[1] 집값이 떨어질 수밖에 없는 조건과
[2] 오를 수밖에 없는 조건이 공존합니다.
[3] 하반기 집값의 향방에 관심이 모입니다.
업앤다운
집값 전망이 긍정과 부정을 오갑니다. 집값이 떨어질 수밖에 없는 조건과 오를 수밖에 없는 조건이 공존해섭니다. 당분간 이런 분위기가 이어질 거란 주장이 나오는 가운데, 곧 발표할 정부의 첫 부동산정책에 관심이 모입니다. 오늘 부딩은 ‘집값 전망 긍정과 부정 혼재: 업앤다운’에 대해 다룹니다.
기준금리 1.75%로 인상
한국은행이 기준금리¹⁾를 0.25%p 올려 1.75%가 됐습니다. 올 들어 세 번째 인상입니다. 하지만 금융권은 기준금리가 더 오를 거로 봅니다. 앞으로 세 번쯤 더 올려 연말엔 2.5%에 이를 거로 확신합니다. 이럼 대출자가 내야 하는 이자도 불어납니다. 기준금리 인상이 시작된 작년 8월 이후 올해 말까지 늘어나는 빚만 27조 원에 이를 거라는 전망입니다. 대출자 1인당 ‘이자만’ 130만 원이 오르는 셈입니다.
¹⁾ ‘은행들의 은행’인 한국은행이 시중은행에 돈을 빌려줄 때 이자율을 몇 퍼센트로 할지 기준을 정하는 거로 이해하면 쉽습니다.
기준금리 인상→집값 하방 압력
기준금리와 집값은 대개 반비례합니다. 금리가 오를수록 빚을 내서 집을 사려는 수요가 줄어들기 때문입니다. 물론 수요를 죽이는 요소는 더 있습니다. 7월부터 시행하는 추가 DSR¹⁾ 규제가 그중 하나입니다. 8월 임대차 3법²⁾ 시행 2년째를 맞아 계약갱신청구권을 쓴 계약이 만료된 전월세 물량이 쏟아지는 것도 마찬가지입니다. 집값 하방 압력³⁾이 거세질 수 있는 겁니다.
¹⁾ 내가 받은 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. 연 소득과 이미 빌려 쓴 부채에 따라 대출한도를 규제하는 것이 핵심. 올 1월부터 기존 대출과 신규 대출 신청분을 합한 총액이 2억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다. 연봉이 5000만 원이라면 빚을 갚는 데 연 2000만 원 이상 쓸 수 없다는 뜻. 정부는 7월 1일부터 더 빡빡한 DSR 규제를 시행합니다. 총대출금이 1억 원만 넘어도 개인별 DSR 40% 규제를 받게 되는 겁니다.
²⁾ 세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다. 세입자의 권리 보호와 전월세 급등을 막자는 취지에서 이 법을 만들어 2020년 7월 31일부터 시행했습니다.
³⁾ 여러 요인에 의해 집값 등이 하락세로 작용하는 걸 말합니다. 반대말은 상방 압력.
check point! 올 연말 기준금리가 2.5%로 오르면 은행 주택담보대출 금리 상단이 7~8%까지 갈 수 있다는 전망이 나옵니다. 가령 3억 원을 원리금(원금+금리) 균등 상환 방식 40년 만기로 연 6% 금리를 적용해 대출받는다면 월평균 상환금은 165만641원이지만, 연 7.5% 금리로 대출을 받는다면 월평균 상환금은 197만4212원으로 매달 30여만 원 더 증가합니다.
자재값 28.5p% 인상
그런가 하면 최근 건설사들은 수주를 마다하고 있습니다. 자재값이 급등해섭니다. 인건비가 올라섭니다. 한국은행 보고서를 보면 지난해 4분기 자재값은 1년 전보다 28.5%p 올랐습니다. 자재값에 짓눌린 철근·콘크리트업체들은 파업을 반복하고 있습니다. 자재값 인상분을 공사비에 반영해달라는 겁니다. 정부도 분양가¹⁾ 인상을 고민할 수밖에 없어졌습니다.
¹⁾ 건설 주체가 2~3년에 걸쳐 지은 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.
자재값 인상→집값 상방 압력
자재값 인상은 정부의 주택공급 계획까지 흐트러뜨리고 있습니다. 서울과 수도권에서 공사비 갈등 등으로 일반분양을 미룬 재건축·재개발 물량이 벌써 1만 가구를 넘어섰습니다. 3월까지만 해도 사람들은 새 정부가 주택공급을 늘릴 거라고 기대했지만, 이젠 공급절벽을 걱정해야 하는 상황입니다. 공급절벽은 집값 상방 압력을 높일 것으로 전망됩니다.
check point! 최근 한 부동산 관련 기업은 2024년 서울 아파트 입주 물량이 1만1881가구에 이를 것으로 전망했습니다. 이는 2012년 기록한 서울 입주 물량 역대 최저치인 2만336가구보다도 41.6% 낮은 수치입니다. 최근 주요 정비사업장의 분양이 공사비 증액 갈등 등으로 줄줄이 연기된 데 따른 결과로 보입니다.
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이런 가운데 5월 넷째 주(23일 기준) 서울 아파트값은 3주째 보합 또는 하락세를 유지하고 있습니다. 집값 전망도 엇갈립니다. 주택공급이 선행되지 않으면 시장이 안정되지 않을 거라는 주장, 금리인상으로 거래가 줄면 집값이 떨어질 수밖에 없다는 주장이 혼재합니다. 공교롭게도 새 정부의 첫 부동산정책에도 ‘장기적 집값 안정화 목표’와 ‘단기적 규제완화책’이 공존할 전망. 올 하반기 집값의 향방에 관심이 모입니다.
3기 신도시 분양가 올라요?
3기 신도시¹⁾ 본청약²⁾ 분양가에 관심이 모입니다. 정부가 분양가상한제³⁾를 완화하겠다고 해섭니다. 분양가상한제가 완화되면 본청약 분양가도 오를 가능성이 있어섭니다. 단, 결론부터 말하면 본청약 분양가는 급등할 가능성이 낮습니다. 분양가상한제를 완화해도 민간택지 중심의 규제완화가 이뤄질 것이기 때문입니다. 이에 3기 신도시 공공택지 사전 청약 수분양자는 분양가 인상 걱정을 덜 수 있을 것으로 보입니다.
¹⁾ 인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
²⁾ 사전 청약에 따라 1~2년 뒤에 체결하는 정식 청약을 말합니다. 사전 청약에 당첨된 경우 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약에도 당첨됩니다. 정부는 본청약 때 실제 분양가를 결정합니다.
³⁾ 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 새로 분양하는 아파트 가격을 눌러 주변 집값을 떨어뜨리겠다는 의도. 애초에 공공택지에서만 시행하던 이 정책은 2020년 7월부터 민간택지에도 적용됐습니다. 최근 정부는 이를 합리적으로 고쳐 주택 공급을 늘린다는 계획입니다. 분양가를 올려 공사비 증액 갈등을 줄이고 공급을 늘리겠다는 겁니다.
2011년 이래 최대치
올 1분기 서울 빌라(다세대·연립주택) 전월세 거래량이 3만1835건을 기록했습니다. 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이래 가장 많은 수준. 빌라 전월세 거래에 사람들이 몰린 이유요? 저렴한 주거지를 찾는 수요가 늘어난 영향으로 풀이됩니다. KB부동산에 따르면 지난 4월 기준 서울 빌라 평균 전셋값은 2억3645만 원, 아파트 평균 전셋값은 6억7570만 원으로 차이가 큽니다. 임대차 3법¹⁾ 시행 2년째를 맞아 8월부터 집주인들이 4년 치 전셋값을 한 번에 올리면 이런 움직임이 더 심해질 거로 시장은 전망합니다.
¹⁾ 세입자가 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 ‘계약갱신청구권제’, 계약갱신 시 전월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’, 전월세 계약을 하면 그 내용을 집주인 또는 세입자가 무조건 신고하게 하는 ‘전월세신고제’의 3종 세트를 말합니다.
대구 6572가구 미분양
올해 대구에서 아파트값이 가장 비싼 수성구에서 분양한 4개 단지에서 모두 미분양¹⁾이 발생했습니다. 대구 아파트값도 하락세를 이어가고 있고요. 한국부동산원 통계를 보면 올 들어 5월 23일까지 대구 아파트값은 2.53%p 하락했습니다. 같은 기간 전국 아파트값이 0.01%p 떨어진 것에 비해 하락폭도 큽니다. 대구 아파트값 하락의 주원인은 ‘공급폭탄’입니다. 2018년부터 지난해까지 4년간 공급한 물량이 10만9300여 가구입니다. 참고로 지난 3월 기준 대구 미분양 물량은 6572가구입니다.
¹⁾ 지은 아파트보다 이를 사고자 하는 이가 적은 걸 말합니다. 가령 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것.
캐나다와 뉴질랜드 집값 급락
바다 건너 캐나다와 뉴질랜드의 집값이 급락하고 있습니다. 공급량 부족에다 이민 수요가 많아 절대 집값이 떨어지지 않는다는 부동산 불패론이 유행한 나라입니다. 그런데 캐나다 전국 집값의 4월 평균 거래가격은 전달에 비해 6.3%p, 뉴질랜드는 최근 3개월간 전국 집값이 3.5%p 하락했습니다. 이처럼 집값이 동시다발적으로 하락하는 모습을 보이는 건 금리인상의 영향이라는 평입니다. 참고로 캐나다는 지난 3월과 4월 연속으로 금리를 올려 기준금리가 1%대가 됐고, 뉴질랜드는 최근 기준금리를 0.5%p 인상해 2%로 끌어올렸습니다.
서울 또 줍줍
올 초에 이어 서울 아파트 청약에서 또 무순위청약(줍줍)¹⁾이 나왔습니다. 당첨자의 약 40%가 계약을 포기했습니다. 당첨 후 계약을 포기하면 ‘10년간 청약 불가’라는 불이익이 따르는데도 계약을 포기한 겁니다. 이렇게 무순위청약까지 간 원인은 고분양가라는 분석입니다. 참고로 이 아파트의 전용면적 84㎡(약 33평) 분양가는 10억8921만∼11억5003만 원으로 6월 2일 무순위청약을 받습니다.
¹⁾ 아파트 계약 취소분에 대해 무순위청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역 무주택자만 신청 가능합니다.
베란다 아래층의 면적이 위층보다 커서 생기는 공간을 말합니다. 위층 면적이 아래층보다 작으면, 아래층의 지붕 위가 위층의 베란다가 되는 셈이죠. 이는 서비스 면적이긴 하지만 천장이 없습니다. 따라서 확장공사 후 실내 공간으로 연장하면 불법이라고.
발코니 거실을 연장하기 위해 밖으로 돌출시켜 만든 공간을 말합니다. 일반적으로 한국의 아파트 거실에 붙어 있는 공간은 모두 이것이죠. 층마다 위치하고 천장이 있는 게 특징입니다. 그러니 ‘베란다 확장’이라고 써온 것은 잘못된 표현으로 ‘발코니 확장’이 맞는 말입니다.
예뻐서
