[1] 2023년부터 임차인의 권한이 세집니다.
[2] 정부가 임대차 제도를 손보는 덕입니다.
[3] 임대인의 체납 여부를 확인할 수 있게 됩니다.
납세증명서를 보여주세요
내년에는 임차인의 권한이 지금보다 세집니다. 전월세 계약 전 임대인에게 세금 체납 여부를 알려달라고 할 수 있어섭니다. 전월세 계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출을 받는 꼼수를 못 부리게 법적 보호를 받을 수 있어섭니다. 오늘 부딩은 ‘임대차제도 개선 방안: 납세증명서를 보여주세요’에 대해 다룹니다.
납세증명서를 보여주세요
이르면 내년 1월부터 임차인(세입자)이 전월세 계약을 맺기 전 임대인(집주인)에게 세금이 밀렸는지 여부를 확인할 수 있습니다. 그간엔 불가능했느냐고요? 가능했습니다. 다만 임대인과의 관계가 껄끄러워질 걸 우려한 임차인은 이를 요구하지 못했습니다. 그런데 정부가 이번에 문언으로 못 박은 겁니다. 이에 정당한 사유가 없다면 임대인은 ‘원칙적으로’ 임차인이 요청한 이후 발급한 납세증명서를 보여줘야 합니다.
check! 전월세 계약 전 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 하는 이유요? 임대인이 국세¹⁾를 밀려 집이 공매²⁾ 로 넘어간다면 임차인이 보증금을 떼일 수 있어섭니다. 최근 5년간 임대인의 세금 체납으로 임차인이 떼인 보증금만 472억 원이 넘습니다.
¹⁾ 국세: 국가가 살림살이에 쓰기 위해 국민에게 부과·징수하는 세금을 말합니다. 참고로 체납한 국세를 강제집행으로 징수할 경우 대부분 다른 채권보다 우선해 변제됩니다.
²⁾ 공매: 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말합니다. 민사집행법에 근거한 부동산경매와 달리 이것은 국세징수법을 따릅니다.
소액임차인 범위 1500만 원↑
정부는 보증금을 돌려받지 못하면 생존권을 위협받는 소액임차인¹⁾ 범위와 최우선변제금²⁾ 기준도 올립니다. 서울은 보증금 ‘1억6500만 원 이하’, 광역시는 보증금 ‘8500만 원 이하’ 등으로 소액임차인 기준 한도를 각각 1500만 원씩 상향 조정하고, 최우선변제금은 일괄 500만 원씩 올립니다. 이에 내년부터 서울에 사는 소액임차인은 집이 공매 등으로 넘어가도 5500만 원까진 보장받을 수 있게 됩니다.
check! 정부의 소액임차인 범위 확대 등을 두고 아쉽다는 주장도 나옵니다. 주거 약자가 법으로 보호받을 수 있는 금액이 너무 적다는 겁니다. 서울 기준 중위 전세가가 4억 원 선인 걸 감안하면, 이 제도의 혜택을 누릴 수 있는 이는 거의 없다는 얘깁니다.
¹⁾ 소액임차인: 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 보증금으로 집을 임대해 거주하는 임차인을 말합니다. 소액임차인으로 인정받으면 집이 공매 등으로 넘어가도 다른 채권(빚)보다 먼저 보증금 중 일부를 돌려받을 수 있게 됩니다.
²⁾ 최우선변제금: 소액임차인이 법률적으로 먼저 변제받을 수 있는 금액을 말합니다. 2022년 11월 기준 서울은 5000만 원, 그 밖에 수도권은 4300만 원 선입니다.
전월세계약서를 고칩니다
정부는 주택임대차표준계약서(전월세계약서)도 고칩니다. 전입신고¹⁾의 맹점을 이용한 다음과 같은 전세 사기를 막겠다는 겁니다. ① 전월세 계약을 맺음 ② 계약 직후 임대인이 집을 담보로 근저당권²⁾을 설정함 ③ 임차인이 전입신고를 함 ④ 임차인의 보증금은 후순위로 밀려남. 그런가 하면 정부는 계약서에 관리비 기재란도 신설합니다. 임대인이 계약 체결 후 임의로 관리비를 정하는 것 같은 문제를 차단하기 위해섭니다.
check! 정부가 새롭게 고친 전월세계약서는 11월 24일 현재 법무부 홈페이지에 게시돼 바로 사용할 수 있습니다. 새로운 전월세계약서 보기는 여기.
¹⁾ 전입신고: 주민등록법상 의무인 제도로 새로운 거주지에 전입(이사)했다는 사실을 관할 기관에 신고하는 걸 말합니다. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 보증금변제우선권(보증금 일부를 담보물권자(대출자)보다 먼저 돌려받을 권리)이 생깁니다.
²⁾ 근저당권: 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 말합니다.
보완책이 필요해요
정부의 ‘임대차제도 개선 방안’을 두고 시장에선 다소 아쉽다는 의견입니다. 임차인 보호를 위한 가이드라인을 만들었다는 점은 긍정적이지만 법적 강제력이 없어 실효성이 떨어진다는 겁니다. 가령 납세증명서 제시를 거부할 정당한 사유가 있으면 임대인이 이를 거부할 수 있게 한 조항 등이 대표적입니다. 전문가들은 제도가 효력을 내기 위해선 보완책이 필요하다고 했습니다.
check! 반면 임대인의 개인정보 보호를 위해 납세증명서 제시를 거부할 수 있는 조항이 있으나, 기준이 모호해 명확한 기준을 만들어야 한다는 지적도 따랐습니다.
초소형 아파트 매입 역대 최고치
전용면적 40㎡(약 12평) 이하 초소형 아파트 매입 비중이 역대 최고치를 기록했습니다. 올 1~9월 전체 아파트 매매거래 24만3514건 중 전용면적 40㎡ 이하 거래는 2만7192건으로 11.2%를 차지했는데, 이는 한국부동산원이 2006년(1~9월 기준) 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 처음입니다. 시장에선 그 원인으로 1인가구 증가를 꼽았습니다. 참고로 2015년 전국 1인가구 수는 520만3440가구로 전체의 27.2% 수준이었지만, 2021년엔 716만5788가구로 늘어 1인가구 비율이 33.4%로 증가했습니다.
조상 땅을 찾아보세요
11월 21일부터 정부24 홈페이지(www.gov.kr) 등을 통해 조상 땅 찾기 서비스를 이용할 수 있습니다. 전엔 복잡한 서류를 발급받아 지자체에 직접 가야 했지만 최근 이를 개선했습니다. 조상 땅 찾기 서비스는 불의의 사고 등 갑작스러운 사망으로 후손이 알 수 없게 된 조상 소유 토지의 소재를 알려주는 서비스입니다. 지난 5년간 350만 필지¹⁾가 주인을 찾은 만큼 인기가 높습니다.
¹⁾ 필지: 땅을 세는 단위입니다. 면적이 아닌 수량 개념. 이에 필지 하나당 지번 하나가 붙습니다. 통상 땅 거래도 필지 단위로 합니다.
평균 109만 원
지난해에 집값이 급격히 올라 올해 1가구 1주택¹⁾자 중 종합부동산세(종부세)²⁾를 내는 이가 늘었습니다. 이에 지난 11월 21일 발송한 종부세 고지서를 받는 이는 작년보다 50% 넘게 늘어나 23만 명에 이를 전망입니다. 참고로 1가구 1주택자의 평균 세액은 약 109만 원입니다. 하지만 11월 현재 전국적으로 집값이 떨어지고 있는 만큼 올해는 조세 저항이 크게 일어날 거란 우려도 나옵니다.
¹⁾ 1가구 1주택: 주민등록표에 기재된 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 1개의 주택을 가지고 있는 걸 말합니다.
²⁾ 종합부동산세: 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%에게만 걷는 게 목표였지만 지난 몇 년간 집값이 크게 올라 과거보다 많은 이가 납부 대상자가 되었습니다.
2020년 초로 돌아갑니다
정부는 2023년 공시가격 현실화율을 2020년 초 수준으로 되돌립니다. 즉 이전 정부가 공시가격 현실화 계획¹⁾을 발표하기 전 수준으로 돌아가는 겁니다. 이유요? 최근의 부동산시장 침체가 그 원인입니다. 지난 2년간 가파르게 오른 공시가격이 실거래가를 추월하는 상황이 벌어지자 유주택자의 보유세²⁾ 등 부담을 줄여주기 위한 대책입니다.
¹⁾ 공시가격 현실화 계획: 그간 실거래가에 훨씬 못 미치는 주택 공시가격 때문에 세금을 공평하게 걷지 못한다는 지적이 있었는데 이를 바로잡는 걸 말합니다. 이에 문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화율(공시가격의 시세 반영률)을 2030년까지 시세의 90% 수준까지 단계적으로 끌어올린다는 계획을 발표, 시행했습니다.
²⁾ 보유세: 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.
가계부채 1870조 원
3분기 가계부채¹⁾가 1870조 원을 넘어 또다시 역대 최고치를 기록했습니다. 잇따른 금리인상 등으로 가계부채 전체 증가 폭은 줄었습니다. 다만 부동산시장 침체에도 주택담보대출(주담대)²⁾ 증가세가 여전한 탓입니다. 3분기 주담대는 1007조9000억 원으로 2분기보다 6조5000억 원 늘었습니다. 시장 침체기에 왜 주담대가 증가세냐고요? 집단대출³⁾ 등이 늘어섭니다. 참고로 주담대 규모는 2007년 통계를 내기 시작한 이래 계속 늘었습니다.
¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자X)에 대한 대출을 의미합니다.
²⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.
³⁾ 집단대출: 일정한 자격을 갖춘 이들의 집단에 별도 절차 없이 행하는 대출입니다. 보통은 아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 취급되는 대출을 의미합니다.
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불을 켜면 온기를 지닌 생명체로 변신하는 조지 넬슨(?) 조명
#4 거실의 반려 조명 빛의 온도에 따라 공간의 분위기는 완전히 달라진다. 나는 조도가 지나치게 높은 곳에 있으면 마음이 불안해진다. 그런 이유로 어린 시절엔 스포트라이트 같은 조명이 난무하는 안경점을 싫어했다. 집 안의 형광등도 그랬다. 반면 화장실의 노란 전구엔 마음이 녹았다. 내가 좋아하는 장소엔 공통적으로 은은하고 다양한 조명이 존재했다. 패브릭 갓을 씌운 스탠드가 뿜어내는 온화한 빛, 벽 뒤에 숨어 바닥이 아닌 벽을 비추는 간접조명, 캄캄한 밤 복도로 나설 때 발걸음을 따라 불이 들어오는 센서 같은 것에 나는 일일이 감동했다. 지금 사는 집으로 이사하고 꽤 공들여 찾은 것 중 하나가 거실에 둘 스탠드였다. 키가 큰 것 말고 바닥에 두는 형태의 조명. 노구치 이사무의 아카리 조명이 가장 유력한 후보였다. 하지만 조금 더 흔치 않은 스탠드를 갖고 싶은 마음에 구매를 미루다가 어느 날, 이베이에서 눈길을 끄는 조명을 만났다. 그 조명을 소개하는 제목은 이랬다. “George Nelson. Prototype?” 물음표를 왜 붙였을까? 혹시 조지 넬슨 버블 램프 시리즈의 프로토타입이란 소리인가? 하지만 그렇게 보기엔 종이 재질이라는 것을 빼고는 생김새가 너무 달랐다. 가격은 200달러 정도. 나는 조지 넬슨과는 관계없이 그 조명의 형태와 질감이 마음에 들었다. 그래도 내가 모르는 조지 넬슨 디자인이 있었나 싶어 판매자에게 채팅으로 물었다. “이 조명이 조지 넬슨의 오리지널과 관련 있는 제품인가요?” 곧 답이 왔다. “물음표를 붙인 건 확실하지 않다는 의미잖아. 마음에 안 들면 사지 마.” 판매자의 말투에 살짝 빈정 상했지만 비교적 합리적인 가격에 이런 물건을 다시는 못 만날 듯하여 바로 결제를 진행했다. 얼마 후 커다란 박스 안에 엄청난 신문지 더미와 함께 자리한 조명이 도착했다. 생각보다 때가 탄 상태에 사진으로 본 흠집도 조금 더 커 보였다. 그러나 손톱깎이 고리처럼 생긴 손잡이를 딸깍 당겨 불을 켜자마자 나는 이 이름 모를 조명과 사랑에 빠지고 말았다. 10cm 정도 되는 적당한 간격의 와이어 프레임과 그것을 감싼 팽팽한 종이로 이루어진 나의 스탠드는 과하지도, 부족하지도 않은 자연스러운 빛을 만들어냈다. 마치 불이 들어오는 순간 따뜻한 온기를 지닌 생명체로 변신하는 것 같다. 이 조명을 켤 때마다 어쩐지 고자세였던 판매자의 대답이 떠오르지만, 그래도 이 정도의 반려 조명(?)을 얻었으니 꽤 괜찮은 거래였다고 생각한다.
실수요 흔히 무주택자와 사는 집을 옮기려는 1주택자를 의미합니다. 실제 거주하기 위해 주택을 구입하는 수요라는 의미. 다만 자가에 들어가 살려는 이들만 실수요로 보는 것은 그 의미를 협소하게 해석하는 거라는 의견도 있습니다.
가수요 가짜 수요를 말합니다. 좀 더 풀어 말하면 앞으로 가격이 오를 것이라는 기대에 따른 일시적 주택 수요. 다만 이들 중 일부는 미래의 실수요란 말도 있습니다.
제주에서
바다를 포근히 안아주는 하늘.
사진 제공. @one__film_
