수도권 아파트
매매지수: 94.8 (▼0.02)
전세지수: 89.8 (■)
지방 아파트
매매지수: 91.9 (▼0.06)
전세지수: 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
2월 3일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 하반기부터 전세대출이 줄어듭니다.
► 소득과 기존 대출이 한도를 가릅니다.
► 월세로 옮겨가는 흐름이 빨라질 전망입니다.
소득이 낮으면, 전세대출도 적게
올 하반기부터 소득이 낮으면 전세대출을 받기 어려울 수 있습니다. 오늘 부딩은 ‘전세대출 조이기: 소득이 낮으면, 전세대출도 적게’에 대해 다룹니다.
결국, 한도 축소
정부가 올 하반기부터 소득과 기존 대출을 따져 전세대출 한도를 차등 적용합니다. ① 전세대출 잔액이 200조 원을 넘어서며(5년 새 50% 증가) 시장에 돈이 너무 많이 풀렸고 ② 그 여파로 갭투자가 늘며 전셋값과 집값을 함께 끌어올렸다는 분석이 나오자(전세대출 보증 3.8% 증가 시, 전셋값 연 8.21% 상승) ③ 이에 따라 하반기부터 전세대출 한도를 조정하기로 한 겁니다. 앞서 정부는 1분기 내에 전세대출 보증¹⁾ 비율도 100%에서 90%로 낮추기로 했습니다.
[ ☑️ Check! ] 국토연구원은 “전세대출이 전세 수요를 늘려 전셋값을 높이고, 갭투자를 더 쉽게 만들어 매매 수요까지 증가시킬 수 있다”고 분석했습니다.
¹⁾ 전세대출 보증: 임차인이 전세대출을 받을 때 HUG 같은 보증 기관이 은행의 위험부담을 덜어주는 장치입니다. 즉 보증 기관이 ‘보증서’를 발급해주면 은행은 그걸 믿고 임차인에게 전세대출을 내줍니다.
소득이 낮으면, 전세대출도 적게
전세대출을 조이면 시장은 다음과 같이 바뀔 가능성이 있습니다.
단기 영향(1분기)
보증 비율 100% → 90% 축소
→ 기존엔 보증 기관이 대출 위험 100% 부담 → 이제 은행도 일부 부담 → 대출금리 상승 & 대출한도 축소 가능
중장기 영향(하반기)
소득 따라 대출 한도 조정
→ 이제껏 HUG는 수도권 4억 원, 지방 3억2000만 원까지 소득을 고려하지 않고 전세대출 보증을 내줌
→ 하반기부턴 소득, 기존 대출 따라 한도 차등 적용 → 소득 낮거나 대출 많으면 한도 축소 가능성
전세대출이 어려워지면?
•전세시장이 위축되며 월세 선호 증가
→ 전세 사기 여파 + 대출 제한 → 빌라 전세 수요 ↓, 갭투자 ↓ → 월세 이동 가속
•대출 축소로 임차인 부담 증가
→ 대출 감소로 전세금 마련 어려움 → 청년·신혼부부 부담 ↑
대출 규제 시작! 내 선택은?
전세대출 규제를 강화하면 내 선택도 달라져야 합니다. 대출한도는 언제 줄어들까? 소득이 낮으면 어떻게 해야 할까? 상황별 대응법을 살핍니다.
Q 월세 vs 전세, 뭐가 더 유리할까?
A 전세금 마련이 어렵다면 월세가 더 나을 수도 있습니다. 실제로 서울 빌라 월세의 비중(2024년 기준 53.6%, 출처: 국토교통부)이 처음으로 전세를 넘어섰습니다. 대출이자 부담과 전세 사기 여파로 월세로 이동하는 흐름이 뚜렷합니다. 단, 월세는 매달 고정비 부담이 크니, 전세대출 이자와 연간 비용을 비교해 신중히 선택하세요.
Q 소득이 낮아 대출이 어려워지면?
A 청년·신혼부부라면 정부나 지자체에서 운영하는 저금리 전세자금대출이나 주거 지원금을 확인해보세요. 예를 들어 19~34세 독립 거주 무주택 청년은 일정 요건을 충족하면 ‘청년월세 한시 특별지원’을 통해 2년간 월세 최대 480만 원을 받을 수 있습니다.
Q 기존 대출이 많아 보증 한도가 줄어들까 봐 걱정된다면?
A 신용대출 등 부채가 많다면 전세대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 가능하다면 금리가 높은 대출부터 일부 상환하면 DSR 기준이 유리해질 수도 있습니다.
Q 전세대출 한도 축소, 언제부터 적용할까?
A 정부는 “급격한 대출 축소로 임차인이 곤란해지지 않도록 하겠다”고 했습니다. 하지만 세부 기준과 유예기간은 변동 가능성이 큽니다. 전세 만기가 다가온다면 미리 은행에 문의해 대출 연장, 재심사 일정을 확인하세요.
전세임대주택 입주자 모집
LH가 청년과 자립준비청년을 대상으로 전세임대주택¹⁾ 입주자를 모집합니다(출처: LH). 12월까지 상시 모집하며 수도권 1억2000만 원, 광역시 9500만 원, 기타 지역 8500만 원까지 전세보증금을 지원합니다. 19~39세 미혼 무주택자로 소득·자산 기준을 충족하면 신청 가능하니, LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 확인하세요.
¹⁾ 전세임대주택: 입주 대상자가 지원한도액 범위 내에서 살고 싶은 주택을 택하면 LH 등이 임대인과 전세 계약을 맺고, 입주 대상자에게 저렴하게 재임대하는 주택을 말합니다.
3기 신도시 본청약 시작
올해 첫 3기 신도시 본청약을 고양 창릉에서 시작합니다. 전용면적 59~84㎡(약 25~32평) 중소형 위주로, 3개 블록 1792가구 규모(공공분양 1035가구, 민간분양 757가구)입니다(출처: LH). 사전 청약 당첨자는 2월 17일부터 이틀간 접수하며, 일반 청약은 2월 19일부터 사흘간 진행합니다. LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.
세종 아파트값, 하락률 1위
세종시 아파트값이 급락하고 있습니다. 2020년 천도론 영향으로 42.37% 급등한 집값이 정치적 불안 속에 하락하고 있습니다. 지난해엔 아파트값이 6.47% 떨어져 전국 17개 시·도 중 하락률 1위를 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 단, 국회 완전 이전 가능성 등 호재를 두고 추가 상승 가능성도 거론됩니다.
1월 상가 낙찰률 15.5%
상가 경매시장이 얼어붙고 있습니다. 경기침체로 공실이 늘며 낙찰도 어렵습니다. 지난 1월 서울 상가 경매 낙찰률¹⁾은 15.5%(258건 중 40건)로, 아파트(47.2%)보다 크게 낮았습니다(출처: 지지옥션). 최근 서울 종로의 한 귀금속 상가는 감정가 3억2000만 원에서 11차례 유찰된 끝에 3000만 원(9.4%)에 낙찰됐습니다.
¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율입니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았다는 얘기.
서울 아파트값, 보합 → 상승
오세훈 서울시장의 토지거래허가구역¹⁾ 해제 발언 후 서울 아파트값이 들썩입니다. 탄핵 정국 여파로 주춤하던 가격이 다시 오를 조짐을 보이는 겁니다. 실제로 서울 아파트값은 최근 4주간 보합세를 유지하다 2월 첫째 주 조사에서 0.02% 상승하며 방향을 틀었습니다(출처: 한국부동산원).
¹⁾ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택과 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 얻어야 하는 제도입니다. 이걸 지정하면 실거주 목적으로 집을 거래하겠다고 신청하는 경우에만 허가를 받을 수 있습니다. 투자자가 접근할 수 없기에 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받습니다.
〈수도권〉
•서울 아파트값 상승 전환
•서울 아파트 전셋값 상승 전환
•서울 ‘남부터미널’ 일대 활성화 추진, 연말까지 용역
•금천 금천구청역 복합개발부지에 청년 공공임대주택 254가구 공급
•경기 ‘K-컬처밸리 사업’ 속도 내기 위해 GH에 6000억 원대 출자
•경기 GH 공공임대주택 입주 자립준비청년에게 보증금 전액 지원(신청: 2월 28일~소진 시)
•광명 KTX 광명역 일원 철도 부지 복합개발 추진
•남양주 다산신도시 국내 첫 ‘철도 위 콤팩트시티’ 3만9000㎡ 조성 추진
•수원 광교신도시 20년 만에 준공
•수원 2040년 목표 인구 128만 명
•용인 용인중앙공원 공공지원민간임대주택 지구계획 승인
•이천 ‘종합터미널 부지’ 지상 49층 고밀복합개발 추진
•화성 봉담읍 ‘삼보폐광산’ 공원화 사업 추진
•인천 최대 재건축사업 ‘만수주공’ 정비구역 지정 신청
•LH 창사 이래 최초로 고양 킨텍스에 3기 신도시 공공분양 견본주택 설치
〈지방〉
•대구 아파트값 1년 이상 하락세 지속, 올 1월 누적 하락 폭(-0.65%) 심화
•광주 충장로·금남로 중대형 상가 공실률 24% 기록
•세종 ‘상가 공실률 전국 1위’ 타개 위해 상가에 숙박시설 허용 추진
•전남 2024년 토지 면적 축구장 11개만큼 증가
•전주 월 임대료 1만 원 ‘청년만원주택(청춘별채)’ 사업 추진
•김해 무주택 다자녀가구 전세대출 이자 150만 원까지 지원(신청: 3월 10일~28일)
•군산 신혼부부 전세대출 이자 지원(신청: ~12월 10일)
•제주 10가구 중 6가구는 1·2인가구
•제주 ‘제2공항’ 3월에 기본 설계 착수
〈해외〉
•미국 LA 산불로 건물 1만8000채 파손, 보험금 지급 비용 400억 달러(약 57조8000억 원) 추정
•미국 주담대 받은 주택 소유자 17%, 이자율 최소 6%대로 최근 10년 새 최고치
•미국 이혼·별거 중인 주택 소유자의 약 70% 주담대 상환 부담, 기혼자의 52%도 어려움 호소
•덴마크령 그린란드 총선 3월 11일로 한 달 앞당겨 ‘트럼프 영토 압박’ 대응
•영국 최근 10년 내 주택 구입자 64%, 2년 내 인테리어 공사 경험
•영국 4월 취등록세 인상 앞두고 주택 매매거래 폭주 예상
•일본 임대주택 계약 전 가장 많이 확인하는 요소 1위 채광(22.4%), 2위 주변 환경(15.9%), 3위 배관(14%)
•일본 도쿄 도심 5구(지요다·주오·미나토·시부야·신주쿠) 사무실 평균 공실률 8개월째 감소해 3.83% 기록
•일본 작년 4분기 상업용 부동산 투자 규모 전년 대비 145% 증가한 107억 달러(약 15조5800억 원), 아태지역 최상위 시장으로 부상
전세와 대출의 변천사
자주 이용하면서도 잘 모르는 전세와 대출에 대한 이야기.
Q 전세대출은 언제 처음 시행했을까?
2008년 이명박 정부 시기에 처음 시행했습니다. 당시 글로벌 금융위기로 집을 사기보다 전세를 찾는 이가 급증하며 전세난이 심화되자 이를 해결하기 위해 도입했습니다. 서민층이 대출로 전셋값 인상에 대응할 수 있게 설계한 겁니다(출처: 국토교통부).
Q 과거 전세대출 한도는?
A 이명박 정부 시기인 2008년, 서민 주거 안정을 위한 대출 한도는 최대 1억 원이었습니다. 2009년 8월엔 최대 2억 원으로 한도를 올렸고, 박근혜 정부 시기인 2013년엔 3억 원, 2015년엔 5억 원까지 상향했습니다(출처: 국토교통부, HF).
Q 도입 과정에서 고민은 없었을까?
A 초기에도 ‘저리 대출이 전세 수요를 과도하게 올리진 않을까?’, ‘장기적으로 전셋값 상승을 자극하진 않을까?’ 하는 우려가 있었습니다. 하지만 서민 주거 안정이란 기조하에 한도 상향과 금리인하, 지원 대상 확대를 진행했습니다. 그 결과 일부 수요자는 이를 더 넓은 면적이나 선호 지역으로 이동하는 수단으로 활용했고, 이는 전셋값 상승과 주거비 과소비 문제를 낳아 현재 제도 개편 필요성이 제기되고 있습니다.
Q 조선시대에도 전세가 있었다던데?
A. 있었습니다. 당시엔 ‘가사전당(家舍典當)’이라고 불렀습니다. 논밭을 담보로 돈을 빌리는 ‘전당(典當)’ 개념이 집으로 확장된 겁니다. 지방에서 서울로 벼슬하러 온 퇴계 이황도 집을 사기 전까지 전셋집에 살았습니다.
Q 전세가 공식 문서에 처음 등장한 시기는?
A 1910년, 조선총독부의 ‘관습조사보고서’에 처음 등장했습니다. 이 문서는 전세를 “조선에서 가장 일반적인 가옥 임대차 방식”으로 설명했죠. 당시 전세 기간은 지방 1년, 서울 100일이었고, 방 한두 칸만 전세로 빌려주는 경우도 많았습니다.
권리금
새로운 상점이 들어설 때 기존 상점이 받는 금전적 보상입니다. 유동인구, 단골 고객, 인테리어 등을 반영한 가치죠. 상권이 활발할수록 권리금도 높아지지만, 인기가 떨어지면 줄거나 사라질 수도 있습니다.
빨대효과
대형 상권이나 신규 개발 지역이 인근 상권의 소비력을 빨아들이는 현상입니다. 대형몰이나 교통 요지가 생기면 기존 상점 고객이 줄어듭니다. 인근 전통시장 방문객이 감소하는 것도 같은 이유입니다.
서울 하늘
저편에 흩어지는 저 빛도 누군가의 꿈.
사진 제공 | @oo_rang_
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