구축 전세의 역습

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서울 아파트

매매지수: 101.1 (▲0.26)

전세지수: 101.1 (▲0.25)

수도권 아파트

매매지수: 100.7 (▲0.17)

전세지수: 100.7 (▲0.19)

지방 아파트

매매지수: 100.0 (▲0.01)

전세지수: 100.1 (▲0.04)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

8월 3일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 전세 수요가 싼 구축으로 옮겨갔습니다.

► 20년 초과 아파트 상승률이 신축을 앞섰습니다.

► 실거주 전환이 늘면 싼 전세부터 더 줄 수 있습니다.

구축 전세의 역습

서울에서 20년 넘은 아파트 전셋값이 신축보다 가파르게 뛰었습니다. 비싼 신축을 피한 수요가 구축으로 내려온 겁니다. 다음 변수는 정부의 실거주 중심 정책입니다.

구축이 상승률 1위

지난 7월 서울 아파트 전셋값 상승률을 연식별로 줄 세우니, 20년 초과 구축이 1위였습니다(출처: 한국부동산원). 1.45%로 5년 이하 신축(1.03%)보다 높았죠. 작년 12월엔 신축 0.9%, 구축 0.68%로 순서가 반대였지만, 올 들어선 5월을 빼고 매달 구축이 상승률 1위였습니다.

▸ 구축 전셋값, 언제부터 앞섰나

•1월: 연식별 상승률 1위로 올라섬

•5월: 한 차례 다른 연식에 밀림

•7월: 다시 1위, 상승폭도 넉 달째 커짐

저렴한 구축부터 붐빔

왜 구축부터 가격이 크게 움직였을까요. 전세 매물이 줄며, 연식보다 보증금을 먼저 보는 임차인이 늘었기 때문입니다. 8월 10일 서울 전세 매물은 2만581건으로 2년 새 약 20% 줄었습니다(출처: 아실). 구축이 많은 외곽도 강세였습니다. 20년 초과 상승률 1위는 낡은 집의 인기라서가 아니라, 싼 전세가 부족하다는 뜻이죠.

▸ 구축에 몰린 두 수요

•핵심지: 신축 대신 싼 구축을 찾음

•외곽: 같은 돈으로 넓은 집을 찾음

다음 이동도 구축으로?

정부는 세금 혜택을 실거주 중심으로 바꾸고, 비거주 1주택자¹⁾의 전세대출도 손보려 합니다. 이런 흐름이 이어지면요? 임대인은 세 놓은 집으로 돌아갑니다. 그러면 그 집이 전세 매물에서 빠지고, 대신 살던 집이 시장에 나오죠. 매물 수는 비슷해도 위치와 가격대가 달라집니다. 결국 싼 전세부터 줄어드는 흐름이 반복될 수 있습니다.

▸ 수요가 더 붙을 구축

•선호지 옆: 멀리 안 가려는 수요가 옮겨옴

•외곽 역세권: 예산을 맞추려는 수요가 몰림

¹⁾ 비거주 1주택자: 집이 한 채 있지만 본인은 그 집에 살지 않는 사람입니다. 보통 그 집을 전세나 월세로 놓습니다.

3차 공급 대책 후보지는?

정부가 곧 3차 공급 대책을 발표합니다. 서울 목표는 약 5만 가구. 용산어린이정원과 LH 여의도 부지 등이 후보로 거론되고, 준공업지역 용적률¹⁾을 800%로 높이는 안도 검토합니다. 다만 1월에 발표한 1차 대책 6만 가구가 아직 착공 전이라, 이번에도 발표와 착공 사이 간극이 관건입니다.

¹⁾ 용적률: 땅 면적 대비 건물 전체 바닥면적의 비율입니다. 높을수록 같은 땅에 더 많이 지을 수 있습니다.

부모와 사는 청년 70%

2021년 19~28세였던 청년 1만2000명을 추적한 결과, 2024년엔 75.4%가 취업해 부모로부터 경제적으로 독립했습니다(출처: 한국고용정보원). 하지만 부모와 따로 산 비율은 30.4%뿐이었습니다. 반대로 69.6%, 수도권에선 72.2%가 부모와 함께 살았죠. 경제적 독립이 곧 주거 독립으로 이어지진 않은 겁니다.

예금 안 깨고, 돈 빌리기?

대출 규제로 예적금과 청약통장을 담보로 한 5대 시중은행 예금담보대출 잔액이 올 1월 6조3000억 원에서 7월 6조8000억 원으로 늘었습니다. DSR¹⁾ 규제 밖이고 금리도 낮아 줄어든 주택담보대출 한도를 메우는 데 쓰인 겁니다. 단, 금리는 예금보다 약 1%p 높으니 잘 체크해야 합니다.

¹⁾ DSR(총부채원리금상환비율): 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 이 비율이 높을수록 추가 대출 한도가 줄어듭니다.

서울 수요의 경기·인천 이동

올 들어 5월까지 경기 아파트 매수자의 15.56%, 인천은 10.11%가 서울 거주자였습니다(출처: 한국부동산원). 1년 새 각각 3.03%p, 3.15%p 올라 둘 다 4년 만에 최고치죠. 서울 아파트 전셋값이 올 들어 6.27% 오르자, 서울에서 밀린 임차 수요가 경기·인천 매수로 바뀌었다는 풀이입니다.

15억 원 이하 경매 쏠림

7월 서울 아파트 낙찰가율¹⁾은 101%로 넉 달째 감정가를 넘었습니다(출처: 지지옥션). 잔금대출이 나오는 15억 원 이하 단지에 몰렸죠. 물건은 20% 늘었는데 낙찰률도 38.3%로 올랐습니다. 뒤늦은 매수 수요가 경매로 옮겨간 겁니다.

¹⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 실제 낙찰가격의 비율입니다. 감정가 5억 원인 집이 5억 원에 낙찰되면 100%입니다.

〈수도권〉

•서울 2031년까지 착공 목표인 정비사업 253곳, 정비 뒤 주택 수 39.2% 증가 전망

•서울 최근 8년 가구 수 37만 늘 때 주택 수 27만 증가

•서울 7월 20년 초과 아파트 전셋값 1.45% 상승, 모든 연식 중 최고

•강남 논현동 6588㎡ 규모 LH 서울본부 부지, 청년 주거 공간으로 개발 추진

•강남·서초·송파 7월 토지거래허가 신청 558건, 한 달 새 21.3% 감소

•양천 목동 재건축 5개 단지 공사비 9조 원 넘어, 대형 건설사는 선별 입찰

•용산 30만㎡ 어린이정원 주택공급 검토설에 서울시·용산구 반대

•고양 고양은평선 식사동까지 2.04㎞ 연장안, 제5차 광역교통시행계획 반영 건의

•광명 아파트 3.3㎡당 평균 분양가 5년 새 120.5% 상승, 서울 93.9% 웃돌아

•의정부 지하철 8호선 15㎞ 연장안, 제5차 광역교통시행계획 반영 건의

•포천·인천 84.7㎞ GTX-G 두고 포천은 34만5425명 서명, 인천은 국가철도망 반영 뒤 검토

•인천 남동 ‘만수주공1~6단지’ 최고 49층, 약 1만 가구 통합재건축 정비계획안 공람

〈지방〉

•부산 북항 7만2456㎡ 부지, 해양수산부 신청사 터로 확정, 2030년 준공 목표

•부산 수영만요트경기장 잔류 선박 전부 영업정지, 이르면 9월 말 행정대집행 뒤 재개발 공사 재개

•대구 신세계사이먼 안심뉴타운 4만1134㎡ 부지 매입, 2028년 하반기 프리미엄아울렛 개장 목표

•광주 반도체 생산시설 4기 조성 시 신규 주거 수요 약 3만6000명, 기존 미분양·공실 우선 활용 제안

•강원 2030년까지 청년·신혼부부·군인 가족 공공임대 1만 가구 공급, 기존 추진 4000가구에 6000가구 추가

•제주 7월 부동산경매 927건, 낙찰률 15.1%로 역대 최저, 낙찰가율 46.1%로 전국 최저

〈해외〉

•미국 올 1분기 주택단지 관리비 체납으로 압류 절차 시작된 주택 6376채, 2년 전보다 약 40% 증가

•중국 상하이 상반기 상업용 부동산 거래 77% 증가, 오피스값 고점보다 30~40% 내려 저가 매수 유입

•영국 런던 등 고가 지역은 집을 사는 것보다 빌리는 게 월 최대 1780파운드(약 390만 원) 저렴, 뉴캐슬·맨체스터 등은 매수가 더 유리

•영국 보수당 외국인의 공공임대 입주 제한, 일부 기존 임차인 퇴거안 제시, 주택 23만 가구 확보 주장

•독일 베를린 93곳 중 89곳 이사 뒤 임대료가 평균 세후소득 30% 초과, 외곽 노동자 지역 퇴거 압박

•포르투갈 7월 주택 매도 호가 1㎡(약 0.3평)당 3210유로(약 520만 원)로 1년 새 8% 상승, 강한 수요 대비 공급 부족해 9개월 연속 최고

•싱가포르 청년 독립 수요 늘자 코리빙·서비스드레지던스·기업형 임대 등 주택 임대 선택지 확대 검토

•호주 전국 주택 중위값 92만8000호주달러(약 9억2500만 원)로 3월보다 1만9000달러 하락

•호주 집값의 5%만 마련하면 나머지 95%를 대출받게 지원하는 첫 집 제도 이용 주택 중 1485채, 정부 보증 종료 뒤 임대용으로 전환돼 논란

왜 커뮤니티는 보여주고 가격표는 안 보여줄까

신축 아파트는 수영장과 사우나, 골프연습장을 분양 때부터 보여줍니다. 한데 그 시설에 매달 얼마를 낼지는 입주 뒤에야 드러납니다.

🏊 걷어도 모자란 비용

서울 성동구 900여 가구 신축 단지는 커뮤니티 기본료로 월 2만5000원을 걷습니다. 안 쓰는 집도 내죠. 5월엔 기본·개별 이용료 6651만 원을 걷고도 1715만 원이 모자랐고, 7월엔 업체 교체 문제로 3주간 문을 닫았습니다. 지난해 개포동 대단지는 월 기본 횟수를 52회에서 40회로 줄였고, 고양의 한 아파트는 체육시설 이용료를 주민 투표에 부쳤죠. 분양 때 정한 건 시설이지 가격은 아니었습니다.

•분양 때 정한 것: 시설 목록

•분양 때 안 정한 것: 매달 낼 돈

•갈리는 지점: 안 쓰는 집도 낼지

🔌 짓는 돈과 굴리는 돈

시설은 지었다고 끝이 아닙니다. 인건비와 전기·수도료는 매달 들고, 수영장과 사우나는 이용자가 적어도 수질과 온도를 유지해야 하죠. 이용 규모는 살아봐야 압니다. 비용은 관리비로 걷거나 이용료로 받거나, 둘을 섞습니다. 문제는 이 방식을 입주 뒤에 정한다는 겁니다. 같은 시설이어도 단지마다 청구서가 다르죠.

•처음 드는 돈: 시설 공사비

•계속 드는 돈: 인건비·전기료·수도료

•비용 분담: 관리규약·입주자대표회의에서 결정

🌏 예상보다 65% 뛴 관리비

밖이라고 다르지 않습니다. 싱가포르의 한 콘도는 2베드룸 월 관리비를 392싱가포르달러로 안내했지만, 입주 땐 464싱가포르달러였습니다. 주택형별로 최대 65% 뛰었죠. 두바이는 단지별 ft²당 연간 관리비를 정부 사이트에 올려 계약 전 볼 수 있죠. 신축 단지를 볼 땐 시설 수보다 예상 기본료·별도 이용료와 적자 분담 방식을 따져야 합니다. 가격표는 입주 뒤 완성되니까요.

•물어볼 것: 예상 기본료와 별도 이용료

•따져볼 것: 적자가 날 때 나누는 방식

•기준: 시설 개수보다 월 운영비