대출 규제로 집값을 잡을 수 있을까?

BOODING
2024년 8월 27일
5분 분량

[1] 주담대 증가 폭과 신규 취급액이

[2] 모두 역대 최고치를 기록했습니다.

[3] 정부는 강력한 규제를 예고했습니다.

대출 규제로 집값을 잡을 수 있을까?

주택담보대출 증가 폭과 신규 취급액이 모두 역대 최고치를 기록했습니다. 연 0%대 초저금리 시절도 뛰어넘었습니다. 오늘 부딩은 ‘주담대 증가 폭 역대 최고치: 대출 규제로 집값을 잡을 수 있을까?’에 대해 다룹니다.

주담대 증가 폭 역대 최고치

올 7월 5대 은행의 주택담보대출(주담대)¹⁾ 잔액이 559조7501억 원을 기록했습니다. 6월보다 약 7조6000억 원이 늘어난 규모로 2016년 이후 역대 최고치입니다. 신규 주담대 취급액도 역대 최고치입니다. 가령 한 시중은행의 7월 신규 주담대 취급액은 2조9873억 원으로, 기준금리가 연 0.75%에 불과하던 2021년 8월(1조8074억 원) 당시보다도 1조 원 이상 많았습니다.

check! 최근 한 달간 5대 은행은 금융당국의 ‘가계대출 관리’ 주문에 따라 도합 20회에 걸쳐 주담대 금리를 올렸지만, 그 효과는 전혀 없었던 셈입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

비싼 집 증가 + 대출 규제 완화

주담대가 폭증한 이유요? △집값 자체가 올랐는데 △대출 규제는 완화한 영향이란 분석입니다. 그간 대출 규제를 하지 않았냐고요? 현 정부는 전 정부와 달리 규제를 푸는 쪽에 가까웠습니다. 즉 ① 집값은 전보다 많이 올랐는데 ② 집값에 비례해 대출해주는 LTV¹⁾는 상향해 ③ 기존 DSR²⁾ 규제를 아무리 강화해도 ④ 대출한도 자체는 늘어나는 구조였던 겁니다.

check! 2021년 수도권 아파트 매매거래 중 9억 원 초과∼15억 원 이하, 15억 원 초과 물건의 거래 비중은 각각 10.57%, 4.42%에 불과했습니다. 하지만 올해(8월 22일까지)는 그 비중이 15.95%, 7.75%로 급증했습니다(출처: 국토교통부 실거래가공개시스템)

¹⁾ LTV: Loan to Value Ratio의 약자로, 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV가 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻. 현행 비규제지역 LTV는 70%로 제한돼 있습니다.

²⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 2024년 9월부턴 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 ‘스트레스 DSR 2단계’를 시행합니다(수도권 1.2%p, 비수도권 0.75%p).

강력한 규제 예고

서울 집값이 계속 치솟고, 주담대 규모도 사상 최고치를 기록하자 최근 금융당국은 “가계부채와의 전쟁”을 선포했습니다. 시장에선 벌써 다양한 대책을 거론하고 있습니다. △현행 40%인 DSR 한도를 35%로 낮추는 방안 △갭투자의 단짝인 전세대출을 꽉 조이기 위해 최대 100%까지 가능한 보증 비율을 낮추는 방안 △주담대의 거치 기간(대출 이후 원금은 갚지 않고 이자만 납부하는 약 1년의 기간)을 없애는 방안 등입니다.

대출 규제로 집값을 잡을 수 있을까?

“집값 상승세를 좀 누그러뜨리고 거래량을 줄이는 덴 쓸모가 있다”는 평가가 있긴 합니다. 하지만 “현금 부자가 주도하는 입지가 좋은 지역에선 오히려 집값이 더 오르고, 돈 걱정이 많은 실수요자가 모인 지역에선 대출 규제 때문에 거래가 끊겨 가격이 내려갈 수도 있다”는 분석도 있습니다. 규제가 집값을 잡기보단 양극화에 기름을 부을 수 있단 풀이입니다.

대출받은 청년 71% “주거비 때문에”

대출을 받은 청년 10명 중 7명은 주거비 마련을 위해 돈을 빌린 것으로 나타났습니다(출처: 다방). 특히 월세 거주 청년의 높은 이자율이 눈에 띄었습니다. 현재 내는 대출이자에 대해 전세 거주자는 ‘연 3% 미만’이란 응답이 44%로 가장 높았지만, 월세 거주 청년은 ‘연 6% 이상’이란 응답이 33%로 가장 높았습니다.

10명 중 8명은 분상제 단지에 청약

올 들어 수도권 1순위 청약자 10명 중 8명(66만619명 중 51만8279명)은 분양가가 현저히 낮은 분양가상한제¹⁾ 단지에 청약통장을 사용했습니다(출처: 부동산R114). 특히 1순위 청약자는 △동탄역 대방 엘리움 더 시그니처(11만6621명) △과천 디에트르 퍼스티지(10만3513명) △래미안 원펜타스(9만3864명) 등 순으로 많이 몰렸습니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2024년 8월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.

무순위청약제도 개편 검토

정부가 무순위청약¹⁾제도 개편을 검토합니다(출처: 국토교통부). 올 7월 경기 화성시 한 단지의 1가구 무순위청약에 294만여 명의 신청자가 몰려 청약 홈페이지가 마비된 사태와 관련한 조치입니다. 시장에선 거주지나 주택 수 요건을 강화하는 방향으로 제도가 바뀔 거란 전망이 나옵니다.

¹⁾ 무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 그리고 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 성인이라면 거주지나 주택 보유 여부와 관계없이 누구나 신청할 수 있고, 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨(뺑뺑이)으로 선정합니다.

22개월 만에 하락세 멈춰

올 7월 서울 오피스텔 가격변동률이 0%로 나타났습니다(출처: 한국부동산원). 지난 22개월간 이어진 하락세가 멈춘 겁니다. “아파트 등 주거용 부동산에 대한 수요가 높아지며 직장인 수요가 많은 역세권 오피스텔을 중심으로 가격 회복세가 나타나며 보합으로 전환했다”는 설명입니다.

기준금리 연 3.5% 유지

한국은행이 집값 상승과 가계부채¹⁾ 증가세를 우려해 기준금리²⁾를 연 3.5%로 유지했습니다. 벌써 열세 번째 동결입니다. 반면 내수 회복이 시급한 대통령실은 이례적으로 이 결정에 대해 “아쉽다”며 유감을 표했습니다. 일각에선 대통령실의 입장 표명이 한국은행의 ‘독립성’을 침해한다고 비판했습니다.

¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다. 우리나라 가계부채는 2024년 1분기 말 2250조 원 수준입니다.

²⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책 금리를 말합니다. 이걸 올리면 시중은행의 금리도 오르고, 이걸 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다.