집을 많이 지어 집 문제 해결합니다
20대 대통령으로 윤석열 국민의힘 후보가 당선됐습니다. 그의 부동산정책은 집을 많이 짓는 것에 맞춰져 있습니다. 어마어마하게 많은 집을 지어 시장을 안정시킨다는 계획입니다. 특히 민간을 잘 활용해 양질의 집을 짓겠다는 전략입니다. 오늘 부딩은 ‘윤석열 대통령 당선: 집을 많이 지어 집 문제 해결합니다’에 대해 다룹니다.
집을 많이 지어 집 문제 해결합니다
윤석열 대통령 당선인의 집값 안정화 전략은 수요에 부응하는 주택을 내놓는 겁니다. 앞으로 5년간 총 250만 가구를 공급하는 게 핵심입니다. 이를 위해 시장을 옥죄던 재건축·재개발 규제를 풀겠다는 등 다양한 방법을 제시했습니다. 윤석열 대통령 당선인의 주요 부동산정책은 아래와 같습니다.
250만 가구 공급: 2026년까지 5년간 전국에 250만 가구를 공급합니다. 그중 수도권 물량이 130만~150만 가구고요. 수도권 물량 중 서울 물량은 약 50만 가구입니다. 잠깐, 수도권엔 더 이상 집 지을 땅이 없다고요? 재건축·재개발 규제를 풀어 부지를 확보한다는 전략입니다. 전체 공급 물량 중 80%(200만 가구)를 민간이 주도하게 하겠다는 점도 눈에 띕니다. 민간 주도를 밀고 있는 만큼 앞으로 브랜드 아파트의 공급이 크게 늘 것으로 보입니다.
청년원가주택: 전체 250만 가구 중 50만 가구는 청년원가주택(30만 가구)*과 역세권첫집(20만 가구)**으로 짓습니다. 특히 청년원가주택은 건설 원가 수준의 낮은 가격으로 분양해 청년의 자산 증식을 돕는 방식. 임대주택 위주인 여타 청년 부동산 공약과 달리 자가주택을 공급해 그들의 내 집 마련을 돕겠다는 계획입니다.
*무주택 청년이 원가 수준의 시세보다 싼 가격에 분양받아 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 차익의 70% 이상을 보장받을 수 있는 주택입니다.
**교통이 좋은 역세권에 짓는 공공분양주택을 말합니다. 이를 위해 역세권 재건축아파트의 용적률을 높이는 등 다양한 방법이 거론됩니다.
부동산 세금 경감: 현 정부의 부동산 조세제도를 전면 수정합니다. 2022년 부동산 공시가격*을 2020년 수준으로 돌리고, 종합부동산세**를 재산세***와 합치는 방안도 그중 하나입니다. 또 다주택자가 집을 팔 때 양도세를 중과하는 조치를 2년간 유예하겠다는 공약도 있습니다. 시장에 매물이 나오게 유도해 집값을 잡겠다는 생각입니다.
*정부가 매년 조사, 산정해 알리는 부동산 가격입니다. 이를 토대로 정부는 집을 가진 사람이 내는 세금인 보유세를 부과합니다. 또 건강보험료 등을 부과하는 지표로도 사용하고요.
**과세기준일인 매년 6월 1일, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가진 이에게 정부가 누진세를 적용해 부과하는 세금입니다. 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%만 납부하게 하는 걸 목표로 도입했지만 최근 집값 상승으로 과거보다 훨씬 많은 이가 이를 납부하고 있습니다.
***매년 6월 1일을 기준으로 주택이나 건물 등을 소유하고 있는 이에게 부과하는 지방세의 한 종류입니다.
내게 득 되는 주거 정책은?
1) 청년원가주택과 역세권첫집 공급 외에 2) 신혼부부와 청년층의 주택담보대출비율(LTV)*을 80%로 올리겠다는 공약이 단연 눈에 띕니다. 현재 수도권 지역 대부분에 LTV 40%가 적용되는 것과 비교하면 2배 많은 돈을 빌릴 수 있게 되는 겁니다. 3) 군 복무자에게 청약 가점 5점을 주겠다는 공약도 주목해야 합니다. 단, 이는 수혜자가 많아 문제가 될 수 있습니다. 제도 시행 시점에 군필을 마친 이에게 가점을 주기 시작하는 게 아니라, 과거 군필자도 가점을 받을 수 있는 정책이라 그렇습니다.
*집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 50%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 2억5000만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.
벌써 들썩이는 시장
그런가 하면 올 들어 서울 일부 재건축 단지는 신고가를 경신하고 있습니다. 전국적 ‘거래절벽’ 속에서도 말입니다. 최근엔 서울시의 재건축 35층 룰* 폐지까지 더해 집값 상승에 대한 기대감을 높이고 있습니다. 즉 새 정부 출범과 동시에 시작될 재건축 등 규제완화 방침에 벌써 시장이 들썩이는 겁니다. 이 때문인지 전문가들은 정권 초기 규제완화에 따른 집값 상승은 불가피한 현상이라고 지적합니다.
*고 박원순 전 서울시장이 2014년 ‘2030서울플랜’에 담은 층수 규제입니다. 주거지역 아파트의 최고 층수를 35층으로 제한한 것이 핵심. 다만 최근 오세훈 서울시장이 이를 폐지했습니다.
과거 정권 초기 집값은 어땠더라?
놀랍게도 지난 네 차례 대선에선 집권 1~2년 차에 집값은 모두 보합 또는 하락세였습니다. KB부동산 통계에 따르면 16대 대선이 있던 2002년 집값 변동률은 16.43%에서 이듬해 5.74%로 크게 떨어졌고, 17대 대선이 있던 2007년 집값 변동률은 3.14%였는데 2008년엔 3.11%, 2009년엔 1.46%로 하락했습니다. 19대 대선을 치른 2017년엔 1.24%였다가 이듬해에 3.16%로 반등했으나 다음 해에 0.24%로 상승폭이 줄었고요. 이를 보면 정권 초기 개발 공약 등으로 집값이 오를 거라는 기대는 100% 들어맞는 것도 아닌 듯합니다. 전문가들은 물론 ‘상승’을 점치지만요.
서울도 1순위 미달
서울에서도 1순위* 청약 미달 아파트가 나왔습니다. 1년 6개월 만입니다. 최근 강북구 한 아파트의 22개 타입 중 6개 타입이 미달됐습니다. 시장에선 전용면적 78㎡(약 32평)의 분양가를 10억5000만 원 수준으로 비싸게 책정한 게 원인이라는 평입니다. 분양가가 9억 원을 넘으면 중도금대출**을 해주지 않아 수요가 줄어드는 상황을 지적한 겁니다. 참고로 올해 서울 아파트의 평균 청약 경쟁률은 42.6 대 1입니다. 지난해 163.8 대 1의 경쟁률과 비교하면 ‘반의 반 토막’ 수준입니다.
*청약자격은 1순위와 2순위로 구분되고 당첨자는 1순위에서 먼저 정합니다. 1순위 통장으로 만들기 위해선 수도권과 지방에 상관없이 투기과열지구(조정대상지역)에선 통장 가입 후 2년이 지나고, 24회 이상 납입했거나 납입금이 청약 예치 기준 금액 이상이어야 합니다.
**아파트를 짓는 동안 5∼6차례로 나눠 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다.
이달에만 3만4559가구
대선 직후 전국에서 분양 물량이 쏟아집니다. 이달 나오는 물량만 3만4559가구입니다. 지난달(2만1494가구)보다 60.8% 많습니다. 이렇게 분양 물량이 몰리는 이유요? 대선 이슈에 밀려 청약 홍보 효과가 떨어질 걸 우려해 분양을 미룬 건설사들이 본격적으로 물량을 내놓기 때문입니다. 당장 10일부터 4차 민간분양* 사전 청약을, 16일부터는 5차 공공분양** 사전 청약 접수도 시작합니다.
*삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싸지만 청약 조건은 덜 까다로운 편입니다. 공공분양으로 나온 주택보다 내부 마감재나 디자인에 신경 쓰는 것도 특징이라고 할 수 있고요.
**LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다로운 편입니다.
56.6%가 신고가
지난 1월 서울 강남구에서 거래된 아파트의 56.6%가 신고가*를 썼다는 분석이 나왔습니다. 이는 2021년(57.1%), 2020년(56.4%)과 비슷한 수준입니다. 정부가 주장하는 ‘하향 안정화’와는 거리가 먼 셈입니다. 단, 강남 아파트라고 팔렸다 하면 신고가를 기록하는 건 아닙니다. 재건축을 앞둔 아파트는 신고가 거래가 나오지만, 일부 단지에선 3억~4억 원씩 가격을 낮춘 사례도 볼 수 있습니다.
*이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.
정부는 하락, 민간은 상승
엇갈리는 집값 통계로 시장의 혼란이 심합니다. 정부 공인 한국부동산원 통계에 따르면 2월 넷째 주(28일) 기준 서울 집값이 0.03% 떨어져 1월 넷째 주(24일) 하락 전환한 이후 6주 연속 하락했지만, KB부동산 통계에선 같은 기간 0.01% 올랐습니다. 1월 넷째 주 기준 0.03%에서 상승폭은 줄었지만 여전히 오름세. 정부는 내렸다 하고 시장에선 올랐다 하고, 뭘 믿어야 할지 모르는 상황이 이어집니다.
순수월세 증가
보증금이 월세 12개월 치 이하로 낮은 경우 ‘순수월세’라고 하는데, 이것의 비중이 지난해 서울 오피스텔 시장에서 역대 최고 수준을 기록했습니다. 2011년엔 오피스텔 전체 임대 거래의 10% 수준에 그쳤지만 지난해엔 20.9%로 2배 넘게 늘었습니다. 순수월세가 늘어난 데엔 주 임차 수요인 1·2인가구와 젊은 직장인 수요가 늘어난 영향이 큽니다. 젊은 수요자들은 목돈 마련이 어렵기 때문에 보증금이 낮은 순수월세를 택한다는 분석. 통계청 자료에 따르면 서울에서 가구주 연령이 25~39세인 1·2인가구는 2011년 225만6799가구에서 2022년 246만1981가구로 9.1% 증가했습니다.
토지보상금
개인 소유 땅이 공익사업(도로 건설, 택지개발 등)을 목적으로 수용될 때 그 대가로 받는 현금이나 채권 등을 말합니다. 이 돈이 얼마나 되느냐고요? 전국적으로 1년에 약 10조 원에 이릅니다. ‘돈벼락’ 맞은 시골 땅부자 얘기, 다들 한 번은 들어보셨죠?
대토보상권 공익사업 때문에 수용되는 땅 소유자가 현금이 아닌 ‘땅’으로 보상받을 수 있는 권리를 말합니다. 돈으로 받지 않는 이유요? 토지가 수용된 원주민의 지역 내 재정착을 돕기 위해서입니다. 또 막대한 토지보상금이 부동산시장으로 들어가는 걸 막고자 하는 이유도 있습니다.
주말에 어디 가?
어디로 여행 가고 싶은지 목록 만드는 금요일. 🌴
사진 제공. @lullu_0215
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