전세대출 이자와 월세 지출, 뭐가 유리함?
과거 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리하냐 물으면 전세라고 답하는 세입자가 많았는데 최근엔 그 패러다임이 바뀌고 있습니다. 기준금리가 오르며 월세 내는 게 유리하다는 인식이 커지고 있어섭니다. 오늘 부딩은 ‘금리인상 부담: 전세대출 이자와 월세 지출, 뭐가 유리함?’에 대해 다룹니다.
보증금 1억 원=월세 40만 원
한국은행이 지난해부터 기준금리*를 세 차례 올리며 전세대출 이자가 시중 월세보다 더 오르는 일이 벌어지고 있습니다. 이에 최근엔 이런 문제도 발생했습니다. 전세대출 이자가 치솟으며 집주인들이 월세 가격을 올릴 수 있는 여건이 조성된 겁니다. 실제로 서울 마포·성동·노원구 등지에선 전월세전환율이 4.8%까지 올라 ‘보증금 1억 원=월세 40만 원’의 공식이 확산되는 모습입니다.
*한국은행이 쓰는 이자율을 말합니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 이에 맞춰 시중은행도 개인이나 기업에 돈을 빌려줄 때 적용하는 대출금리, 예금을 받을 때 적용하는 예금금리를 조정합니다.
전월세전환율이 뭐였더라?
전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 가령 위에 언급한 대로 전월세전환율이 4.8%라면 1억 원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 집주인은 연간 480만 원(1억 원×4.8%), 즉 매달 40만 원을 받게 됩니다. 참고로 지난 몇 년간 서울 임대차시장에선 ‘보증금 1억 원=월세 30만 원’에 해당하는 전월세전환율 3.6%를 관행처럼 여겨왔습니다. KB부동산 리브온이 조사한 지난해 12월 기준 서울의 전월세전환율은 3.13%였고요.
전월세전환율 규제가 있다던데?
있습니다. 정부와 여당은 2020년 9월 전월세전환율 법정 계산법을 고쳤습니다. 세입자의 주거 부담을 덜어주겠다며 기준금리에 3.5%를 더하던 기존 산식을 손봐 2%를 더하도록 못 박은 겁니다. 하지만 유명무실한 대책이었습니다. 강제성이 없는 권고 사항이라 이를 따르지 않는 집주인이 많았기 때문입니다. 이런 집주인에게 벌금을 부과하자는 법안도 벌써 1년째 국회에서 계류 중입니다.
전세대출 이자와 월세 지출, 뭐가 유리함?
현시점 시장에선 대출받아 전세를 사는 것보다 월세를 내는 게 유리하다는 얘기가 나옵니다. 즉 전월세전환율이 아무리 치솟는다 해도 기준금리 오르는 속도가 더 가파르다는 주장입니다. 근거요? 서울의 전월세전환율은 3.13%로 지난 1월 기준 전세대출 최저 금리인 연 3.38%보다 낮습니다. 서울에서 전세대출* 1억 원을 받을 때 월 이자는 4% 금리 적용 시 33만3000원이지만, 월세는 26만 원을 내면 되기 때문입니다.
*2월 3일 기준 전세대출 금리는 KB국민은행 3.72~4.92%, 신한은행 3.56~4.46%, 우리은행 3.93~4.13%, 하나은행 3.45~4.95%, NH농협은행 3.78~4.08% 수준입니다.
기준금리 얼마나 더 올림?
지난해에 두 차례 올리고 1월에 한 차례 올렸는데 곧 한 번 더 올릴 예정입니다. 이렇게 되면 전세대출 최고 금리가 조만간 5%를 껑충 뛰어넘을 거라는 게 은행권의 관측입니다. 이런 가운데 지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세 거래 비중은 36.4%로 역대 최고치를 기록했습니다. 서울 세입자 10명 중 4명 가까이 월세 계약을 한 겁니다.
3차 사전 청약 접수!
2월 18일부터 민간분양* 3차 사전 청약** 접수를 시작합니다. 이번엔 파주 운정3지구 A33블록에서 501가구, 양주 회천지구 A20블록에서 502가구 등 총 1003가구가 나옵니다. 사전 청약 신청 자격요? 사전 청약 공고일인 2월 8일 기준 당해 지역(파주·양주)에 살고 있으면 1순위가 될 수 있습니다. 단, 본청약 입주자 모집 공고일까지 거주 기간 2년을 충족해야 합니다.
*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요.
**본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.
3월 19일 진접선 개통
3월 19일 서울지하철 4호선 연장선인 진접선이 개통합니다. 서울 노원구 상계동 당고개역에서 남양주시 진접읍을 잇는 이 노선이 개통하면 진접역에서 서울역까지 50분대 주파가 가능합니다. 시장에선 진접선 개통 시 서울보다 남양주시 소재 신규 역(별내별가람·오남·진접역) 인근 부동산이 특히 주목받을 것으로 봅니다. 기존에 역이 있던 곳보다 새로 지하철역이 생기는 곳이 교통 여건 개선 효과가 커서입니다.
‘도생’의 변신
2월 11일부터 원룸형 도시형생활주택*의 가구별 전용면적이 60㎡(약 25평)까지 넓어집니다. 방도 3개까지 허용되고요. 일반 소형 아파트 수준의 구성이 가능해지는 겁니다. 이렇게 하는 이유는 수요에 맞춘 도심의 소형 주택 공급 활성화를 위해섭니다. 단, 벌써 부작용에 대한 걱정도 나옵니다. 도시형생활주택은 대부분 중소 사업자가 건설해 난개발이 심해질 수 있다는 지적입니다.
*늘어나는 1·2인가구의 주거 안정을 위해 2009년에 도입한 주거 형태입니다. 분양받을 때 청약통장이나 재당첨 제한 등의 적용을 받지 않는 특징이 있습니다.
전출 40만 명
지난해에 서울에서 경기도와 인천으로 거주지를 옮긴 이가 40만 명을 넘어섰습니다. 경기도로 36만2116명이, 인천으로 4만4859명이 각각 서울에서 전출했습니다. 서울의 높은 집값 상승률과 공급 물량 부족에 따른 결과라는 분석입니다. 참고로 지난해에 서울에선 8894가구밖에 분양하지 못했지만 경기도는 13만6605가구, 인천은 4만5032가구를 공급했습니다.
13개월 만에 추월
서울 아파트 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 뛰어넘었습니다. 지난 1월 전세가격 상승률은 0.31%로, 매매가격 상승률 0.25%를 13개월 만에 추월했습니다. 지난해 말부터 부동산 거래가 줄며 아파트값 상승세가 멎은 탓입니다. 단, 전문가들은 지금보다 전세가율*이 크게 오르진 않을 거로 봅니다. 현시점 매매와 전세 거래 모두 정체된 것이 그 이유입니다.
*매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.
경량 칸막이
공동주택 화재 시 옆 세대로 피난할 수 있도록 9mm가량의 얇은 석고보드로 만든 일종의 안전장치를 말합니다. 최근 2020년 전남 광양의 한 아파트에서 화재가 발생했을 때, 30대 어머니가 6개월 된 남아를 안은 채 이 칸막이를 부수고 옆집으로 대피한 일화가 유명하죠. 다만 모든 아파트에 이 경량 칸막이가 있는 건 아닙니다.
안전진단 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다.만약 동네의 낡은 아파트에 걸린 ‘축 안전진단 통과’라는 현수막을 봤다면, 그건 안전하지 않다는 걸 인정받았다는 의미입니다. 자신이 사는 아파트가 안전하지 않아 다시 짓게 된 걸 축하하는 이런 상황을 아이러니로 보는 이도 있습니다.
Good Morning
Good Morning and Good Luck. 🌞
사진 제공. @dj_hwaaang
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