모두가 바벨탑을 짓는다면?
서울시가 그간 일률적으로 적용하던 ‘35층 룰’을 전격 폐지했습니다. 이로써 앞으로는 재건축 시 한정된 땅에 건물을 자유롭게 배치할 수 있게 됐습니다. 오늘 부딩은 ‘35층 룰 폐지: 모두가 바벨탑을 짓는다면?’에 대해 다룹니다.
35층 룰은 무엇?
고 박원순 전 서울시장이 2014년 ‘2030서울플랜’에 담은 층수 규제입니다. 주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 것이 핵심이죠. 이렇게 한 이유요? 주요 산의 조망권을 확보한다는 차원이었습니다. 서울 어디서나 남산(270m), 관악산(632m), 북한산(835m) 등을 볼 수 있게 하겠다는 목적이었죠. 이때부터 서울시는 35층 이상 초고층 재건축* 계획엔 모두 허가를 내주지 않았습니다.
*낡은 아파트를 허물고 보다 높이 촘촘하게 짓는 건축 방식을 말합니다. 도로나 하수도, 공원 등이 이미 잘 갖추어진 곳에서 하는 게 특징입니다.
35층 룰 전격 폐지
이번에 오세훈 서울시장은 ‘2040서울플랜’을 통해 35층 룰을 폐지했습니다. 일률적인 높이 규제가 되레 도시 미관과 경쟁력을 해친다는 이유였습니다. 단, 용적률* 제한은 그대로 뒀습니다. 이는 같은 크기의 땅에서 한 건물이 높아지면 다른 건물은 낮아져야 한다는 의미입니다. 건물을 각각 다른 높이로 짓는 게 가능해 창의적인 스카이라인을 그릴 수 있다는 논리.
*건설 부지의 총면적에서 건물 연면적(각 층의 바닥 면적을 합한 총면적)이 차지하는 비율을 뜻합니다. 즉 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지 그 비율을 말하는 거라고 이해하면 쉽습니다. 이 수치가 클수록 그만큼 높이 건물을 지을 수 있습니다.
자극받는 시장
35층 룰 폐지 이후 가장 뜨거운 이슈는 ‘집값 자극’ 우려입니다. 재건축사업의 발목을 잡던 규제 철폐가 시장에 활력을 불어넣을 거라는 주장입니다. 전문가들도 압구정·여의도·이촌동 등 주요 재건축 단지가 혜택을 볼 거라는 전망을 내놨고요. 이러는 사이 기존 신고가*보다 수억 원 비싼 매물을 내놓은 단지도 있습니다. ‘68층 아파트’ 설계도를 미리 만들어놓은 단지 소식도 눈에 띕니다.
*이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.
모두가 바벨탑을 짓는다면?
두 번째로 뜨거운 이슈는 ‘마천루 경쟁’ 우려입니다. 서울의 스카이라인이 다채로워지는 건 좋지만 결국 모든 재건축 단지가 희소성 확보를 위해 ‘바벨탑’을 지으려 할 거라는 걱정입니다. 초고층 아파트 주변이나 저층부에 사는 이들의 일조권* 피해 이슈도 있습니다. 2020년 울산의 33층 아파트에서 일어난 화재와 같은, 초고층 건물의 안전에 대한 우려도 단연 주목받고 있습니다.
*햇빛을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 법원 판례에 따르면 동짓날을 기준으로 오전 9시∼오후 3시 사이 6시간 중 연속 2시간 또는 오전 8시∼오후 4시 사이 모두 4시간의 일조 시간이 확보되지 않으면 일조권이 침해된 것으로 봅니다.
주거공간 부족 등의 이유로 고밀로 개발한 파리 라데팡스
다른 도시는 어떻게 하고 있을까?
도심지 고도 제한은 해외에서도 주요한 이슈입니다. 단, 건물 높이를 일률적으로 정하기보다는 경관 관리 차원에서 다채로운 스카이라인을 조성하고 이를 관광 상품으로 활용하는 곳이 많다는 지적입니다. 파리 라데팡스, 몬트리올 언더그라운드시티 등이 그 예로 떠오르고요. 단, 이를 위해선 좀 더 유연한 건축 체계로 전환해야 한단 목소리가 있습니다. 공무원이 도시건축을 결정하는 방식에서 나아가 전문가, 지역민, 개발업체의 요구를 조화롭게 반영하는 모습으로 말입니다.
서울 42%가 노후 빌라
서울을 포함한 수도권의 빌라(다세대·연립주택) 중 절반 이상이 지은 지 20년이 넘은 ‘노후 빌라’인 것으로 조사됐습니다. 대선 후 재개발 규제가 느슨해지면 노후 빌라 밀집 지역에 대한 개발 입김이 세질 거라는 주장입니다. 참고로 서울은 전체 빌라 중 42.2%, 경기도는 51.2%, 인천은 79%가 20년 이상 된 빌라였습니다. 현행법에 따르면 지은 지 20년 넘은 빌라가 3분의 2 이상이면 각 시도 조례에 따라 재개발구역 지정이 가능합니다.
10일부터 1236가구 모집
LH가 올해 첫 행복주택* 1236가구를 모집합니다. 고양 지축 A-2(194가구)와 화성 향남2 B-15(922가구), 전주 덕진(120가구)에서 총 1236가구가 나옵니다. 이와는 별개로 LH는 3월 말 10개 단지, 3000여 가구를 대상으로 1분기 행복주택 통합 입주자 모집을 실시합니다. 그중 1236가구에 대한 청약 신청은 3월 10일부터 18일까지 LH청약센터 홈페이지와 모바일 앱 LH청약센터에서 가능합니다.
*과거 박근혜 정부의 대표적 주거정책 중 하나로 대학생과 신혼부부, 사회 초년생 등 젊은 층을 위해 정부가 시세보다 저렴하게 공급한 임대주택입니다.
부자는 상가를 선호해!
부자들이 상가 투자에 눈독을 들이기 시작했다는 보고서가 나왔습니다. KB금융연구소의 ‘2022 KB부동산 보고서’를 보면, 자산가들이 선호하는 부동산 투자처는 상가가 38%로 1위였습니다. 아파트의 경우 가격이 급격히 오르며 세금 부담이 커진 점을 인기 하락 요인으로 꼽았습니다. 반면 상가는 코로나19 확산으로 임대료가 떨어졌음에도 거래 가격은 오르는 양상을 보였는데, 이는 투자 대비 수익률이 상승세를 보이고 있어서라는 분석입니다.
3년 9개월 만에 최저치
지난달 서울 전월세 거래량이 1만2285건을 기록했습니다. 3년 9개월 만에 최저치입니다. 거래가 줄며 전셋값도 떨어졌습니다. 2월 28일 기준 한국부동산원이 발표한 서울 아파트 전세가격지수는 -0.03%로 전주와 같았습니다. 앞으로도 전셋값이 떨어질까요? 시장에선 임대차보호법* 시행 2년째를 맞는 7월을 두세 달 앞두고 새로운 전셋집을 찾는 수요가 늘어날 거라는 주장도 나왔습니다.
*세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있어 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 보증금 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’ 등의 제도를 말합니다. 이 법은 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 만들었습니다. 2020년 7월부터 시행한 이 제도를 통해 갱신한 전세 계약이 끝나는 2022년 하반기엔 전세금이 지금보다 더 오를 거란 우려가 나옵니다.
지상철 지하화 가능?
서울시가 지상철 선로를 지하화하는 플랜을 내놨습니다. 101.2km에 달하는 지상 선로를 지하에 넣고 그 자리를 역세권 청년주택 등으로 채운다는 내용입니다. 단, 이 플랜은 실현하기 어려울 거란 목소리도 나옵니다. 39조 원에 달하는 비용이 든다는 연구용역 결과가 이미 과거에 나왔기 때문입니다. 시는 큰돈이 드는 사업이니만큼 새로 출범하는 정부와 협의한다는 방침입니다.
알박기 개발 예정지를 미리 알고 그 땅의 일부를 사들여 개발을 방해하다, 개발 사업자에게 고가로 되파는 투기 수법을 말합니다. 가끔 아파트 단지 가까이 꼭 붙어 있는 단독주택을 볼 수 있는데, 이것이 바로 실패한 알박기의 사례.
물딱지 입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 프리미엄까지 얹어 주택 등을 매수했지만, 정작 입주권이 나오지 않는 주택을 말하죠. 이렇게 된 데에는 현금 청산 등의 이유가 있습니다.
여기 시골이 있네
옹기종기 모여있는 양옥과 푸릇푸릇한 밭. 🐢
사진 제공. @lullu_0215
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