살짝 손볼게요

[1] 임대차 3법 개정이 도마 위에 올랐습니다.

[2] 단, 개정은 쉽지 않은 상황입니다.

[3] 하여 법안을 살짝 손보는 안이 부각됐습니다.

▹ <좋아하는 곳에 살고 있나요?> 저자 최고요가 새 칼럼 ‘최고요의 모음집’을 연재합니다. 앞으로 매주 금요일, 그녀가 스크랩한 아름다운 집을 들여다봅니다.

살짝 손볼게요

임대차 3법에 대한 손질이 예고됐습니다. 윤석열 당선인이 대선 후보 시절 이를 전면 재검토하겠다고 공약해서입니다. 단, 시행한 지 2년도 되지 않은 이 법을 고치는 건 쉽지 않은 일입니다. 오늘 부딩은 ‘임대차 3법 개정: 살짝 손볼게요’에 대해 다룹니다.

임대차 3법이 뭐였더라?

세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 이 법을 만들어 2020년 7월 31일부터 시행했습니다.

윤 당선인은 왜 이걸 고치려 할까?

세입자 보호라는 좋은 취지에도 불구하고 부작용이 심했기 때문입니다. 대표적 부작용으로 전월세 급등, 집주인과 세입자 간 갈등을 들 수 있습니다.

• 전월세 급등: 한국부동산원 자료에 따르면, 2022년 2월 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3362만 원입니다. 이는 임대차 3법을 시행한 2020년 7월 4억6458만 원보다 1억6904만 원이 오른 금액입니다. 현 정부 초기 전셋값요? 현 정부가 출범한 2017년 5월 서울 아파트 평균 전셋값은 3억8414만 원이었습니다. 이후 3년 2개월간 8044만 원이 올랐고요. 즉 임대차 3법 시행 이후 전셋값은 이전 상승폭의 약 2배가 오른 셈입니다. 전셋값이 급등한 이유로는 계약갱신청구권을 감안해 집주인이 신규 전셋값을 높여 부른 점 등을 꼽을 수 있습니다.

• 집주인과 세입자 간 갈등: 계약갱신청구권을 행사한 세입자와 실거주 목적으로 해당 주택을 매수한 새 집주인 중 누구의 권리가 우선하는지가 대표적 분쟁 사례입니다. 오락가락하는 법원 판결이 이 같은 분쟁에 기름을 부었다는 지적도 있습니다. 즉 법 시행 후 불필요한 분쟁이 늘어 사회적 비용이 적지 않다는 주장입니다.

임대차 3법, 좋은 점도 있어요!

물론 임대차 3법의 순기능도 여전히 강조합니다. 1) 세입자가 4년간 주거 안정성을 확보할 수 있는 점, 2) 전월세 인상률을 최대 5%로 제한해 임대료 급등을 방지할 수 있는 점, 3) 세입자가 오래 거주하며 집주인에게 안정적 임대수익을 보장하는 점 등입니다. 이에 시장에선 임대차 3법 전면 재검토를 반대하는 목소리도 거세게 나오고 있고요. 수년간 지켜온 법을 갑자기 싹 고치면 시장에 혼선을 일으킬 거란 주장입니다.

살짝 손볼게요

그 때문일까요? 최근 윤 당선인도 임대차 3법을 전면 재검토하기보단 살짝 수정하는 방향을 염두에 두고 있는 것으로 알려졌습니다. 어떻게 손보느냐고요? 가령 현재 계약갱신청구권으로 늘어난 거주 기간 4년을 2년으로 되돌리되, 시장의 충격을 완화하기 위해 인센티브를 동시에 추가하는 방식, 전셋값을 올리지 않는 집주인에게 세금 혜택으로 보상하는 방식 등입니다. 즉 시장의 혼란을 최소화할 보완책을 쓴다는 전략입니다.

앞으로 석 달 남았어요!

사실 임대차 3법에 대한 담론 중 지금 가장 중요한 이슈는 오는 7월로 예정된, 계약갱신청구권 행사 이후 처음 맞는 계약 만료입니다. 2020년 7월 시행한 계약갱신청구권제를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 7월 이후 전셋값이 지금보다 크게 오를 거란 우려입니다. 즉 법 개정까지 한시가 급한 상황. 그러나 남은 기간 내에 임대차 3법 개정은커녕 약간의 수정조차 쉽지 않을 거란 전망도 나옵니다. 172석의 절대 과반 의석을 차지한 여당이 반대하면 소용없다는 얘깁니다.

5월 31일까지 꼭 신고하세요!

6월부터 전월세 계약을 신고하지 않으면 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다. 지난해 6월부터 시행, 1년간 과태료 부과가 유예된 전월세신고제* 얘깁니다. 즉 지난해 6월 1일 이후 계약했다면 오는 5월 31일까지 신고를 마쳐야 합니다. 신고 대상은 보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원 초과 주택의 신규·변경·해지 계약 건입니다. 신고는 주택 소재 주민센터나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 하면 됩니다. *전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 제도입니다. 정부가 이를 도입한 이유는 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해서입니다. 그간엔 정보 부족으로 집주인이 ‘부르는 대로’ 시세가 형성되었는데, 앞으로 전월세 가격을 공유하면 세입자가 ‘정확한 시세’로 거래할 수 있을 거라는 계산입니다. 반값 아파트 부서 신설 SH*가 반값 아파트** 개발을 맡는 ‘사업기획실’을 신설했습니다. 반값 아파트 공급에 대한 김헌동 SH 신임 사장의 강력한 의지가 전해집니다. 참고로 김헌동 사장은 지난달 인터뷰에서 서울에서 전용면적 59㎡(약 26평) 아파트를 3억~5억 원대에 내놓는 방안을 추진 중이라고 밝혔습니다. 우선은 SH가 택지를 개발한 마곡과 위례 등에 이를 공급한다는 계획입니다. *서울시 산하 공기업입니다LH의 서울시 버전이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다. **반값 아파트의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다. 이는 국가나 지자체 땅을 빌려 아파트를 분양하는 겁니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다. 위장전입만 100건 국토교통부가 지난해 상반기 분양 단지를 대상으로 청약 실태를 점검해 부정 청약 의심 사례 125건을 적발했습니다. 위장전입*이 100건으로 가장 많았는데, 사람이 살기 어려운 농막 등에 전입신고**한 경우도 있었습니다. 참고로 불법 청약이 확인되면 공급 계약은 취소되고, 향후 10년간 청약 신청 자격도 박탈됩니다. 3년 이하 징역이나 3000만 원 이하 벌금형에 처해질 수도 있고요. *거주지를 실제로 옮기지 않고 주민등록상 주소만 바꾸는 것을 말합니다. 아파트가 들어서는 지역의 청약 자격(당해 지역 거주자 우대 특권)을 얻기 위해 이 방법을 사용합니다. **주민등록법상 의무인 제도로 새로운 거주지에 전입(이사)했다는 사실을 관할 기관에 신고하는 걸 말합니다. 대단지는 100% 상승 대단지일수록 아파트값 상승률이 높다는 조사 결과가 나왔습니다. 한 부동산 기업이 지난 5년간 전국의 1500가구 이상 단지와 300가구 미만 단지의 매매가격을 비교했는데 가격 상승률 차이가 20.6%p나 벌어졌습니다. 특히 1500가구 이상 단지의 아파트값 상승률은 96.6%로 가장 높았습니다. 단지가 클수록 가격이 많이 올랐다는 얘기. 당연한 얘기지만 대단지는 학교와 상권 등이 고루 형성돼 인프라가 크게 개선될 가능성이 높습니다. 앞으로 연 3.52~5.02% 주택담보대출* 금리가 또다시 오릅니다. 코픽스**가 한 달 사이 0.06%p 오른 탓입니다. 가령 KB국민은행 주택담보대출 금리는 기존 연 3.46~4.96%에서 3월 16일부터 연 3.52~5.02%로 오릅니다. 반년 전 3% 금리로 3억 원을 빌리면 매달 약 126만 원(30년 만기, 원리금 균등 상환)을 갚으면 됐지만, 이젠 4% 금리로 빌려도 월 상환액이 143만 원으로 17만 원 가까이 늘어납니다. *집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다. **은행이 조달하는 자금의 금리를 말합니다. 내게 대출해주기 위해 은행이 자금을 조달할 때 지급한 금리의 평균을 낸 것. 은행은 여기에 가산금리(이익) 등을 붙여 최종 대출금리를 정합니다.

비평가이자 작가 프랜 르보위츠가 살고 있는 ‘더 오스본’ © CityRealty

#1 왜 이 집을 택했느냐고요? 왜 지금의 집을 택했느냐고 누가 물으면 내 대답은 간단하다. “(도심에서 떨어져 있고 대중교통이 불편하지만 예산 내에 구할 수 있는 집치고는 새것인 편이고) 경치가 좋아서”다. 괄호 안 내용은 대충 얼버무릴 때가 많았다. 넷플릭스 다큐멘터리 <도시인처럼> 4화엔 주인공 프랜 르보위츠가 자신이 26년간 거주한 뉴욕 57번가 아파트에 대해 설명하는 장면이 나온다. 그녀는 스무 살 무렵 파티에 초대돼 방문한 ‘더 오스본(Osborne apartment)’에 마음을 뺏긴 이후 그곳에서 살았다. 1885년 준공한 아름다운 19세기 건축물로 애초 예산보다 몇 배나 비싼 그 집은 보수할 곳이 끊이지 않았고, 수리할 때면 어김없이 큰돈이 들었다. 이런 상황을 설명하며 프랜은 “폭력적이지만 지나치게 잘생겨서 떠날 수 없는 남편과 함께 사는 것과 비슷하다”라고 다소 과격한 표현을 쓰기도 했다. 그리고 이렇게 덧붙였다. “집과 가구에 대한 욕망이 심히 걱정되긴 하지만, 그보다 이 아름다운 집에서 살아 행복한 마음이 훨씬 크다”고. 나는 그 장면을 몇 번이나 돌려보았다. 마음속에서 어떤 목소리가 소리치는 것이 들렸다. ‘앗, 이래도 괜찮은 거였어?’ 왜 지금 그 집에 살고 있느냐에 대한 이제까지 내 대답이 이유보다는 변명에 가까웠다고 느낀 순간이었다.

베이 아파트에서 발코니를 기준으로 내벽과 내벽 사이 구획을 칭하는 용어입니다. 발코니와 닿아 있는 거실이나 방의 개수를 말한다고 보면 됩니다. 방 하나와 거실이 발코니 방향이라면 2베이, 방 2개와 거실이 발코니 방향이라면 3베이죠. 2000년대 초반엔 2베이 구조가 일반적이었지만 요샌 3베이, 4베이가 많고 인기입니다.

팬트리 주방 옆에 자리해 주로 식료품이나 주방용품 등을 보관하는 공간입니다. 요즘 짓는 아파트엔 하나씩 다 있죠. 이 공간의 장점은 뭐니 뭐니 해도 너저분한 걸 깔끔하게 정리할 수 있다는 겁니다. 라면부터 조미료와 간식, 심지어 청소기까지 눈에 거슬리는 건 모두요.

못 지키는 멍뭉이

집 지켜야 하는데 사람이 너무 궁금한 멍뭉이.

사진 제공. @lowcloud3006