2평 넘는 집 살 땐 허가!
정부가 토지거래허가구역 적용 기준을 대지지분 약 2평 가량으로 더 조입니다. 이에 앞으로 새롭게 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 집을 거래할 땐 누구나 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 오늘 부딩은 ‘더 세진 토지거래허가구역: 2평 넘는 집 살 땐 허가!’에 대해 다룹니다.
2평 넘는 집 살 땐 허가!
10월 이후 지정하는 토지거래허가구역* 내 주거지역에선 대지지분** 6㎡(약 1.8평)가 넘는 집을 사고팔 때 해당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 전엔 대지지분 18㎡(약 5.4평)가 넘는 집을 사고팔 때만 허가가 필요했는데, 앞으론 대지지분이 2평도 채 되지 않는 집을 거래할 때 역시 허가를 받아야 합니다. 사실상 신규 토지거래허가구역 내 모든 주택이 허가제 대상이 되는 겁니다.
‘토지’거래허가구역인데 왜 집 살 때 허가받음? 땅 위에 지은 건물은 모두 대지지분을 갖고 있어서입니다. 평소에 관심이 있었던 집의 대지지분이 궁금하다고요? 서울 지역이라면 서울부동산정보광장에서 무료료 조회가 가능합니다.
*일정 규모 이상의 주택과 상가, 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있으며 의무 거주 기간은 2년입니다. 투자자(투기)가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다. **해당 주택에 주어진 땅의 면적을 말합니다. 공동주택은 하나의 땅을 여러 세대가 공유하기에 건물이 들어선 전체 면적을 세대수로 나눠 이를 계산합니다.
허가구역 적용 기준을 조이는 이유?
그간 대지지분이 작은 주택으로 풍선효과*가 번졌기 때문입니다. 대지지분 18㎡(약 5.4평)가 넘는 집을 사고파는 과정을 귀찮게 하니 사람들이 그보다 대지지분이 작은 집으로 몰려드는 부작용이 생겼다고. 가령 전용면적 27㎡(약 12평)인 서울 잠실의 한 아파트는 대지지분이 13㎡(약 3.9평)로 아슬아슬하게 규제를 피해 평당 1억 원 수준까지 집값이 뛴 바 있습니다.
현 토지거래허가구역은 어디? 서울의 경우 잠실·삼성·대치·청담동을 포함해 공공재개발 후보지인 종로·동대문·강북·영등포·동작·관악구 등 총 50.27㎢가 해당됩니다. 경기도는 고양시 대곡역세권 개발예정지구를 비롯해 13개 시 25개 지구 281㎢가 토지거래허가구역입니다.
*어느 한 곳을 규제로 누르니 다른 곳의 집값이 부풀어오르는 걸 의미합니다.
땅 살 때도 신고!
한편 10월부터 수도권과 지방 광역시, 세종시에서 땅을 살 땐 그게 얼마짜리든 상관없이 무조건 자금조달내역서* 등을 내야 합니다. 그 밖에 다른 지역에선 6억 원 이상 땅을 사는 경우 자금조달내역서를 내야 하고요. 이렇게 기준을 강화하는 이유는 올 초 LH 땅투기 사태의 영향이 큽니다. 집이 아닌 땅 역시 투기 대상이 될 수 있다는 얘기. 앞으론 집뿐 아니라 땅 거래에서도 틈새 투기를 막겠다는 겁니다.
*집이나 땅을 사기 위해 마련한 자금의 출처를 적어 지자체에 제출하는 서류입니다. 구입 자금의 출처를 부동산 취득 단계부터 확인하기 위한 방안입니다.
앞으로 있을 이슈
현재 위의 두 가지 제도 중 토지거래허가구역 적용 기준 축소는 특히 주목을 받고 있습니다. 서울시장이 이미 토지거래허가구역으로 지정한 지역에 변경된 기준을 ‘소급’ 적용할 수 있어서입니다. 전문가들은 최근 서울시가 토지거래허가구역을 늘리고 있어 앞으로 파장이 클 거로 내다봅니다. 사실상 ‘주택거래허가제’가 되어버린 이 제도를 서울 전역에 광범위하게 적용할 거란 우려입니다. 한마디로 ‘재산권’ 침해 이슈가 심해질 거란 얘깁니다.
토지거래허가구역의 재산권 침해 이슈란? 지난 몇 년간 토지거래허가구역에 관한 이슈 중 뜨거웠던 건 ‘헌법에 명시된 사유재산권에 대한 본질적 침해’ 문제입니다. 즉 “왜 내 맘대로 못 사냐(내 맘대로 못 파냐)”는 것. 다만 이는 이미 노태우 정부 시절 두 차례나 ‘합헌’ 결정이 난 것으로, 당시 포인트는 “투기 억제를 위한 제한은 합헌”이었습니다.
토지거래허가구역 지정, 집값은 잡았을까? 그간 거래를 확실히 위축시키긴 했습니다. 다만 가격 자체를 꺾진 못했다는 지적이 있으며 하도 여기저기 지정을 남발해 약발이 떨어진다는 주장도 나옵니다. 그런가 하면 지난 몇 달간 서울시 재건축·재개발단지가 토지거래허가구역으로 묶이며 재건축이 곧 시행될 거라는 시그널로 이것을 이해하는 이들도 늘었습니다.
1기 신도시 리모델링 없던 일로
정부와 여당이 수도권 주택공급 방안 중 하나로 검토해온 ‘1기 신도시* 리모델링** 활성화 사업’이 사실상 없던 일이 됐습니다. 시장에서 이것을 호재로 인식해 집값이 오를 수 있고, 공급 효과도 확실하지 않다는 이유에서입니다. 참고로 재건축은 아파트 준공 후 30년이 넘어야 가능하지만 리모델링은 15년이 기준입니다.
*노태우 정부에서 집값 안정과 주택난 해결을 위해 서울 근교인 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본에 세운 5개 신도시를 말합니다. 1991년에 첫 입주를 시작했습니다. **건물을 수직·수평으로 증축하거나 별도 건물을 새로 짓고 주차장 등 주거 환경을 개선하는 건축 방식입니다.
‘주인 전세’라고요?
집주인이 전세 거주를 조건으로 집을 파는 ‘주인 전세(주전세)’ 거래가 늘고 있습니다. 이게 인기인 이유는 매도인은 번거롭게 이사할 필요가 없고, 매수인은 집값에서 전세보증금을 제외한 액수만 매도인에게 주면 되기에 자금 부담이 적어서입니다. 이런 계약은 주로 주택담보대출이 나오지 않는 15억 원 초과 아파트에서 이뤄지고 있습니다.
부산 최대 리모델링 추진
부산에서 대규모 아파트 단지를 중심으로 리모델링 추진 바람이 불고 있습니다. 가령 최근엔 42개 단지, 3만여 가구, 10만여 명이 사는 부산 1기 신도시인 해운대 그린시티 아파트 단지 리모델링을 추진하는 연합회가 출범했습니다. 이는 재건축을 기다리기보단 리모델링을 통해 주거 환경 개선과 자산가치 상승을 이루려는 움직임으로 풀이할 수 있습니다.
서울 탈출 러시
강남권, 강북권 할 것 없이 급등한 집값 때문에 서울을 탈출하는 이가 늘고 있습니다. 실제로 올 상반기에만 서울 아파트 평균 매매가격이 1억 원 오르며 내 집 마련 부담이 커지자 ‘탈서울’ 행렬이 이어지는 겁니다. 실제로 올 상반기에만 서울 인구는 월평균 8800명이 줄었습니다. 이렇게 줄면 올해 서울 순유출 인구는 10만 명에 달할 전망입니다.
인컴형 자산이 뭐였더라?
어릴 적 자주 들은 얘기 중에 이런 게 있죠. “물고기를 주기보다는 물고기 잡는 방법을 가르쳐라.” 맞습니다. 무엇을 하든 길게 내다보라는 말이죠. 투자자산에서도 이처럼 장기적으로 수익을 기대할 수 있는 게 있는데, 바로 인컴(income)형 자산입니다. 집이나 주식을 팔아 얻는 자본 차익보다 투자 대상 그 자체에서 생기는 현금흐름을 더 중시하는 자산을 말하죠. 주가 상승폭은 크지 않을 수 있지만 꾸준히 배당금을 지급하는 주식(배당주)을 보유한 상품을 뜻합니다.
ETF는 또 뭐였더라?
‘상장지수펀드’를 의미하는 ETF(Exchange Traded Fund)를 알기 위해선 ‘펀드’부터 알아야 하는데, 펀드란 누가 나 대신 투자해 수익을 나눠주는 걸 말합니다. 즉 ETF란 주식처럼 장중에 언제든 사고팔 수 있는 펀드로 특정 지수를 추종하며 여러 종목을 묶어 투자해 분산투자가 가능하다는 특징이 있습니다. 참고로 최근 정부의 고강도 대출 규제로 부동산 직접투자가 어려워지며 이를 이용한 부동산 간접투자가 각광받고 있대요. 특히 꾸준한 현금흐름을 만들어낼 수 있기 때문에 노후를 준비하는 연금 투자자가 투자 대안으로 고려할 수 있습니다.
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인컴형 자산+ETF의 꿀조합
사실 오늘 위에서 공부한 용어는 바로 이 상품을 소개하기 위한 것입니다. 미래에셋자산운용의 TIGER부동산인프라고배당 ETF. 이는 국내 최초의 부동산 관련 ETF로 국내외 상장 리츠*는 물론 맥쿼리인프라(국내 도로, 항만, 철도 등에 투자) 같은 상장 인프라펀드와 부동산펀드에 투자하는 상품인데, 최근 세계적으로 뜨거운 부동산 자산 위주로 투자해 안정적이고 예측이 가능한 게 특징입니다. 심지어 소액으로도 투자가 가능한데, 7월 9일 종가 기준 5915원만 있으면 1주를 살 수 있습니다. 당신도 지금 저성장 저금리 시대에 알맞은 안정적 투자를 하고 계시나요?
*다수에게 돈을 모아 부동산개발사업이나 상가, 호텔 등에 투자, 거기서 나온 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자 방식을 말합니다.
시행사
땅을 매입하고 건축을 하는 데 필요한 모든 자금을 내는 회사입니다. 건설에 대한 사업 주체, 즉 ‘갑’이라고 할 수 있죠. 이들이 있어야 시공사도 공사를 할 수 있습니다. 아파트 브랜드만큼이나 시행사의 신뢰도를 확인하는 게 중요한 이유입니다.
시공사
삼성물산 건설부문, 현대건설, GS건설 같은 건설사를 말합니다. 시행사에서 의뢰받은 설계 도면에 따라 공사를 실시하는 회사죠. 사람들은 잘 모르지만 시공사는 거의 ‘건축만’ 합니다. 건축 이외에 대해선 어떤 책임도 없죠. 시공사 이름을 대문짝만하게 걸고 광고하는 건 소비자에게 익숙하기 때문입니다.
여름 한나절
어쩌다 비 개인 여름 한나절. 🌿
사진 제공. @photosforjulia
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