[1] 1기 신도시 특별법의 밑그림이 나왔습니다.
[2] 안전진단과 용적률 완화 등을 내걸고 있습니다.
[3] 시장 침체기 속에 시큰둥한 반응도 나옵니다.
좋아요 VS 그냥 그래요
1기 신도시의 재건축사업이 쉬워집니다. 정부가 법을 고쳐 밀어주는 덕입니다. 몇 가지 조건만 맞으면 까다로운 안전진단도 빼줍니다. 다만 1기 신도시에선 정작 시큰둥한 반응이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘1기 신도시 특별법 밑그림: 좋아요 VS 그냥 그래요’에 대해 다룹니다.
1기 신도시 이렇게 손봅니다
정부가 1기 신도시 특별법의 밑그림을 내놨습니다. 1기 신도시 마스터플랜¹⁾을 제도적으로 지원하는 내용입니다. 즉 현행 제도론 돈이 많이 들어 사업성이 안 나오니 법을 고쳐 재건축사업을 돕겠다는 것으로 이해하면 쉽습니다. 핵심은 세 가지입니다.
▶안전진단 완화: 교통환승센터 등 공공시설을 사업에 넣으면 안전진단²⁾을 빼줌
▶용적률 상향: 역세권은 최대 500%까지 용적률³⁾을 올려줌
▶인허가 절차 축소: 각종 인허가⁴⁾를 묶어 빠르게 진행할 수 있게 해줌
check! 정부는 올해 안에 1기 신도시 특별법을 국회에서 통과시키고 관련 시행령도 만들 생각입니다. 이를 기반으로 2024년엔 더 디테일한 내용을 담은 1기 신도시 마스터플랜을 내놓을 계획이라고.
¹⁾ 1기 신도시 마스터플랜: 1990년대 초반 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구에 달하는 1기 신도시의 노후 아파트를 개선하고 10만 가구 이상을 추가로 짓기 위해 특별법(노후 신도시 특별법)을 만들고 국가적 차원에서 사업을 지원하는 걸 말합니다.
²⁾ 안전진단: 지은 지 30년이 넘은 아파트의 재건축 시행 여부를 판정하는 단계로, 재건축사업의 첫 관문입니다. 이걸 통과해야 본격적인 재건축 절차를 진행할 수 있습니다.
³⁾ 용적률: 건축할 땅에서 건물 연면적(각 층 바닥면적의 총합계)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 가령 땅 100평 중 70평에 1층 건축물을 지었다면 용적률은 70%, 2층으로 올렸다면 140%입니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거로 이해하면 쉽습니다. 참고로 1기 신도시 평균 용적률은 200% 안팎입니다.
⁴⁾ 인허가: 집을 지을 수 있게 인정(인가)하고, 건축행위를 할 수 있게 허가(허가)한다는 뜻입니다. 즉 집을 지을 수 있게 공공기관이 도장(허락)을 찍어줬다는 얘기.
재건축 역차별 싫어요
다만 이상한 게 있습니다. 1기 신도시 특별법은 애초에 1기 신도시만을 위한 계획이었습니다. 한데 정부는 이번에 그 명칭을 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’으로 바꿨습니다. 특별법의 적용 대상 범위를 넓혀 20년이 지난 100만㎡(약 30만 평) 이상 택지지구¹⁾까지 포함한 겁니다. 이유요? 1기 신도시와 비슷한 시기에 조성한 다른 지역의 역차별 문제를 고려했다는 평입니다.
check! 특별법 적용 대상인 20년이 지난 100만㎡ 이상 택지지구는 서울 개포·고덕·상계·중계·목동을 비롯해 전국에 총 49곳이나 됩니다. 재건축 연한인 30년보다 10년 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼은 이유는 뭐냐고요? 도시가 노후화하기 전 미리 재정비 계획을 수립하기 위함입니다.
¹⁾ 택지지구: 정부나 기업이 체계적으로 조성하는 주거단지를 말합니다. 통상 대규모 부지에 조성해 학교와 공원, 도로, 주차장 등 기반 시설이 들어서죠. 서울 목동과 상계동을 비롯해 경기 구리 갈매지구, 수원 호매실지구, 용인 동백지구 등이 대표적 예입니다. 참고로 국가가 나서서 330만㎡(약 100만 평) 이상인 땅에 새로 조성하는 ‘신도시’보단 규모가 작습니다.
좋아요 VS 그냥 그래요
한편 특별법에 대한 1기 신도시 주민의 반응은 갈립니다. 낡고 오래된 아파트를 고치느라 돈 들어갈 일이 많다는 이들은 반기지만, 재건축초과이익환수제(재초환)¹⁾가 아직 살아 있어 사업성이 나쁠 거라는 주장도 나옵니다. 또 수년 후 3기 신도시²⁾까지 들어서면 공급이 넘쳐날 거란 걱정도 있고요.
check! 특별법을 통한 1기 신도시 재건축사업 시점요? “아무리 빨라도 2030년은 지나야 착공(공사 시작)이 가능할 것”이란 얘기가 나옵니다. 특별법이 국회를 통과하면 관련 시행령도 만들어야 하고, 선도 지역(시범 지역)도 지정해야 하고, 이후 정비계획도 세워야 하는 등 할 일이 태산이기 때문입니다.
¹⁾ 재건축초과이익환수제: 재건축에 따른 시세차익 일부를 국가가 환수해가는 제도입니다. 2006년 노무현 정부에서 도입했으나 시장 침체 등을 이유로 시행을 미루다 문재인 정부 들어 부활했습니다. 핵심은 재건축조합원이 개발이익을 독점하지 못하게 하는 데 있습니다. 다만 논란도 따랐습니다. 헌 집 주고 새 집을 받는 것뿐인데 왜 발생하지도 않은 미래의 이익에 세금을 물리냐는 거였습니다.
²⁾ 3기 신도시: 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 정부의 대표적 주택공급 정책입니다. 첫 입주 시기는 당초보다 지연된 2026년입니다.
재건축을 재건축하라?
한편 이런 정비사업 이슈엔 이런 기사도 따라 나옵니다. 한국 아파트의 생애주기인 재건축 연한이 30년으로 너무 짧다는 겁니다. 주택의 평균수명이 긴 영국(128년), 독일(121년), 프랑스(80년), 미국(72년)에 비하면 더더욱 그렇고요. 이에 앞으로 노후 건축물이 계속 늘어날 수밖에 없는 만큼 기존 건물을 50년, 100년까지 갈 수 있도록 탈바꿈시켜야 한다는 의견도 나옵니다. 재건축사업 체계를 재건축하자는 주장입니다.
관리비 차이 최대 10배
단독·다가구주택¹⁾에 사는 집주인과 임차인의 관리비 차이가 최대 10배 이상인 것으로 나타났습니다. 국토연구원이 최근 내놓은 보고서에 따르면 단독·다가구주택의 자가 관리비 평균은 1㎡(약 0.3평)당 36.7원, 임차 가구는 391.5원이었습니다. 공동주택관리법에 따라 관리비를 산정하는 아파트와 달리, 아파트가 아닌 주택은 관련 제도가 사실상 없어 주인이 내라는 대로 내기 때문입니다. 국토연구원은 전국 430만 가구가 깜깜이 관리비에 노출돼 있다고 분석했습니다.
¹⁾ 다가구주택: 집주인 1인에게 전체 호수의 소유권이 있는 집을 말합니다. 각 호별로 집주인이 다른 ‘다세대주택’과 헷갈리지 마세요.
10년 만에 할인 분양
올해 말 입주하는 경기의 한 대단지가 분양가¹⁾를 10% 깎아주는 할인 분양에 나섰습니다. 지난 1월에 분양했지만 9억 원 넘는 비싼 분양가에 전용면적 84㎡(약 33평)의 청약 경쟁률이 0.3 대 1을 기록, 결국 일반분양가를 10% 낮추기로 했습니다. 수도권 대단지의 할인 분양은 10년 만에 처음입니다. 점점 늘고 있는 미분양²⁾, 할인 분양이 서울로 이어질지 사람들의 관심이 모입니다.
¹⁾ 분양가: 건설 주체가 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.
²⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다.
3명 중 2명은 가입 못 할 수도
5월부터 수도권 빌라(연립·다세대주택)의 신규 임차인 3명 중 2명은 전세보증금반환보증(반환보증)¹⁾ 가입이 어려울 거란 분석이 나왔습니다. 반환보증 가입 문턱을 전세가율²⁾ 90%(기존 100%)로 낮추겠다는 전세사기종합대책³⁾에 따른 겁니다. 한 부동산 기업이 지난 몇 달간 수도권 빌라 실거래가 등을 분석한 결과, 현 상태로 전세 시세가 유지되면 수도권 빌라 전세 거래의 66%는 반환보증 가입이 어려워집니다. 이에 전세 수요가 월세로 이동할 수 있다는 주장입니다.
¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 보증 기관이 대신 갚아주는(대위변제) 상품입니다. 보증 기관은 추후 임대인에게 보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF 세 곳입니다. 참고로 이 상품에서 HUG가 차지하는 비중은 2021년 말 기준 93%입니다.
²⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%.
³⁾ 전세사기종합대책: 자기 돈 한 푼 들이지 않는 무갭투자를 막고 임차인에게 빌라 시세를 알리는 등의 내용을 담은 전세 사기 예방·지원책을 말합니다.
30대 이하 매수 비중 42.5%
지난해에 분당과 일산 등 1기 신도시에서 아파트를 산 20·30대의 비중이 크게 늘었습니다. 한국부동산원의 연령별 아파트 매입 거래 현황에 따르면 2022년 경기 분당구 전체 아파트의 매매거래 중 20·30대의 비중은 38.4%로, 전년(29.5%) 대비 8.9%p 뛰었습니다. 일산은 42.5%로 같은 기간에 3.8%p 올랐고요. 1기 신도시 특별법 등이 가시화되자 미래가치를 우선시하는 젊은 층의 선택이 따랐다는 평입니다.
더 싸게 사야 하거든요
원희룡 국토교통부 장관은 “미분양을 상당히 할인된 가격으로 사야 한다”고 했습니다. “미분양을 어느 정도 가격에 사야 하느냐?”는 질문엔 “세부 사항은 기준을 잘 들여다보고 만들겠다” 했고요. 참고로 그는 LH가 최근 서울 강북구의 준공 후 미분양 물량을 12% 싸게 사들인 걸 두고 “내 돈이었으면 이 가격에 안 산다”고 질타했습니다. 추가 할인을 받지 않았다는 겁니다.
새로운 계절의 시작을 알리는 인도 원단 식탁보
#15 핸드블록 프린팅 인도 원단 식탁보 식탁보를 새로 깔았다. 2주에 한 번, 청소 애플리케이션을 통해 매니저님이 집에 오는 날이면 식탁보에 대해 고민한다. 그날은 이불 커버를 교체하거나 창틀에 엉겨 붙은 먼지를 제거하는 등 매일 관리하지 않는 것을 정리하고 깨끗이 할 마음의 여유가 생기는 날이다. 반질반질한 원목을 드러낸 식탁 그대로도 좋지만 지금처럼 바람에서 봄 냄새가 나기 시작하면 산뜻한 컬러의 식탁보를 깔고 싶어진다. 머릿속에 지난여름 사서 열심히 사용한 올리브 컬러 나뭇잎 패턴의 인도 원단이 떠오른다. 그릇장 맨 아래칸에서 세탁해 곱게 접어둔 식탁보를 꺼내고 식탁을 한 번 가볍게 닦았다. 그다음 하얀 행주를 깨끗이 빨아 물기를 꼭 짠 다음 소독제를 뿌려가며 먼지와 오염 물질을 제거한다. 이런 일은 번거롭지만 늘 확실한 기쁨을 준다. 청소가 벅차 외주를 주는 주제에 양보할 수 없는(?) 부분이랄까. 들키지 말아야 할 미션을 수행하듯 매니저님이 오시기 전에 원목 식탁을 박박 닦는다. 접으면 손바닥만 해지는 얇은 식탁보는 그렇게 봄과 여름을 부르는 의식처럼 거창하게 식탁 위에 깔렸다. 이제 창문을 열고 바람이 들어와 식탁보가 날리는 모습을 바라보며, 우리 집 거실을 스쳐 가는 계절을 느끼는 일만 남았다.
랜드마크 원래 여행자나 탐험가가 특정 지역을 돌아다니던 중 원래 있던 장소로 돌아올 수 있도록 표식을 해둔 걸 가리키는 말이지만, 요샌 건물이나 상징물, 조형물 등이 그 지역을 상징적으로 대표할 때 이렇게 부르고 있습니다. 할리우드 영화에선 여전히 폭파되는 요소로 주로 쓰입니다.
나대지 지상에 건축물이 없는 대지(땅)를 말합니다. 뭔가 짓긴 했지만 그게 무허가 건물인 경우에도 이렇게 부릅니다. 재미있는 사실은 부동산시장에선 이것이 밭이나 논 같은 농지에 비해 값이 비싸다는 겁니다. 이유는 농지의 경우 뭔가를 지을 수 있는 대지로 전환하기 위해 돈이 필요해서라고.
뉘엿뉘엿
상수동에서 차 마시는데 저편에서 뉘엿뉘엿.
사진 제공. @film_cheche
