2021년 부동산 결산

언택트 시대였지만 다사다난했습니다. 집값 폭등론으로 시작했지만 집값 하락론이 짙어지는 한 해였습니다. 오늘 부딩은 ‘2021년 부동산 결산’에 대해 다룹니다.

들어가며

결산 시즌입니다. 올 한 해 부동산시장은 저마다의 가슴을 불타게 한 LH 사태를 시작으로 대출 규제와 금리인상, 사전 청약, 집값 하락론 등이 이어지며 수요자의 관심을 모았습니다. 2021년의 끝자락에서, 올 한 해 부동산시장을 다섯 가지 키워드로 정리했습니다.

2021년 부동산 결산

#집값_오를까, 내릴까?

지난해부터 급등한 집값 상승률이 3분기 들어 전국적으로 쪼그라들었습니다. 대출 규제, 금리인상, ‘집값 고점론’의 연속 콤보가 맞아들었다는 분석입니다. 12월에 들어선 전국적으로 아파트 거래량도 역대 최저치를 보이고 있습니다. 곳곳에 미분양 물량도 쌓이고 있고요. 다만 이런 와중에도 고가 아파트가 몰린 강남권에선 아직 신고가가 나오고 있습니다.

Check: 통계상 집값 하락세가 완연합니다. 다만 전문가들은 지금의 집값 조정이 ‘일시적’ 현상이라고 주장합니다. 내년에도 이어질 주택공급 부족 문제를 그 근거로 듭니다.

#사전청약_내년엔 나도 넣어볼까?

8월부터 거의 한 달에 한 번꼴로 공공분양 사전 청약*이 이뤄지고 있습니다. 이는 실수요자들의 발을 묶어둬 집값을 안정시키기 위한 정부의 조치입니다. 효과요? 있었습니다. 1차 사전 청약은 평균 21.7 대 1, 2차는 10 대 1 등으로 나름 ‘선방’했다는 분석입니다. 다만 불만의 소리도 나옵니다. 신혼희망타운의 경우 소형 평수가 대부분이고 수익공유형 모기지** 의무 가입이 부담스럽다는 겁니다. 그런가 하면 마감한 첫 민간분양 사전 청약은 평균 25 대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

Check: 최근 정부가 내년 공급 예정인 공공분양 사전 청약 물량(3만 가구)에 5000가구를 추가했습니다. 더불어 내년 민간분양 사전 청약 물량은 수도권에서만 2만3400가구가 나옵니다.

*본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. **신혼희망타운 청약 당첨자에게 분양가의 70%까지 저리로 빌려주는 대출상품을 말합니다. 신혼희망타운 분양가가 3억700만 원 이상이면 대출이 필요하지 않아도 무조건 이 상품을 이용해야 합니다. 단, 추후 대출금 상환 시 분양가 대비 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유해야 합니다.

#청약제도_1인가구도 청약 가능!

청약 사각지대에 놓인 이들을 구제한다며 정부는 지난 11월 청약제도를 고쳤습니다. 이로써 11월 15일부터 1인가구는 물론 자녀 없는 신혼부부, 월 소득 965만 원이 넘는 고소득 맞벌이 부부도 청약 당첨을 노릴 수 있게 됐습니다. 정확히 말하면 민간분양 특별공급 물량 중 30%를 떼어 이들이 가져갈 수 있게 한 겁니다. 다만 일각에선 1인가구 물량은 얼마 되지도 않는데 정부가 생색내기만 한다고 비판합니다.

Check: 청약 시 1인가구가 살펴야 할 건 생애최초 특별공급 전형입니다. 깐깐하게 굴던 소득 요건을 살피지 않는 대신 자산 기준(3억3000만 원)은 충족해야 합니다.

#중개수수료_내년 전세 계약 시 수수료는?

지난 10월, 7년 만에 부동산중개수수료 요율이 바뀌었습니다. 9억 원짜리 집을 살 때 중개수수료는 810만 원에서 450만 원으로, 6억 원짜리 전세 중개수수료는 480만 원에서 240만 원 정도로 줄어들었습니다. 집값 급등으로 중개수수료도 함께 오르며 이를 손봐야 한다는 주장이 곳곳에서 나왔는데 결국 수수료율을 끌어내린 겁니다. 다만 중개수수료가 거의 ‘반값’으로 싸졌음에도 아직 그 효과를 봤다는 얘기는 거의 나오지 않고 있습니다. 거래량 자체가 크게 줄어서입니다.

Check: 바뀐 중개수수료 요율은 어디까지나 ‘상한 요율’을 의미합니다. 즉 의뢰인과 중개사는 상한 요율 아래에서 협상해 중개수수료를 결정할 수 있습니다.

#LH와대장동_ 분노!

올 초 고구마 줄기 캐듯 끊임없이 터져나온 LH 비리로 모든 국민이 분노했습니다. 부동산 부패 조사가 있었지만 사실상 ‘용두사미’에 그쳤다는 평가가 많았고요. LH 사태에 대한 수사가 잠잠해지자 비리 액수가 훨씬 큰 대장동 의혹이 고개를 들었습니다. 두 사건 모두 현재 수사가 진행 중이지만, 대장동 의혹은 직간접적으로 정치권과 끈적하게 얽혀 있어 진실을 밝히기가 쉽지 않다는 목소리도 나옵니다.

Check: LH 본사 건물 앞에서 벌인 항의시위에 대해 “28층이라 안 들림, 개꿀”이라며 조롱해 논란을 일으킨 직원은 결국 해임됐습니다.

2022년 주담대 접수 시작 12월 20일부터 SC제일은행이 내년 신규 주택담보대출 사전 접수를 받습니다. 은행권에선 가장 먼저 대출 사전 접수를 받는 셈입니다. 이렇게 하는 이유는 금융 당국이 내년에도 가계부채 총량 관리*를 통해 대출 고삐를 죌 예정이기 때문입니다. 즉 일찍이 심사 강도를 높여 대출 잔고를 관리하기 위해서입니다. 2022년 주택담보대출 실제 대출 실행일은 1월 3일부터입니다. *1800조 원까지 불어난 가계부채 때문에 지난해에 금융 당국은 시중은행에 2021년 가계부채 연간 증가율을 5~6% 내에 맞추라고 일렀습니다. 금융 당국의 2022년 가계부채 연간 증가율 목표는 4.5%입니다. 부천에서 홍대까지 21분 경기도 부천 대장지구와 서울지하철 2호선 홍대입구역을 연결하는 ‘대장홍대선’ 사업이 확정됐습니다. 2023년 공사에 들어가는 이 노선이 개통하면 대장지구에서 홍대입구역까지 버스로 51분 걸리던 이동시간은 21분으로 줄어듭니다. 대장지구에서 서울역까지 이동시간은 31분으로 지금의 절반 수준이 됩니다. 경기도 부천과 서울 마포구 등 관련 지역 부동산이 주목받고 있습니다. 개포동에 반값 아파트? 강남구 개포동 구룡마을이 반값 아파트* 공급 후보지로 부상했습니다. 최근 SH와 서울시가 이곳에서 반값 아파트 등을 공급하기 위한 사업을 검토한 사실이 알려졌기 때문입니다. 반값 아파트는 김헌동 SH 사장이 적극 주장한 부동산정책입니다. 참고로 김헌동 사장은 “강남 30평대 아파트는 5억 원, 주변은 3억 원 정도에 공급할 것”이라고 반값 아파트를 소개했습니다. *반값 아파트의 또 다른 이름은 ‘토지임대부주택’입니다. 이는 국가 땅을 빌려 아파트를 분양하는 겁니다. 일반 아파트와 달리 건물값만 분양가에 반영해 가격이 싼 대신 땅에 대한 사용료를 매달 내야 하는 단점이 있습니다. 주담대 금리 5% 시대 12월 16일 4대 은행의 주택담보대출 변동금리가 0.3%p가량 올랐습니다. 이에 주택담보대출 금리가 최대 연 5% 초반까지 나왔습니다. 당장 내년 1월에 한국은행이 기준금리를 다시 한번 인상할 것이 확실시되기에 늦어도 내년 초, 주택담보대출 금리는 최고 연 6%를 돌파할 거라는 얘기가 나옵니다. 초저금리 시대가 지고 있습니다. 대구시는 빼주세요! 대구시가 국토교통부에 조정대상지역* 해제를 건의했습니다. 집값이 떨어지고 미분양도 늘어나는 등 시장 침체기가 시작됐으니 부동산 규제를 풀어달라는 겁니다. 국토교통부는 2020년 12월 달성군 일부를 제외한 대구의 모든 지역을 조정대상지역으로 지정했습니다. 추후 대구시의 조정대상지역이 해제되면 대출·청약 제한 등 규제가 풀립니다. *직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배 초과, 2개월간 청약 경쟁률이 5 대 1 초과 등의 요건을 충족한 지역 중 집값 과열로 판단되는 곳을 조정대상지역으로 지정합니다. 투기과열지구에 비하면 규제 강도가 느슨한 편입니다.