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할인 분양 시 얼마나 깎아줄까?


[1] 이달 전국에서 5만 가구를 공급합니다.

[2] 9월 기준 전국 미분양은 4만여 가구입니다.

[3] 새 아파트도 안 팔리면 할인 분양을 합니다.


할인 분양 시 얼마나 깎아줄까?

미분양이 쌓였지만 이달 전국에서 5만 가구를 더 공급합니다. 미분양이 쌓였지만 올해 분양가는 지난해보다 10% 이상 올랐고요. 미분양을 없애려면 할인 분양을 할 수밖에 없다는 주장이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 증가: 할인 분양 시 얼마나 깎아줄까?’에 대해 다룹니다.

미분양이 쌓여도 5만 가구 더 공급

이달 전국에서 5만2678가구를 분양합니다. 지난해 11월(3만4414가구) 대비 53% 늘어난 수준입니다. 전국적으로 미분양¹⁾이 이미 4만여 가구에 달하는데 왜 이렇게 많이 내놓느냐고요? 금리인상 등으로 내년엔 올해보다 청약 심리가 더 나빠질 수 있어섭니다. 즉 “더 늦어지면 안 된다”는 위기감이 작용해 미분양을 일부 감수하더라도 밀어내기 분양을 하는 겁니다.

  • check! 이달 공급하는 5만2678가구 중 2만7000가구는 수도권에서 나옵니다. 경기도가 1만7548가구로 가장 공급 물량이 많습니다. 참고로 9월 기준 경기도 지역 미분양은 전월보다 75% 증가한 5553가구입니다.

¹⁾ 미분양: 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 2022년 9월 말 전국 미분양은 4만1604가구로 8월보다 27.1% 늘었습니다. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.


미분양이 쌓여도 분양가 12% 더 인상

미분양이 쌓이고 있지만 분양가는 되레 올랐습니다. 올 1~9월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 1468만 원으로 작년 같은 기간(1296만 원) 대비 12.5% 인상했습니다. 자재값과 인건비 인상 때문입니다. 건설업계에선 새 아파트의 분양가가 인근 기존 아파트 가격만큼 오르면 안전마진¹⁾을 얻을 수 없게 되는 만큼 청약을 하려는 이가 더 줄어들 수 있다며 걱정합니다.

  • check! 분양가는 심지어 앞으로 더 오를 전망입니다. 아파트 분양가를 정하는 기준인 기본형 건축비²⁾가 올해 세 차례 올랐는데, 추가 인상 가능성이 남아 있어섭니다.

¹⁾ 안전마진: 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 저렴해 이익을 볼 수 있는 금액 수준을 말합니다. 올 초만 해도 서울 등 웬만한 지역에선 안전마진으로 2억~3억 원을 잡았습니다. 쉽게 말해 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 1억 원 싸면 청약하지 않는다는 겁니다.

²⁾ 기본형 건축비: 건축공사에 드는 총비용 중 자재비와 인건비 등을 더해 구한 값입니다. 국토교통부가 매년 물가변동률을 반영해 고시합니다. 이게 오르면 당연히 분양가도 오릅니다.

미분양이 지금보다 더 쌓이면?

새 아파트도 계속 팔리지 않으면 할인 분양을 합니다. ① 무순위청약¹⁾ ② 선착순 분양²⁾ ③ 준공 후 미분양³⁾ 등을 거치고도 ‘완판’하지 못하면 말입니다. 다만 사업자 입장에선 ‘최후의 보루’입니다. 제값 주고 아파트를 산 수분양자들과 잡음이 생길 수 있어섭니다. 참고로 서울에선 지난 7월 강북구의 한 아파트가 할인 분양에 나선 데 이어, 최근 구로구의 한 아파트도 할인 분양을 고려하고 있다는 소식이 나왔습니다.

¹⁾ 무순위청약: 아파트 계약 취소분에 대해 무순위청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역에 거주하는 무주택자만 신청 가능합니다.

²⁾ 선착순 분양: 남은 물량을 해소하지 못해 선착순으로 판매하는 걸 말합니다. 청약통장이 필요 없고 보유 주택 수, 거주지 등과 상관없이 계약이 가능합니다.

³⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.



할인 분양 시 얼마나 깎아줄까?

시장 상황이 나쁠수록 할인 폭도 큽니다. 이를테면 서울시 강동구 고덕동의 한 아파트는 2009년에 처음 공급했지만 미분양이 생기자 2011년 최초 분양가보다 대형 평형 기준 최대 41%(약 8억 원) 깎아주는 조건으로 할인 분양을 했습니다. 수분양자들이 억울하겠다고요? 그럴 수 있습니다. 하지만 법적으로 이를 제재할 방법은 없습니다. 과거 비슷한 상황에서 소송을 제기한 사례가 있으나 법원은 “건설사의 계약 자유 영역”이라며 기각했습니다.

  • check! 다만 시장에선 아무리 할인 분양이라도 아파트 자체의 상품성을 잘 따져봐야 한다고 조언합니다. 할인 분양까지 가는 덴 다 이유가 있다는 겁니다.

청약저축 금리 1.8%→2.1%

정부가 이달 주택청약종합저축(청약저축) 금리를 현재 1.8%에서 2.1%로 0.3%p 올립니다. 최근의 금리인상 기조에 따른 겁니다. 이에 납입액이 1000만 원인 가입자는 연간 3만 원의 이자를 더 받게 됩니다. 시중은행 예금금리 5% 시대에 청약통장 금리는 왜 이리 낮으냐고요? 청약저축 등으로 조달한 자금을 주거복지사업에 쓰기 때문입니다. 즉 청약저축 금리를 올리면 디딤돌대출¹⁾ 같은 정책대출 상품 금리도 올려줘야 하니 누군가는 피해를 보는 겁니다.

¹⁾ 디딤돌대출: 정부가 저리로 빌려주는 대출 상품입니다. 생애 최초로 주택을 구입하는 연 소득 7000만 원 이하의 자녀가 없는 신혼부부가 연 2.15~3.00%의 금리(11월 10일 기준)로 최대 2억7000만 원까지 대출받을 수 있습니다.


안단테 싫은데요

LH의 새로운 아파트 브랜드 안단테. 최근 안단테 입주 예정자들이 LH와 갈등을 빚고 있습니다. 입주 예정자들은 집값에 부정적 영향을 준다며 단지 이름을 바꿔달라고 요구하지만, LH는 불가능하다는 입장이기 때문입니다. 입주 예정자들이 원하는 단지 이름요? LH가 분양했지만, 현대건설이 지은 단지는 ‘안단테 힐스테이’ 식으로 이름을 정하자는 겁니다. 다만 LH는 분양 전에 이미 브랜드 이름을 알렸기에 불가능하다는 입장입니다.


증여가 늘어난 이유?

올해 서울 주택 증여¹⁾ 비중이 최고치를 기록했습니다. 올 1~9월 서울 주택 거래량은 7만9486건인데, 그중 증여가 9901건으로 전체의 12.5%에 달해 역대 최고치를 기록한 겁니다. 집값이 떨어져 증여세 산정 기준이 낮아진 데다 2023년부터 증여취득세²⁾가 크게 오르는 데 따른 것으로 보입니다.

¹⁾ 증여: 생전에 누군가에게 재산을 물려주는 행위를 말합니다. 사후에 무상으로 이전되는 재산을 말하는 ‘상속’과는 비슷한 듯 다릅니다.

²⁾ 증여취득세: 증여를 통해 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 이는 증여를 받는 사람이 냅니다.

10채 중 8채는 유찰

서울 아파트 경매 낙찰률¹⁾이 계속해서 하락하고 있습니다. 최근 한 법원경매 기업에 따르면 10월 서울 아파트 경매 낙찰률은 17.8%로 9월(22.4%)보다 4.6%p 하락했습니다. 경매 물건 10채 중 8채는 주인을 못 찾는단 얘깁니다. 그런가 하면 10월 서울 아파트 경매 진행 건수는 107건으로 9월(67건)보다 늘었습니다. 금리인상에 채무(빚) 부담을 견디지 못해 경매 물건이 늘어난 겁니다.

¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율을 말합니다. 낙찰률이 70%라면 경매 10건 중 7건이 새 주인을 찾았다는 얘기입니다.


목동 아파트 재건축 심의 통과

서울 목동 신시가지 아파트 재건축 계획안이 서울시 심의를 통과했습니다. 재건축을 위한 밑그림이 나온 셈입니다. 계획대로라면 5만3000여 가구(현재 2만6000여 가구)의 미니 신도시급 초대형 단지가 앞으로 목동에 들어서게 됩니다. 1980년대에 입주를 시작한 목동 신시가지 아파트는 그간 노후화가 심했지만 집값 상승을 자극할 수 있다며 재건축사업 추진이 지지부진했습니다.




곡선과 원목 등 밸런스가 좋은 엘리엘 사리넨의 책상


#2 곡선과 원목과 아주 약간의 금속으로 이루어진 책상 2년 전 지금 사는 집으로 이사 왔다. 서울에서 약 20km 떨어진 경기도의 32평형 아파트. 사회인이 되어 자취를 시작한 이후 10년 만에 신축 같은 아파트(준공 4년 차)에 살게 된 것이다. 나보다 은행 지분이 더 많은 집이지만 빠듯한 예산에 인테리어 공사도 했다. 원하는 모든 부분을 고치지 못했고 원하는 모든 자재를 쓸 수도 없었지만, 집에 대한 애정이 솟아났다. 가장 작은 방은 서재로 만들고 싶었다. 나지막한 산을 바라보는 창밖 풍경이 좋았다. 2017년에 서울 자양동 집으로 이사할 때 제작한 책장을 한쪽 벽 전체에 배치하고 바닥에 카펫을 깐 다음 나머지 공간에 책상을 둬야지. 근데 여기까지 생각하고 보니 정작 책상이 없었다. 새로 사겠다는 생각을 하자 머릿속에 수많은 책상이 그려졌다. 그중에서도 검은색 상판이 넓은 책상을 가지고 싶었다. 하지만 그런 디자인은 거실 분위기와 너무 따로 놀았다(약간 세련된 할머니의 집 분위기다). 게다가 이 방 사이즈에 큰 책상은 맞지 않았다. 집 좀 꾸민다는 사람들의 집에서 본 듯한 책상은 아니었으면 좋겠다고 생각했다. 주문 제작만이 답이라는 생각이 들 즈음 에로 사리넨(Eero Saarinen)의 튤립 체어(Tulip Chair)를 구경하러 간 경기 파주의 한 빈티지 가구점에서 지금의 책상을 발견했다. 가로 사이즈는 150cm를 넘지 않고 한쪽 면이 곡선을 그리는 중간 톤 원목 책상. 한눈에 반한 부분은 서랍의 금속 손잡이와 반 뼘쯤 되는 하단의 검은색 마감이었다. 상판과 옆면의 긁힌 자국과 낙서를 어루만지며 “이 책상 판매하는 건가요?”라고 물을 땐 귓가에 두근거리는 맥박이 느껴지는 듯했다. 누가 보면 고백이라도 하는 듯한 얼굴이었을 것이다. 그렇게 우리 집에 오게 된 책상은 여러모로 나를 즐겁게 한다. 상판 바로 아래에 선반처럼 두 단으로 만든 부분에 자주 사용하는 노트와 보기에 지저분한 작은 물건을 넣을 수 있다는 점, 서랍이 네 개 있다는 점, 그 서랍 손잡이의 모양과 미세한 기울기, 서랍을 열고 닫을 때마다 느껴지는 나무 냄새, 멀리서 보면 둥근 면과 따듯한 색감, 적절한 금속과 검은색 하단이 한눈에 들어와 밸런스가 좋다. 책상은 핀란드 출신 건축가이자 가구 디자이너 엘리엘 사리넨(Eliel Saarinen)이 디자인했다. 참고로 그는 내가 원래 구경하려 한 튤립 체어를 디자인한 에로 사리넨의 아버지다. 덕분에 가로로, 세로로 책상을 옮겨가며 서재를 사용하는 즐거움이 쏠쏠하다. 지금은 책장 바로 앞에 평행으로 배치했다. ‘교수님 서재 콘셉트’라 생각하며 혼자 즐거워하고 있다.





전대차 세입자가 남은 계약기간을 못 채울 경우 대신 채울 사람을 구하는 걸 말합니다. 다시 말해 세입자가 또 다른 세입자를 구한다는 얘기. 계약기간 중 오래 집을 비우는 경우나 남는 방을 임대하는 것도 마찬가지입니다. 내 소유가 아닌 집에서 운영하는 에어비앤비도 이에 해당합니다.



월세세액공제 내 집 없는 총급여 7000만 원 이하 월급쟁이가 전용면적 85㎡(약 25평) 이하 집(오피스텔, 고시원 포함)에 월세(반전세 포함)로 거주할 때 세금 일부를 깎아주는 걸 말합니다. 정부는 월세 세입자의 부담을 줄이기 위해 2022년 한시적으로 세액공제율을 기존 10%에서 최대 15%까지 늘렸습니다. 단, 세액공제 대상 금액 한도는 750만 원으로 전과 같습니다.



제주에서

바람은 바람대로 볕은 볕대로.

사진 제공. @sibro_j



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