대출을 못 받는데 어떡하라고요

수도권 아파트

매매지수: 101.0 (▲0.07)

전세지수: 100.4 (▲0.03)

지방 아파트

매매지수: 99.5 (▼0.02)

전세지수: 99.8 (■)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

7월 14일 기준, 자료: 한국부동산원

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 전세퇴거자금대출이 막혔습니다.

► 6·27 대책 이후 93% 급감했습니다.

► 임차인은 대비책을 세워야 합니다.

대출을 못 받는데 어떡하라고요

6·27 대책 이후, 전세퇴거자금대출이 막혔습니다. 임대인도, 임차인도 덩달아 발이 묶였습니다. 오늘 부딩은 ‘6·27 대책 여파: 대출을 못 받는데 어떡하라고요’에 대해 다룹니다.

전세퇴거자금대출 93% 급감 

전세 임차인이 보증금을 제때 못 돌려받는 일이 늘었습니다. 6·27 대책으로 임대인이 보증금을 돌려주려고 받는 전세퇴거자금대출 한도가 1억 원으로 줄었기 때문입니다. 대책 시행 이후 건수와 금액이 모두 93% 줄며 15분의 1 토막이 났습니다. 일부 은행은 아예 심사를 멈췄습니다.

▸ 전세퇴거대출 급감

•승인: 한 주 만에 880건 → 59건, 15분의 1

•한도: 유주택자 1억 원 / 다주택자 대출 금지

•현장: 만기 하루 전에도 “보증금 못 준다”는 임대인

대출, 왜 막힘? 

6·27 대책¹⁾ 직후, 정부가 조건을 더 까다롭게 바꿔섭니다. 원래 이 대출은 실수요자에게 열려 있었습니다. 한데 6월 29일 “보증금을 자력으로 못 돌려줘야 한다”는 조건을 붙였습니다. 하지만 이게 애매했습니다. 전세 시세가 하락하는 역전세만 해당하는지, 소득 부족도 포함하는지 불분명했습니다. 결국 은행들은 기준이 불분명하다며 대부분 심사를 멈췄습니다.

▸ 기준은 꼬이고, 은행은 멈추고 

•조건: ‘자력 반환 불가’ 조건 신설

•조율: 금융위, 국토부, 금감원, 은행 간 혼선

•혼란: 기준이 불분명

•중단: 심사 자체 중단

¹⁾ 6·27 대책: 2025년 6월 27일 발표한 대출 제한 규제로, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 조치입니다. 집값 상승 기대에 ‘빚투’ 수요가 다시 늘자, 이를 억제하기 위해 시행했습니다. 

대출을 못 받는데 어떡하라고요 

정부는 “보증금을 자력으로 못 돌려줘야 한다”는 조건만 제시했고, 어떤 경우가 이에 해당하는지는 아직 구체적으로 밝히지 않았습니다. 하지만 계약 만기일은 그대로 다가옵니다. 임대인은 “우리도 막혔다”고 말하지만, 임차인은 조용히 대비책부터 챙겨야 합니다. 계약이 끝나기 전, 아래 세 가지는 꼭 점검하세요.

① 전입신고·확정일자: 빠짐없이 등록돼 있는지 확인

② 전세보증금반환보증: 반환보증 가입 여부 다시 확인

③ 임차권등기명령: 계약 끝났는데 못 나왔다면 ‘살고 있음’ 증명 필요

24개 구 전셋값 모두 상승

지난 6월 서울 전셋값이 전월 대비 0.24% 올랐습니다(출처: 한국부동산원). 아파트는 0.33% 오르며 상승세가 더 뚜렷했습니다. 입주 물량이 많은 서초구(-0.3%)를 뺀 24개 구 모두 전셋값이 뛰었습니다. “전세대출 규제로 수요가 줄기보다, 반전세로 옮겨가 전월세 모두 오를 수 있다”는 분석입니다.

10억 원 초과, 23.9% → 12.1%

6·27 대책 이후 수도권의 10억 원 초과 아파트 거래 비중이 23.9%에서 12.1%로 줄었습니다(출처: 집토스). 대신 5억 원 이하 비중은 40.1%에서 50.4%로 늘었습니다. 반면 서울 아파트값은 올랐습니다. 특히 10억 원 초과는 2.8%, 서울은 3.6%, 노후 단지는 7.3%나 뛰었습니다.

1인당 순자산 2억5251만 원 

작년 말 기준 1인당 가계 순자산은 2억5251만 원이었습니다(출처: 한국은행 등). 미국, 호주, 캐나다, 프랑스, 영국보단 적지만 일본보단 많았습니다. “지난해 해외 주식 수익이 컸고, 수도권 쏠림에 주택 시가총액이 3년 만에 늘어난 덕분”이라는 분석입니다.

코픽스, 9개월 연속 하락

6월 코픽스¹⁾는 2.54%로 0.09%p 떨어져 9개월 연속 하락했습니다(출처: 은행연합회). 코픽스가 떨어지면 주택담보대출(주담대)과 전세대출 변동금리도 함께 내려갑니다. 실제로 이달 KB국민은행 신규 변동형 주담대 금리는 4.03∼5.43%에서 3.94∼5.34%로 0.09%p 낮아졌습니다. 

¹⁾ 코픽스(자금조달비용지수): 은행이 돈을 마련할 때 드는 평균 금리입니다. 

응찰자 수 9.2명 → 7.3명

6·27 대책 이후 서울 아파트 경매 낙찰가율¹⁾이 5개월 만에 가장 낮은 94.9%를 기록했습니다(출처: 지지옥션). 응찰자 수는 9.2명에서 7.3명으로 줄었고, 감정가보다 낮은 입찰 없이 유찰되는 사례도 늘었습니다. 단, 강남 등 재건축 단지는 여전히 고가 낙찰이 이어졌습니다.

¹⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻.

〈수도권〉

•서울 6월 평균 집값 9억1449만 원 집계 

•서울 세운상가 일대 공원화 2026년 착공 

•서울 상반기 1순위 청약통장 3개 중 1개 소진 

•서울 ‘한강 이남 11개 구’ 소형 아파트 평균값 10억1398만 원, 월별 최고가 경신 

•강남 상반기 아파트 증여 336건으로 최다 

•강남 ‘대치미도’ 3914가구로 재건축 추진 

•강동 ‘고덕현대’ 952가구, ’명일신동아’ 947가구로 재건축 추진 

•서초 ‘사당역 복합환승센터 개발’ 용역 추진 

•영등포 ‘신길동 314-14’ 일대 940가구로 재개발 추진 

•종로 ‘창신동 23-606 일대’ 4542가구로 재개발 추진 

•수도권 6월 평균 집값 6억780만 원 집계 

•경기 ‘강동하남남양주선’ 2027년 착공 

•하남 ‘캠프콜번’ 도시개발, 민간 참여자 없어 난항

•화성 동탄2신도시 ‘종합병원’ 유치 재시동 

•인천 아파트값 하락 폭 확대

〈지방〉

•부산 아파트값 격차, 10년 만에 3.7배 → 6.3배로 확대 

•대구 아파트값 86주 연속 하락 

•세종 ‘정원도시’ 조성 추진, 올해부터 5년간 296억 원 투입 

•논산 ‘귀농인의 집’ 월세 20만 원, 입주자 모집(신청: ~8월 1일) 

•창원 ‘빅트리’ 공공 조형물 논란, 심의 기준 강화 요구 

•남원 ‘남원피움하우스’ 청년·신혼부부 대상 입주자 모집(신청: ~8월 14일) 

•홍천 행복주택 16가구 입주자 모집(신청: ~8월 8일) 

•화천 신혼부부용 임대주택 입주자 모집(신청: ~8월 1일) 

•제주 하반기 공공임대주택 630가구 공급 계획

〈해외〉

•미국 플로리다 외국인 주택 매입 비중 21%, 15년 연속 1위 유지 

•미국 디모인 도시권 인구 4년 새 6.3% 증가, 중서부서 가장 빠른 성장세 

•미국 루이지애나 2024~2025년 주담대 연체율 1.87%로 전국 1위 기록 

•미국 트럼프 “고금리에 청년들 집 못 사” 파월 연준 의장 비난 

•중국 6월 신규 주택 가격 8개월 만에 최대 하락 

•영국 임차인 월세 비중 소득의 41%, 1년 새 5%p 상승 

•영국 바다 조망 주택 평균 8만8106파운드(약 1억6000만 원) 프리미엄, 이스트미들랜즈 68% 기록 

•사우디아라비아 ‘더 라인’ 미래도시 프로젝트, 비용 문제로 원점 재검토 

•일본 주택 매각 동기 1위 주거지 변경(23.3%), 2위 불필요 주택 처분(19.1%), 3위 상속·자금 필요(각각 11.9%)

청약 당첨 시, 얼마가 필요할까?

하반기, 전국에서 17만 가구가 나옵니다. 하지만 당첨이 돼도 안심하긴 이릅니다. 이제부턴 돈 얘기입니다.

Q 당첨되면 얼마가 필요할까?

A 계약금과 중도금, 잔금 순으로 돈이 들어갑니다. 보통은 분양가의 10%를 계약금으로 내고, 중도금 60%, 잔금 30% 구조입니다. 일부 단지는 계약금이 20%까지 올라가기도 합니다. 예를 들어 분양가가 6억 원이면 계약금은 6000만~1억2000만 원, 중도금은 3억6000만 원, 잔금은 1억8000만 원입니다. 옵션비나 취득세는 따로 들어갑니다.

Q 계약금은 언제까지 내야 할까?

A 당첨 발표 후 1개월 안에 냅니다. 대출이 안 되기 때문에 전액 현금이어야 합니다. 기한 안에 못 내면 당첨이 취소되고, 청약 자격도 1년간 제한됩니다.

Q 중도금대출이란?

A 건설사가 은행과 계약을 맺고, 여러 세대가 함께 받는 대출입니다. 중도금은 보통 분양가의 60%이고, 10%씩 6번 나눠 냅니다. 납부 주기는 4~5개월이며, 총 2년 반 정도 소요됩니다.

Q 중도금도 다 대출이 되는 걸까?

A 대부분 분양가의 60%까지 가능하지만, 건설사·은행에 따라 달라질 수 있습니다. 또  소득이나 신용 조건에 따라 대출이 거절되거나 줄어들 수도 있고요.

Q 요즘 대출은 얼마나 나올까?

A 중도금대출은 현재 대출총량 규제를 받지 않습니다. 하지만 입주 시 받는 잔금대출은 주담대로 분류돼 최대 6억 원까지만 가능합니다(2025년 7월 기준). 규제지역이라면 DSR 등 추가 조건이 붙을 수 있습니다. 신용대출도 ‘연봉 이내’로 묶이는 추세입니다.

Q 돈을 못 내면 어떻게 될까?

A 계약금을 못 내면 당첨이 취소됩니다. 중도금이나 잔금을 못 내면 입주가 지연되거나 계약이 깨질 수 있습니다. 청약 전엔 ‘청약홈’을, 계약 후엔 ‘내 통장’을 먼저 봐야 합니다.

업계약

집을 사고판 실제 금액보다 거래금액을 높여 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 이는 당연히 불법입니다. 이렇게 하는 데엔 여러 이유가 있겠지만, 대체로 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 이런 불법을 저지릅니다.

다운계약

실제 거래금액보다 낮게 계약서를 쓰는 행위입니다. 매도자는 양도세 절세 효과가 있고, 매수자는 취득세를 절세할 수 있다고 알려졌지만, 대부분 양도세 절세 효과가 더 커서 집을 파는 이가 요구합니다. 이 또한 불법입니다.

반포

새벽마다 끙끙 앓으며 물가로 갔다. 

사진 제공 | @pancake.photo