[1] 빌라 수요가 빠르게 줄고 있습니다.
[2] 전세·매매거래가 1년 전 대비 50% 줄었습니다.
[3] 빌라 전세 사기 여파라는 분석이 나옵니다.
빌라가 사라집니다
한때 아파트의 대체재로 주목받던 빌라. 이것의 인기가 빠르게 식고 있습니다. 이걸 사려는 이, 여기서 전세로 살려는 이, 신축하려는 이가 모두 줄었습니다. 이에 정부가 빌라의 상품성을 키워야 한다는 주장이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘빌라 수요 급감: 빌라가 사라집니다’에 대해 다룹니다.
빌라 전세·매매거래 50% 가까이 감소
빌라(다세대·연립주택)에 대한 수요가 확 줄었습니다. 국토교통부에 따르면 올 2월 전국 빌라 매매거래량은 6172건입니다. 작년 2월(1만1493건)보다 46.3% 쪼그라들었습니다. 전세 수요도 줄었습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 빌라 전세거래량은 2781건으로, 작년 같은 기간(5502건) 대비 49% 급감했습니다. 아파트 대체재로 꼽히던 빌라의 인기는 이제 시장에서 흔적도 찾아볼 수 없습니다.
빌라가 사라집니다
빌라를 짓는 이도 줄었습니다. 올 2월 서울에서 빌라를 짓겠다고 허가받은 면적은 1만8866㎡입니다. 작년 같은 기간(10만2462㎡)보다 81.5% 줄어 역대 최저치를 기록했습니다. 이렇듯 빌라의 인기가 식은 이유요? ① 전세 사기의 여파로 임대 기피 현상이 심해졌고 ② 이와 관련해 투자 매력도가 떨어졌으며 ③ 대출 규제완화로 돈을 더 빌려서라도 안전한 아파트를 임대하려는 임차인이 늘어났기 때문이라고 시장은 평가합니다.
check 정부가 전세 사기 방지책으로 전세금반환보증보험(보증보험)¹⁾ 가입 문턱을 높이는 것도 빌라의 인기를 떨어뜨리는 요인으로 평가받습니다. 정부는 오는 5월부터 보증보험 가입 기준을 전세가율¹⁾ 100%에서 90%로 낮춥니다. 즉 보증금이 집값의 100%에 달한다면 그중 일부를 월세로 돌려야 보증보험에 가입할 수 있는 겁니다.
¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.
²⁾ 전세가율: 집값 대비 전셋값의 비율을 말합니다. 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%.
정부가 빌라 좀 키워주세요
임대용으론 물론 투자용으로도 매력적이지 않은 빌라의 상품성을 높이기 위해 정부가 나서야 한다는 주장이 나옵니다. 정부가 아파트 위주의 주거정책을 펼친 탓에 빌라의 시장가치가 떨어졌다는 겁니다. 구체적으로 ① 빌라 같은 저가 주택을 가졌다고 1주택자로서 청약 시 불이익을 주는 제도를 고치고 ② 정부가 나서서 공용주차장 등 편의시설을 제공해야 한다는 겁니다. 대표적 서민 주거시설인 빌라를 다 밀어내고 아파트를 짓겠다는 생각이 아니라면 말입니다.
check! 빌라는 여전히 저소득층과 청년층 주거의 한 축을 담당합니다. 가령 작년에 HUG의 전세금반환보증보험을 신청한 23만7797가구 중 31%(7만3604가구)는 연 소득 4000만 원 이하에 해당해 ‘저소득층 보증료 감면’ 혜택을 받았습니다. HUG는 “소득 기준에 따라 보험료 감면 혜택을 받은 이들 대부분은 빌라 거주자로 추정된다”고 했습니다.
근데 빌라는 왜 빌라일까?
사실 우리나라에 ‘빌라’라는 주택은 없습니다. 건축법상 다세대·연립주택을 일컫는, 편의상 쓰는 말입니다. 1970~1980년대에 강남에서 신축 붐이 일어난 빌라촌이 초대형 고급 주거지로 각광받았는데, 이때 특정 단지에 붙인 빌라라는 명칭이 화제가 되며 유행한 것으로 시장에선 추정합니다. 그런가 하면 유럽에선 호수나 산 가까이 지은 고급 별장을 빌라(villa)라고 합니다.
아파트값 하락 폭↑
전국 아파트값 하락 폭이 다시 커졌습니다. 한국부동산원에 따르면 4월 3일 기준 전국 아파트값이 전주 대비 0.22% 떨어졌습니다. 올 2월 첫 주(-0.49%) 이후 7주 연속 낙폭이 줄어 3월 27일엔 -0.19%를 기록했는데, 다시 하락 폭이 커진 겁니다. 이유요? 급매물이 팔리기 시작하며 집주인들이 호가¹⁾를 높이자 다시 매수세가 떨어져나갔다는 평입니다. 현재 추격매수²⁾는 이뤄지지 않고 있습니다.
¹⁾ 호가: 부동산 거래가 이뤄지기 전, 집주인이 부르는 부동산 가격을 말합니다.
²⁾ 추격매수: 가격이 어느 정도 오르는 걸 확인한 후 사들이는 걸 말합니다.
특례보금자리론 64.6% 팔림
특례보금자리론¹⁾이 꾸준히 흥행하고 있습니다. 출시 두 달 만에 25조6000억 원을 팔았습니다. 목표액 39조6000억 원의 64.6%를 채운 겁니다. 신청 용도별로 보면 기존 대출 상환(5만6000건)이 49.1%로 가장 많았고, 신규 주택 구입(4만9000건)과 임차보증금 반환(9000건)은 각각 43%, 7.9%를 차지했습니다. 이 상품의 잔액이 소진돼 조기 마감할 가능성이 높아졌습니다.
¹⁾ 특례보금자리론: 2024년 1월 말까지 판매하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주며 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다. 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 앱을 통해 접수를 받습니다.
부자 29% “중소형이 굿”
하나금융경영연구소가 ‘2023 대한민국 웰스(Wealth) 리포트’에서 10억 원 이상 금융자산¹⁾을 가진 이들을 부자로 정의하고, 이들의 투자전략과 부동산투자 방식을 분석했습니다. 이 리포트에 따르면 부자 중 29%는 자산 증가에 가장 크게 기여한 부동산투자처로 중소형 아파트(40평형 미만)를 꼽았습니다. 또 집값이 상승세로 전환하는 시점은 37%가 ‘2025년 이후’, 26%는 ‘2024년 하반기’, 24%는 ‘2024년 상반기’로 각각 전망했습니다.
¹⁾ 금융자산: 눈에 보이지 않는 자산을 말합니다. 그 자체로는 그냥 종이 쪼가리나 모바일 화면에서만 잡히는 자산이죠. 예금이나 주식이 대표적입니다.
오피스텔 담보 대출 한도를 올립니다
정부가 5월 24일부터 오피스텔 담보대출의 DSR¹⁾ 규제를 완화합니다. 8년으로 묶여 있는 오피스텔 담보대출의 DSR 산정 방식을 아파트나 일반 주택처럼 30년으로 바꾸는 겁니다. 만기가 늘어나면 대출한도도 올라갑니다. 이를 적용하면 연 소득이 5000만 원인 내가 연 5% 금리로 30년 만기, 원리금균등상환²⁾ 방식으로 오피스텔 담보대출을 받을 때 대출한도는 기존 1억3000만 원에서 3억1000만 원으로 1억8000만 원 늘어납니다.
¹⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
²⁾ 원리금균등상환: 대출 원리금(원금+이자)을 만기일까지 균등하게 갚는 방식을 말합니다.
압구정·여의도·성수·목동 1년 더 연장
서울시가 압구정·여의도·성수·목동 4개 지역의 토지거래허가구역¹⁾ 지정을 1년 더 연장했습니다. 이로써 2021년 4월 이후 3년째 규제지역으로 묶이는 겁니다. 앞서 오세훈 서울시장은 “(토지거래허가구역은) 다른 곳보다 집값이 많이 오른 지역이라 해제를 고려할 타이밍은 아니다”라고 밝혔습니다. “서울 집값은 문재인 정부 초기 수준으로 돌아가야 한다”고도 했습니다.
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있으며 의무 거주 기간은 2년입니다. 투자자가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받습니다.
전입신고 “내가 이 동네에 이사했어요”라고 해당 지자체에 신고하는 걸 말합니다. 이걸 해야 계약기간 중 임대인이 바뀌어도 전 임대인과 계약한 그날까지 그 집에서 살 수 있습니다. 주민센터 등에서 신청하면 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
대항력 경매 등으로 내가 살고 있는 집의 임대인이 바뀌어도 남은 계약기간에 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 얻기 위해선 전입신고 등 행정 처리를 해야 합니다.
인왕산 길
밤엔 세상으로 나와 눈의 피로를 풀자.
사진 제공. @sihyung_park
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