[1] 야당의 총선 압승으로 인해
[2] 정부·여당의 규제완화책에 제동이 걸렸습니다.
[3] 향후 정책 손질이 불가피할 전망입니다.
규제완화 올스톱
정부·여당이 내세우던 부동산정책에 브레이크가 걸렸습니다. 총선 참패가 그 원인입니다. 오늘 부딩은 ‘총선 이후 부동산시장: 규제완화 올스톱’에 대해 다룹니다.
들어가며
현 정부의 부동산정책은 ‘규제완화’ 일방향입니다. 다만 거대 야당의 반대로 그간 정책 대부분이 무산됐습니다. 그리고 앞으로도 이런 분위기는 이어질 전망입니다. ‘여소야대’ 국회에선 규제완화 관련 법안을 통과시키기 어렵기 때문입니다.
규제완화 올스톱
총선 이후 부동산정책의 방향요? 야당의 공약대로 감세보다는 증세, 재건축보다는 임대주택, 거래 활성화보다는 주거 안정에 방점을 둘 거란 예상입니다. 향후 주요 부동산정책의 향방을 살핍니다.
전세 사기: 야당이 추진한 ‘선구제·후구상’ 법안이 힘을 받을 전망입니다. 정부가 전세 사기 피해자에게 보증금을 돌려주고, 나중에 그 금액만큼 임대인에게 받아내는 방식입니다. 참고로 올 3월 기준 정부에서 전세 사기 피해자로 인정받은 이는 1만3000여 명입니다.
임대차 3법: 여당 공약인 임대차 3법 중 계약갱신청구권제¹⁾와 전월세상한제²⁾ 폐지는 물 건너갔습니다. 야당은 임대차 3법을 유지하는 한편, 임차인 등록과 신고 여부에 따라 세액공제 같은 인센티브를 주는 임차인등록제를 도입해 임대차시장의 불균형을 보안하겠단 입장입니다.
¹⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.
²⁾ 전월세상한제: 임대인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.
주택공급: 공공분양주택 위주로 확대할 것으로 보입니다. 야당은 무주택자를 위해 기본주택¹⁾ 100만 가구(수도권 50만 가구, 지방 40만 가구, 어르신복지주택 10만 가구)를 짓겠다는 공약을 냈습니다. 국민의 기본 주거를 국가가 책임지겠다는 취지입니다.
¹⁾ 기본주택: 소득이나 자산 등으로 입주 자격을 제한하지 않고, 월 60만 원 정도 임대료를 내고 30년 이상 살 수 있게 하는 역세권 인근의 30평대 임대주택을 말합니다.
세제: 보유세¹⁾ 부담을 줄이겠다며 정부·여당이 추진해온 ‘공시가격 현실화 계획’²⁾ 폐지도 무용지물이 되고, 세금 관련 법 개정은 ‘부자 감세’ 이슈로 반대가 더 심해질 전망입니다. 부동산 세금을 줄여 주택거래를 활성화하려던 정부의 큰 그림도 수포로 돌아갈 가능성이 커졌습니다.
¹⁾ 보유세: 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.
²⁾ 공시가격 현실화 계획: 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 올리는 계획을 말합니다. 2020년 문재인 정부는 2030년까지 공동주택의 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 계획을 발표하고 시행했지만, 2024년 윤석열 정부는 국민의 세금 부담이 심하다며 제도의 폐지를 공식화했습니다.
정비사업: 정부는 지은 지 30년이 지난 아파트는 안전진단¹⁾ 없이 재건축²⁾을 허용하기로 방침을 정했지만, 이 또한 야당의 동의를 구해 법을 고쳐야 하는 사안입니다. 최근 공사비 급등으로 쪼그라든 재건축시장이 한층 위축될 전망입니다.
¹⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 본격적 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.
²⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다.
메가시티: 경기도 지자체를 서울에 편입하는 ‘메가시티’ 구상도 동력을 잃게 됐습니다. 대신 경기북부특별자치도¹⁾ 설치를 본격 추진할 거란 전망이 나옵니다. 이는 김동연 경기도지사의 핵심 공약이지만, 그간 정치권에서 김포 서울 편입 주장이 나오며 성과를 내지 못했습니다.
¹⁾ 경기북부특별자치도: 한강 이북 10개 시군(가평·고양·구리·남양주·동두천·양주·연천·의정부·파주·포천)을 합쳐 별도의 광역자치단체를 만든다는 경기도의 구상입니다. 이걸 하려는 이유는 1인당 지역내총생산(GRDP)이 2492만 원으로 전국 평균(3751만 원)보다 낮은 경기 북부 시군의 경제적 지원을 위해섭니다.
총선 영향은 제한적?
시장을 움직이는 건 금리와 수요자의 움직임이기 때문에 “총선 영향은 제한적”일 거란 주장도 나옵니다. 지금까지도 여소야대 국회에서 정부의 주요 정책이 막힌 만큼 정책 환경은 달라질 게 없다는 겁니다. 반면 주택공급 정책엔 차질이 생길 가능성도 제기됩니다. 정부는 정비사업 등을 통해 공급을 늘리려 하지만, 야당의 주택공급 정책은 임대주택 확대이기 때문입니다. 이에 2~3년 후 공급부족 등의 영향으로 집값 불안이 재현될 수 있단 주장입니다.
‘월세 20만 원’ 지원 대상 확대
매달 월세 20만 원을 지원하는 청년월세특별지원. 정부가 이 사업의 거주 요건(보증금 5000만 원 이하, 월세 70만 원 이하)을 없애고, 지원 기간은 2년(기존 1년)으로 늘렸습니다. 월세 상승세를 고려한 겁니다. 2025년 2월 25일까지 복지로(bokjiro.go.kr) 등을 통해 신청을 받습니다.
실거주 약속 어기면 손해 배상
직접 들어가 살겠다며 임차인을 내보낸 뒤, 다른 이에게 집을 빌려준 임대인이 이전 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔습니다. 현행 임대차보호법에 따르면 임대인은 본인을 포함한 직계존속이 실거주하는 경우에 한해 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
‘시세 절반’ 희망상가 307호 공급
LH가 청년과 경력 단절 여성 등의 창업 지원을 위해 희망상가¹⁾ 307호(수도권 173호, 지방 134호)를 시세보다 최대 50% 낮게, 최장 10년간 빌려줍니다. 매달 입점자를 모집하며, 자세한 내용은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에 게시한 단지별 세부 공급 계획 등을 통해 확인할 수 있습니다.
¹⁾ 희망상가(사업): 일자리 창출 등을 위해 민간에 분양하던 기존 임대주택 단지 상가를 청년 등에게 시세의 50~80% 수준으로 임대하는 LH의 공익사업입니다.
집 밖에서 10.3시간, 이동에 2.5시간
우리 국민은 하루에 집 밖에서 평균 10.3시간을 보내고, 그중 2.5시간(약 24%)을 이동하는 데 쓰고 있습니다(출처: 국토연구원). 특히 생활인프라를 잘 갖춘 평촌, 일산 등 수도권 9개 신도시 거주자는 경기도 평균보다 개인의 이동 거리가 짧고, 집 밖 활동 시간은 길었습니다.
중국인 임대인 전세 사기 확산
서울 신림동 등지에서 중국인 임대인의 전세 사기가 확산하고 있습니다. 전세금반환보증보험¹⁾에 가입하지 않은 사회 초년생 임차인 20여 명의 보증금을 돌려주지 않은 채 출국하는 등 피해가 커지고 있습니다. 전세금반환보증보험 가입은 전세 사기 피해를 막을 수 있는 최소한의 장치입니다.
¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 대신 내준 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG, HF, SGI서울보증 세 곳입니다.
<수도권>
△서울 아파트값 3주째 상승
△서울 아파트 전셋값 46주째 상승
△강남 개포동 도시형생활주택 78가구 통째로 공매
△강동 ‘건축적 공공지원 자문단’ 운영
△강북 수유동 486 일대 재개발 사전타당성 조사
△관악 모든 건축허가 대상 공사 ‘동영상 기록관리’ 시행
△동작 ‘흑석11구역’ 재개발사업 착수 위해 철거 돌입
△양천 연말까지 주요 거점 공간 25곳에 ‘매력정원’ 조성
△용산 ‘한남5구역’ 2592가구로 재개발, 건축심의 통과
△용산 땅값만 4조 원 ‘캠프킴’ 복합개발 재시동
△수도권 아파트값 20주 만에 상승
△수도권지하철 7호선 ‘청라 연장선’ 일부 구간 공사 중단 장기화
△파주 문발동 등 군사시설보호구역 182만㎡ 규제완화
△의정부 ‘시가화 예정지’ 0.4k㎡ 확대 추진
△인천 내항 1·8부두 재개발 확정
<지방>
△강원 3월 아파트 낙찰가율 87.8%(6개월째 80%대)
△부산 국내 최초 공원 브랜드 개발 추진
△부산 ‘가덕도신공항건설공단’ 출범 임박
△울산 북구 170만㎡ 규모 해양관광단지 추진
△울산 아파트 전셋값 16주째 상승
△울산 2025년까지 주차 공간 3000면 조성
△대전 2028년까지 정원 450곳(기존 34곳) 확보 추진
△군산 중앙동 폐철도 부지 이달 ‘광장·놀이터’로 재탄생
△제주 2월 기준 ‘준공 후 미분양’ 1227가구로 역대 최고 기록
규제의 역설
어떤 목표를 이루기 위해 규제했는데 그 반대 결과가 나오는 걸 말합니다. 가령 투기 방지를 위해 정부가 재건축 허가 기준을 강화했는데, 투기랑 관계 없는 원주민이 사는 낡은 아파트까지 재건축이 지연돼 가격이 떨어지는 반면 투기꾼이 투자한 아파트는 희소가치가 높아져 오히려 가격이 폭등하는 게 대표적입니다.
가로주택정비사업
도로와 접한 소규모의 낡은 저층 주거지를 최고 15층짜리 아파트로 탈바꿈하는 걸 말합니다. 전체 부지 면적 2만㎡(약 6050평) 미만 사업지를 대상으로 하고 있어 ‘미니 재건축’이라고도 합니다. 이전 문재인 정부는 재건축·재개발은 막아도 이것만큼은 밀어줬습니다. 혜택도 많이 줬고요.
여긴 어디?
1975년 준공. 서초, 강남에서 가장 오래된 고층 아파트.
사진 제공. @journey.to.modern.seoul
