여유까지 고려하면 꽃뫼버들마을신동아도 괜찮습니다.

그 외 신분당선 라인으로 수원월드컵경기장역, 수성중사거리역, 구운역도 고려할 수 있습니다. 수성중사거리역 주변엔 빌라가 많고, 수원월드컵경기장역 주변은 우만동 주공4단지(1992년, 1152가구, 용적률 189%) 전용면적 49㎡(22평)가 5억5000만 원 정도 합니다.

면적 대비 가성비를 따진다면 구운역 주변 성원(1999년, 458가구, 용적률 249%)도 볼만합니다. 전용면적 59㎡(23평)는 4억5000만 원, 84㎡(32평)는 5억6000만 원 정도 합니다.

하나 더 보면, 동남(1987년, 380가구, 용적률 130%) 전용면적 49㎡(18평) 2층이 2억9500만 원 수준입니다.

구운역 주변 단지는 수원 권선구라 규제지역이 아닙니다. 그래서 전세를 끼고 구입할 수 있습니다. 신분당선 개통까지 아직 5년 정도 공사 기간이 남아 있기 때문에 전세 끼고 먼저 매수한 뒤, 직장 가까운 곳에서 소형 원룸 월세로 거주하는 방법도 고려할 만합니다.

최근 토지거래허가구역 지정과 전세대출 영향으로 전세 물량이 빠르게 줄고 있습니다. 이런 흐름은 일시적 현상이라기보다 전세에서 월세로 이동하는 구조적 변화로 볼 수 있습니다.

여기에 중동전쟁 영향으로 물가와 원자재 가격 상승 가능성도 있습니다. 그래서 15억 원 이하 아파트 구간이라면, 전세보다는 자금 범위 안에서 내 집 마련을 우선 고려하는 쪽이 낫습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.

청약 기간: 4월 6일~4월 9일

•검단호수공원역 파라곤 ★★★★★(5/5)

GOOD: “5년 후, 검단 중심축이 ‘검단호수공원역’ 일대로 옮겨갈 가능성을 봅니다.”

BAD: “검단신도시 최고 분양가 수준.”

•의정부역 센트럴 아이파크 ★★★★(4/5)

GOOD: “지역 대표 단지로 평가할 만한 입지.”

BAD: “인근 단지 시세에 프리미엄을 붙여 분양한 것은 부담.”

•범어역 파크드림 디아르 ★★★★(4/5)

GOOD: “대구·경북권의 핵심, 범어네거리 인근 분양.”

BAD: “행정구역상 범어동이 아닌 수성동, 평면은 꼭 확인할 필요가 있음.”

⚡[불법행위 재공급] 4월 6일, 7일 | 3가구 ⚡

•힐스테이트 고덕 센트럴 ★★★★★(5/5)

GOOD: “공급 부담이 큰 평택에서도 3억 원 안팎 시세차익 가능성.”

BAD: “평택시 거주자만 청약 가능.”

본 칼럼은 한국부동산원 청약홈이 소개한 분양단지에 대한 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.

알파룸

정식 침실로 넣기 어려운 소형 추가 공간입니다. 서재·취미방·수납실로 두루 쓸 수 있어 같은 평수라도 체감 면적을 키워주죠. 발코니 확장형 평면이 퍼진 2010년대 이후 분양 시장에서 본격적으로 눈에 띄기 시작했고, 분양 때 자주 강조하는 설계 포인트이기도 합니다.

팬트리

주방 옆이나 복도 한쪽에 붙는 수납 공간입니다. 식료품, 생수, 청소기 같은 부피 큰 살림을 한데 넣어 수납 가구 없이도 집안을 정리할 수 있습니다. 같은 면적이라도 팬트리 유무에 따라 주방 동선과 체감 넓이가 달라져, 최근 신축에선 거의 기본 설계로 들어갑니다.

여유로이

경주 김유신장군묘 가는 길.

사진 제공 | @yeoyu_roi