집값 하락 징조는?

집값이라는 게 늘 오르기만 하지는 않는다는 말을 증명하듯 곳곳에서 하락 징조가 나타나고 있습니다. 국내 부동산시장의 풍향계와 다름없는 서울 집값, 이번엔 내려갈까요? 오늘 부딩은 ‘늘어나는 하락 전망: 집값 하락 징조는?’에 대해 다룹니다.

수도권 첫 ‘하락’

올해 처음으로 수도권에서 전주 대비 아파트값이 떨어진 지역이 나왔습니다. 경기도 동두천시입니다. 동두천시 아파트값은 12월 3일 기준 전주 대비 0.05%p 하락했습니다. 이는 서울을 포함한 수도권 70곳에서 지난해 12월 28일 이후 전주 대비 아파트값이 처음으로 떨어진 케이스입니다.

지방 곳곳 ‘하락’

지방에서도 아파트값 하락세가 확인됩니다. 최근 미분양*이 늘고 있는 대구시가 대표적입니다. 대구시 중구는 11월 8일부터 4주 연속 아파트값이 하락했습니다. 대구에서 아파트값이 가장 비싼 수성구도 12월 들어 전주 대비 아파트값이 떨어졌고요. 덧붙여 지난해 전국 집값 상승률 1위인 세종시도 최근 석 달 동안 집값이 0.2%p나 떨어졌습니다.

*지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.

서울 첫 ‘보합’

이뿐만이 아닙니다. 11월 29일 기준 서울시 강북구 아파트값 상승세도 멈췄습니다. 매주 소폭이나마 오르던 주간 아파트값 상승률이 보합세로 돌아선 겁니다. 강북구 아파트값 상승률은 12월 2일 기준 전주 0.02%에서 0%로 떨어지며 1년 6개월 만에 상승률 ‘제로’를 기록했습니다.

집값 하락 징조는?

부동산시장의 풍향계와 다름없는 서울 집값의 향방에 대해 하락을 점치는 목소리도 늘었습니다. 집값 하락 시 나타나는 아래 몇 가지 조건에 부합한다는 이유였습니다.

▷거래량 축소: 11월 서울 아파트 거래량은 2309건이었습니다. 2019년 3월(2282건) 이후 2년 7개월 만에 최저치입니다.

▷매물 쌓임: 서울 아파트 매물은 두 달 전보다 크게 늘었습니다. 10월 1일 3만9639개였다면 12월 3일 기준 4만4989개로 13.5% 늘었습니다.

▷갭 메우기 시작: 몇몇 전문가는 대표적 집값 하락 신호인 ‘갭(gap) 메우기*’ 현상에 주목합니다. 올 초 이미 경기도 의왕시를 비롯해 안산시 상록구, 고양시 덕양구 등의 집값 상승률이 서울 중심부를 앞질렀다는 겁니다. 이는 과거 수도권 집값이 하락하기 시작한 2007년과 비슷하다는 분석도 나옵니다.

*급격히 오른 서울 중심부 집값의 상승세가 멈춘 사이 그간 오르지 않던 외곽 지역이 가격 격차를 좁히며 따라가는 현상을 말합니다.

집값 얼마나 떨어질까?

과거 서울 강남 아파트값은 최대 40%까지 떨어졌습니다. 2006년 대치동에서 11억6000만 원에 거래된 아파트(약 31평)는 2013년 7억3300만 원으로 4억2700만 원(36.8%)이 빠졌습니다. 비슷한 시기 압구정동에서 25억5000만 원(약 47평)에 거래된 아파트는 2013년 15억2500만 원으로 10억 원 넘게 가격이 내려갔고요. 핵심은 비쌀수록 많이 하락했다는 사실.

불씨? 아직 남아 있음

그런가 하면 몇몇 시장 전문가는 여전히 시장에 ‘불씨’가 남아 있다고 말합니다. 집값 상승세가 계속 이어질 거란 얘깁니다. 이유요? 불안한 전세시장과 내년에 있을 대통령선거·지방선거 때문이랍니다. 이것이 언제든 매매 수요를 다시 자극할 수 있다는 겁니다. 한편으론 수도권 미분양 물량이 적고, GTX 등 개발 호재가 많은 점을 집값이 떨어지지 않을 근거로 듭니다. 여전히 뜨거운 수도권 지역의 청약 흥행도 또 하나의 근거고요. 서울 집값, 앞으로 어떻게 될까요?

1순위 통장 1443만 개

올해 1순위* 청약통장 수가 사상 최대치를 기록했습니다. 지난 10월 기준 주택청약종합저축 1순위 청약통장은 무려 1442만9228개. 부족한 공급에 비해 새 아파트를 원하는 이가 그만큼 많다는 얘기입니다. 지역별로는 경기도(398만8551개)와 서울(367만5855개), 인천(79만9717개) 순으로 1순위 청약통장이 많았습니다.

*수도권과 지방에 상관없이 투기과열지구(조정대상지역)에선 통장 가입 후 2년이 지나고, 24회 이상 납입했거나 납입금이 청약 예치 기준 금액 이상이어야 합니다.

통합임대 1월에 공급

국민임대와 영구임대, 행복주택 등으로 분류한 공공임대주택을 하나로 통합한 ‘통합공공임대주택’을 2022년 1월에 처음으로 공급합니다. 특징이라면 소득 기준을 전보다 높인 것. 이에 4인가구 731만 원, 3인가구 597만 원(맞벌이 717만 원) 이하까지 입주할 수 있게 됐습니다. 과천지식정보타운(605가구)과 남양주시 별내동(576가구)에서 각각 나옵니다.

당산동, 공덕동 조심!

서울 소형 오피스텔을 중심으로 깡통전세*가 늘고 있습니다. 특히 영등포구 당산동과 마포구 공덕동 등 오피스텔이 몰려 있는 지역일수록 깡통전세주의보가 요구된다는 분석. 원인은 집값보다 더 오른 전셋값입니다. 즉 공급 부족의 여파. 참고로 지난 10월 서울 오피스텔 전세가율**은 82.4%를 기록했습니다. 2010년 7월 이후 가장 높은 수치입니다.

*통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다. **매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.

우리도 팔래!

서울에 이어 경기도에서도 아파트를 “팔겠다”는 이가 더 많아졌습니다. 12월 3일 한국부동산원이 조사한 수도권 아파트 매매수급지수*는 99.3. 이 지수가 100 아래로 내려간 건 1년 6개월 만입니다. 시장에선 대출 규제와 금리인상을 경기도 아파트의 매수세가 죽은 원인으로 봤습니다. 이런 분위기에 따라 집값이 내려가는 거 아니냐는 얘기도 나옵니다.

*수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 거고요.

자가 보유율 내리막

서울의 ‘자가 보유’ 비율이 갈수록 떨어지고 있습니다. 2016년 49.3%에서 2017년 49.2%, 2018년 49.1%, 2019년 48.6%, 2020년 48.4%로 말입니다. 자가 보유 비율이 가장 낮은 구는 관악구(35.48%)였습니다. 10가구 중 6.5가구는 본인 집이 아니라는 얘깁니다. 서울의 자가 보유 비율이 계속 떨어지는 덴 공급부족과 집값 상승이 한몫했습니다.