집 없는 나, 왜 공시가격을 봐야 할까?

서울 아파트

매매지수: 100.7 (▲0.05)

전세지수: 100.6 (▲0.13)

수도권 아파트

매매지수: 100.5 (▲0.05)

전세지수: 100.6 (▲0.12)

지방 아파트

매매지수: 100.1 (■0.00)

전세지수: 100.3 (▲0.06)

100 이상: 가격 오름세 흐름

100 미만: 가격 내림세 흐름

3월 16일 기준, 한국부동산원 가격지수

[ 오늘 부딩 요약 ]

► 공시가격이 청약 자산 심사에 끼어듭니다.

► 피부양자 자격도 이 숫자에 흔들릴 수 있죠.

► 4월 6일까지 열람, 다르면 의견을 내세요.

집 없는 나, 왜 공시가격을 봐야 할까? 

올해 공시가격이 나왔습니다. 열람은 4월 6일까지. 집이 없어도 이 숫자가 내 청약과 건강보험료에 영향을 줄 수 있습니다.

공시가격은 어떻게 내 청약에 끼어들까 

올해 공동주택 공시가격¹⁾(안)이 공개되며 공공분양²⁾ 자산 심사에도 시선이 쏠립니다. 공공분양 청약엔 ‘자산 기준’이 있거든요. 세대원이 보유한 부동산 공시가격을 합산해 2억1550만 원 이하여야 하죠. 60세 이상 부모님의 집은 주택 수에선 빠져도 자산 심사엔 포함되기에, 내 집이 없어도 세대원의 집 한 채 때문에 청약 자격에서 탈락할 수 있는 겁니다. 참고로 올해 수도권 공공분양은 2만9000가구입니다.

▸ 자산 심사, 어디서 걸릴까

•기준: 세대원 합산 공시가격 2억1550만 원 이하

•범위: 60세 이상 부모 집값도 자산 심사에 포함

•영향: 기준 넘기면 청약 줄에서 밀릴 수 있음

¹⁾ 공시가격: 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사해 정한 부동산 가격을 말합니다. 

²⁾ 공공분양: LH 등 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택입니다.

건보료까지 바뀌는 숫자

공시가격의 영향이 닿는 곳이 청약만은 아닙니다. 건강보험 피부양자 자격에도 이 숫자가 끼어듭니다. 집을 가진 가족이 직장 가입자 밑에 피부양자로 올라가 있으면, 공시가격이 높아질수록 자격 유지가 어려울 수 있거든요. 주택은 재산세 과세표준을 공시가격의 60%로 잡아 반영합니다. 안 내던 건강보험료¹⁾가 새로 붙을 수 있다는 뜻입니다. 통장에 들어오는 돈은 그대로인데, 나가는 돈만 늘 수 있습니다.

▸ 피부양자, 어디서 바뀔까

•기준: 재산과 소득을 함께 봄

•반영: 주택은 공시가격의 60%가 과세표준

•영향: 피부양자에서 빠지면 건보료가 새로 붙을 수 있음

¹⁾ 건강보험료: 병원비 대비로 매달 내는 돈입니다. 피부양자에서 빠지면 새로 내야 합니다.

‘다르면’ 말할 수 있어요 

참고로 현재 열람 가능한 공시가격은 ‘확정가격’이 아닙니다. 4월 6일까지 의견을 내면 4월 30일 결정·공시에 반영될 수 있고, 이후에도 5월 29일까지 이의신청이 가능하죠. 공시가격이 유독 높다면, 같은 단지 다른 층·향과 비교해보세요. 실거래가가 더 낮다면 거래 내역을 붙여 의견을 낼 수 있습니다. 

▸ 지금 챙겨야 할 것

•공시가격 확인: realtyprice.kr에서 주소 입력

•의견 제출: 4월 6일까지, 같은 사이트

•피부양자 확인: The건강보험 앱, 건보공단 계산기

•세대원 확인: 누구까지 합산되는지 꼭 체크

같은 대출, 1500만 원 차이

3월 19일 기준 시중은행 주택담보대출¹⁾ 혼합형 금리 상단은 6.5%였습니다(출처: 은행연합회). 1월 중순 6.29%보다 약 0.2%p 높았죠. 가령 3억 원을 30년간 빌리면 총이자가 약 1500만 원 차이 납니다. 시장금리가 오르며 혼합형 금리도 뛰었습니다. 대출을 받을 계획이라면, 실행 전 은행별 금리를 한 번 더 비교해야 할 시기입니다.

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

비주거 ↓, 주거 ↑

올 1월 전국 부동산 매매거래 9만7247건 중 아파트는 4만6259건으로, 전월보다 14.5% 늘었습니다(출처: 부동산플래닛). 오피스텔과 빌라(연립·다세대주택) 매매거래도 늘었습니다. 반면 상가·사무실, 공장·창고, 토지 매매는 줄었습니다. 거래와 자금이 먼저 향한 쪽은 주거용이었습니다.

청약 대기 대신 거래로 이동

서울 아파트 분양권·입주권¹⁾ 거래가 늘었습니다. 올 1·2월 거래는 201건으로, 직전 두 달 104건보다 93.3% 증가했습니다(출처: 국토교통부). 당첨을 기다리기보다, 당첨된 권리로 눈을 돌린 겁니다. 다만 입주권은 공사비가 오르면 추가 비용이 붙을 수 있어 미리 체크하는 편이 좋습니다.

¹⁾ 분양권·입주권: 청약 당첨 뒤 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리는 분양권, 재건축·재개발 때 새 집을 받을 수 있는 권리는 입주권이라고 합니다. 

대단지 7188명, 소단지 1783명

청약도 대단지로 쏠렸습니다. 지난해 전국 1000가구 이상 대단지 54곳엔 총 38만8128명이 청약해 단지당 평균 7188명이 몰린 반면, 1000가구 미만은 평균 1783명에 그쳤습니다(출처: 부동산R114). 거래회전율도 큰 단지가 더 높았고요. 이젠 입지뿐 아니라 규모도 중요해졌습니다.

6만 명 신규 모집

청년월세지원¹⁾이 올해부터 계속사업이 됩니다. 19~34세 무주택 청년에게 최대 월 20만 원씩 최장 24개월 지원하죠. 올해는 신규 대상자 6만 명을 뽑습니다. 신청은 3월 30일~5월 29일, 복지로 누리집(bokjiro.go.kr) 등에서 받습니다. 청약통장 요건이 빠져 작년보다 문턱은 조금 낮아졌습니다. 

¹⁾ 청년월세지원: 정부가 청년의 주거비 부담을 덜어주기 위해 월세를 일부 지원하는 정책사업입니다. 

〈수도권〉

•서울 아파트 매물 7만8077건으로 올해 최고치, 공시가격 발표 후 하루 새 1205건 증가

•서울 아파트값, 강남·서초·송파·용산·강동·성동·동작 하락 전환

•서울 도심공공주택복합사업 신규 후보지 공모, 6월 최종 선정 예정

•서울 ‘서울~양평 고속도로’ 사업 재개

•강동 고덕차량기지, 2028년 착공 목표로 고층 상업·문화시설 복합개발 본격화

•송파 ‘잠실 장미’, 5105가구 규모로 재건축 추진

•중 ‘충무로 43’ 일대 재개발 정비구역 지정, 대규모 복합개발 추진

•중 ‘을지로변’ 업무시설 50% 이상 유도하고 인쇄·영화·영상업 인센티브 부여

•경기 올해 입주 예정 물량 6만1728가구, 평택·이천·파주·부천 집중

•군포 산본 선도지구 9-2구역, 1기 신도시 첫 사업시행자 지정

•용인·평택 반도체 공장 가동 임박에 분양시장 회복 기대

•인천 영종~청라 연결도로, 도로명 ‘청라하늘대로’로 최종 확정

〈지방〉

•부산 아파트값, 5개월 만에 상승 멈추고 보합 전환

•대구·경북 경매 등기 신청, 6개월 만에 최저

•세종 아파트값 3주 연속 하락, 전셋값은 상승

•대전 아파트 거래량, 3개월 연속 증가

•강원 아파트값 보합, 올해 누적 0.13% 상승

•제주 공동주택 공시가격 -1.76%, 전국 하락폭 1위

〈해외〉

•미국 샌프란시스코, AI 붐에 집값·임대료 다시 오르며 주거 압박 심화

•미국 뉴욕, 임대료 동결과 재산세 인상 공약에 소형 임대업자 반발 확산

•미국 트럼프 행정부, 인허가 간소화와 주담대 규제완화를 묶은 주거비 완화 행정명령 발표

•중국 1선 도시(베이징·상하이·광저우·선전) 신규 주택 가격, 9개월 하락 후 2월 보합 전환

•영국 ‘중동 변수’ 여파로 주담대 금리 재상승, 대출상품 수명 14일로 단축

•프랑스 파리, 500만 유로(약 86억 원) 이상 초고가 주택 거래 1년 새 26% 증가, 기관 부지도 럭셔리 주거로 전환

•호주 2월 집값 중간값 92만2838호주달러(9억7000만 원)로 사상 최고, 퍼스·브리즈번·애들레이드 강세

•일본 전국 평균 땅값 2.8% 올라 5년 연속 상승, 관광·반도체·도심 수요가 견인

•일본 ‘외국인 토지 매입 규제 강화’ 법안 제출 앞두고 제도 정비 속도전

도심으로 들어온 은퇴

초고령사회에 들어선 뒤, 시니어 주거 선택지가 늘고 있습니다. 고급 실버타운부터 중산층용 장기임대까지, 어디에 맞춰볼지 살핍니다.

도심형 시니어 주거 풍경 🏙️

도심형 시니어 레지던스 공급이 늘고 있습니다. 서울 마곡에서 대기업 계열 레지던스가 입주를 시작했고, 광운대역 역세권에도 공급이 예정돼 있죠. 정부도 중산층용 장기임대인 ‘실버스테이’ 공급을 확대하며 올해 2기 공모를 시작했습니다.

•도심 레지던스: 마곡 입주, 광운대역 예정

•실버스테이 2기: 공공 1345가구·민간 1000가구

누가 들어갈까? 👤

예전엔 선택지가 양극단에 치우쳐 있었다면, 이제는 그 사이를 찾는 층도 늘고 있습니다. 실버스테이 같은 중간 선택지가 들어오면서, 자산 여건과 주거 상황에 따라 고를 폭도 넓어졌죠. 부모의 주거지를 알아보는 40·50대 자녀 세대도 이 구간을 같이 보게 됩니다.

•자산 여유층: 고급 민간형 

•중간 예산층: 중간 선택지 

•자녀 세대: 부모 주거 함께 비교

선택지는 세 갈래 💰

부모 주거를 알아볼 땐, 예산에 따라 선택지가 갈립니다. 고급 실버타운은 호텔급 서비스가 붙지만, 보증금과 월 비용 부담이 큽니다. 고령자복지주택은 시세보다 낮은 공공임대지만, 65세 이상 무주택 저소득층 중심으로 공급합니다. 그 사이에 중산층이 볼 수 있는 실버스테이가 새로운 선택지로 들어온 겁니다.

•고급 실버타운: 보증금 수억 원·월 수백만 원

•실버스테이: 중산층형 장기임대

•고령자복지주택: 저소득 무주택 고령층 중심

자족도시

집만 모여 있는 곳이 아니라, 일자리·상업시설·학교·문화시설까지 전부 안에서 돌아가는 도시입니다. 출퇴근, 장보기, 여가를 굳이 다른 지역에 기대지 않아도 되는 구조죠. 신도시를 소개할 때 자주 붙는 말이지만, 실제론 일자리와 생활 기반이 얼마나 갖춰졌는지에 따라 평가가 갈립니다.

베드타운

낮엔 비고 밤에 불이 켜지는 주거 중심 지역을 말합니다. 일자리와 상업 기능보다 주택 비중이 커서, 많은 사람이 다른 도시로 출퇴근한 뒤 돌아와 잠만 자는 동네입니다. 교통이 좋으면 빠르게 커질 수 있지만, 자족 기능이 약하면 출퇴근 피로와 상권 공백이 함께 따라붙습니다.

집으로

저 빛이 꺼지면 집으로 간다.

사진 제공 | @abracos.donggyu