[1] 차기 정부의 갈팡질팡에
[2] 1기 신도시가 혼란을 겪고 있습니다.
[3] 그 사이 집값도 들썩였고요.
한다고 했다가 안 한다고 했다가
1기 신도시 30여만 가구에 대한 특별법 이슈가 뜨겁습니다. 차기 정부의 말 바꾸기가 그 원인입니다. 1기 신도시에 살고 있거나 그곳에 투자하려는 이들이 어느 장단에 맞춰 춤춰야 할지 몰라 머뭇거리는 사이 집값도 뛰었습니다. 오늘 부딩은 ‘1기 신도시 특별법: 한다고 했다가 안 한다고 했다가’에 대해 다룹니다.
1기 신도시 특별법이 뭐였더라?
분당과 일산 등 1기 신도시¹⁾에 한해 용적률²⁾과 건폐율³⁾ 같은 규제 대상에서 예외로 인정해주는 걸 말합니다. 현행 제도론 사업성이 떨어져 돈이 너무 많이 드니 특별법을 만들어 재건축사업을 하게 한다는 얘기. 왜 1기 신도시만 혜택을 주느냐고요? 수도권 주택공급 부족 문제를 해결하기 위해섭니다. 특히 1기 신도시는 국가가 계획해 지었으니 정부 차원에서 돌봐야 한다는 주장.
¹⁾ 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다. 2021년부터 재건축 가능 연한인 ‘입주 30년 차’가 된 단지가 나오기 시작했으나 대부분 각 지자체의 용적률 상한을 채운 상태라 재건축이 쉽지 않아 규제를 풀어야 한다는 목소리가 나왔습니다.
²⁾ 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다.
³⁾ 위에서 내려다봤을 때 건물이 차지한 면적으로 이해하면 쉽습니다. 위에서 내려다보니 땅 100평 중 50평에 건물이 들어섰다면 건폐율은 50%. 가령 100평 땅의 건폐율이 60%라면 그 땅에 60평까지 건물을 지을 수 있단 얘깁니다. 이는 땅 면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축밀도를 나타내는 지표입니다.
한다고 했다가 안 한다고 했다가
현재 이 문제를 두고 시끄러운 건 ‘말 바꾸기’ 때문입니다. 윤석열 당선인이 후보 시절엔 1기 신도시 특별법을 만들어 “신속히 지원하겠다”고 했는데 최근 “중장기 과제로 검토하겠다”며 말을 바꿨고, 반발이 일자 “계획대로 진행하겠다”며 또다시 번복한 겁니다. 당선되고 입장을 바꾼 대표적인 이유는 집값이 들썩여서입니다. 참고로 대선 후 1기 신도시 아파트값 상승률은 대선 전 대비 3배 이상 뛰었습니다.
1기 신도시 어떻게 변할까?(with. 시기별 아파트 용적률)
초고층 주거지로 만든다는 계획입니다. 1기 신도시의 평균 용적률은 169~226%인데, 이를 300%까지 높인다는 방침. 용적률 300%에 대한 감이 오지 않는다고요? 참고하세요. 1990년 전에 지은 전국 아파트 평균 용적률은 192%, 1991~2000년에 지은 아파트는 255%, 2000년대에 지은 아파트는 222%, 2011∼2014년에 지은 아파트는 200% 수준입니다. 1990년대에 지은 아파트의 용적률이 특히 높은 이유는 정부가 1980년대 후반부터 적극적으로 주택공급 정책을 폈기 때문.
고양·성남·부천·안양·군포도 합세
한편 차기 정부는 1기 신도시 특별법의 대상 지역도 넓힙니다. 1기 신도시가 속한 고양·성남·부천·안양·군포 5개 시 전역을 대상으로 하겠단 얘기. 대규모 개발에 맞춰 각종 인프라를 넣으려면 시도 차원의 계획이 필요하다는 판단입니다. 이에 윤석열 정부 5년간 특별법으로 수혜를 볼 대상은 50~60만 가구가 될 것으로 보입니다. 차기 정부의 애초 공약보다 2배 이상 규모가 커졌습니다.
특별법 워스트 3
그런가 하면 1기 신도시 특별법에 대한 비판 여론도 뜨겁습니다. ① 지은 지 40~50년이 지난 다른 주거지는 왜 살피지 않느냐는 형평성에 대한 논란 ② 6·1 지방선거 표심을 의식해 장밋빛 공약을 남발하는 게 아니냐는 논란(중장기 과제→2024년 이주(분당구)) ③ 재건축사업 추진이 집중되면 주변 지역 전월세난이 심화할 것이란 논란이 대표적입니다. 이에 시장에선 “속도전보다 현실성에 초점을 맞춰야 한다”는 주장이 나오고 있습니다.
매수 심리 주춤
대선 전후로 들썩이던 서울 등 수도권 아파트시장이 다시 주춤하고 있습니다. 지난 4월 25일 기준 한국부동산원 서울 아파트 매매수급지수가 90.5를 기록, 일주일 전(91.4)보다 하락한 것이 이를 말해줍니다. 경기와 인천 역시 회복세를 보이던 매수 심리가 꺾인 모양새. 시장에선 기준금리¹⁾ 인상(1.25→1.50%)에 따른 대출 부담과 차기 정부의 부동산 규제완화에 대한 신중론을 그 원인으로 꼽았습니다.
¹⁾ ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다.
LTV·DSR 규제 풉니다
차기 정부가 LTV¹⁾와 DSR²⁾ 등 대출 규제에 대해 집중 논의했습니다. 핵심은 무주택자와 청년, 신혼부부 등 실수요자에 한해 LTV는 최대 80%까지 상향하고, DSR도 미래 소득을 고려해 크게 완화하겠다는 것. 현재 서울 같은 투기지역 또는 투기과열지구는 LTV를 9억 원까진 40%, 9억 원 초과 15억 원 이하는 20%, 15억 원 초과는 0% 등으로 규제하고 있습니다. 참고로 2월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 12억6891만 원입니다.
¹⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에선 LTV 40%가 적용돼 집값의 40%만 대출을 받을 수 있습니다.
²⁾ 신용대출이나 학자금대출, 자동차할부금 등 내가 받은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 주택의 가치 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 LTV는 집값에 비례해 대출금이 올라가지만, DSR은 집값이 올라도 소득이 그대로라면 대출한도가 오르지 않습니다. LTV를 완화해도 DSR 규제가 그대로라면 소득이 적은 젊은 층에겐 혜택이 돌아가지 않을 거란 지적이 나오는 이유입니다.
19년째 가장 비싼 땅은?
서울시가 올해 1월 1일 기준 서울 시내 87만3000여 필지의 공시지가¹⁾를 결정해 공시했습니다. 이를 보면 서울 중구 충무로1가 네이처리퍼블릭 명동월드점이 1㎡(약 0.3평)당 1억8900만 원으로 19년째 가장 비싼 땅 자리를 지켰습니다. 주거지역요? 서초구 반포동 아크로리버파크가 1㎡당 2920만 원으로 가장 높았습니다. 올해 서울 공시지가 상승률은 지난해와 같은 11.54%로 크게 상승했습니다.
¹⁾ 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사하는 전국의 땅값입니다. 이는 각종 부동산 세금의 부과 기준이 되죠. 주택에 적용하는 부동산 가격인 ‘(주택) 공시가격'과 헷갈리지 마세요.
성동구가 강남 3구보다 더 올랐어요
올해 서울 공시지가가 평균 11.54% 오른 가운데, 성동구가 강남 3구를 제치고 25개 구 중 가장 높은 상승률을 기록해 눈길을 끕니다. 성동구 땅값은 지난해 대비 14.57% 올랐습니다. 강남구(13.62%)와 서초구(13.39%), 송파구(12.75%)를 모두 제친 것. 성동구 땅값 상승의 비밀은 재개발·재건축과 관련이 깊습니다. 행당동 재개발과 성수전략정비구역 등의 영향이 반영된 결과라는 풀이.
송현동 부지 임시 개방합니다
서울시가 종로구 송현동 부지(경복궁 인근)를 올 하반기에 임시 개방합니다. 일제에 이어 미군정에 접수됐다가 이후 주인이 바뀌며 방치된 땅이 110년 만에 시민의 품으로 돌아오는 겁니다. 서울광장의 3배 크기인 이 땅을 서울시는 공원으로 만들 계획. 이에 인근 부동산이 들썩입니다. 종로구 가회동 건물의 호가는 코로나19 확산 이전 3.3㎡(약 1평)당 7000만 원에서 최근 1억2000만 원까지 뛰었습니다.
5000원으로 건물 소유하세요! 아파트? 비싸요. 상업용 건물? 더 비싸요. 하지만 ‘소유’하면 비싼 상업용 건물도 지분 일부를 내 것으로 할 수 있습니다. 소유가 뭐냐고요? 부동산 조각 투자 앱입니다. 상업용 건물을 회사처럼 상장시켜 수익증권으로 발행하면 이용자가 주식처럼 한 주 단위로 사고팔 수 있게 한 서비스죠. 건물 한 주의 공모가요? 5000원입니다. 커피 한 잔 가격으로 건물 일부를 소유하는 셈. 그간 투자 규모가 크고 현금화가 느려 개인투자자의 투자 참여가 쉽지 않았던 상업용 건물, 소유에선 가능해요.
소유에서 건물주가 되면 뭐가 좋은데요? 자, 그럼 내 돈 5000원이 어떻게 새로운 수익을 낳는지 알아봅시다. 먼저 ① 임대수익이 있습니다. 소유에서 건물을 소유하면 내가 가진 지분만큼 매달 임대료가 들어옵니다. ② 매매차익도 생깁니다. 소유주 투표를 통해 건물을 팔면 내가 가진 지분만큼 매매차익을 얻을 수 있죠. ③ 건물주 혜택도 볼 수 있어요. 오직 소유에서만 만날 수 있는 굿즈와 바우처 등이 그것. 소유에선 이처럼 ‘건물주’로서 경험이 가능합니다. 아시죠? 부자가 되려면 ‘행동’하고 ‘경험’해봐야 한다는 사실.
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준법감시인 심의필 2022-0066(2022.5.2)
도시형생활주택 가구당 전용면적 85㎡(약 33평) 이하 평형으로 구성한 300가구 미만 단지형 빌라를 말합니다. ‘단지형 연립주택’과 ‘원룸형’ 두 종류로 구분하며 청약통장 없이도 청약이 가능합니다. 이에 대한 최근 논란의 핵심 이슈는 분양가입니다. 분양가상한제 대상에서 제외돼 서울 강남에선 3.3㎡(약 1평)당 분양가가 7000만 원대까지 나오며 논란이 일고 있습니다.
전원주택 이름 그대로 전원(田園)에 지은 집을 말합니다. 과거엔 부유층을 위한 집으로 여겼지만 1990년대 이후 삶의 질을 중시하는 사회 분위기에 따라 서민층도 주목하기 시작했습니다. 대부분 교외에 지어 땅값 포함 건설비가 저렴하다는 장점과 함께 집주인이 모든 걸 관리해야 하는 번거로움, 외로움이 찾아올 수 있다는 단점이 있습니다. 건축법상으론 단독주택에 해당합니다.
만쑤다양
혼저옵서, 이디 참 종 거 만쑤다양! 사진 제공. @film_cheche
