[1] 3월 4일부터 전세금반환보증보험의
[2] 보험료 지원 대상을 넓힙니다.
[3] 즉 청년이 아니어도 지원받을 수 있게 됩니다.
3월 4일부터 나이 제한 폐지
정부가 전세금반환보증보험의 보험료 지원 대상을 넓힙니다. 이젠 청년뿐 아니라 모든 연령이 지원받을 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세금반환보증보험 보험료 지원: 3월 4일부터 나이 제한 폐지’에 대해 다룹니다.
전세금반환보증보험이 뭐였더라?
임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 대신 내준 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG, HF, SGI서울보증 세 곳입니다. 가입 시 임대인의 동의 여부요? 필요 없습니다. 단, 보증기관의 심사를 거쳐 가입이 가능하고 보험료는 임차인이 내야 합니다.
check! 전세금반환보증보험은 전세보증금반환보증(HUG), 전세지킴보증(HF), 전세금보장신용보험(SGI서울보증) 등으로 기관마다 상품명이 조금씩 다릅니다. 단, 모두 같은 ‘대위변제’ 상품임을 잊지 마세요.
3월 4일부터 나이 제한 폐지
정부는 3월 4일부터 전세금반환보증보험(이하 반환보증)의 보험료 지원 대상을 다음과 같이 넓혔습니다.
기존: △전세보증금 3억 원 이하 △연 소득 5000만 원(신혼부부는 7000만 원) 이하 만 19~39세(전남·강원은 만 19~45세) 청년에게 최대 30만 원의 보험료 지원
현행: △전세보증금 3억 원 이하 △연 소득 5000만 원 이하 청년 △연 소득 6000만 원 이하 일반 가구 △연 소득 7500만 원 이하 신혼부부에게 최대 30만 원의 보험료 지원
더불어 지원 범위도 △신청일 기준 유효한 보증(기존 ‘신규 가입 보증’)으로 확대합니다. 보험료를 이미 냈더라도 심사를 거쳐 최대 30만 원까지 계좌로 환급받을 수 있게 된 겁니다. 보험료 지원은 어디서 받느냐고요? 정부24(gov.kr) 또는 전셋집이 속한 관할 시·군·구청을 방문해 신청하면 됩니다.
check! 지자체의 심사를 거쳐 납부한 보험료의 90%(최대 30만 원)를 돌려받을 수 있습니다. 청년·신혼부부는 100%(최대 30만 원) 환급받을 수 있고요. 참고로 통상 반환보증 보험료는 전세보증금의 0.1~0.2% 수준입니다. 전세보증금이 3억 원이면 보험료는 약 30만~60만 원인 셈.
임대인이 연락을 받지 않는다면?
전세 계약 만기가 다가와 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답장이 오지 않는다고요? 그럼 이렇게 대처하세요. ① 임대인에게 ‘보증금을 돌려달라’는 내용증명¹⁾ 보내기(계약 만기 2개월 전) ② 임차권등기명령²⁾ 신청하기(계약 만기+1일) ③ 반환보증 이행청구하기(계약 만기+1개월). 이 모든 게 귀찮다면 전세 계약 전이나 계약 당시 등기사항증명서를 꼼꼼히 살피는 게 좋습니다. 근저당이 잡혔거나, 신탁등기가 되어 있는 집은 가급적 피해야 합니다. 어쩔 수 없는 경우라면 근저당과 신탁등기 말소 조건으로 계약하는 게 안전하고요.
¹⁾ 내용증명: 발신인이 수신인에게 어떤 내용이 담긴 우편물을 언제 보냈다고 우체국이 증명해주는 서비스입니다. 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답이 없을 때 보내면 좋습니다. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있습니다.
²⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.
전세대출 금리 시중은행보다 최대 1.2%p↓
올 1월 인터넷전문은행의 전세대출 평균 금리가 3.39~4%를 기록했습니다. 같은 기간 5대 시중은행의 전세대출 금리 3.94~4.59%보다 최대 1.2p%낮습니다(출처: 은행연합회). 단, 신용대출 금리는 인터넷전문은행이 시중은행보다 높았습니다. 설립 특성상 중저신용자 취급 비중이 높아서입니다.
임차인 월세 평균 124만 원
전국 상가건물에 입주한 임차인이 내는 평균 월세는 124만 원, 보증금은 3010만 원으로 나타났습니다(출처: 2023년 상가건물임대차 실태조사). 서울이 177만 원으로 가장 높았고, 2018년(144만 원)보다 23% 올랐습니다. 참고로 임대인의 평균 연간 월세 수입은 1억8640만 원, 임대인 한 명당 운영하는 사업장(상가) 수는 평균 8.6개였습니다.
분양권 거래 두 달째 증가
올 1월 기준 분양권¹⁾ 거래량이 3708건을 기록해 작년 12월(3137건)에 이어 2개월 연속 늘었습니다(출처: 부동산R114 등). 공사비 급등으로 신규 분양가가 오르며 전매(단기 매도)가 비교적 자유로운 부산·충남·인천 등 비수도권 지역의저가 분양권을 찾는 수요가 늘었다는 분석입니다.
¹⁾ 분양권: 새 아파트나 오피스텔 청약에 당첨되면 주어지는 권리를 말합니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!
미분양 두 달째 증가
올 1월 기준 미분양¹⁾ 물량이 6만3755가구를 기록했습니다(출처: 국토교통부). 한동안 줄던 미분양 물량이 최근 두 달째 늘며 정부가 위험수위로 판단하는 ‘6만 가구’를 넘어섰습니다. 지역별로는 △대구(1만245가구) △경북(8862가구) △경기(5803가구) △충남(5484가구) 순으로 미분양 물량이 많았습니다.
¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.
HUG, 4조원 수혈
HUG가 정부에서 4조 원 규모의 현물출자를 받습니다(현금 외 재산을 받음). 전세 사기 여파로 HUG가 임대인 대신 임차인에게 돌려준(대위변제) 전세보증금이 늘어 지난해에 약 5조 원의 순손실을 기록한 탓입니다. HUG는 앞서 국토교통부에서도 약 1조 원의 현금출자를 받았습니다.
#8 600만 원으로 상급지 갈아타기 2
직전 연재 시 로열동 매물은 가격이 비싸 매수할 수 없었기에 부동산 사장님께 뒷동의 비인기 매물을 보여달라고 요청했다는 얘기까지 했습니다. 집값의 75% 가까이 대출이 나오는 보금자리론으로 그걸 살 계획이었거든요. 한데 이 계획은 수포로 돌아갑니다. 여러 은행에서 집값의 60%까지만 대출이 가능하단 얘길 들었기 때문입니다.
저는 갈아타기에 실패했을까요? 아닙니다. 우연히 알게 된 부동산 사장님이 한 은행의 지점장을 소개했고, 그에게 희소식을 들었습니다. 집값의 85%까지 대출이 가능하단 얘기였습니다. 당시 일반적 주택담보대출 LTV는 60%였습니다. 이에 은행원이나 부동산 사장님들도 당연히 그렇게 안내했습니다. 하지만 제가 만난 부동산 사장님은 그러지 않았습니다. 부동산 투자를 꾸준히 해온 덕에 정보력과 인맥이 상당했습니다. 결론적으로 저는 그의 인맥을 통해 보금자리론과 LTV에서 자유로운 후순위대출까지 더해 집값의 85%까지 대출을 받았습니다.
중요한 내용은 또 있습니다. 주택담보대출은 KB 시세를 기준으로 하는데, 당시 로열동은 신고가를 경신 중이라 KB 시세가 높게 잡혀 있었고, 뒷동 저층은 오히려 KB 시세보다 저렴해 실제론 매매가의 90% 가까이 대출이 나왔단 사실입니다. 즉 수년 전 저금리 시대에 저는 2%대 금리로 집값의 90%에 가까운 레버리지를 일으켜 갈아타기에 성공했습니다. 기존에 보유한 집을 팔아 마련한 돈과 신용·담보대출을 빼고 제가 추가로 쓴 돈은 600만 원밖에 되지 않습니다. 그렇게 매수한 집요? 2년이 지나기도 전에 실거래가가 6억 원 넘게 올랐습니다. 자본금 없이 은행 돈으로 자산을 수억 원 불린 것과 다름없습니다.
과거 저는 은행을 소득과 신용도를 심사해 대출을 승인해주는 어렵고 두려운 곳으로 인식했습니다. 그래서 은행에서 대출해주는 건 감사한 일이라고 여겼습니다. 하지만 갈아타기 이후 꼭 그렇지도 않다는 사실을 알게 됐습니다. 은행 또한 돈을 빌려줘 이윤을 내는 기업이라는 겁니다. 이후 저는 담보대출을 할 은행을 알아볼 때 최대한 많은 은행을 비교합니다. 같은 은행이라도 지점별로 대출한도와 프로모션은 다르게 적용하기 때문입니다. 여러분도 꼭 기억하세요.
-본 칼럼은 부동산투자에 대한 정보와 견해를 담은 것으로, 부딩 뉴스레터의 공식 입장과는 다를 수 있습니다.
상속세
사후에 무상으로 이전되는 재산에 부과하는 세금입니다. 생전에 누군가에게 재산을 물려주는 ‘증여’와 비슷한 듯 다릅니다. 상속받는 금액이나 상황에 따라 세금 면제 한도가 달라지는데, 우리나라 상속세 세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50% 등 5단계 누진세율을 적용해 운용합니다.
증여세
누군가에게 대가 없이 받은 재산에 대한 세금을 말합니다. 2024년부터 직계존속이 혼인 또는 출산하는 자녀와 손자녀에게 증여하면 1억 원까지 증여재산 공제를 받을 수 있습니다. 기존 ‘10년간 5000만 원 공제’와 별도로 적용돼 통산 총 1억5000만 원까지 공제를 받을 수 있는 셈. 이 이상 증여받으면 초과 액수에 대해선 증여받는 이가 세율 구간에 따른 증여세를 내야 합니다.
도쿄의 현대를 찾아서
1970년대의 도쿄도주택공급공사 아파트와 2010년대의 타워맨션이 함께한 풍경.
사진 제공. @journey.to.modern.seoul
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