매매는 넘치는데 전세는 귀한 이유

16시간 전
5분 분량

서울 아파트

매매지수: 100.8 (▲0.06)

전세지수: 100.8 (▲0.15)

수도권 아파트

매매지수: 100.6 (▲0.05)

전세지수: 100.8 (▲0.13)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.4 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

3월 23일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 팔 집은 넘치는데, 빌릴 집은 빠지고 있습니다.

► 거래가 막히니 전세도 안 풀리는 구조입니다.

► 반전세 전환 시 법정 상한은 연 4.5%입니다.

매매는 넘치는데 전세는 귀한 이유

서울 아파트 시장에서 매매는 쌓이고, 전세는 빠지고 있습니다. 같은 시장인데 방향이 다릅니다.

한쪽은 쌓이고, 한쪽은 빠지고

3월 말 기준 서울 아파트 매매 물건이 8만 건을 넘었습니다(출처: 아실). 올 초 5만6000건대였는데, 두 달 만에 40% 넘게 늘었습니다. 반면 전세 매물은 1만6880건으로, 지난해 10월보다 29% 줄었습니다. 매매는 늘었는데, 전세는 안 풀립니다.

▸ 같은 서울, 반대 방향

•매매 물건: 8만 건 돌파, 올 초 대비 +40%

•전세 물건: 1만6880건, 지난해 10월 대비 -29%

왜 반대로 움직일까

거래가 느리고, 그 여파가 전세까지 번졌기 때문입니다. 매물은 쌓이는데 쉽게 팔리지 않죠. 여기에 올해 입주 물량은 줄었고, 계약갱신청구권¹⁾ 사용 건수도 늘었습니다. 전세가 줄 만한 조건이 한꺼번에 겹친 겁니다. 게다가 전세 수요가 몰리는 가격대와 매물이 쌓이는 가격대도 다르고요.

▸ 매매와 전세, 왜 따로 놀까

•매물 중심: 15억 원 이상 고가 위주

•수요 중심: 10억 원 이하 실수요 구간

•대출한도: 15억 원 초과 시 4억 원으로 제한

¹⁾ 계약갱신청구권: 임차인이 계약 만료 전 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

지금 전세를 구한다면

매물이 늘었다고, 전세 사정까지 같이 풀리는 건 아닙니다. 전체 매물보다는 내 예산 안 물건부터 봐야 합니다.

Q 매물이 많으면 전세도 늘어야 하는 거 아닐까?

A 매매가 돌아야 갈아타기도 생기고, 기존 집이 전세로 풀리는 흐름도 살아납니다. 지금은 거래가 느려 그 흐름이 막혀 있죠. 매물 숫자와 전세 물건 숫자는 따로 봐야 합니다.

Q 만기가 다가오는데 이사와 계약 연장 중 어느 쪽이 나을까?

A 이사하면 새 시세가 반영됩니다. 계약갱신청구권이 살아 있다면 인상폭은 5% 이내로 묶이니 먼저 셈해보세요. 이미 써버렸다면 두 가지 방법이 남습니다. 같은 조건으로 자동 연장되는 묵시적 갱신, 임대인과 조건을 새로 짜는 합의 갱신.

Q 반전세로 전환하자고 하는데, 월세는 어느 정도가 적정할까?

A 기존 계약에서 보증금 일부를 월세로 돌릴 때, 법정 전환 상한은 2026년 3월 기준 연 4.5%(기준금리 2.5% + 법정 가산율 2%)입니다. 보증금 1억 원을 빼고 월세로 돌리면 월 37만5000원이 상한입니다. 다만 새로 반전세 계약을 맺는 경우엔 같은 단지 실거래가도 같이 봐야 합니다.

매입임대 1만7000가구 입주자 모집

LH가 올해 매입임대주택¹⁾ 1만7000가구 입주자 모집을 시작했습니다. 청년 9112가구, 신혼·출산 8140가구가 대상입니다. 전국 16개 시도가 포함되며 LH 물량은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서, 지방공사 물량은 각 기관 누리집에서 확인할 수 있습니다.

¹⁾ 매입임대주택: LH 등 공공기관이 기존 주택을 사들여 시세보다 싸게 빌려주는 임대주택입니다.

사업자대출로 집 샀나요?

국세청에서 사업자대출로 집 산 사람을 전부 들여다봅니다. 대출금을 용도 외로 쓰고 이자까지 경비 처리하는 꼼수를 적발하겠다는 취지입니다. 올 하반기부터 본격적으로 전수 검증하며 이전 거래도 예외는 없습니다. 단, 검증 전 스스로 갚고 수정 신고하면 가산세를 감면받을 수 있습니다.

많이 빌릴수록 더 내요

은행이 한국주택금융공사(HF)에 내는 보증비용인 출연요율¹⁾이 4월 1일부터 바뀝니다. 평균 대출금(약 2억4900만 원)을 넘는 주택담보대출이 타깃입니다. 고정형 기준 최대 0.2%까지 올라 금리에 최대 0.19%p가 반영될 수 있습니다. 대출 규모가 클수록 내야 하는 비용도 커지는 구조입니다.

¹⁾ 출연요율: 은행이 한국주택금융공사에 내는 보증 비용 비율입니다. 이게 오르면 대출 금리에도 일부 반영될 수 있습니다.

하자 많은 건설사 공개

국토교통부가 공동주택 하자 판정을 많이 받은 건설사 명단을 공개했습니다. 최근 6개월 기준 1위는 순영종합건설(249건), 이어서 신동아건설(120건), 빌텍종합건설(66건) 순입니다. 명단 공개 효과로 전체 하자 건수는 작년 10월 이후 감소세입니다. 이름이 걸리니 품질도 달라진 겁니다

상속 설계의 빈틈

생전에 자산을 맡기고 사후에 자녀에게 넘기는 유언대용신탁¹⁾. 가입자는 늘고 있지만 빈틈이 있습니다. 신탁 부동산은 전세보증금반환보증 가입이 안 돼 임차인을 구하기 어렵고, 재건축 시 조합원 자격을 못 받을 수 있습니다. 사후를 대비하려다 지금 쓸 수 있는 권리가 제한될 수 있는 겁니다.

¹⁾ 유언대용신탁: 살아 있을 때 부동산 등 자산을 신탁회사에 맡기고, 사망 후 지정한 사람에게 넘기는 상품입니다. 유언장 없이도 상속 분쟁을 줄일 수 있어 가입자가 늘고 있습니다.

〈수도권〉

•서울 325개 역세권 대상 고밀복합개발 전면 허용

•서울 1월 오피스빌딩 거래금액 전월 대비 76.1% 감소

•서울 토지거래허가 2월 신규 신청 4521건, 전월 대비 29.8% 감소

•서울 빌라·단독주택 골목 공공관리 서비스 ‘모아센터’ 28곳으로 확대

•서울 집 주소 입력 시 전세사기 위험 분석해주는 ‘전세사기 위험도 분석 보고서’ 서비스 확대

•강남 대치동 학원가 인근 재건축 단지 기대 가격 1년 새 큰 폭 상승

•광진 구의·자양동 학군지 위주로 아파트 전셋값 0.26% 상승

•광진 ‘중곡동 254-15 일대’ 2200가구 규모 재개발 추진

•노원 상계·중계동 아파트값 중소형 위주로 0.23% 상승

•동작 노량진 옛 청사 부지 개발, 경제적 파급효과 1조 원 전망

•영등포 문래동 준공업지역 용적률 상향, ‘국화맨션’ 등 용적률 400% 적용 재건축 추진

•가평 신혼부부 주거자금대출 이자 가구당 최대 150만 원 지원(신청: ~4월 30일)

•부천 2035년까지 14만7000가구 공급하는 ‘부천형 주거혁신 프로젝트’ 시행

•화성 동탄신도시 일대 아파트 전셋값 0.4% 상승, 수도권 최고치 기록

•인천 ‘청라하늘대교’ 4월 6일부터 ‘인천 시민’ 무료 이용

〈지방〉

•부산 친목 단체 꾸려 담합한 ‘중개 카르텔’ 54명 적발

•부산 아파트값 2주 연속 보합

•대구 아파트값 121주 연속 하락

•공주 ‘제2금강교’ 2027년 상반기 개통 목표로 사업 추진

•제주 침체 지역 건설 경기 회복 위해 ‘리모델링 활성화 구역 지정’ 추진

•제주 청년 월세 최대 20만 원 지원(신청: ~5월 29일)

〈해외〉

•미국 3월 주택 매물 수요 웃돌아 매수자 우위 시장 전환 전망

•미국 안 팔린 집, 임대로 돌리는 임대인 증가

•미국 주담대 금리 4주 연속 상승, 봄 성수기 매수심리 냉각

•중국 홍콩 시행사 2곳, 222가구 동시 분양하며 시장 반응 시험

•영국 신축 저탄소 기준 ‘퓨처 홈스 스탠더드’ 시행 2028년 3월로 연기

•프랑스 파리 새 시장 당선, 사회주택 부족과 관광 임대, 노숙 문제 대응 부상

•아일랜드 유가 급등에 건설 원가 압박 재확산

•뉴질랜드 오클랜드 초고층 주거 프로젝트 보류, 공급과잉·매수 부진 여파

•일본 도쿄 도심 맨션 가격 상승세 주춤, 투자수요 둔화 영향

빌딩 안 초등학교?

서울 용산국제업무지구에 1만가구 안이 거론되면서, 학교를 어디에 넣을지가 새 쟁점으로 떠올랐습니다. 부지가 넉넉지 않은 만큼 정부는 ‘빌딩 안 학교’ 같은 대안도 검토 중입니다. 이런 고민은 해외 대도시에선 이미 현실이 됐습니다.

🗼 도쿄의 ‘빌딩 학교’

도쿄역 앞 45층 복합빌딩 ‘도쿄 미드타운 야에스’ 1~4층엔 조토초등학교가 들어가 있습니다. 학생 수가 크게 줄며 존폐 위기를 맞았다가, 2022년 빌딩으로 옮긴 뒤 다시 늘었죠. 개폐식 지붕 운동장, 실내 수영장, 기업 연계 수업까지 갖춘 사례로 거론됩니다.

•위치: 도쿄역 앞 45층 빌딩 1~4층

•변화: 학생 수 170명→240여명

•결과: 입학 추첨 실시

⚠️ 용산이 마주한 법과 현실

다만 이 사례를 용산에 바로 겹쳐 보긴 어렵습니다. 용산처럼 촘촘하게 짓는 곳에선 일조 확보가 쉽지 않고, 업무·상업시설과 학교가 한 건물에 들어갈 때 교육환경 규정과 충돌할 수 있다는 우려가 나오거든요. 복합시설 안 학교에 대한 학부모 부담도 변수입니다.

•공간: 운동장 제약, 층간 이동 불편

•쟁점: 일조·안전·교육환경 규정 충돌 우려

•반응: 학부모 심리적 부담 가능성

🔑 학교 협의가 열쇠

핵심은 학교를 어디에, 어떤 형태로 넣느냐입니다. 그게 정해져야 전체 사업 윤곽도 잡히니까요. 국토교통부는 올해 시행된 도시형 캠퍼스 특별법을 활용하는 방안을 검토 중이고, 서울시교육청·서울시와 협의도 이어가고 있습니다. 결국 이 이슈는 용산식 고밀 개발이 아이 키울 도시로도 설계될 수 있느냐의 문제입니다.

•근거: 도시형 캠퍼스 특별법(2026년 1월 시행)

•진행: 국토교통부·서울시·교육청 협의 중

•핵심: 학교 배치가 사업 설계의 전제 조건