나아갈 수도, 물러날 수도 없어요
3기 신도시 사전 청약 접수가 곧 시작되는 가운데 토지 보상 문제가 이슈입니다. 토지 보상이 늦어져 입주가 늘어지는 것도 문제지만, 토지 보상금으로 풀린 돈이 다시 부동산시장으로 돌아오는 것도 문제라는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘3기 신도시 토지 보상: 나아갈 수도, 물러날 수도 없어요’에 대해 다룹니다.
토지 보상이 뭐였더라?
국가가 나랏일을 하기 위해 개인의 의사와 상관없이 국민의 재산권을 강제로 가져가는 거로 이해하면 됩니다. 내 땅이 신도시 개발과 같은 공익사업시행지구에 포함되면 예외 없이 보상금을 받고 내줘야 하죠. 반대해도 소용없습니다. 결국 명도소송*을 통해 국가가 땅을 가져가기 때문입니다. 참고로 토지 보상은 신도시 개발에서 초기 단계에 해당합니다. ▷신도시 공급 순서가 궁금해! 통상 신도시 공급 일정은 ‘지구 지정→지구 계획 수립, 토지 보상→사전 청약→사업 승인과 착공→본청약→입주’ 순으로 진행됩니다. *부동산 소유자가 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 그것을 인도받기 위해 제기하는 소송입니다.
왜 지금 토지 보상이 문제?
3기 신도시* 공급 지역 중 토지 보상을 마친 곳이 아직 한 곳도 없다는 사실 때문입니다. 그만큼 정부 예상(2025년)보다 입주가 늦어질 거란 얘기가 나오는 것. 토지 보상이 늘어지는 이유요? 3기 신도시 지역의 땅 주인들이 토지 보상의 주체인 LH를 믿지 못하는 것이 핵심입니다. 가뜩이나 땅값을 낮게 쳐주고 세금 부담은 커서 반발이 심했는데 LH 땅투기 사태가 기름을 부었다는 해석. *인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
토지 보상 상황이 어떻길래?
당초 사전 청약 전 토지 보상을 끝내겠다던 정부의 계획과 현실은 다소 다릅니다. 이달 사전 청약을 앞둔 인천 계양은 토지 보상 협의율이 60%, 하남 교산은 80%가량 진행됐으나 지장물(창고 등) 조사가 막혀 갈 길이 멀기 때문입니다. 나머지는 지역은 아직 토지 보상에 착수하지 못한 상황. 이에 시장에선 사전 청약 당첨이 ‘희망 고문’이 될 거라는 얘기가 나옵니다. ▷과거에도 토지 보상 문제가 있었음? 100% 토지 보상 문제로 볼 순 없겠으나 2008년 2기 신도시로 지정된 인천 검단의 한 단지는 13년이 지난 올해 6월에야 입주를 시작했습니다. 이는 전문가들이 정부의 3기 신도시 추진 의지를 좋게 보면서도 실제 주택공급까지 시차를 고려해 사전 청약 계획을 세우라고 조언하는 이유이기도 합니다.
토지 보상의 또 다른 이슈
사실 토지 보상과 관련해 곧 뜨거워질 이슈는 이겁니다. 내년 초까지 수도권에 26조 원에 달하는 토지 보상금이 풀리는 것. 정부가 집값을 잡기 위해 신도시까지 건설하지만 정작 이 과정에서 풀린 토지 보상금이 부동산시장으로 흘러가 가격 상승을 부추긴다는 지적이 나오는 이유입니다. 심지어 3기 신도시의 경우 대토보상*률까지 낮아 정부가 걱정한다고. 이전 1기 신도시와 2기 신도시 건설 당시에도 엄청난 토지 보상금이 풀려 부동산시장이 크게 술렁인 바 있습니다. *공공사업에 수용되는 토지를 현금 대신 개발된 땅으로 보상하는 제도입니다.
덜 샀는데 세금은 더 냈어요
현 정부 들어 사람들이 집을 덜 사고도 세금은 더 많이 냈다는 분석이 나왔습니다. 한 국회의원이 서울시에서 제출한 취득세* 관련 자료를 살핀 결과 현 정부 출범 이후 4년간 서울 주택 취득은 2만6380건 줄었지만, 주택 취득세 부과는 4조738억 원 증가한 것으로 확인됐습니다. 당연한 얘기지만 집값이 올랐기 때문에 이런 결과가 나왔다는 주장입니다.
*일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 하죠. 6억 원 이하 집을 샀다면 전체 집값의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 주택이라면 1.01~2.99%를 내야 합니다(1주택자 기준). 참고로 현재 정부는 신혼부부가 사는 첫 집, 생애 최초로 구입하는 주택에 대해 취득세 50% 감면 혜택을 해주고 있습니다.
내년 하반기에 이익공유형 주택 나옴
분양가를 시세의 절반으로 낮추는 대신 되팔 때 시세차익의 50%를 공공기관과 나누는 ‘이익공유형 주택’을 빠르면 내년 하반기에 서울에서 공급합니다. 주택을 공급받으면 5년간 무조건 거주해야 한다는 요건이 있지만, 분양가가 많이 오른 현시대에 어떤 대안이 될 수 있다는 주장이 나옵니다. 물론 집값 안정기엔 그 매력이 반감될 수 있습니다.
공공주택 복합개발 디테일
2·4 부동산 대책의 핵심인 ‘도심 공공주택 복합개발*’ 사업의 디테일이 나왔습니다. 이것으로 내놓는 주택의 70%는 공공분양으로, 나머지 30%는 공공자가주택**과 공공임대주택***으로 채운다는 겁니다. 아울러 공공분양 중 일반 공급 비율은 기존 15%에서 50%로 늘리는데, 그중 30%는 추첨제****로 뽑습니다. 청약통장 가입 기간이 짧은 이들에게 혜택이 돌아갈 거로 보입니다.
*역세권과 저층 주거지, 준공업 지역을 대상으로 공공기관이 주도하는 고밀 개발을 통해 주택을 공급하는 사업입니다. **분양가가 시세의 절반인 대신 되팔 때 시세차익의 절반을 공공기관과 나누는 ‘이익공유형 주택’ 분양가의 10~25%만 내고 입주, 20~30년간 잔금을 납부해 결국 내 집으로 만드는 ‘지분적립형 분양주택’을 말합니다. ***주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급하는 것으로 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 동안 저렴하게 임대를 해주거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택입니다. ****말 그대로 추첨으로 청약에 당첨되는 것입니다. 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 생깁니다.
장기수선충당금
공동주택의 유지관리나 하자보수를 위해 입주민에게 걷는 돈입니다. 엘리베이터를 손보거나 외벽 도색 등을 할 때 이 돈을 쓰죠. 원래 집주인이 내도록 되어 있지만, 편의상 관리비에 포함하는 경우가 대부분이라 세입자가 납부하게 된 것입니다. 그래서 이사할 때 그간 관리비에 포함해 내온 이 돈을 집주인에게 돌려받습니다.
수선유지비
장기수선충당금과 비슷해 보이지만 성격이 다른 관리비입니다. 공동시설의 전구 교체, 냉난방시설 청소 등에 이 돈을 사용하죠. 실제 거주하는 이의 편익을 위한 비용이기 때문에 주택 소유 여부에 상관없이 입주민이 납부의 주체가 됩니다. 이 때문에 이사할 때 집주인에게 청구할 수 없는 비용이고요.
낮달
구름이 사라지고 혼자가 부끄러운 낮달. 🍏
사진 제공. @zadu_zadu
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