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2022년 부동산시장 결산


[1] 2021년의 시장 키워드가 ‘영끌’이었다면

[2] 2022년엔 ‘경착륙’이 그 자리를 차지했습니다.

[3] 내년에도 시장 침체는 이어질 거란 예측입니다.


2022년 부동산시장 결산

영끌은 가고 경착륙이 왔습니다. 2022년 부동산시장 얘깁니다. 오늘 부딩은 ‘2022년 부동산시장 결산’에 대해 다룹니다. 2022년 한 해 시장을 네 가지 키워드로 정리했습니다.

들어가며

2022년 부동산시장은 몇몇 신기록을 썼습니다. 전국 아파트값은 역대 최대 폭으로 떨어지고 거래량은 반토막이 났습니다. 서울 집값도 급락하며 지난 1~2년간 상승분을 모두 반납했죠. 2021년 시장의 키워드가 ‘영끌’이었다면 2022년엔 ‘경착륙’이 그 자리를 차지했습니다. 시장에선 2023년에도 집값 하락세가 이어지거나 더 심해질 거란 예측을 내놓고 있습니다.


keyword 1

집값 하락: 바닥이 어딘가요?

한국부동산원에 따르면 2022년 1월부터 11월까지 전국 아파트값은 누적 4.79% 떨어졌습니다. 한국부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 가장 큰 하락 폭입니다. 특히 12월 19일 기준 서울 아파트 누적 하락률은 6.51%에 달합니다. 2021년 한 해 누적 상승분인 6.55%를 거의 다 반납했습니다. 이처럼 집값이 급락한 이유로는 크게 세 가지가 꼽힙니다.

▷금리인상: 급격히 오른 주택담보대출¹⁾ 이자 부담에 매수 수요가 줄어듦

▷DSR 규제: 버는 만큼만 대출해주는 DSR²⁾ 규제로 인해 유동성이 줄어듦

▷피로감: 지난 7년간 계속 집값이 오른 데 따른 피로감이 누적됨

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.

²⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.






keyword 2

역전세: 돌려줄 전세금이 없어요

2021년 시장을 상징하는 단어가 전세난이었다면 2022년엔 역전세¹⁾난입니다. 한 부동산 기업에 따르면 2022년 12월 22일 기준 서울 아파트 전세 물량은 5만5490건입니다. 3만1644건이던 연초와 비교하면 2배 가까이 늘었습니다. 2021년엔 전셋집이 부족해 집도 안 보고 계약했다면, 이젠 전셋집이 넘쳐나 가격이 쭉쭉 빠지고 있습니다. 역전세의 원인요? 크게 아래의 네 가지 원인을 꼽습니다.

▷금리인상: 급격히 오른 전세대출 이자 부담에 전세 수요 자체가 줄어듦

▷거래절벽: 거래 가뭄으로 안 팔린 집이 갈수록 전세 매물로 쏟아져 나옴

▷집값 급등: 지난 몇 년 사이 집값이 급등하며 대출을 끌어모아 집을 산 투자자가 많아 도저히 수억 원 단위의 전세금을 돌려줄 여력이 없음

▷임대차 2법: 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등으로 추후 임대료 인상이 어려워질 걸 대비해 4년 치 전셋값을 한 번에 올린 데 따른 부작용이 생김

  • check 1 시장에선 역전세난이 2023년에 더 심해질 거라고 전망합니다. 2023년 전국 아파트 입주 물량은 총 30만2075가구(413개 단지)로 2022년(25만6595가구)보다 18%가량 늘어나 임차인을 찾는 전셋집이 더 늘어날 것이기 때문입니다.

  • check 2 역전세가 발생할 경우 임대인에게 일어날 수 있는 일요? 임차인의 전세대출 이자를 대신 내주는 역월세가 나타날 수 있습니다. 최악의 경우 전세금을 맞추지 못해 집을 급매로 내놓는 일까지 벌어질 수 있다고 시장은 진단합니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인(세입자) A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인(집주인)은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다. 반면 ‘전세난’은 전셋집이 부족해 전세를 구하기 어려운 상황을 말합니다.

keyword 3

미분양: 전국 미분양 235.5% 증가

한국부동산원에 따르면 2022년 10월 기준 전국 미분양은 4만7217가구입니다. 2021년 10월 대비 235.5% 늘었습니다. 이처럼 미분양¹⁾이 급증한 이유요? ① 기존 집값은 떨어지는데 ② 자재값 인상 등으로 분양가는 올라 ③ 사람들이 청약을 기피해섭니다. ④ 안전마진²⁾이 없으니 청약을 할 이유도 없다는 얘기입니다. 참고로 2022년 10월 기준 전국 미분양 가구수 1위 지역은 대구(1만830가구)가 차지했습니다. 2위는 경북(6369가구)입니다.

  • check 1 특히 시장을 위협하는 건 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양³⁾’입니다. 이는 2022년 10월 말 기준 전국에서 7077가구를 기록했습니다. 수도권은 1041가구였는데, 2021년 말(601가구) 대비 2배 가까이 늘어난 수치입니다.

  • check 2 새 아파트도 계속 팔리지 않으면 할인 분양을 합니다. ① 무순위청약 ② 선착순 분양 ③ 준공 후 미분양 등을 거치고도 ‘완판’하지 못하면 말입니다. 가령 2011년 서울시 강동구 고덕동의 한 아파트는 최초 분양가보다 대형 평형 기준 최대 41%(약 8억 원) 깎아주는 조건으로 할인 분양을 하기도 했습니다.

¹⁾ 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.

²⁾ 안전마진: 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 저렴해 이익을 볼 수 있는 금액 수준을 말합니다. 2022년 초만 해도 서울 등 웬만한 지역에선 안전마진으로 2억~3억 원을 잡았습니다. 쉽게 말해 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 1억 원 싸면 청약하지 않는다는 겁니다.

³⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.





keyword 4

규제완화: 제발 집 좀 사세요

집값과 전셋값은 물론 청약 경쟁률까지 급락한 2022년 한 해 정부도 다급해졌습니다. 어떻게든 시장을 연착륙¹⁾시켜야 해섭니다. 이에 정부는 이전 정부에서 투기꾼으로 몰린 다주택자부터 소환했습니다. 이들을 위해 최근엔 취득세²⁾, 양도세³⁾, 대출 규제⁴⁾ 등을 대폭 풀었습니다. 2022년 상반기만 해도 임기 첫해라 시장 부양은 부담스럽다는 입장이었지만, 이젠 “다주택자의 세금 부담을 낮춰 부동산시장의 거래 주체로서 역할을 강화하겠다”며 규제완화에 나섰습니다.

  • check 1 다만 시장에선 정부의 다주택자에 대한 규제완화가 큰 힘을 내지 못할 거란 전망이 우세합니다. 금리인상 등으로 쪼그라든 투자심리의 영향이 규제완화 효과를 압도한다는 겁니다. 이에 정부는 2023년에도 시장 정상화를 위한 규제완화를 이어가기로 했습니다.

  • check 2 이런 와중에 2023년엔 시장이 더 꽁꽁 얼어붙으며 건설사와 금융사가 동반 위험에 처할 수 있다는 우려의 목소리도 나옵니다. 얼어붙은 부동산시장이 건설사와 금융사를 위험에 빠뜨리는 메커니즘은 이렇습니다. ① 건설사가 분양에 실패함 ② 금융사가 건설사의 대출 만기를 연장해주지 않음 ③ 자금 조달에 실패한 건설사는 부도에 처함 ④ 건설사에 돈을 빌려준 금융사도 함께 위험에 처함

¹⁾ 연착륙: 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도하는 걸 뜻합니다. 반대로 ‘경착륙’은 롤러코스트를 탄 듯이 경기가 갑자기 냉각되는 걸 말합니다.

²⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 정부는 지난 12월 21일부터 최고 12%인 다주택자에 대한 취득세 중과세율을 4~6% 수준으로 낮추기로 했습니다(단, 세법 개정 필수).

³⁾ 양도세: 집을 팔 때(양도할 때) 그 가격에서 구매가를 뺀 차익에 대해 내는 세금입니다. 가령 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔았다면 ‘5억 원’에 대한 양도세를 내야 합니다. 양도차익이 클수록 세금 액수가 커지고, 양도차익이 마이너스면 세금도 내지 않습니다. 2022년 12월 기준 정부는 최고 75%인 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 기한을 2024년 5월까지 1년 더 연장하기로 했습니다.

⁴⁾ 대출 규제: 정부는 다주택자도 2023년 1월부터 규제지역에서 집값의 30%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 했습니다. 다만 DSR 규제는 유지합니다.



10%대 중도금대출 금리 등장

연 10%대의 중도금대출¹⁾ 금리가 등장했습니다. 청약시장이 또 한번 위기를 맞는 셈입니다. 얼마 전 제2금융권²⁾의 한 저축은행은 11월 신규 중도금대출 금리를 고정금리 10%, 변동금리 9.4%로 확정했습니다. 중요한 건 근래 분양 단지에서 미분양이 늘며 중도금대출을 꺼리는 제1금융권이 늘었다는 사실입니다. 실제로 2022년 한 해에만 제2금융권에서 중도금대출을 시행한 단지가 50곳에 달했습니다.

¹⁾ 중도금대출: 아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다. 정부는 11월 21일부터 아파트 중도금대출 허용 분양가 기준을 기존 ‘9억 원 이하’에서 ‘12억 원 이하’로 올립니다.

²⁾ 제2금융권: 증권사와 보험회사, 카드사 등을 말합니다. 제1금융권인 시중은행에 비해 이자율이 높아 저축 상품은 유리하지만 그만큼 대출받을 땐 불리합니다.

강제경매 17% 증가

2022년 들어 11월까지 강제경매¹⁾로 집주인이 바뀐 아파트 등 집합건물이 전국적으로 2021년(4413건)보다 17%가량 늘어나 5176건을 기록했습니다. 금리가 급등하며 빚을 못 갚는 채무자가 늘어난 탓입니다. 특히 서울은 2022년 들어 11월까지 경매로 집주인이 바뀐 사례가 1280건으로 2021년(701건) 대비 82% 늘었습니다. 2023년엔 역전세로 임차인의 전세금을 반환하지 못해 경매로 내몰리는 사례가 더 늘어날 것으로 시장은 보고 있습니다.

¹⁾ 강제경매: 법원에서 채무자(돈을 빌린 이)의 부동산을 압류해 팔고 그 대금으로 채권자(돈을 빌려준 이)의 돈을 갚는 경매 방식입니다.

공동명의·서울 2주택자 종부세 부담↓

정부는 1세대 1주택¹⁾자의 종합부동산세(종부세)²⁾ 과세 기준을 현행 공시가격³⁾ 11억 원 이상에서 12억 원 이상으로 완화했습니다. 다주택자의 과세 기준선도 6억 원에서 9억 원으로 높였고, 조정대상지역 내 2주택자는 다주택 중과세 적용 대상에서 빠졌습니다. 이를 통해 2023년부터 종부세가 많이 줄어드는 이들요? 부부 공동명의 1주택자와 서울 등 조정대상지역에 2주택을 보유한 이들입니다. 단독명의로 주택을 보유한 1세대 1주택자 역시 대부분 세부담이 줄어듭니다.

¹⁾ 1세대 1주택: 주민등록표에 기재된 세대주와 그 가족으로 구성된 1세대가 1개의 주택을 가지고 있는 걸 말합니다.

²⁾ 종합부동산세: 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 2023년부터 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 12억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 9억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%에게만 걷는 게 목표였지만 지난 몇 년간 집값이 크게 올라 과거보다 많은 이가 납부 대상자가 되었습니다.

³⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어섭니다.

5대 은행에만 166조 원↑

2022년 부동산과 주식 등 자산시장 수익률은 급락했지만 예금금리는 치솟았습니다. 이에 해당 통계를 내기 시작한 2002년 1월 이후 역대 가장 많은 돈이 정기예금에 몰렸습니다. 실제로 2022년 12월 22일 기준 5대 시중은행 정기예금 잔액은 821조1826억 원으로 2021년 12월 말(654조9359억 원)보다 166조2467억 원이나 불었습니다. 최근 정기예금의 약 60%가 4% 이상 이자를 받을 만큼 매력적이기 때문이라는 평입니다.

7개 단지 모두 미분양

2021년 GTX-B노선¹⁾ 호재로 달아오른 인천 부동산시장이 급랭하고 있습니다. 집값 하락 폭이 큰 것은 물론이고, 지난 11월부터 12월 23일까지 약 2개월간 분양한 7개 단지가 모두 2순위 청약까지 미달했습니다. 더욱이 인천 부동산시장은 2025년까지 입주 물량도 많아 당분간 거래 회복은 어려울 거란 전망입니다. 2022년에만 4만2515가구가 입주했고 2023년에도 4만4984가구가 집들이에 나설 예정입니다.

¹⁾ GTX-B노선: 인천 송도에서 남양주 마석을 있는 고속 열차 노선으로, 완공 후 송도에서 서울역까진 27분, 여의도에서 청량리는 10분 내로 주파가 가능해집니다. 완공 예정 시기는 2030년입니다.




필로티 르코르뷔지에가 제창한 근대건축 방법 중 하나. 1층엔 기둥만 세워 뻥 뚫린 구조고, 2층부터 방을 짓는 방식을 말합니다. 가장 유명한 실례는 르코르뷔지에가 프랑스 파리 인근에 지은 빌라 사부아(Villa Savoye)입니다.


펜트하우스 고층 건물의 꼭대기 층에 위치한 고급 주거 공간을 말합니다. 매매가는 기본적으로 수십억 원에 이르며 월세도 웬만한 고소득자의 월급 수준을 뛰어넘죠. 1920년대에 뉴욕에서 처음으로 상품화되었습니다.




눈과 궁

하얀 눈이 소리 없이 내리는 날 종로에서.

사진 제공. @pancake.photo



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