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나쁜 일은 도미노처럼


[1] 둔촌 주공 사태를 시작으로

[2] 주요 재건축사업장이 내분을 겪습니다.

[3] 서울 주택공급 물량에 차질이 예상됩니다.


나쁜 일은 도미노처럼

서울 둔촌주공 사태를 다룬 기사가 쏟아집니다. 이것이 시장에 미칠 영향이 크기 때문입니다. 이를 시작으로 다른 사업장에도 갈등이 도미노처럼 번질 우려가 있습니다. 오늘 부딩은 ‘둔촌주공 사태: 나쁜 일은 도미노처럼’에 대해 다룹니다. 둔촌주공 사태란? 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축¹⁾사업이 50% 이상 공정이 진행된 상태에서 공사를 전면 중단한 사태를 이릅니다. 이게 주목받는 이유는 크게 두 가지입니다. 첫째, 공사 중단 사태를 불러온 조합과 시공사업단(시공단) 간 갈등이 극에 달해서. 둘째, 역대 최대 규모인 1만2032가구에 달하는 데다 일반분양²⁾도 4786가구나 돼 분양 지연 시 서울 주택공급 물량에 큰 차질을 줄 수 있어서. ¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 재개발과 헷갈리지 마세요. ²⁾ 특별공급(특공) 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다. 왜 갈라섰을까? 공사비 증액 문제 때문입니다. 2020년 6월 시공단과 이전 조합이 5600억 원에 달하는 공사비를 추가해 3조2000억 원 수준으로 계약을 맺었는데, 새 조합 집행부가 이를 인정할 수 없다고 하며 갈등이 생긴 것. 현재 두 집단의 입장은 다음과 같습니다.

  • 조합: “공사비 증액 계약은 무효임. 당시 조합장이 해임된 당일에 맺은 계약이라 적법하지도 않음. 이미 공사 계약 변경을 무효로 해달라는 소송도 걸어뒀음!”

  • 시공단: “뭐? 정당한 공사비 증액을 거부함? 그간 1조7000억 원을 들여 외상¹⁾ 공사까지 해왔는데 더는 못 참음. 공사 멈추고 유치권²⁾ 행사할 것임!”

¹⁾ 통상 재건축사업은 공사 시작과 동시에 일반분양을 진행해 공사비를 충당합니다. 이에 건설사도 외상으로 공사를 할 수 있었던 것. ²⁾ 부동산에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 부동산을 유치(점유)할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 공사비를 못 받은 건설사가 공사비를 받을 때까지 건물을 차지하는 것. ‘유치권 카드’는 조합과의 갈등에 있어 시공사가 취할 수 있는 최후의 입장 표명으로 통합니다. ‘조합과의 갈등으로 공사를 중단한 시공사’라는 꼬리표가 붙을 수 있어섭니다.

누가 손해일까? 양쪽 다 손해입니다. 우선 조합은 내년 8월로 예정된 입주가 미뤄지며 전월세살이 기간이 길어져 경제적 부담이 커집니다. 특히 은행에서 사업비로 2조 원 넘게 빌렸는데 그 이자만 연간 800억 원에 달해 자금 압박이 심해질 거고요. 시공단이라고 마음이 편친 않습니다. 소송에서 지면 막대한 사업 지체 보상금과 이제껏 쓴 공사비 1조7000억 원을 감당해야 해섭니다. 시공단의 브랜드 이미지도 추락할 테고요. 나쁜 일은 도미노처럼 지금 새로운 복병은 ‘대출금’입니다. 실현 가능성은 낮지만, 조합에 2조 원 넘게 빌려준 은행들이 최근 ‘만기 전 회수’까지 검토 중인 것으로 알려졌기 때문입니다. 돈 떼일 위험이 있다는 겁니다. 이게 끝이 아닙니다. 올 들어 원자재값이 폭등하면서 하청업체들이 건설사에 ‘이전 가격으론 작업 못하겠다’며 도미노처럼 가격 인상을 요구하고 나서섭니다. 나랑 무슨 상관? 내 집 마련 계획이 어그러질 수 있는 게 핵심입니다. 서울 도심의 신규 주택공급은 사실상 재건축·재개발을 통해서만 가능한데, 둔촌주공을 시작으로 올 상반기 분양을 계획한 동대문구 이문1·3구역 등 다른 단지도 최근 일반분양 일정이 불투명해졌기 때문입니다. 공사비 갈등과 시공사 교체 같은 이유로요. 이를 모두 합하면 7000여 가구에 이른다고. 참고로 이는 작년 서울 아파트 공급량의 82% 수준입니다.



중장년층도 청약 가능

차기 정부가 역세권첫집¹⁾의 공급 대상을 무주택 중장년층까지 넓히는 방안을 검토 중입니다. 무주택 청년이 대상이지만, 공급 물량이 20만 가구로 한정된 상황에서 청년층에 혜택이 몰리면 무주택 중장년층의 역차별 문제가 부각될 수 있다고 본 겁니다. 이에 ‘생애 최초 주택 구입자’ 중 일정 소득 등을 충족하면 역세권첫집 당첨 기회를 얻을 수 있을 것으로 보입니다.

¹⁾ 청년·신혼부부를 위해 교통이 좋은 역세권에 짓는 분양주택입니다. 국가와 지분을 공유하고 되팔 때 시세차익까지 나누는 지분공유형 주택으로, 분양가가 저렴한 것이 특징. 크게 국공유지활용형과 민간개발연계형으로 나뉘는데, 어느 쪽이든 주변 시세의 반값 수준입니다.


49%가 신고가

대선 후 서울 강남·서초구에서 거래된 아파트 중 49%가 신고가¹⁾를 기록한 것으로 나타났습니다. 그동안 59건의 거래가 있었는데, 그중 29건이 직전 최고가보다 가격이 오른 거래였던 겁니다. 이를 두고 한 여당 의원은 “인수위원회가 시장 불안 가능성을 안일하게 본다”고 지적했습니다. 차기 정부가 내세운 부동산 규제완화책을 두고 한 말로 보입니다.

¹⁾ 이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.

서울 빌라 소형이 대세

올 1분기에 서울 빌라(다세대·연립주택) 매매가 7619건을 기록했습니다. 특히 소형 빌라 거래가 눈에 띄게 늘었다는 사실. 전용면적 60㎡(약 25평) 이하가 6818건(89.5%)으로, 60㎡ 초과 801건(10.5%)에 비해 압도적으로 많았습니다. 이 같은 소형 빌라 매매 비중은 2006년 이래 1분기 기준 최고 수준이라고. 시장에선 아파트를 매수하기 어려운 실수요자가 상대적으로 저렴한 소형 빌라를 산 것으로 분석했습니다.

전세가율 3개월 연속 ↑

최근 시중은행이 전세대출을 재개하며 전세 수요가 늘고, 전세가율¹⁾도 높아지고 있습니다. 전국 아파트 전세가율이 지난해 12월 65.9%에서 올해 1월 66.0%, 2월 66.1%, 3월 66.2%로 3개월 연속 상승했다는 통계도 나왔고요. 지난해 말 ‘집값 고점’이라는 인식이 퍼져 가격 상승이 지지부진했는데 되레 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 추월하며 전세가율이 반등한 셈입니다. 전세가율 상승은 갭투자²⁾가 늘어나는 원인이 됩니다.

¹⁾ 매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.

²⁾집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자 비율은 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 4년 만에 3배 가까이 뛰었습니다.


이천시 홀로 3.52% 상승

경기도 이천시 아파트값이 눈에 띄게 오르고 있습니다. 올 들어 4월 11일까지 3.52%나 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 같은 기간 아파트값이 떨어진 서울(-0.11%), 성남시(-0.08%), 과천시(-0.45%) 등과는 상반된 모습. 이유요? 얼마 남지 않은 수도권 비규제지역인 데다, 중저가 아파트의 비중이 높다는 평입니다. 참고로 비규제지역에선 무주택자 기준 LTV¹⁾가 70%까지 적용됩니다.

¹⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다.





최고요 디자이너가 부모님을 위해 고친 숲속의 집



#6 숲속의 집

4년 전, 부모님은 단독주택이 옹기종기 모여 있는 마을에 집을 마련했다. 바닥면적 35평 규모로 1998년에 준공한 꽤나 연식이 있는 이층집이었다. 잡초가 허리까지 무성히 자란 마당을 가로질러 그 집의 현관문을 처음 열던 순간이 또렷하다.

내가 그 집의 리모델링을 맡아 그곳에서 어떻게 살고 싶은지에 대해 부모님과 많은 이야기를 나눴다. 함께 점심식사를 하는 횟수가 늘어날수록 집은 점점 모양을 갖춰갔다. 5월에 착공했는데 마당 공사까지 마치니 이듬해 봄이 되어 있었다. 그리고 또 몇 년의 시간이 흘렀다.

큰 주방이 있고, 마당과 집 근처에서 동물과 식물이 모두 어울려 살 수 있는 집. 그곳은 그런 집이 됐다. 처음 어떤 집에 살고 싶으냐는 질문에 부모님은 “글쎄”라고 답했지만 시간이 지나며 자연스럽게 지금의 모습이 됐다. 어떤 방엔 잡동사니가 쌓이고, 시험 삼아 설치한 문짝이 휘고, 수형이 멋진 고무나무를 들였더니 한쪽으로 길게 뻗은 가지를 아빠가 싹둑 잘라버린다거나 하는 일이 있긴 했지만 말이다.

엄마는 이따금 당신들의 집에서 지내는 나날에 대한 소감을 내게 문자메시지로 보낸다. 그럴 때마다 나는 널찍이 만들어준 개집 등 몇 가지 아쉬운 점이 떠오르지만 그런대로 괜찮다고 생각한다. 마당이 넓은 집에 엄마와 아빠가 살고 있다. 매년 봄이면 흐드러지게 벚꽃이 피는 마을에.



컨소시엄 공통의 목적을 위한 협회나 조합을 말합니다. 부동산시장에선 두 곳 이상의 건설사가 공동으로 아파트를 시공하는 걸 의미합니다. 이걸 하는 이유요? 단일 시공 때보다 사업 진행 속도를 높이고 토지 매입 비용을 낮출 수 있기 때문입니다.

주택담보대출 말 그대로 집을 담보로 돈을 빌려주는 대출 상품입니다. ‘주담대’라고도 하죠. 은행에서 받을 수 있는 대출 중 이자가 가장 낮은 축에 속합니다. 만에 하나 대출을 받는 이가 돈을 갚지 않아도 은행이 집을 팔아 손실을 메울 수 있기 때문입니다.



반복과 재구성

컨트롤 c 컨트롤 v 잘됨.

사진 제공. @arch___hi





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