나랑 무슨 상관?
12월을 앞둔 요즘, 부동산시장이 시끄럽습니다. 종합부동산세 때문입니다. 한데 이상합니다. 상위 2% 부자에 국한한 세금이라는 데도 다들 관심이 많습니다. 오늘 부딩은 ‘종부세 논란: 나랑 무슨 상관?’에 대해 다룹니다.
종부세가 뭐였더라?
노무현 대통령 시절인 2005년에 도입해 2008년 현재 모습으로 시행한 조세제도입니다. ‘종합부동산세’가 풀 네임이죠. 집을 여러 채 보유한 다주택자에게 별도의 세금을 부과해 매물을 내놓게 하자는 취지로 만들었습니다. 애초 목표는 상위 1%만 납부하게 하는 것이었습니다. 한 가지 특징이라면, 걷은 세금 100%를 지역 균등 발전이라는 명목으로 지방재정에 활용한다는 것입니다.
세금은 어떻게 매김?
개인별 과세로 6월 1일 단 하루가 과세 기준일입니다. 즉 이날을 기준으로 집을 한 채만 보유해도 공시가격*이 11억 원 이상이면 세금을 내야 하고, 두 채 이상 보유한 다주택자는 공시가격의 합이 6억 원 이상이면 내야 합니다. 공시가격 11억 원은 시세 15억 원 수준입니다. 즉 15억~16억 원인 아파트를 한 사람이 한 채 보유했다면 종부세 과세 대상입니다.
*정부가 매년 조사·산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 통상 실거래가의 60~80% 수준으로 책정합니다. 실거래가를 기준으로 세금을 매기지 않는 이유는 그것이 수시로 오르거나 내려 기준으로 삼기 힘들기 때문.
종부세 Q&A
사실 종부세 논란은 연례행사입니다. 해마다 이맘때면 무수한 관련 기사가 쏟아지죠. 세금은 누구에게나 민감한 문제이기 때문입니다. 종부세 이슈 중 알면 도움이 될 만한 것만 모아 Q&A로 정리했습니다.
Q. 누가 냄? 올해는 약 94만7000명이 종부세를 냅니다. 지난해보다 28만 명이 늘었습니다. 늘어난 이유요? 집값이 올라서입니다. 물론 정부 정책도 한몫했습니다. 정부가 현재 시세 대비 약 70%대인 공시가격을 5~10년에 걸쳐 90%에 맞추는 공시가격 현실화* 정책을 추진하고 있기 때문입니다.
Q. 얼마를 냄? 올해 1인당 평균 종부세 납부액은 601만 원입니다. 지난해 269만 원보다 배 이상 늘었습니다. 이에 세액도 증가했습니다. 지난해 1조8000억 원에서 올해 5조7000억 원으로 216% 늘었습니다. 참고로, 올해 종부세는 다주택자와 법인 위주로 크게 증가했습니다.
Q. 세입자에게 전가한다고? 종부세와 관련한 주요 이슈 중 하나는 다주택자들이 세부담을 세입자에게 떠넘길 수 있다는 우려입니다. 실제로 시장에선 종부세로 인해 ‘전세의 월세화가’ 빨라질 거라고 합니다. 월세 자체를 올리기보다는 전세보증금 일부를 월세로 돌리는 방향으로 세금 전가가 이뤄질 거라고요. 단, 정부는 전월세상한제** 등을 들어 상황을 낙관하고 있습니다.
*시세 대비 공시가격의 비율을 말합니다. 예를 들어 시세 1억 원짜리 집의 공시가격이 7000만 원이면 현실화율은 70%. 지난해에 정부는 시세 대비 평균 60%에 머물러 있는 공시가격을 90% 수준까지 단계적으로 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 이유는 세금을 공정하게 걷기 위해서라고. **집주인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.
위헌 논란은?
지금 뜨거운 위헌 논란의 핵심은 종부세가 ‘징벌적 세금’이라는 주장입니다. 즉 집값 폭등은 대통령도 사과한 만큼 정책 실패 때문이라는 측면이 강한데, 왜 죄 없는 사람들에게 이중 과세*를 하느냐는 거죠. 이와 관련해 최근엔 약 1000명의 납세자가 위헌 소송에 동참했다는 소식도 들려옵니다. 참고로 헌법재판소는 과거 40여 건의 위헌 소송에 모두 합헌 결정을 내린 적이 있습니다.
*단일 물건(주택)에는 한 종류의 과세만 부과해야 하는데 재산세도, 종부세도 과세하는 건 위헌이라는 주장입니다.
나랑 무슨 상관?
요즘 새롭게 떠오른 종부세 관련 키워드는 바로 ‘청년’입니다. 과거 지방 재원으로 쓴 종부세를 앞으로 내 집 마련이 어려운 청년이나 무주택자의 주거안정을 위해 활용하자는 주장입니다. 그간 지방정부가 종부세를 너무 마음대로 활용해온 데다, 지난 몇 년간 종부세 수입도 늘었으니(현 정부 초기 3878억 원→올해 5조7000억 원) 이왕이면 좋은 일에 쓰자는 거죠. 실제로 정부에서도 검토한 이 주장은 최근 종부세 '폐지론'이 확산되며 다시 힘이 실리고 있습니다.
성수동 땅 안 팔아요!
성수동과 문래동 등 서울에 아직 남아 있는 준공업지역*. 최근 이곳의 땅 거래량이 확 줄었습니다. 정부가 준공업지역을 개발하겠다고 하자 땅 주인들이 매물을 거둬들인 데다 땅값도 많이 올라 매수세가 죽었기 때문입니다. 즉 돈이 된다는 얘깁니다. 추후 개발이 시작되면 영등포구(502만m²)와 금천구(412만m²), 강서구(292만m²), 성동구 성수동(205만m²) 등이 수혜를 입을 것으로 보입니다.
*공장을 지을 수 있는 땅 중 하나로, 서울은 영등포구·구로구·금천구·성동구·도봉구·강서구·양천구 7개 구의 일부 지역이 지정돼 있습니다.
KB국민은행 ‘일시상환’ 가능
전세대출 분할상환*을 의무화한 KB국민은행이 11월 22일부터 만기 일시상환**도 가능하도록 내부 지침을 고쳤습니다. 시장에선 KB국민은행이 대출 공급에 여력이 생기자 규정을 바꾼 것으로 보고 있습니다. 앞서 이들은 10월 25일부터 신규 전세대출에 대해 ‘5% 분할상환’ 제도를 도입했습니다. 이는 2년 약정으로 2억 원을 대출받을 시 24개월간 1000만 원의 원리금을 나눠 내는 것입니다.
*처음부터 대출 원리금(원금+이자)을 나눠 갚는 상환방식입니다. **돈을 빌린 후 한동안 이자만 내고 만기일에 대출금 전액을 갚는 상환방식입니다.
대구 1년 반 만에 ‘하락’
대구시 아파트값이 2020년 5월 이후 약 1년 반 만에 하락세로 돌아섰습니다. 최근 서울 아파트값이 상승폭 축소세를 이어가는 것과 달리, 대구 아파트값은 11월 15일 조사 기준 0.02% 하락했습니다. 이는 한국부동산원이 발표한 11월 셋째 주 주간 아파트값 동향을 통해 알려졌습니다. 전문가들은 “입주 물량이 많은 데다 미분양 물량까지 쌓였기 때문”이라고 진단했습니다.
36.4%가 월세
‘전세의 월세화’라는 말이 자주 들리는데, 올해 서울에서 월세 계약은 얼마나 늘었을까요? 올 들어 11월 20일까지 서울에서 월세가 조금이라도 낀 아파트 임대차 거래량은 5만6169건으로 전체 36.4%를 차지했습니다. 이는 2011년 관련 통계 집계를 시작한 이래 최고치입니다. 자치구별로는 금천구(2018건)가 서울에서 유일하게 월세 비중(59.1%)이 전세 비중(40.9%)보다 높았습니다.
돈 있으면 부동산
MZ세대 700명에게 선호하는 재테크 수단을 물으니 ‘부동산(36.1%)’이라는 대답이 가장 많이 나왔습니다. 주식(32.4%)과 가상자산(13.1%), 예·적금(8.0%)이 뒤를 이었고요. 단, 부동산을 가장 중요한 재테크 수단으로 인식하는 이들도 현재는 예·적금(37.5%)과 주식(33.0%), 가상자산(10.3%), 부동산(9.8%) 순으로 재테크를 하고 있었습니다. 집값 급등이 영향을 미친 것으로 보입니다.
집값 안정세?
문재인 대통령이 최근 “(집값이)상당한 안정세로 접어들었다”고 한 것에 대해 전문가들은 “섣부르다”고 판단하고 있습니다. 시장 불안을 해소할 핵심인 ‘공급’이 여전히 부족하다는 거죠. 이어서 전문가들은 정부의 주택공급 계획은 실행될 때 의미가 있는 것이라고 했습니다. 현 정부가 약속한 공급 물량은 200만 가구에 이르지만, 실제 가시화된 물량은 거의 없다는 점을 꼬집은 것입니다.
공중권
건물 위 하늘을 개발할 수 있는 권리입니다. 국내에는 아직 공중권 거래 제도가 없지만, 미국에선 10층 높이가 한도인 지역에서 20층 건물을 지으려는 건물주가 인근 저층 건물의 이것을 산다고 합니다.
지하권 토지의 지하 부분만 사용하는 권리입니다. 국가에 따라 이것을 토지 소유자의 권리로 인정하는 곳도 있지만, 일부만 인정하는 나라도 있다고. 우리나라에선 땅속 광물에 대해 토지 소유자의 소유권이 미치지 못한다고 봅니다.
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밖돌이 아이들을 집돌이로 만드는 공간! 😊
사진 제공. @berry_place_
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