2025년 부동산 결산: 결정적 장면 9

서울 아파트

매매지수: 107.2 (▲0.18)

전세지수: 103.1 (▲0.16)

수도권 아파트

매매지수: 103.0 (▲0.11)

전세지수: 101.9 (▲0.13)

지방 아파트

매매지수: 99.4 (▲0.02)

전세지수: 100.4 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

12월 15일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 알립니다 ]

오늘 부딩은 한 해를 정리합니다.

정책·가격·공급·대출이 만든 결과를 따라

2025년 부동산을 돌아봅니다.

2025년 부동산 결산: 결정적 장면 9

올해 부동산시장은 말보다 숫자가 빨랐습니다. 어디서 오르고, 어디서 막혔는지가 선명했죠. 2025년을 만든 결정적 장면을 모았습니다.

1. 강남 규제, 풀었다가 한 달 만에 되돌림

시장 파급력: ★★★★★(5/5) 

서울시가 2월 12일 잠실·삼성·대치·청담동의 토지거래허가구역 해제를 발표했습니다. 규제완화 신호가 나오자 강남 집값은 곧바로 튀었습니다. 매물은 사라지고, 호가는 달렸죠. 한 달 후 상승률은 2018년 이래 최고치까지 치솟았습니다. 송파구는 3월 한 달 동안 2.48%, 강남구는 2.22% 급등했거든요(출처: KB국민은행). 그러자 서울시는 순식간에 방향을 틀었습니다. 3월 19일, 같은 지역을 다시 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 

💡 한 줄 평: “여기가 진짜 대장”이라고 시장이 반응함

2. 대책은 세 번, 집값은 11.5%

시장 파급력: ★★★★★(5/5) 

정부는 올해 6·27, 9·7, 10·15 대책을 잇따라 내놨습니다. 대출을 조이고, 공급을 약속했죠. 그런데 서울 아파트값은 11월 말 기준 연간 11.5%나 올랐습니다(출처: 부동산R114). 특히 10·15 대책 발표 직후인 10월 셋째 주엔 주간 상승률이 0.54%까지 폭등했습니다. 규제가 더해질수록 “지금 사지 않으면 더 오른다”는 막차 심리가 번진 겁니다. 

💡 한 줄 평: 규제로 눌렀지만, 공포가 가격을 올림

3. 강남 신축 평당 2억 원, 현금 게임 시작

시장 파급력: ★★★★(4/5) 

지난 11월 서울 강남구 청담르엘 전용면적 111㎡(약 45평)가 90억 원에 거래됐습니다(출처: 국토교통부 실거래가공개시스템). 평당 2억 원을 넘긴 겁니다. 이 거래는 대출 규제가 어디에 선을 그었는지 보여줬습니다. 가격이 아닌, 자금 조달 방식이었죠. 대출에 막힌 수요는 잠시 멈췄지만, 현금 동원력이 있는 자산가들은 실거주 가치가 확실한 새 아파트로 갈아탔습니다. 공사비는 2020년 대비 29% 급등했고, 재건축 분담금은 5억~10억 원을 오르내렸거든요. 구축의 미래가 흔들리자, 당장 들어가 살 수 있는 신축만 남은 겁니다. 시장은 초양극화 국면으로 들어섰습니다.

💡 한 줄 평: 대출 막자, 현금 부자들이 신축 차지

4. 전세 사라지자 임대인이 왕

시장 파급력: ★★★★★(5/5) 

9월 기준 전국 임대차 거래에서 월세 비중이 65.3%로 역대 최고치를 기록했습니다(출처: 국토교통부). 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 26%나 줄었고요. 전세사기 불안에 실거주 의무까지 겹쳐 전세가 빠르게 사라진 결과입니다. 이런 흐름 속에서 대한주택임대인협회는 2026년 ‘스크리닝 서비스’ 출시를 예고했습니다. 임대인 정보는 공개되지만, 누가 내 집에 들어와 사는지는 알기 어려운 구조에 대한 대응입니다. 전세가 줄자, 시장의 주도권은 자연스럽게 임대인 쪽으로 이동했습니다.

💡 한 줄 평: 임차인보다 임대인이 먼저 묻는 시대

5. 강남 막히자, 한강으로 GO

시장 파급력: ★★★★(4/5)

올해 송파구 아파트값은 19.78% 오르며 서울 전체 1위를 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 성동구(17.94%), 마포구(13.5%)가 그 뒤를 이었고요. 강남권 전반이 규제 아래 놓이자 수요는 신축이 귀하고, 한강 조망이 확실한 곳으로 빠르게 옮겨갔습니다. 진입 장벽을 높일수록 선택은 압축됐고, 수요는 가격보다 입지를 골랐습니다. 그게 한강이었습니다.

💡 한 줄 평: 강남권을 묶자, 기준이 한강으로 이동함

6. 공급 가뭄 확정, 내년엔 9600가구뿐

시장 파급력: ★★★(3/5) 

서울 아파트 연평균 입주 물량은 보통 3만5000가구 안팎입니다. 올해는 3만7000가구로 평년 수준을 유지했지만, 2026년 입주 물량은 9600가구로 74% 급감합니다(출처: 부동산R114). 착공부터 입주까지 평균 3년이 걸리는 구조상, 이 숫자는 전망이 아닌 바꿀 수 없는 확정치입니다. 확정된 공급 감소가 벌써 시장을 압박하고 있습니다.

💡 한 줄 평: 가격은 예측, 공급은 확정

7. 224만 명 청약통장 해지

시장 파급력: ★★★★(4/5) 

최근 3년간 224만 명이 청약통장을 던졌습니다(출처: 한국부동산원). 대부분 가점이 낮은 청년층과 1·2인가구입니다. 서울 당첨 하한선은 60~70점을 넘나드는데, 1인가구는 만점을 받아도 54점에 그치는 이유가 큽니다. ‘당첨=기적’인 시장에서 청년들은 오늘도 기다림을 접고 있습니다. 희망 고문 대신 실현 가능한 선택으로 옮겨가거나, 아예 판을 떠나고 있습니다.

💡 한 줄 평: 청약 기다림의 한계선, 청년이 먼저 그음

8. 건축비가 뛰고, 분양가가 따라옴

시장 파급력: ★★★(3/5) 

2025년 10월 기준 건설공사비지수는 2020년 대비 32% 뛰었습니다(출처: 한국건설기술연구원). 원자재값이 올랐고, 인건비와 안전관리 비용도 한몫했습니다. 그 결과 전국 평균 분양가는 최근 2년 새 약 15% 올랐습니다. 원가를 낮출 수 있는 여지는 거의 사라졌습니다. 이제 ‘다음에 분양받기’는 선택이 아니라, 더 비싸게 사겠다는 선언에 가깝다는 평가가 나옵니다.

💡 한 줄 평: 분양은 타이밍이 아닌, 가격 문제

9. 이제 전세대출까지 DSR 규제

시장 파급력: ★★★★(4/5) 

10월 29일부터 1주택자가 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환액까지 DSR에 포함됩니다(출처: 금융위원회). 무주택자는 예외지만, 상급지 갈아타기를 준비하던 1주택자에겐 직격탄입니다. 이사하려면 대출이 필요하고, 대출을 받자니 한도가 막힙니다. 선택지는 버티거나, 밀려나는 것뿐입니다.

💡 한 줄 평: 전세대출까지 묶이며, 이동 막힘

〈수도권〉

•서울 아파트값 상승률, 2019년 최고치 경신 전망

•서울 11월 민간분양 평균 분양가 3.3㎡당 5000만 원 돌파

•서울 전월세보증금 6000만 원까지 무이자 ‘보증금지원형 장기안심주택’ 6000가구 모집(신청: 12월 29일~31일)

•서울 2035년까지 내부순환로·북부간선도로 철거 후 ‘강북횡단 지하도시고속도로’ 건설 추진

•강남 ‘개포한신’, 792가구 재건축 추진

•광진 ‘광장극동’, 2026년 7월 조합설립 목표

•구로 ‘개봉동 270-38 일대’, 847가구 재개발 추진

•동대문 ‘답십리자동차부품상가 일대’, 729가구 재개발 추진

•성북·은평 장위·역촌동 일대, 장기전세주택 1000여 가구 공급 추진

•은평 ‘구산역세권’, 1543가구 재개발 추진

•용산 ‘남영동4-2구역’, 284가구 재개발 추진

•종로 ‘구기동 100-48 일대’, 799가구 재개발 추진

•종로 ‘세운4구역’ 주민, 재개발 지연으로 생존권 위협 주장

•중구 ‘신당9구역’, 514가구 재개발 추진

•가평 2030년까지 읍내리 임대주택 공급, 노후주택 정비

•성남 ‘분당 선도지구’ 1만255가구 정비계획, 도시계획위 통과

•파주 ‘개성공단 물류단지’, 군 동의로 9년 만에 사업 재개

•인천 집값 2개월 연속 상승, 전월세 오름폭도 확대

〈지방〉

•부산 아파트값 2개월 연속 상승

•부산 ‘김해공항 국제선’ 이용객 1000만명 돌파, 시설 포화 심각

•울산 아파트값 상승률 전국 최고

•광주 ‘군공항 부지’, 광주형 실리콘밸리 추진

•해남 ‘솔라시도 기업도시’ 첫 마을 2026년 6월 착공

•춘천 빈집 정비로 주거 환경 개선, 주차장 158면 확보 

〈해외〉

•미국 집값 하락 여파로 2025년 주택 보유자 평균 자산가치 1만3400달러(약 1980만 원) 감소

•미국 집값·금리 부담에 내국인 이동 멈칫, 2025년 인기 이주지는 아칸소·아이다호·노스캐롤라이나

•프랑스 와인 산업 부진으로 보르도·프로방스 포도밭·샤토 매물 급증, 지역별 가격 최대 50% 하락하며 외국인 투자자 매수 확대

•영국 집값, 세금 불확실성과 수요 둔화 겹쳐 하락세 지속, 12월 신규 매물 평균가 전년 대비 마이너스 전환

•스페인 알리칸테 베니도름, 연 290만 명 관광객 유입에 주거 수요 확대

•네덜란드 기관투자가가 2025년 자국 임대주택에 42억 달러(약 6조2000억 원) 투자했으나, 규제 부담에 매각 확산

•일본 수도권 기존 맨션 평균가 5053만 엔(약 4억7500만 원)으로 최초 5000만 엔대 진입

•일본 도쿄 세계 도시종합력 순위서 사상 첫 2위 기록(1위 런던, 3위 뉴욕, 4위 파리, 5위 싱가포르)

•일본 주요 도시 9개 지역 임대료 전 면적 전년 대비 상승, 도쿄 23구 패밀리형(50㎡ 이상) 평균 월세 25만 엔(약 235만 원) 돌파

수도권 땅따먹기의 역사 1: 경기 남부 족보 파기

서울의 엄마가 성동구였다면, 경기 남부의 엄마는 시흥군과 광주군이었습니다. 거대했던 ‘군(郡)’ 조직이 쪼개지고, 그 자리를 신도시가 채운 족보를 들춰봅니다.

① 시흥군 → 과천·안산 → 군포·의왕·시흥

지금의 시흥시는 과거 거대했던 ‘시흥군’의 일부입니다. 원래 시흥군은 서울 금천·구로·동작은 물론 안양·군포·의왕·안산까지 품던 경기 남부의 맏형이었죠. 서울이 커질 때마다 땅을 떼어주던 ‘아낌없이 주는 나무’였습니다. 하지만 1970년대 이후엔 관리 효율을 위해 여러 개의 시로 쪼개지는 운명을 맞이했습니다.

•1986년: 과천(정부청사), 안산(반월공단) 독립

•1989년: 군포·의왕·시흥이 각각 시로 승격하며 시흥군 폐지

→ 뿌리는 하나, 지금은 각자도생

② 군포 → 산본

산본은 족보가 좀 독특합니다. 1989년 군포읍이 시로 승격할 때, 산본신도시 계획도 같이 굴러갔거든요. 원래 군포는 안양 뒤에 가려진 조용한 동네였지만, 1기 신도시라는 국책 사업을 등에 업고 수도권 주인공으로 급부상했죠. ‘동네’에서 ‘도시’로 넘어간 계기였습니다.

•1988년: 산본 개발 구상 등장

•1989년: 군포가 시로 승격, 산본 본격 개발

→ 이때부터 군포 얼굴이 산본으로 바뀜

③ 광주군 → 성남 → 하남

경기 동남권 ‘종갓집’은 광주군입니다. 지금의 성남과 하남이 다 여기서 나왔죠. 광주군은 남한산성 중심의 전통 행정지였고, 서울 강남 개발의 앞마당이었습니다. 하지만 자식들이 신도시라는 ‘치트키’를 쓰면서 판이 뒤집혔습니다.

•1973년: 성남이 먼저 분리돼 나감

•1989년: 하남까지 독립하며 광주의 판이 쪼개짐

→ 낳은 건 광주, 키운 건 성남, 판을 장악한 건 신도시

④ 성남 → 분당

분당은 원래 성남 남쪽 논밭이었습니다. 하지만 인구가 폭발하자 1991년 성남시가 남쪽을 떼어내 분당출장소를 만들었고, 같은 해 분당구로 승격했습니다. 분당은 애초부터 ‘강남 복제’가 목표였습니다. 결과요? 거주민들의 정체성은 ‘성남’보다 ‘분당’에 더 강하게 박혔습니다.

•1991년: 분당이 성남에서 분리됨

→ 엄마(성남)보다 잘 나가는 자식

벽식 구조

기둥 없이 벽이 위층 바닥 무게를 그대로 받는 구조를 말합니다. 국내 아파트에서 가장 흔하죠. 하중을 벽이 직접 받다 보니, 바닥 진동이 벽을 타고 옆집·아랫집으로 퍼지기 쉽습니다. 그래서 층간소음 민원이 자주 나옵니다.

기둥식 구조

위층 바닥 무게를 기둥이 받는 구조입니다. 벽식 구조보다 진동 전달이 덜해 층간소음 부담은 상대적으로 작죠. 다만 공사비가 높아 국내 아파트에선 쉽게 쓰이지 않습니다. 최근 고급 아파트를 중심으로 적용 사례는 늘고 있습니다.

거리에서

도시는 조용한데, 안에선 이야기가 쉼 없이 돌지.

사진 제공 | @junhomoon