[1] 규제완화로 집값 반등론이 고개를 듭니다.
[2] 다만 일시적 반등일 뿐이라는 주장도 있습니다.
[3] 부동산시장에 호재와 악재가 혼재합니다.
반등 VS 일시적 반등
부동산시장이 호재와 악재를 동시에 맞고 있습니다. 정부의 규제완화, 여전한 고금리 압박이 그 주인공입니다. 규제를 대폭 푼 만큼 집값이 반등할 거란 주장이 나오지만, 그 또한 일시적 반등일 뿐이라는 평가도 있습니다. 오늘 부딩은 ‘갈라진 시장: 반등 VS 일시적 반등’에 대해 다룹니다.
반등 VS 일시적 반등
1·3 부동산 대책¹⁾ 이후 집값 ‘반등론’이 한편에서 고개를 들고 있습니다. 반면 반등론을 말하기엔 이르다는 주장도 나옵니다. 두 주장이 내세우는 근거는 아래와 같습니다.
반등: ① 11개월 만에 주담대 금리 인하 ② 집값 하락 폭 감소 ③ 특례보금자리론²⁾ 시행
일시적 반등: ① 집값 ‘바닥’을 아직 못 봤음 ② 고금리가 이어지면 현 상황은 일시적 반등일 뿐
check! 최근 서울 일부 지역에선 집주인들이 호가를 올리며 매물을 거둬들이고 있다는 소식도 들립니다. 반면 실수요자들은 “그 가격엔 안 산다”며 관망세를 이어가는 모습입니다. 집을 팔려는 이와 사려는 이의 희망 가격은 결과적으로 더 벌어지고 있습니다.
¹⁾ 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다. 집값 급락과 미분양 증가세가 이어지는 상황에서 건설산업과 금융 리스크 등 시장 붕괴를 막고자 정부가 내놓은 부동산 대책입니다.
²⁾ 특례보금자리론: 1월 30일에 출시해 올 연말까지 운영하는 정부표 주택담보대출(주담대)입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 소득과 관계없이(DSR 규제 미적용) 최대 5억 원까지 연 4~5%대 금리로 최장 50년 만기 대출이 가능합니다.
과거엔 어땠을까?
사실 현재 시장은 이명박 정부 당시와 꼭 닮았습니다. 글로벌 금융위기¹⁾ 이후 ① 시장 침체를 맞아 ② 집값 급락 ③ 미분양 증가세가 이어지자 각종 규제완화 대책을 내놓은 당시와 판박이입니다. 그럼 그 시절 규제완화 이후 집값은 회복했냐고요? 이명박 정부 막바지인 2012년에도 지금처럼 집값이 반등 조짐을 보인다는 기사는 있었습니다. 다만 결과적으로 침체한 시장 흐름은 박근혜 정부까지 이어졌습니다.
check! 엄밀히 말해 박근혜 정부 당시에도 집값은 쉽게 반등하지 않았습니다. 다만 그 시절 각종 규제를 완화한 이후 세계적 저금리 시대를 맞이했고, 2017년 문재인 정부 들어 집값은 폭등했습니다.
전문가의 진단은?
올 초 정부는 집값을 안정시키고, 거래시장을 되살리겠다고 분명히 밝혔습니다. 실수요는 물론 투자수요까지 시장에 유인하겠다는 의도도 숨기지 않았습니다. 다만 다수의 전문가가 내놓는 시장 전망은 긍정적이지 않습니다. 1·3 부동산 대책 등으로 집값이 일부 반등할 순 있지만, 금리인상과 경기 위축 우려로 단기간의 시장 회복은 어려울 거란 주장입니다. 사실상 ‘U’자형 반등보단 ‘L’자형 장기침체의 가능성을 제기하는 셈입니다.
check! 1·3 부동산 대책 이후 현재 시장엔 오히려 집을 팔려는 집주인이 늘며 매물이 증가하고 있습니다. 하지만 다주택자 양도세 중과 유예를 내년 5월까지 1년 더 연장하는 등 정부가 빠르게 규제를 풀어 집주인이 급하게 집을 팔아야 할 필요가 없는 만큼 급매물은 줄어들 거란 전망입니다.
부채 90% 넘으면 보증 한도↓
HUG가 1월 16일부터 부채비율이 집값의 90%를 초과할 경우 전세대출 보증 한도를 60%(기존 80%)로 줄이기로 했습니다(단, 부채비율 90% 이하는 전처럼 80%까지 보증 가능). 이러는 이유요? 깡통전세¹⁾ 피해가 늘고 있기 때문입니다. 집값이 조금만 떨어져도 임차인이 보증금을 떼일 가능성이 높은 깡통전세인 경우 보증 한도를 낮춰 리스크 관리에 나서겠다는 겁니다.
¹⁾ 깡통전세: 통상 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.
100년 전엔 역세권이 더 저렴
국토연구원이 흥미로운 논문을 발표했습니다. 100년 전 경성(서울)에선 역에서 멀수록 오히려 땅값이 비쌌다고 말하는 ‘1920년대 경성 동부 지역 토지 가격 결정 요인 연구’입니다. 역에서 먼데 땅값이 비쌌던 이유요? 단순합니다. 당시 역은 하루에도 몇 차례 선로 사고가 나는 전차 정거장이었기 때문입니다. 또 논문은 초등교육시설은 멀수록, 대학교육시설은 가까울수록 비싼 땅값이 형성됐다고 밝혔습니다.
서울 전세가율 52.92%
전세가율¹⁾이 급락하며 올해 집값이 더 떨어질 거란 전망에 힘을 싣고 있습니다. KB부동산 시세에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 전세가율은 52.92%를 기록, 2022년 기준 가장 낮은 수준을 보였습니다. 노원구 등 실사용 가치가 낮은 오래된 단지는 전세가율이 30%대를 보인 곳도 적지 않았습니다. 참고로 IMF 사태²⁾로 부동산시장이 폭락한 1998년 서울 아파트 전세가율은 47.92%였습니다.
¹⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%. 이는 집값의 ‘거품’을 판단할 때 중요하게 보는 요소이기도 합니다. 전세시장은 실수요자 중심이라 매매가가 높다면 ‘프리미엄’이 그만큼 많이 붙었다는 뜻이기 때문입니다.
²⁾ IMF 사태: 1997년 기축통화인 달러가 부족해 우리 경제가 무너진 사건입니다. 정부는 결국 국제통화기금(IMF)에서 달러를 빌려 썼고, 이 과정에서 여러 기업이 무너지거나 구조조정에 들어가 많은 이가 일자리를 잃었습니다. <국가부도의 날>이 당시 상황을 모티브로 만든 영화입니다.
전국 미분양 6만 가구?
국토교통부의 2022년 기준 미분양 발표를 앞두고 시장이 술렁입니다. 전국 미분양¹⁾이 6만1000여 가구에 이를 것이란 추정이 나오고 있어섭니다. 이는 국토교통부가 ‘위험 수위’라고 정한 6만2000가구에 육박한 수준입니다. 여기에 더해 연내에 미분양 물량이 10만 가구를 넘어설 거란 전망도 나옵니다. 현재 정부는 사상 처음으로 주택도시기금²⁾으로 미분양 물량을 매입하는 방안을 검토 중입니다. 부동산시장 침체가 실물경제 전반에 악영향을 미칠 거란 판단에섭니다. 지난해 기준 미분양 물량 통계는 1월 말에 나올 예정입니다.
¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.
²⁾ 주택도시기금: 정부가 국민의 주거복지 등을 지원하기 위해 조성한 기금입니다.
주택연금 가입 기준 상향?
정부가 주택연금¹⁾ 가입 기준을 공시가격²⁾ 12억 원 이하(현재 ‘공시가격 9억 원 이하’)로 높이는 방안을 추진합니다. 주택연금 가입 기준이 서울 아파트 중위가격³⁾에도 미치지 못하는 등 시장 변화를 충분히 반영하지 못했다는 이유입니다. 그건 그렇고 주택연금에 가입하면 매달 얼마를 수령하느냐고요? 전국 평균으로 보면 72세에 가입해 3억4500만 원짜리 집을 담보로 내놓고 월 112만 원씩 받고 있습니다.
¹⁾ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 국가에서 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 공시가격 9억 원(시세 약 12억 원) 이하 집을 가진 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다.
²⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.
³⁾ 중위가격: 주택이나 아파트를 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말합니다. 예를 들어 5억, 7억, 9억, 14억, 18억, 22억, 35억 원짜리 주택 중위가격은 14억 원이죠. 평균가격은 약 15억7000만 원입니다.
빨래하는 과정을 즐길 수 있게 돕는 양철 바구니
#12 양철 바구니 가장 싫어하는 집안일은 다름 아닌 빨래다. 혼자 살다 보니 어찌 되었든 스스로 빨래를 해야 하기 때문에 좋아하려고 온갖 노력을 해보았지만 대체로 실패했다(좋아하는 브랜드의 세탁기와 건조기를 구매한 것은 그다지 도움이 되지 않았다). 티셔츠나 블라우스 같은 외출용 옷을 세탁할 때 좋은 향기가 나는 세제를 사용하면 약간 기분 전환이 되기도 하지만, 문제는 양말이나 속옷, 수건 같은 자잘한 것을 세탁할 때다. 한 번 세탁기를 돌릴 만한 양을 모아서 세탁하면 수십 짝의 양말과 속옷과 수건이 나온다. 건조기에서 나온 빨래를 꺼내 거실에 펼쳐두는 순간마다 매번 막막한 기분에 휩싸인다. 수건과 테이블 매트와 작은 행주가 한데 섞여 돌돌 말려 있는 모습을 보면 가슴이 답답해진다. 게다가 빨래를 다 개고 나면 제자리에 돌려놓아야 하는 과정이 남아 있다. 맙소사. 양철 바구니를 사려고 마음먹은 건 제주에 있는 카페 ‘선샤인워크’에 다녀오고 나서다. 구김 하나 없는 하얀 앞치마를 입은 중년 부부가 운영하는 그 카페는 들어서는 순간 맞은편 창문의 ‘귤밭 뷰’에 마음을 빼앗기게 되는 곳이지만, 정작 내 마음을 사로잡은 건 화장실에 놓인 양철 바구니였다. 손을 닦는 일회용 타월 대신 곱게 접힌 수건과 그 옆에 놓인 양철 바구니에 담긴 이미 사용한 수건들. 그 은색 바구니와 하얀 수건을 기억해뒀다가 집 근처 소품 가게를 뒤져 기어이 양철 바구니를 찾아냈다. 그리고 그것을 빨래의 마지막 과정에 사용하기로 마음먹었다. 우선 건조한 빨래를 바구니에 담아 널찍한 거실로 옮긴다. 바닥에 빨래를 쏟고 하나씩 차곡차곡 갠 다음 양철 바구니에 옮겨 담는다. 그다음 서랍장으로 이동. 만약 세탁물을 바로 서랍에 넣기 귀찮다면 바구니에 며칠 담아둬도 괜찮다. 차갑고 단단한 물성의 바구니에 담긴 패브릭은 그 자체로 보기 좋다. 보고 있으면 묘하게 뿌듯함이 느껴진다. 양철 바구니를 산 건 빨래하는 과정을 좋아하기 위한 시도 중 가장 효과가 좋은 방법이었다.
공동중개 소속이 다른 2인 이상의 공인중개사가 소비자와 계약을 맺기 위해 협력하는 걸 말합니다. 공동중개라면 수수료도 2배를 주는 것으로 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 설령 3인 이상의 공인중개사가 연결된 경우도 마찬가지.
순가중개 의뢰인이 정해준 가격 이상으로 부동산을 팔고, 그 초과분을 공인중개인의 수입으로 가져가는 걸 뜻합니다. 예를 들면 5억 원짜리 아파트를 5억1000만 원에 팔고, 공인중개사가 수수료로 1000만 원을 받아가는 걸 말하죠. 단, 상한요율 이상으로 수수료를 받는 건 불법입니다.
도시의 불빛
밤이 더 오길 기다릴까요.
사진 제공. @dj_hwaaang
