저렴한 전세 ‘겟’하는 방법

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수도 아파트

매매지수: 100.2 (▲0.03)

전세지수: 100.1 (▲0.02)

지방 아파트

매매지수: 99.7 (▼0.06)

전세지수: 99.9 (▼0.01)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

5월 26일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 서울 아파트 전셋값이 치솟는 가운데

► 입주장과 등록임대를 노리면

► 보다 저렴한 매물을 찾을 수 있습니다.

저렴한 전세 ‘겟’하는 방법

서울 전셋값이 지방 핵심 도시 집값 수준입니다. 단, 같은 전세도 어떻게 계약하느냐에 따라 손익이 갈립니다. 오늘 부딩은 ‘서울 아파트 평균 전셋값 6억 원 시대: 저렴한 전세 ‘겟’하는 방법’에 대해 다룹니다.

서울 평균 전세 6억4281만 원

서울 아파트 평균 전셋값이 5월 기준 6억4281만 원입니다(출처: KB부동산). 지방 핵심 도시 집값과 비슷합니다. 공급은 적고, 전세사기 여파도 여전합니다. 한데 6월엔 분위기가 살짝 달라질 수 있습니다. 재건축·재개발 입주가 한꺼번에 몰리기 때문입니다. 수도권 1만2932가구, 지방 1만2912가구가 입주 예정입니다(출처: 직방). 전월보다 각각 39%, 59% 늘어납니다.

저렴한 전세 ‘겟’하는 방법

전셋값이 오르자, 먼저 움직이는 임차인이 늘었습니다. 같은 전세라도 ‘언제·어디서’ 계약하느냐에 따라 차이가 큽니다. 요즘 눈에 띄는 흐름은 이렇습니다.

① 입주장 급전세 선점: 입주장¹⁾에 잔금 마련이 급한 집은 전세를 비교적 싸게 내놓습니다. 서울 휘경·중화동, 경기 파주 운정동 등이 대표적 예입니다. 단, 수요도 많아 망설이면 금세 사라집니다

② 임대사업자 전세 찾기: ‘등록임대’는 전세금을 1년에 5%까지만 올릴 수 있습니다. 비쌀 줄 알지만, 같은 단지 일반 전세보다 싼 경우가 많습니다. 오래 살 집을 찾는 이에게 유리합니다. 국가 임대 정보 사이트 렌트홈보다 동네 중개업소에 물어보는 게 빨라요.

③ 신축 전세 계약 전 체크: 새 아파트는 등기가 안 난 경우가 많습니다. 이때 임대인이 잔금을 안 내거나, 분양권을 넘기면 사고가 날 수 있습니다. 분양대금 완납, 임대인·계약자 일치, 가압류 여부는 꼭 확인하세요.

¹⁾ 입주장: 새 아파트 공사가 끝난 뒤 입주하는 시점까지, 즉 이 시기의 ‘시장’을 말합니다. 이 시기, 거래가 가능한 물건이 한 번에 몰려 주변의 매매·전월세 가격은 내려가는 경향이 있습니다.

지금 입주장인 단지는?

입주장을 노린다면 아래 단지를 주목하세요. 시세보다 싸게 구하려면 선점이 중요합니다.

▸ 6월 주요 입주 단지

<수도권>

•휘경자이디센시아(서울 휘경동), 1806가구

•리버센 SK VIEW 롯데캐슬(서울 중화동), 1055가구

•별하람마을5단지 호반써밋이스트파크(파주 운정동), 1110가구

•두산위브더제니스센트럴여의(인천 숭의동), 1115가구

<지방>

•둔산자이아이파크(대전 탄방동), 1974가구

•서충주푸르지오더퍼스트(충주 주덕읍), 1029가구

계약 전후 챙겨야 할 세 가지

이제 계약서만 믿고 가던 시대는 끝났습니다. 최근 강화된 임차인 보호책을 살핍니다.

1. 악성 임대인 걸러내기: 임대인 정보 조회

•시행일: 5월 27일

•내용: 전세보증금 사고 이력 등 열람 가능

•방법: 공인중개사 통해 계약 의사 있는 예비 임차인만 가능

•팁: 6월 23일부터 ‘안심전세 앱’에서 비대면 조회

•주의: 월 3회 제한, 임대인에게 조회 사실 통보됨

2. 확정일자 자동으로 받기: 전월세신고제

•시행일: 6월 1일

•내용: 보증금 6000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 신고

•방법: 임차인과 임대인 중 한 명이 온라인이나 주민센터에서 신고

•팁: 신고하면 확정일자 자동 부여 → 보증금 보호

•주의: 신고 안 하면 과태료 최대 30만 원

3. 대출 연장 걱정 줄이기: 버팀목대출 연장 제한 폐지

•시행일: 6월 중

•내용: 기존 4회까지만 가능하던 연장 한도 삭제 → 최대 10년까지 가능

•방법: 기존 버팀목대출 이용자만 해당

•팁: 이사 걱정 없이 오래 살 수 있어 자금계획에 유리

•주의: 공공임대 거주자는 제외 가능 → 조건 꼭 확인

연 2.75% → 2.5%

한국은행이 기준금리¹⁾를 0.25%p 내려 연 2.5%가 됐습니다. 1분기 성장률이 마이너스고, 소비도 안 살아나 내린 결정입니다. 시장에선 올 하반기에 한두 번 더 내릴 거로 봅니다. 단, 7월 스트레스 DSR 3단계 시행 후엔 대출 자체가 어려워져 금리인하 체감 효과는 크지 않을 수 있습니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.

대출 올려주세요 vs 예산 없어요

서울시가 수도권 기준 4억 원인 버팀목대출¹⁾ 보증금 기준을 6억 원대 후반으로 올려달라고 정부에 건의했습니다(출처: 서울시). 서울 평균 전셋값이 5억7000만 원이라 현재 기준으론 공공임대도 대출이 막히는 경우가 많다는 겁니다. 단, 국토교통부는 예산 부담이 크다며 난색을 표했습니다.

¹⁾ 버팀목대출: 정부표 대표적 정책대출로 일반·신혼가구 모두 수도권 3억 원 이하, 지방 2억 원 이하(신혼부부 및 2자녀 이상 가구는 수도권 4억 원, 지방 3억 원 이하) 전셋집을 계약할 때 수도권 기준 최대 2억 원(지방 1억6000만 원)까지 최저 연 2%대 저리로 빌려줍니다.

3기 신도시, 줄줄이 지연

3기 신도시 입주 시점이 또 미뤄졌습니다. 남양주 왕숙 4개 블록(A1·2, B1·2)은 2026년 말 입주에서 2028년 3월로, 하남 교산 A2블록도 준공 시기를 올해에서 내년 하반기로 늦췄습니다. 2024년 말 기준 3기 신도시 착공률은 6.3%. 공급난 해소는 아직 먼 이야기 같습니다.

원룸 평균 월세 68만 원

지난 4월 보증금 1000만 원 기준 서울 원룸 평균 월세는 68만 원이었습니다(출처: 다방). 전세보증금은 2억1254만 원으로 한 달 새 352만 원(1.7%) 올랐고요. 서초구가 2억5975만 원으로 가장 비쌌고, 강남·용산·중·성동·광진·영등포·동대문·마포 등 10개 구가 서울 평균치를 넘겼습니다.

‘소설믹스’ 유연화

분양과 임대를 한 단지에 섞는 ‘소셜믹스’. 서울시가 이 원칙은 지키되, 좀 더 유연하게 적용하기로 했습니다(출처: 서울시). 재건축조합과 갈등이 반복되자 조망권 논란 등에 대응하려는 겁니다. 참고로 서울시는 최근 잠실주공5단지 같은 한강 변 단지에 임대 가구를 넣는 문제로 고민해왔습니다.

Q 2억 원으로 6억 원 집, 무리일까요?

•가족구성원: 30대 초반 여성(예비 신부)

•현재 거주지: 서울시 은평구(전세_부모님과 거주)

•주택 소유 여부: 무주택

•자산 / 부채: 2억2000만 원(현금) / 1억2000만 원(전세대출)

•월수입: 710만 원(두 사람 합계)

•허용 가능한 월 원리금 상환액: 최대 190만 원

•내 집 마련 희망 지역: 서울시 서남권(영등포·구로·금천구), 경기도 광명시 하안·철산동

•내 집 마련 우선순위: 투자 > 교통 > 상권 > 학군 > 자연

•고민 내용:

-2026년 봄 결혼을 앞둔 예비 신부입니다. 지금은 제 명의로 받은 버팀목대출로, 부모님과 함께 은평구 빌라에 살고 있습니다.

-이 대출은 2026년 1월 초에 끝나고, 그 시점에 부모님과 세대를 나눠 신혼집을 마련할 계획입니다.

-예비 신랑과 함께 모은 자금은 약 2억 원이고, 생애최초보금자리론(6억 원 이하까지 가능)을 활용해 집을 살 생각입니다.

-저는 서울 가산디지털단지, 예비 신랑은 안양에서 일하고 있어 서울 서남권(영등포·구로·금천구)이나 광명 하안·철산동 쪽을 우선적으로 보고 있습니다.

-예비 신랑은 과거에 부모님이 본인 명의로 집을 산 이력이 있어, 생애최초보금자리론은 제 명의로만 가능한 상황입니다. 현재 고려 중인 전략은 아래와 같습니다.

1. 광명 하안주공 등 6억 원 이하 아파트 매수

→ 생애최초보금자리론 활용

2. 6억 원 초과 아파트 매수

→ 추가 대출로 서울 시내 실거주 소형 아파트 접근

3. 신혼부부 특별공급 청약

→ 분양가가 높아 2억 원으로 입주 가능할지 불확실

질문 1.

서울 서남권 또는 인근 경기 지역에서 광명 하안주공 시리즈 외에 생애최초보금자리론으로 구매 가능한 6억 원 이하 아파트 중 추천할 만한 단지가 있을까요?

질문 2.

현재 자산과 조건 등을 고려할 때, 6억 원 초과 아파트로 확장하는 건 무리수일까요?

질문 3.

청약을 시도할 경우, 입주 시점 자금 부담이나 분양가 적정성은 어떻게 판단해야 할까요?

A 선뜻 권하긴 어렵습니다

6억 원 이하 아파트라면 광명시 하안주공 시리즈가 제격입니다. 단, 광명 하안주공 시리즈는 가까운 지하철역이 없습니다. 하지만 가산디지털단지 배후 수요가 있고, 편의시설도 잘 갖추고 있습니다. 북쪽으로 올라가면 철산동 상권과 7호선을 이용할 수도 있습니다.

하얀주공 시리즈 중 특히 아래 단지를 살펴보세요.

•하안주공12단지: 1990년식, 2392가구, 용적률 155%

•하안주공3단지: 1989년식, 2220가구, 용적률 163%

•하안주공6단지: 1990년식, 1260가구, 용적률 155%

•하안주공7단지: 1990년식, 1342가구, 용적률 182%

현재 자금 수준으로 그 인접 지역에서 검토할 수 있는 단지는 아래와 같습니다.

•신월시영(서울 양천구): 1988년식, 2256가구, 용적률 132%

•무지개(서울 금천구): 1980년식, 639가구, 재건축 추진

•럭키(서울 금천구): 1982년식, 986가구, 용적률 123%

•성지(서울 금천구): 1986년식, 233가구, 용적률 176%

•가양2단지(서울 강서구): 1992년식, 1624가구, 용적률 195%

서울 서남권 외 지역도 괜찮다면 아래 노원구 세 단지도 검토해보세요.

•상계주공 시리즈 •중계그린 •중계무지개

아시다시피 6억 원을 초과하면 정부가 주는 선물, 즉 생애최초보금자리론을 받을 수 없습니다. 이건 쓸 수 있을 때 꼭 써야 합니다.

그리고 자기자본이 2억 원인데 6억 원을 초과하는 집을 사는 건 부담이 쾌 큽니다. 지금 시점에선 강력히 추천하지 않습니다. 금리가 여전히 높은 수준입니다.

다만 아직 확정은 안 됐지만 올 하반기 ‘지분형 모기지’가 나올 수 있습니다. HF와 내가 같이 투자해 집을 사고, 나는 시중금리보다 낮은 연 2%대 임대료를 내고 사는 방식입니다.

집을 팔 땐 시세차익을 비율대로 나누고, 손해가 나면 HF가 책임집니다. 서울 10억 원, 경기 6억 원 이하 아파트가 대상입니다. 시행하면 꼭 한번 검토해보세요.

청약은 도전할 만합니다. 어디에 하느냐가 중요한데, 저는 3기 신도시 청약을 추천합니다. 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양이 이미 본청약을 시작했고, 앞으로 물량이 더 나올 예정입니다.

인기로만 보면 하남 교산이 가장 높고, 그다음 고양 창릉, 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양 순입니다. 분양가는 최근 모집한 하남 교산 A2 전용면적 59㎡(약 25평)가 약 5억7000만 원, 부천 대장은 약 5억2000만 원입니다. 입주는 2028~2029년 예정이고요.

하지만 당첨만 된다면 입주 시기는 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 그사이 돈을 더 모을 수도 있고, 입주할 땐 대출을 활용하면 되니까요. 신도시는 시간이 걸려도 결국엔 자리를 잡습니다.

내 집 마련은 꼭 해야 하는 일입니다. 하지만 결혼하는 시점에 반드시 내 집이 있어야 하는 건 아닙니다. 살다 보면 생각처럼 일이 풀리지 않을 때도 있고, 기회는 예상보다 천천히 올 수도 있습니다.

그래도 괜찮습니다. 조급해하지 않으셔도 됩니다. 두 분이 함께 준비하고, 꾸준히 도전하면 기회는 반드시 찾아옵니다. 혹시 출산 계획이 있다면 자녀가 초등학교 4학년이 될 무렵, 그때쯤 정착해도 늦지 않습니다.

그 시기가 되면 집뿐 아니라 학교, 친구, 동네 환경까지 함께 고민해야 하니까요. 지금은 조금 긴 호흡으로 가셔도 괜찮습니다.

본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 주택 매수는 직접 확인한 정확한 정보를 바탕으로 신중히 결정하세요.