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금리 오르면 집값 떨어짐?





금리 오르면 집값 떨어짐?

한국은행이 기준금리를 1.25%로 올렸습니다. 금리가 오르면 집값은 떨어진다는 말이 있듯 곧장 집값 하락세가 분명해질 거란 주장이 나오고 있습니다. 단 한편에선 다른 변수도 종합적으로 고려해야 한다는 얘기도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘금리인상 단행: 금리 오르면 집값 떨어짐?’에 대해 다룹니다.

기준금리 연 1%→1.25%

한국은행이 기준금리*를 0.25%p 올렸습니다. 이에 기준금리는 1%에서 1.25%가 됐습니다. 기준금리가 오르면 은행 대출금리도 오릅니다. 그 때문인지 곧 주택담보대출** 금리도 최고 연 6%에 이를 거란 얘기가 나옵니다. 참고로 1월 16일 기준 KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 변동금리는 연 3.57~5.07%, 고정금리는 연 3.75~5.51% 수준이었습니다.

*한국은행이 쓰는 이자율을 말합니다. ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 몇 퍼센트의 이자율로 할지 정하는 거로 이해하면 쉽습니다. 이에 맞춰 시중은행도 개인이나 기업에 돈을 빌려줄 때 적용하는 대출금리, 예금을 받을 때 적용하는 예금금리를 조정합니다. **집을 담보로 은행에서 돈을 빌려주는 상품입니다. '집'이라는 실질적인 자산을 담보로 하기에 비교적 대출이 용이하고 금리가 신용대출보다 낮습니다.


대출금리 얼마나 늚?

한국은행의 계산에 따르면, 은행 대출금리가 기준금리처럼 0.25%p씩 오르면 1인당 연간 이자는 16만1000원 늘어납니다. 최근 1년간 대출금리는 1%p 올랐으니, 1인당 연간 이자액은 64만4000원 늘었다고 추정할 수 있습니다. 한국은행이 올해 0.25%p씩 두 번 올려 기준금리가 1.75%가 된다면요? 1인당 이자액은 2022년에만 48만3000원이 늘어날 것으로 보입니다.

금리 오르면 집값 떨어짐?

금리가 오르면 집값이 떨어진다는 주장요? 그 논리는 단순합니다. 기준금리가 오르면 ① 은행 주택담보대출 이자가 오르고 ② 대출해 집을 사려던 수요자는 위축되고 ③ 빚 많은 가구는 높은 이자 부담에 집을 팔 가능성이 커져 ④ 자연스레 시장 분위기가 얼어붙고 ⑤ 그 결과 집값이 떨어질 수밖에 없다는 논리입니다. 실제로 정부도 최근 이렇게 말했습니다. “기준금리 인상으로 시장의 중장기적 하향 안정세는 보다 확고해질 것”이라고요. 


과거엔 금리인상 시 집값이 떨어졌을까?

사실 과거 사례만 놓고 보면 금리와 집값은 반비례 관계입니다. 노무현 정부 시절인 2004년 3.25%던 기준금리는 2007년 5%까지 매년 올랐음에도 집값은 높이 뛰었습니다. 반대로 이명박 정부 시절인 2008년 5.25%던 기준금리는 2009년 2%까지 떨어졌지만 집값은 하락했습니다. 집값이 공급 물량과 부동산정책 등 여러 변수의 영향을 받는다는 주장이 나오는 이유입니다.


금리인상이 직접적으로 영향을 주는 곳

단, 금리인상이 시장을 위축시킬 수 있다는 주장은 지금도 꾸준히 나옵니다. 재건축·재개발 등 대출 지렛대를 많이 쓰는 투자용 부동산엔 분명한 영향을 준다고요. 여기에 더해 최근엔 금리인상이 중저가 아파트 밀집 지역의 집값을 끌어내린다는 기사도 나옵니다. 중저가 지역일수록 높은 대출 한도가 필수라는 얘깁니다. 실제로 최근 금리인상과 대출 규제 여파에 따른 집값 하방 압력은 서울에서도 2030세대가 대출로 집을 많이 사들인 중저가 지역부터 나타나고 있습니다. 





용적률 500%까지!

이재명 더불어민주당 대선 후보가 새로운 부동산 공약을 내놨습니다. 최대 300%인 재개발·재건축 용적률*을 500%까지 올리겠다는 겁니다. 용적률을 올리면 아파트를 더 높이 지을 수 있습니다. 조합원** 입장에선 그만큼 수익성이 높아지죠. 물론 인구 밀집도가 높아진다는 단점도 있습니다. 참고로 역대 민주당 정부는 재개발·재건축을 억제한 측면이 있습니다.

*건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거라고 이해하면 쉽습니다. 이 수치가 클수록 그만큼 높이 건물을 지을 수 있습니다. 현행법은 주거지역을 제1·2종 전용주거지역, 제1·2·3종 일반주거지역, 준주거지역 등으로 분류해 관리하고 있는데, 이재명 후보는 여기에 용적률을 500%까지 쭉 늘릴 수 있는 제4종 일반주거지역을 새로 만들겠다는 구상입니다. **재건축이나 재개발사업에서 사업지 내 지분을 가진 사람을 말합니다.


GTX 연장하고 신설합니다!

윤석열 국민의힘 대선 후보가 새로운 교통 공약을 내놨습니다. GTX* A노선과 C노선 연장, D·E·F노선 신설이 핵심 내용입니다. A노선은 운정에서 동탄을 거쳐 평택까지 연장, C노선은 동두천에서 수원을 거쳐 평택까지 연장, D노선은 김포에서 팔당까지 연장, E노선은 인천에서 남양주를 연결, F노선은 고양에서 용인과 의정부를 거쳐 다시 고양으로 돌아오는 수도권 순환노선입니다. 단, 막대한 사업비 탓에 ‘실현 가능성이 떨어진다’는 지적도 나옵니다.

*지하 40m에 터널을 뚫고 노선을 직선화해 기존 지하철보다 3배 이상 빠르게 달리는 열차로 이해하면 쉽습니다. KTX의 수도권 버전인 셈이죠. 현재 A·B·C노선이 확정됐고, 경기도와 인천광역시 등에서 D노선을 추진하고 있습니다.


서울에서 2400여 가구

오는 3월까지 서울에서 아파트 2423가구가 일반분양*으로 나옵니다. 지난해 같은 기간 공급 물량(831가구)의 3배에 달하는 수준입니다. 서울 아파트는 분양가상한제**가 적용되는 단지도 많고 상대적으로 희소성이 높아 청약 경쟁이 치열할 가능성이 큽니다. 단, 이달부터 DSR(총부채원리금상환비율)** 규제가 강화되는 점 등은 꼭 체크해야 합니다.

*특별공급 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다. **정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도입니다. ***모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 2022년부터 모든 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 즉 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 되는 겁니다.

공공임대주택을 외국인에게?

서울시가 외국인에게 공공임대주택*의 10%를 공급하는 안을 검토 중입니다. ‘서울의 도시경쟁력 강화’를 위해서입니다. 참고로 지난해 9월 오세훈 서울시장은 서울의 도시경쟁력 약화를 지적하며 서울비전 2030**을 발표했습니다. 하지만 외국인에게 공공임대주택을 공급하기 위해선 법 개정과 시민의 반대 등 넘어야 할 산이 많은 상황입니다.

*주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급하는 것으로 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 동안 저렴하게 임대를 해주거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택입니다. **서울시의 향후 10년 미래상을 의미합니다. 서울시는 이를 위해 2030년까지 48조6888억 원을 투입하기로 했습니다.


200억 원 줄 테니 포기하세요

광주광역시 HDC현대산업개발 신축 아파트 붕괴 사고 여파가 수도권으로 번졌습니다. 광주시에서 HDC현대산업개발이 진행 중인 모든 공사에 대해 중지 명령을 내린 데 이어, 최근 경기도 안양에서도 200억 원에 달하는 보증금을 돌려줄 테니 재건축 수주 경쟁을 포기하라는 요구가 나온 겁니다. 하지만 HDC현대산업개발은 ‘죽을 각오로 다시 뛰겠다’는 현수막을 내걸어 포기하지 않겠다는 의지를 밝혔습니다.











시행사 땅을 사고 건축을 하는 데 필요한 모든 자금을 내는 회사입니다. 건설에 대한 사업 주체, 즉 ‘갑’이라고 할 수 있습니다. 이들이 있어야 시공사도 공사를 할 수 있습니다. 아파트 브랜드만큼이나 시행사의 신뢰도를 확인하는 게 중요한 이유입니다.


시공사 삼성물산과 현대건설, GS건설 같은 건설사를 말합니다. 시행사에서 의뢰받은 설계 도면에 따라 공사를 실시하는 회사죠. 사람들은 잘 모르지만 시공사는 거의 ‘건축만’ 합니다. 건축 이외에 대해선 어떤 책임도 없고요. 시공사 이름을 대문짝만하게 걸고 광고하는 건 소비자에게 익숙하기 때문입니다. 





봉황맨션

아, 정겨운 그 이름. 🐪

사진 제공. @bonheur_film

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