4월 17일, 임차인이 등기사항증명서를 떼야 하는 이유

서울 아파트

매매지수: 100.9 (▲0.12)

전세지수: 100.9 (▲0.15)

수도권 아파트

매매지수: 100.7 (▲0.08)

전세지수: 100.9 (▲0.13)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (▲0.02)

전세지수: 100.4 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

3월 30일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 4월 17일, 다주택자 주담대 만기 연장이 막힙니다.

► 임대인이 바뀌거나 계약 조건이 바뀔 수 있습니다.

► 등기부와 반환보증, 지금 확인하세요.

4월 17일, 임차인이 등기사항증명서를 떼야 하는 이유

다주택자 주택담보대출 만기 연장이 4월 17일부터 원칙적으로 제한됩니다. 임대인 대출 얘기 같지만, 임차인이 먼저 확인해야 할 게 있습니다. 

임대인 대출, 왜 임차인이 봐야 할까

4월 17일부터 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출(주담대)¹⁾ 만기 연장이 제한됩니다(출처: 금융위원회). 당장 계약이 흔들리는 건 아닙니다. 다만 임대인이 대출을 정리하면 매도·증여·상환 같은 움직임이 생길 수 있습니다. 내 계약 상대가 바뀌거나, 계약이 끝날 때 자금 흐름이 꼬일 수 있죠. 그래서 임차인은 4월 17일 전 등기사항증명서를 살펴야 합니다.

▸ 임차인 체크 사항

•임대인 변경: 바뀔 일 없는지

•자금 흐름: 만기 때 돈 꼬이지 않는지

•권리 순서: 내 보증금 앞에 뭐가 끼었는지

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

등기사항증명서, 어디를 보면 될까 

등기사항증명서¹⁾에서 임차인이 봐야 할 곳은 두 군데뿐입니다. 임대인이 바뀌었는지, 압류나 가압류가 새로 잡혔는지는 갑구²⁾에서 봅니다. 은행이 먼저 회수할 수 있는 근저당권 설정 금액이 늘었는지는 을구³⁾에서 보고요. 핵심은 내 보증금 앞에 새 권리가 끼었는지 확인하는 겁니다.

▸ 여기만 확인하면 OK

•갑구: 소유권 변동·가압류·압류 확인

•을구: 근저당권 변동 확인

¹⁾ 등기사항증명서: 부동산의 소유자, 대출 담보, 압류 같은 권리 관계를 한눈에 보여주는 공적 문서로, 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.

²⁾ 갑구: 등기사항증명서에서 ‘누가 임대인인지’를 보여주는 칸. 소유권 이전, 압류, 가압류 같은 권리 변동이 여기에 기록됩니다.

³⁾ 을구: ‘이 집에 돈이 얼마나 걸려 있는지’를 보여주는 칸. 은행 근저당권(대출 담보) 설정 내역이 여기에 나옵니다.

반환보증, 언제 다시 봐야 할까 

등기사항증명서가 권리 순서를 보는 서류라면, 전세보증금반환보증(반환보증)¹⁾은 보호가 이어지는지 확인하는 안전장치입니다. 가입했다고 끝이 아닙니다. 보증서 만기와 계약만료일이 어긋나면 보증 공백이 생길 수 있거든요. 묵시적 갱신²⁾이나 임대인 변경이 있었다면 다시 봐야 합니다. 등기사항증명서를 뗀 날, 반환보증 만기도 같이 확인하면 됩니다.

▸ 반환보증, 이때 보세요

•보증서 만기: 계약 종료일과 맞는지 확인

•묵시적 갱신: 보증기간 다시 확인

•임대인 변경: 변경 신청 필요 여부 확인

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관이 대신 갚아주는 상품입니다.

²⁾ 묵시적 갱신: 계약 만기 전 양쪽 모두 별다른 통보가 없으면 같은 조건으로 자동 연장되는 걸 말합니다. 임차인은 언제든 2개월 전 통보로 해지할 수 있어 유리합니다.

빈 상가·오피스 → 오피스텔 전환

빈 상가와 오피스에 다시 불이 들어옵니다. 정부가 서울·경기 규제지역 비주택을 사들여 오피스텔이나 기숙사로 돌리는 사업에 착수했습니다(출처: 국토교통부). 올해 목표는 2000가구. 공급도 이제는 ‘새로 짓기’보다 ‘비어 있는 곳 다시 쓰기’로 방향을 트는 모습입니다.

다 지었는데 빈 집, 3만 가구

다 짓고도 주인을 못 찾은 준공 후 미분양이 3만 가구를 넘겼습니다(출처: 국토교통부). 2012년 3월 이후 처음 보는 규모로, 그중 86.3%는 지방에 몰렸습니다. 대구가 4296가구로 맨 앞에 섰습니다. 이제는 더 짓는 문제보다, 이미 지은 집을 어떻게 채울지가 먼저입니다.

4년 새 23%p, 월세의 속도

올 1·2월 전국 임대차 거래에서 월세 비중은 68.3%였습니다(출처: 국토교통부). 작년보다 6.9%p 올랐고, 4년 새 약 23%p 뛰었습니다. 전세 중심이던 임대차시장이 월세 쪽으로 빠르게 기울고 있습니다. 임차인에겐 목돈보다 매달 나가는 돈이 더 무거워지는 흐름입니다.

핵심 상권 10곳 중 6곳은 수도권

전국 주요 상권 1227곳 중 43%가 수도권에 몰렸습니다(출처: 중소벤처기업부). 상위 10% 핵심 상권은 64.2%가 수도권이었고요. 점포당 월평균 매출도 지방 2883만 원, 수도권 5871만 원으로 약 2배 차이가 났습니다. 정부가 지역 상권 66곳에 375억 원을 넣겠다고 한 배경도 여기에 있습니다.

층간소음, 이제 비아파트도 OK

층간소음을 재고, 상담해주고, 저감 물품까지 지원하는 ‘층간소음 이웃사이 서비스’를 앞으로는 오피스텔과 다가구주택도 무료로 받을 수 있습니다(출처: 기후에너지환경부). 그동안은 아파트만 가능했습니다. 층간소음이웃사이센터(floor.noiseinfo.or.kr)에서 신청하면 됩니다.

〈수도권〉

•서울 청년 부동산 중개보수 및 이사비 지원사업 올 상반기 4000명 모집, 최대 40만 원 지원(신청: ~4월 14일)

•서울 압구정·여의도·성수 등 주요 재건축 단지 토지거래허가구역 지정 1년 연장

•서울 용산국제업무지구, 주거 비율 30% 안팎 검토

•서울 3월 집합건물 증여 1345건, 3년 3개월 만 최다

•강남·한강벨트 아파트 매물 두 자릿수 증가

•노원 ‘미미삼’ 최고 50층 6103가구로 재건축 추진

•송파 ‘마천4구역’ 재개발 공사비 75.6% 증액 요청

•영등포 대림역 역세권 657가구로 재개발 추진

•용산·동작 아파트값, 강남 3구 하락세 속 상승 전환

•이천·양주, 인천 중구 4월 미분양관리지역 지정

•인천 청라하늘대교, 4월 6일부터 인천 시민에 한해 통행료 면제 시행

•인천 청년월세 지원사업 신청 시작, 월 20만 원씩 최대 24개월간 총 480만 원 지원(신청: ~5월 29일)

〈지방〉

•부산 아파트값 강보합, 전셋값 상승세는 둔화

•부산 산복도로, 경사지 맞춤 주거 모델 담은 ‘100년 교통·주거혁명’ 프로젝트 발표

•대구 무주택 청년 부동산중개수수료 최대 30만 원 지원, 연간 1000명 모집(신청: 매월 첫째 주 월요일 오전 9시부터 선착순)

•전남·광주 통합특별시 논의 본격화, 573억 원 추경 반영 추진

•전북 ‘전주역세권’ 개발 8년 만에 급물살, 2034년 완공 목표

•순창 청년·신혼부부용 ‘반값주택’ 100가구 공급 계획

〈해외〉

•미국 30년 만기 고정형 주택담보대출 금리 6.46%로 7개월 만 최고치 기록

•중국 부동산 침체 아직 진행형, 공급과잉·매수심리 부진 지속

•중국 홍콩 센트럴 A급 오피스 시장, 7년 침체 뒤 바닥 통과 조짐

•영국 3월 집값 전월 대비 0.9% 상승, 최근 15개월 내 최대 오름폭

•영국 런던 첼시 ‘프로비던스 하우스’, 2억7500만 파운드(약 5400억 원)에 거래되며 영국 역대 최고가 경신

•스페인 발렌시아, 관광 숙소 비중을 동네·구·블록별 2%로 묶는 새 규제안 통과

•호주 작년 가계 자산 증가분 1조7500억 호주달러(약 1820조 원), 절반은 토지가치 상승분

•싱가포르 2026~2028년 HDB 5만3800가구 최소 거주 기간 종료 예정, 재판매 공급 확대 전망

•일본 홋카이도 포함 20개 지자체, 숙박세 도입 확대 본격화

왜 싱가포르 집은 99년만 ‘내 집’일까

싱가포르에선 집을 사도 99년 뒤엔 국가로 돌아갑니다. 그런데도 자가 비율은 90.8%. 그 뒤엔 생각보다 촘촘한 규칙이 깔려 있습니다.

🏠 99년짜리인데도 왜 ‘내 집’일까

핵심은 HDB(Housing & Development Board, 주택개발청) 공공아파트입니다. 정부가 땅은 쥔 채, 99년짜리 집을 시세보다 낮게 공급하죠. 집 살 돈을 마련하는 방식도 특이합니다. 국민연금처럼 매달 쌓는 의무저축 계정 CPF로 계약금을 내고, 매달 대출을 갚으니까요. 그래서 법적으론 99년 리스여도, 사는 감각은 자가에 더 가깝습니다.

•거주 비율: 주민 약 80%가 HDB 거주

•자가 비율: 전체 가구 중 90.8% 자가 거주(2024년)

•자금 구조: CPF로 계약금·대출 상환 가능

📍 그럼에도 ‘입지’는 갈린다

공공이 공급해도, 중심지는 결국 더 비싸집니다. 최근 도심권인 다우슨(Dawson) 지역의 5룸 HDB가 170만 싱가포르달러(약 20억 원)를 넘겼죠. 다만 싱가포르는 이 차이를 없애기보다, 중심지일수록 되팔기 규칙을 더 촘촘하게 두는 쪽을 택했습니다. 그래서 공공주택을 Standard·Plus·Prime으로 나누고, 핵심지엔 10년 실거주 의무와 재판매 때 보조금 일부 환수 규칙을 붙였습니다.

•도심권 재판매 최고가: 170만 싱가포르달러 돌파

•새 분류: Standard·Plus·Prime

•핵심지 규칙: 10년 실거주·재판매 때 보조금 일부 환수

🔒 첫 집은 열고, 그다음 집은 무겁게

싱가포르가 먼저 챙기는 건 ‘내가 살 첫 집’입니다. 첫 집엔 보조가 붙고, 실거주 보유세도 낮습니다. 대신 두 번째 집부터는 부담이 확 커집니다. 중요한 건 자가율 90%라는 결과보다, 다음 집부터 비용이 급격히 커지는 구조입니다. 싱가포르 주거를 볼 땐 자가율 90%보다, 두 번째 집부터 붙는 비용을 먼저 봐야 합니다.

•첫 집: 보조·낮은 보유세

•두 번째 집: 추가취득세 급등

•핵심: 자가율보다 ‘추가 매수 비용’이 더 중요

자금조달계획서

집을 살 때 돈을 어디서 가져왔는지 밝히는 서류입니다. 자기 저축, 대출, 가족 지원 등 항목별로 금액을 적어 신고하죠. 투기 지역에선 의무 제출이고, 비규제지역이라도 일정 금액 이상이면 내야 합니다. ‘돈 출처를 증명하라’는 뜻이라, 증빙자료까지 함께 준비해야 합니다.

실거래가 신고

부동산 거래가 끝나면 실제 거래 금액을 정부에 신고하는 절차입니다. 계약일로부터 30일 이내에 해야 하고, 안 하거나 거짓으로 쓰면 과태료가 붙죠. 신고된 금액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라갑니다. 시세 파악할 때 보는 그 숫자가 바로 여기서 나옵니다.

운현궁 매화

이 나무 앞에서 한참을 서 있었다.

사진 제공 | @hamseul_photo